עמוד 6 גיליון מס' 5 ינואר-פברואר 2000       אינטר-עט של דלא-ניידי ומיסוי מקרקעין      מיסוי החלטה 737 - חלק ג' מכתב היועמ"ש – האמנם יש מקום למיסוי המשתכנים? מאת דר' אברהם אלתר עו"ד, צבי אלטמן עו"ד, זיו שרון עו"ד החלק השלישי במאמרנו בעניין מיסוי החלטת מינהל מקרקעי ישראל 737, מתייחס לסוגייה בעלת קשר הדוק לדיני המשפט המנהלי במדינת ישראל, והמשפיעה ישירות על פעולת רשויות המס כגוף מנהלי בבואו למסות את המשתכנים במס רכישה. כאמור בחלקים הקודמים של מאמרנו, לדעת רשויות מיסוי מקרקעין בישראל, התחייבות המושב למשתכנים להמליץ עליהם בפני ממ"י לצורך חתימת הסכם פיתוח מהווה מכירת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה מצדם על הסכום ששילמו למושב. כל זאת לאור גישת רשויות המס שבידי המושב זכות לחייב את המינהל לחתום על הסכם פיתוח עם מי שהומלצו על ידו. מנגד, לגישתנו, כל שהמושב יכול לעשות הוא להמליץ בפני ממ"י על המשתכנים ואין לו זכות לחייב את ממ"י לחתום על הסכם פיתוח במידה וממ"י מסרב לעשות כן. הראיה - כל אותם משתכנים שלהם מגרשים במושבים אחרים, אשר למרות המלצות המושב ולמרות בקשותיהם - ממ"י מתמיד בסירובו לחתום עמם על הסכם פיתוח. לפיכך, היות ולמושב אין זכות לחייב את המינהל, הרי שלפי הוראות חוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג1963-, אין התחייבות המושב למשתכנים להמליץ עליהם לממ"י מהווה "מכירת זכות במקרקעין" ומכאן שאין לחייב את המשתכנים בתשלומי מס רכישה. הנה אנו עדים לכך שסוגיית מיסוי 737 בעצם מתרכזת לשאלה מכוח הדין הכללי והיא האם יש למושב זכות משפטית לחייב את ממ"י לחתום על הסכם פיתוח עם המשתכנים שהומלצו על ידו (לאימוץ הדין הכללי לתוך דיני המס ראו: פרופ' י. הדרי וד"ר א. אלתר החקיקה האזרחית החדשה בראי דיני המיסים, עיוני משפט י' (תשמ"ד) 429). לשאלה זו ענה היועץ המשפטי לממשלה ביום 3.2.99 במכתבו לשר התשתיות הלאומיות ויו"ר מועצת מינהל מקרקעי ישראל. מכתב זה נכתב בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בפרשת בארותיים, אשר הוזכר בחלקים הקודמים למאמרנו. פסק הדין עסק במושב (בארותיים) אשר ערך הגרלה בין חבריו לשם קביעת חלוקת המגרשים באזור ההרחבה, וזאת מבלי ששיתף בהגרלה את תושבי המושב שאינם חברים בו. אותם תושבים פנו לערכאות והעניין הגיע לדיון בפני בית המשפט העליון. טענתם הייתה שממ"י באמצעות החלטה 737 האציל למושב שלא כדין את הסמכות שניתנה לו להקצות מגרשים, ומכאן שהחלטה 737 בטלה. מנגד ממ"י והמושב התנגדו לטענה זו באומרם שהסמכות להחליט על זהות המשתכנים נשארה, מאז ומעולם, בידי ממ"י ולא הועברה למושב ומכאן שההחלטה תקפה. בית המשפט העליון, מפי השופט אור, לאחר שדן לעומקה של החלטה 737 ובמשמעותה המשפטית, הגיע למסקנה כי טענות ממ"י והמושב צודקות, וכי ממ"י לא האציל למושב את סמכות ההקצאה אלא השאירה בידיו, וכדברי בית המשפט: "כאמור, בהחלטה 737 אין כדי להעביר את כוח ההכרעה ליישוב. כוח זה היה ונשאר בידי המינהל בלבד..." משמעות החלטה זו הייתה שלדעת בית המשפט אין למושב כל זכות לחייב את ממ"י לחתום על הסכם פיתוח עם המשתכנים עליהם הוא ממליץ, ולאור זאת על ממ"י להגביר את מעורבותו בקביעת זהות אותם משתכנים, ואל לו להסתמך על המלצת המושב גרידא. בעקבות החלטה זו, הוציא היועץ המשפטי לממשלה את מכתבו הנ"ל שבו הוא מדגיש את פסיקת בית המשפט העליון בפרשת בארותיים. לעניינינו, החשיבות במכתבו של היועמ"ש לממ"י היא בכך שהוא חוזר על שנאמר בפסיקת בית המשפט העליון בפרשת בארותיים, דהיינו שבהחלטה 737 לא העביר ממ"י למושב כל זכות משפטית להכריע בדבר זהות המשתכן, אלא רק ביקש ממנו להמליץ על מועמדים. משמעות קביעה זו היא כאמור בכך שלפי חוקי המס בחתימת המושב על הסכם עם המשתכן שבו מתחייב המושב להמליץ לממ"י על אותו משתכן לצורך חתימת הסכם פיתוח, אין משום מכירת זכות במקרקעין המחייבת את המשתכן בכמה אלפי ש"ח מס רכישה. מנגד, כהומור מקברי לפרשנות של 737, טוענות רשויות המס כי למושב יש זכות לחייב את ממ"י לחתום על הסכם פיתוח עם משתכנים שיומלצו על ידו ודורשות לכן מכל משתכן לשלם מספר אלפי ש"ח כמס רכישה, דעה שכאמור מנוגדת לחלוטין לאמור, שחור על גבי לבן, במכתבו של היועמ"ש (ולפסקי הדין בפרשות בארותיים, מגשימים ויגר, שצוינו בחלקים הקודמים למאמר זה). לדידנו, עקרונות מנהל תקין דורשים כי כל רשות שלטונית תפעל בהתאם להנחיות היועמ"ש ורשויות המס אינן זרות לעיקרון זה. מכאן שהיינו מצפים שרשויות המס ינהגו בהתאם להנחיות היועמ"ש, אולם לצערנו לא כך הוא. זאת ועוד, עפ"י הוראות נוהל פנימיות של היועמ"ש, כאשר לשתי רשויות יש עמדות מנוגדות בסוגיה ציבורית כלשהי, הרי שעל הרשויות לנסות לפתור סכסוך זה בינם לבין עצמן מבלי לערב את בתי המשפט. כל זאת כדי לשמור על מערכת יחסים תקינה בין רשויות השלטון. במקרה דנן עסקינן בעמדות מנוגדות מצד ממ"י ומצד רשויות המס באשר לזכויות המושב לחייב את ממ"י לחתום על הסכם פיתוח עם משתכנים - והיינו מצפים לכן כי הוראות הנוהל יופעלו או שלמצער יקוים דיון בעניין. לאור זאת עלינו לשאול את עצמנו שאלה אשר יורדת לשורש המשטר הדמוקרטי ושלטון החוק בישראל, והיא האם רשאיות רשויות המס לנהוג בניגוד להנחיות היועמ"ש, תוך התעלמות מפסקי דין של בית המשפט העליון? אנו תקווה כי העניין יבוא על פתרונו ברגע שיובא לפני היועמ"ש. _____________________________ הרשימה הינה על דעת המחברים בלבד ואינה מייצגת את דעת העורך או עמדת גורם רשמי כלשהו. ד"ר אלתר: מרצה למיסים - אוניברסיטת תל-אביב; לשעבר יו"ר ועדת מסים לשכת עורכי-הדין, יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה, ויו"ר איפ"א ישראל. צבי אלטמן בעל תואר ראשון L.L.B זיו שרון בעל תואר ראשון L.L.B