עמוד 6 גיליון מס' 5 ינואר-פברואר 2000       אינטר-עט של דלא-ניידי ומיסוי מקרקעין      שווי זכויות חכירה בקרקעות מ.מ.י המיועדות לחקלאות מאת: עדי צביקל - כלכלן ושמאי מקרקעין חלק ב' החלטה 727 א. פיצויים לחוכר בתנאי נחלה 1. בוטל חוזה חכירה של חוכר בתנאי נחלה בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי כמפורט להלן: במרכז הארץ - 27% מבסיס הפיצוי. באזור עדיפות לאומית ב' - 28% מבסיס הפיצוי. באזור עדיפות לאומית א' - 29% מבסיס הפיצוי. הבסיס לחישוב הפיצוי יהיה תקבולי המינהל, כפי שיתקבלו בפועל משיווק הקרקע במכרז. 2. החוכר יהיה זכאי לבקש ולקבל מהמינהל, במקום הפיצוי הכספי המגיע לו (או חלק ממנו) ובהתאם לו, חכירה של חלק מהקרקע ששונה יעודה, ששוויו יהיה 27% או 28% או 29%, לפי האיזור, משווי הקרקע בהתאם לזכויות הבניה לפי תוכנית שינוי היעוד. בחר החוכר לקבל חכירה של חלק מהקרקע כאמור, יבוטל חוזה החכירה החקלאי, הקרקע תוחזר בשלמותה למינהל ולאחר שינוי הייעוד ייחתם עם החוכר, או מי מטעמו, הסכם פיתוח לחוזה חכירה מהוון ב91%- בלא תמורה. ב. פיצויים לחקלאי פרטי בוטל חוזה חכירה של חקלאי פרטי בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כאמור בסעיף 1 ובלבד שגודל השטח שבשלו יקבל פיצוי, כאמור, לא יעלה על גודל נחלה כמקובל באותו אזור. בשל יתרת השטח שיעודו שונה יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי בלבד. ג. פיצויים לחברה לעיבוד חקלאי בוטל חוזה חכירה של חברה לעיבוד חקלאי בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי בכסף או בקרקע בעד כל הקרקע ששונה יעודה, כמפורט להלן: במרכז הארץ - 13.5% מבסיס הפיצוי. באזור עדיפות לאומית ב' - 14% מבסיס הפיצוי. באזור עדיפות לאומית א' - 14.5% מבסיס הפיצוי. ד. פיצויים למעבד עונתי שונה יעוד הקרקע שהושכרה למעבד עונתי, יהא השוכר זכאי לפיצוי כספי בלבד כמפורט להלן: בעד קרקע מטע - 10,000 ש"ח לדונם. בעד קרקע שלחין - 6,000 ש"ח לדונם. בעד קרקע בעל - 2,000 ש"ח לדונם. ה. אין בהחלטה זו כדי לפגוע בתוקפן של עיסקות שאושרו בהנהלת המינהל עד יום 20 ביוני 1995 לפי החלטות המועצה מס' 666 ו667-. החלטות ממשלה בתאריך 8.2.98 נתקבלה החלטת ממשלה אשר מטילה על שר התשתיות הלאומיות להביא בפני מועצת מקרקעי ישראל הצעה להחלטה הקובעת כי: - 1. אם שונה ייעוד קרקע חקלאית יהיה חוכר קרקע חקלאית, זכאי לפיצוי בגין שינוי ייעוד הקרקע. 2. בקביעת הפיצוי יתקיים שוויון בין חוכרים שקיבלו את הקרקע לצורך עיבוד חקלאי. הפיצוי יהיה דיפרנציאלי, באזורי הארץ השונים, הפיצוי יהיה במקרקעין או בכסף על פי העקרונות הקבועים בהחלטה 727. 3. שיעור הפיצוי יהיה: - במרכז הארץ - 24% בשנים 2000-1998 20% בשנים 2002-2001 באזור עדיפות לאומית א' - 60% מבסיס הפיצוי שנקבע בהחלטה 727. ובמקומות שנהוג פטור ממכרז 91% משווי הקרקע לפי הערכת השמאי הממשלתי. באזור עדיפות לאומית ב' - 40% בשנים 2000-1998 30% בשנים 2002-2001 עד כה לא נתקבלה החלטה מתאימה במועצת מקרקעי ישראל. ריכוז מסכם של עיקרי ההחלטות תאריך מס' החלטה פיצוי אפשרות ליזמות היטל השבחה מס השבחה היחס לחוזים הכוללים סעיף שינוי יעוד - 15 (*) 8.11.66 13 בעבור השקעות (מתקנים) לפי השווי החקלאי. אין.   אין אבחנה. 5.3.73 123 שווי השקעות בתוספת 25% משווי הקרקע לפי יעודה החדש ובסה"כ לא יעלה הפיצוי על 40% משווי הקרקע ביעודה החדש. מוקנת זכות לחוכר לחכור הקרקע תמורת 80%. אין התייחסות מפורשת, משתמע שיחול על המינהל. למרות האמור בחוזה יחולו הוראות ההחלטה. 5.3.74 136 כנ"ל. כנ"ל ואולם בבניה רוויה על החוכר לשלם דמי היוון. כנ"ל. כנ"ל. 3.11.75 157 כנ"ל, אולם ההתייחסות בהחלטה זו הינה לגבי קרקע המוחכרת בדרך של נחלה לחקלאי, שלא במסגרת ישוב חקלאי מתוכנן, ואשר בגלל שינוי היעוד לא יוכל להתפרנס מיתרת הנחלה. כמו בהחלטה 123. כנ"ל. כנ"ל. 16.1.79 210 ביטול החלטות 123, 136, 157 הפיצוי על בסיס קרקע חקלאית. בהתאם לנוהלים המקובלים. אין זכות אוטומטית לחוכר. לא רלוונטי. הוראות ההחלטות חלות רק במידה ואינן נוגדות את הוראות החוזה. 11.9.84 296 פיצויים על בסיס קרקע חקלאית בתוספת יתרונות בחכירה לגבי 20 דונם עליהם תותר יזמות. ניתן ליזום פרוייקט - שטח 20 דונם יוקצה בזיכוי של 40% מהשווי החדש. ייתרת השטח תחוייב לפי נהלי מ.מ.י. המינהל ישתתף בהוצאות היטל השבחה בשיעור שלא יעלה על מחצית מהיטל ההשבחה. ההחלטה לא חלה על בעלי חוזה בו מופיע סעיף שבמקרה של שינוי היעוד הקרקע תוחזר למינהל. 2.11.89 432 פיצויים בגובה 25% משווי הקרקע לפי ייעודה החדש בתוספת שווי השקעות ובסה"כ לא יעלה הפיצוי על 40% משווי הקרקע ביעודה החדש. ניתן לבצע יזמות על כל השטח תמורת תשלום 51% מערך הקרקע בניכוי שווי השקעות החוכר (שלא יעלו על 20% משווי הקרקע) אשר יחשבו 91%. לא ישולם ע"י החוכר. לא חל על בעלי סעיף 15 או אחר, בו נקבע במפורש כי בשינוי יעוד תוחזר הקרקע למינהל. כמו כן ההחלטה לא חלה על נחלות וקרקעות למוסדות חינוכיים. 11.5.92 533 כנ"ל ניתן לבצע יזמות ע"י החוכר או אחר מטעמו תמורת תשלום 51% שיחשבו 91%. ישולם ע"י החוכר. ההחלטה לא מבחינה בין חוזים עם וללא סעיף 15 וחלה על חכירה לדורות למטרת שימוש חקלאי לרבות כמשבצת לישוב חקלאי בחוזים זמניים מתחדשים. 13.10.93 611 פיצויים בגובה 25% מתקבולים שיתקבלו משיווק המגרשים בפועל בעקבות מכרז לגבי אותה הקרקע בתוספת שווי השקעות שלא יעלה על 15% נוספים. כנ"ל. כנ"ל. כנ"ל. 6.4.94 640 הקפאת ההחלטות עד לקבלת החלטה חדשה 19.9.94 666 פיצויים בכסף מתקבולי המינהל. במרכז הארץ - 27%. באזור עדיפות לאומית ב' - 28%. באזור עדיפות לאומית א' - 29% חקלאי פרטי - מוגבל לפיצוי לפי גודל נחלה מקובלת בלבד. חב' לעיבוד חקלאי - תפוצה בכסף מתקבולי המינהל. במרכז הארץ - 13.5%. באזור עדיפות לאומית ב' - 14%. באזור עדיפות לאומית א' - 14.5%. ניתן ליזום על שטח ששוויו יהיה 27% או 28% או 29% לפי האזור משווי הקרקע ועל שטח זה יתקבל חוזה חכירה מהוון 91% ללא תמורה. לחקלאי פרטי - לפי גודל נחלה מקובלת בלבד. לחברה לעיבוד חקלאי - לפי 13.5%, 14% או 14.5% בהתאמה. אין פירוט למעט הגדרה כללית כי כל צד ישא בתשלום המיסים החלים עליו על פי כל דין. משתמע מכך שהיטל השבחה יחול על החוכר, אולם בתנאים מסויימים מגיע לחוכר שיפוי כחוק. ההחלטה לא תחול על מי שרכש הזכויות בקרקע לאחר 11.5.92. אין התייחסות לסעיפי החזר הקרקע למינהל בעת שינוי ייעוד. 3.7.95 727 כמו בהחלטה 666. כמו בהחלטה 666 אלא שנקבע מנגנון לפיו יבוטל חוזה החכירה. קודם שינוי היעוד ואחרי אישור התכנית יחתם חוזה פיתוח. לכאורה בהתאם להחלטה לא תחול על החוכר חובת תשלום היטל. בפועל הועדות המקומיות טוענות שיש בהוראות ההחלטה משום גזילה לא חוקית ומקפיאות בניה היכן שלא מגיעים להסדרים המניחים את דעתן. אין התייחסות לסעיפי החזר הקרקע למינהל בעת שינוי יעוד. ההחלטה לא תחול על מי שרכש הקרקע לאחר 19.9.94. 8.2.98 החלטת ממשלה פיצויים שווים לכל סוגי החוכרים. במרכז הארץ - 24%. למממש עד 2000 ו20%- למממשים מאוחר יותר. באזור עדיפות לאומית א' - 60%. ובאזור עדיפות לאומית ב' - 40% עד 30% בהתאמה. יזמות אפשרית לפי המנגנון שנקבע ב727- ובשיעורים שנקבעו לפיצויים בהחלטת הממשלה. כנ"ל. כנ"ל. (*) סעיף 15 - הסעיף הקובע כי בשינויי יעוד תושב הקרקע למינהל. סיכום שווי זכויות בקרקעות מינהל שהוחכרו למטרות חקלאיות, מגלמות פוטנציאל אפשרי של הנאה עתידית בעת שינוי ייעוד. גם כאשר נכתב במפורש בחוזה החכירה כי בעת שינוי יעוד תוחזר הקרקע למינהל ללא תשלום פיצויים, שמעבר לשווי הזכויות החקלאיות, באו החלטות מועצת מקרקעי ישראל והקנו זכויות. הרחבה זו החלה כבר בהחלטה 123 משנת 1973 עם קביעת פיצוי בשיעור 25% משווי הקרקע ביעודה החדש ואפשרות לביצוע יזמות בקרקע. מאז ועד היום חלו שינויים ותהפוכות ואולם משנקבע העיקרון אין פלא ששוק המקרקעין מגיב על פוטנציאל הבניה בהקניית ערכים לקרקעות חקלאיות מוחכרות. נוצר מצב (הדומה למצב שנוצר בעת חקיקת חוק הגנת הדייר) בו קיימים כיום בשוק שני סוגי בעלי זכויות בקרקע חקלאית. א. בעלי זכויות שרכשו זכויותיהם לפני 1973 כאשר למגבלות הרשומות בחוזה החכירה, לגבי ההנאה העתידית בעת שינוי ייעוד, היה משקל ולפיכך שווי הרכישה לא שיקף זכויות אלו. ב. בעלי זכויות שרכשו זכויותיהם לאחר 1973, כאשר גם במקרה שהחוזה כולל מפורשות סעיפים מגבילים בעת שינוי יעוד, היה סביר להניח כי ייהנו מהליך שינוי הייעוד ולפיכך שווי הקרקע שיקף פוטנציאל זה. במבט בוחן של התפתחות החלטות המועצה ניתן להבחין בהרחבת זכויות החקלאים ע"י הקניית זכויות הנובעות מייעוד הקרקע לאחר שינויו גם לגבי חוזים שבמפורש קובעים כי לחוכר אין חלק בזכויות אלו. עם זאת חל לאחרונה כרסום בזכויות אלו עד רמה של הקפאת ההחלטות והקפאת עסקאות, וזאת בעיקר לאור אי בהירות בנושאי מיסוי (במיוחד היטלי השבחה). תוצאה זו נוגדת המדיניות המוצהרת של הממשלה ומחייבת נקיטת צעדים שיעמידו בסיס כלכלי ותמריץ אמיתי לביצוע עסקאות לתועלת המשק. שווי המקרקעין מושפע בכל מקרה מהמגמה הברורה כמו מהחלטות הממשלה לפיהן: "אם שונה ייעוד קרקע חקלאית, יהיה חוכר קרקע חקלאית, זכאי לפיצוי בגין שינוי ייעוד הקרקע, בהתאם לייעודה החדש". חזור לחלק הראשון של המאמר