19 עמוד גיליון מס' 3 אוקטובר 1999       אינטר-עט של דלא-ניידי ומיסוי מקרקעין      השחיקה במעמד הדיירים המוגנים עו"ד חרלף: בית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק בניגוד לתקדים של בית המשפט העליון בענייני דיור מוגן. מאת: חוה אייזיק "בשנת 2000 יחגגו חוקי הגנת הדייר 60 שנה לקיומם. תהליך החקיקה החל בשנת 1940 מיד לאחר פרוץ מלחמת העולם השנייה עקב הפסקת הבנייה הפרטית ומצוקת הדיור", אומר עו"ד עמירם חרלף. ארבע ועדות התמנו על מנת לנסות ולפתור את מכלול הבעיות שיוצרת חקיקה זו. אף לא אחת מההמלצות של מי מהוועדות התקבלו על ידי הממשלות השונות שמינו אותן. צעד משמעותי בצמצום התחולה של הגנת הדייר נעשה לפני כ20- שנה כאשר בוטלה תקרת דמי השכירות בסוגים רבים של בתי עסק. על אף היותם דיירים מוגנים, הושוו בהם דמי השכירות של אותם דיירים מוגנים לדמי השכירות בשוק החופשי, וכאילו לא שולמו דמי מפתח. למעשה, אותם דיירים לא יכולים לקבל היום דמי מפתח תמורת מכירת זכויותיהם, משום שלזכויות אלו אין עוד ערך כלכלי. עמוד 20 בעסקים שבהם לא בוטלה תקרת דמי השכירות ובדירות מגורים יש לדייר המוגן זכויות בעלות ערך כלכלי, משום שדמי השכירות נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות בשוק החופשי. כאשר דיירים אלו מבקשים למכור ולהעביר את זכויותיהם לדייר מוגן אחר, נוהגים בעלי הבתים לנצל בדרך כלל את זכות הקדימה שיש ברכישת הנכס, ותמורת תשלום חלקו של הדייר היוצא בדמי המפתח הם זוכים לנכס פנוי, שניתן להשכירו או למוכרו כנכס פנוי. למרות זאת, נותרו עדיין רבבות דיירים בדמי מפתח בעיקר בערים הגדולות בהן רב חלקה של עמידר כבעלת-בית, כגון בעיר התחתית בחיפה, ביפו ובירושלים. חוק הדיור הציבורי מאפשר לרבבות הדיירים המוגנים בעמידר ובעמיגור לרכוש את הדירות שהם הם גרים במחירים נמוכים ובתנאי תשלום נוחים. בעקבות זאת יצטמצם מספר הדיירים המוגנים. גם לזמן יש תפקיד משלו. לאחר פטירתו של דייר מוגן עובר המושכר לאשתו או לילדיו. שרשור זה אפשרי רק פעם אחת פרט למקרים יוצאי דופן. עם השנים ועם פטירתם של דיירים עריריים, חזרו דירות רבות לבעליהן. "מעמדם של הדיירים הולך ונשחק" אומר חרלף. "ארנונה לרשות מקומית מוטלת כיום על הדייר המשתמש בפועל בדירה. בעבר היה מקובל כי בעל הבית משלם את הארנונה. בכל החוזים הבלתי מוגנים ע"י חוק הגנת הדייר נקבע כי הארנונה תשולם ע"י הדייר. בשכירות מוגנת יכול להיווצר מצב אבסורדי בו דייר משלם על דירת 3 חדרים במקום מרכזי בתל-אביב דמי שכירות מוגנים של 1,000 ש"ח לשנה, בעוד שהארנונה היא 5,000 ש"ח לשנה." עמוד 21 בית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק בניגוד לתקדים של בית המשפט העליון עמירם חרלף, יליד חיפה 1926, נשוי + 5 עוסק בעריכת-דין כ- 50 שנה. במשרדו בחיפה שותפים בנו ובתו. עו"ד חרלף משמש גם כמזכיר כבוד של אגודת הסופרים בחיפה, יקיר חיפה, אב בית-הדין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין בחיפה ואב בית-הדין של רשות השיפוט של ההסתדרות בחיפה. כיהן כנשיא בתי-הדין הצבאיים ביהודה ושומרון ושימש כסנגור צבאי בשרות המילואים. שימש כיועץ המשפטי לארגון הגנת הדייר במשך שנים רבות, ומומחה בדיני הגנת הדייר. כתב ארבעה ספרי חוק, שני ספרי שירה ו- 13 ספרי פרוזה. עמוד 22 חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ודיני הגנת הדייר לפני מספר שנים, הגיש בעל-בית תביעת פינוי נגד דיירת קשישה, שהפרה את הסכם השכירות, האוסר עליה להכניס אדם אחר למושכר ללא הסכמת הבעלים. כשנודע לבעל הבית כי בנה הגרוש של הדיירת עבר לגור בדירה לפי הזמנתה, ראה בכך הפרת חוזה השכירות ותבע את פינוי הבן והאם גם יחד. במהלך המשפט, נפטרה האם ובית משפט השלום קבע כי הבן התגורר עם אמו למעלה מששה חודשים, ולא הייתה לו בעת פטירתה דירה אחרת למגורים ולכן הוא הפך לדייר מוגן. בשנות החמישים פסק בית המשפט העליון, כי דייר מוגן רשאי להרשות לבן משפחה להתגורר עמו בדירה על אף האיסור שבחוזה. בבית המשפט המחוזי בתל-אביב נהפכה ההלכה על פיה. נקבע, כי בהתחשב בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אין עוד תוקף מחייב לפסקי הדין של בית המשפט העליון משנות החמישים וכי האיסור בחוזה גובר על התקדים. בערעור אזרחי 4133/97 שהוגש לבית המשפט העליון שבה ההלכה ונהפכה על פיה. נקבע, כי הפירוש שנתן בית המשפט המחוזי מרוקן מתוכנו את סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, הקובע כי אם בן מתגורר עם הורה 6 חודשים לפחות, הוא הופך לדייר מוגן עם פטירת ההורה. נפסק, כי לו היה המחוקק דורש שהבן יהיה לדייר רק אם התגורר עם האם ללא הפסק מיום שגדל בדירה, היה כותב זאת מפורשות בחוק. חוק הגנת הדייר הוא חוק ספציפי שנועד להגן על דיירים וסעיף בחוזה אינו יכול לצמצמו או להגבילו. "אין זה המקרה היחידי בו הרשה לעצמו בית המשפט המחוזי בתל-אביב, להתעלם מתקדימים של בית המשפט העליון", אומר עו"ד חרלף, "בעוד שבפסיקה של בתי המשפט המחוזיים בירושלים בחיפה בבאר-שבע ובנצרת, לא מצאתי מקרים דומים."