עמוד 12 גיליון מס' 5 ינואר-פברואר 2000       אינטר-עט של דלא-ניידי ומיסוי מקרקעין      החלפת דירה בדירה בפטור ממס שבח מאת שי עינת* לנוכח המיתון המתמשך בענף הנדל"ן, המבקשים לרכוש דירה חוששים לא פעם לרכוש דירה אחרת שמא לא יצליחו למכור את דירתם הנוכחית. קבלנים רבים אשר זיהו חשש זה, מנסים גישה שיווקית חדשה - סיוע במכירת הדירה הישנה בעת רכישת דירה חדשה. לבד מהסיוע הניתן מצד הקבלנים, מתברר, כי חוקי המס מקלים אף הם עם הרוכשים המתלבטים, כפי שאפרט הפעם במדור זה. פטור בהחלפת דירה יחידה באחרת סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (לשעבר חוק מס שבח מקרקעין) מאפשר לקבל פטור במכירת דירת מגורים כל שנה וחצי, ובלבד, שבארבע שנים שקדמו למכירה, לא הייתה בבעלות המוכר יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת. לעניין זה "דירה יחידה" היא גם דירה, אשר נרכשה כתחליף לדירה הקיימת בשנה שקדמה למכירה. לשון אחרת, יכול בעל דירה לרכוש דירת מגורים ישנה או חדשה נוספת לזו אשר בבעלותו, מבלי לחשוש לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה הראשונה, בתנאי שימכור אותה תוך שנה מיום רכישת הדירה החדשה. יצוין, כי אנשי נציבות מס הכנסה, ובראשם סגן הנציב (דאז) למיסוי מקרקעין, עו"ד אודי ברזלי, השכילו במסגרת תיקון מס' 34 לחוק מס שבח להאריך את "תקופת ההמתנה" האמורה מתשעה חודשים לשניים עשר חודשים, ובכך להקל על הרוכשים בתקופה של מיתון. מס רכישה מופחת ברכישת דירה אחרת במסגרת תיקון מס' 45 לחוק מס שבח ותקנות מס רכישה ניתנה אפשרות לרוכש הדירה החדשה ליהנות בכל זאת משעור מס הרכישה המופחת של 0.5% גם ברכישת הדירה השניה במקום תשלום מס רכישה החל ממדרגת מס הגבוהה של 3.5%, בתנאי שימכור את דירתו הראשונה תוך שנים עשר חודשים מיום רכישת הדירה השניה. פטור במכירת שתי דירות סעיף 49ה לחוק מס מיסוי מקרקעין בניסוחו החדש בעקבות תיקונים 34 ו-45 לחוק, מאפשר למכור שתי דירות קטנות או בינוניות בפטור ממס שבח תוך שנה, ובתנאי שנרכשה דירה אחרת תוך שנה מיום מכירת הדירה השניה. אפשרות זו ניתנת במספר תנאים, ביניהם: שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 2.5 מליון ש"ח והדירה החדשה נרכשת בסכום שלא יפחת מ-75% משווי שתי הדירות הנמכרות. הפרש התמורה המתקבל ממכירת שתי הדירות העולה על מליון וחצי ש"ח יחויב במס מלא, אך לא ישלול את הפטור האמור בשל מליון וחצי השקלים הראשונים. החלפת דירה בדירה באותו פרוייקט במקרים בהם רוכש דירה חדשה משנה דעתו בזמן בניית הדירה בסמוך למועד סיום הבנייה, ומבקש להחליף את הדירה החדשה שרכש בדירה אחרת באותו בניין או פרויקט, יראו משרדי מיסוי מקרקעין את העסקה הראשונה כמבוטלת. במקומה תהא העסקה השנייה עם הקבלן תקפה עם "יום רכישה" חדש ועם "שווי רכישה" חדש. במילים אחרות, לא יראו בהחלפת דירה בדירה כחליפין החייבים במס, למרות שהחלפת זכויות במקרקעין במקרים רגילים מהווה מכירה החייבת במס שבח ובמס רכישה. מנהל מס שבח מאפשר החלפה פטורה זו באם התקיימו מספר תנאים: המנהל שוכנע כי ההחלפה בוצעה בתום לב ושני הצדדים הצהירו כי העסקה הראשונה בוטלה. משום מה גישה ליבראלית זו בה נקטה נציבות מס ההכנסה ומיסוי מקרקעין לא מאומצת גם בשוק המשרדים. * המחבר הוא רואה חשבון ומשפטן, ומרצה למסים בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל-אביב.