|
עמוד 18
גיליון מס' 7 מאי-יוני 2000
אינטר-עט של דלא-ניידי ומיסוי מקרקעין
|
|
|
חלוקת הוצאות התקנת מעלית בבתים משותפים
מאת ד"ר גד נתן שמאי מקרקעין ויעקב כהן ( M.Sc) שמאי מקרקעין
|
|
בתים משותפים בני 3-4 קומות שנבנו עד תחילת שנות ה- 70, נבנו ללא מעלית. עם שיפור רמת החיים, הזדקנות האוכלוסייה ועליית מחירי הדירות בעיקר במרכזי ערים, החלה דרישה להתקנת מעלית בבתים אלו.
הבעיה המרכזית שעומדת על הפרק היא מימון התקנת המעלית ואחזקתה, וכמובן כשאין הסכמה על כך בין הדיירים או קווים מנחים, נמנעים הדיירים מלשנות את תקנון הבית המשותף על מנת לאפשר התקנת מעלית. הצורך למצוא פתרון שיאפשר התקנת מעליות, הביא את הכנסת להוסיף לחוק המקרקעין את סעיף 159 ו: התקנת מעלית (תיקון התשנ"ו):
59. ו. (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
(1) ניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור.
(2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה.
(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית.
(4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.
(ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם.
(2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית.
(ד) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.
באופן כללי, סעיף זה מאפשר לפחות ל- 2/3 מהדיירים להחליט על התקנת מעלית, כאשר הוא פוטר את דייר קומת הקרקע מתשלום ההתקנה. התשלום בגין ההתקנה יחולק שווה בשווה בין הדיירים המסכימים להתקנת המעלית, עפ"י שטח הדירה.
אנו רואים בצורה פשטנית זו מקור נוסף לאי הסכמה בין דיירים הטוענים כי המפתח לתשלום אינו נכון, תקין וצודק, אלא יש לקבוע מפתח אחר צודק יותר. מטרת מאמר זה לנסות ולהציע פתרון שמאי לחלוקת התשלומים בגין התקנת המעלית.
לפי סקר שערכנו במרכז תל-אביב, אזור מבוקש, נתבררו העובדות הבאות המרוכזות בטבלה דנן: בית בן 4 קומות, 2 יח"ד לקומה שוות בגודלן ושתיהן פונות לחזית, כ- 17 מדרגות בין קומה לקומה:
|
| |
שווי דירה בת 3 חדרים ללא מעלית
|
שווי דירה בת 3 חדרים עם מעלית
|
|
ק.א. |
240,000 $ |
250,000 $ |
|
ק.ב. |
250,000 $ |
275,000 $ |
|
ק.ג. |
240,000 $ |
290,000 $ |
|
ק.ד. |
215,000 $ |
280,000 $
|
|
מניתוח הטבלה עולה כי:
1. שווי דירות בנות 3 חדרים ללא מעלית בקומות ב' ו- ג' הוא הגבוה ביותר, כאשר קומה ד' היא הנמוכה ביותר והסיבות ברורות:
א. מס' רב של מדרגות לקומה ד'.
ב. היא נמצאת תחת הגג (בהנחה שאין זכויות בנייה נוספות על הגג).
ג. קומות ב' ו- ג' הן קומות ביניים ואינן מושפעות מהגג.
2. שווי הדירות בקומות ג' ו- ד' גבוה יותר כאשר מותקנת בבניין מעלית, כאשר הקומה המבוקשת והיקרה היא קומה ג' (אינה תחת הגג).
3. שווי הדירות בק.א. לא עלה באופן מוחשי היות שהשפעת המעלית אינה גדולה עליהן ועיקר עליית ערכן נובע, לדעתנו, מעצם עליית ערך כל הדירות האחרות בבניין.
4. רואים מהטבלה שהתקנת מעלית מהווה השבחה בעיקר לקומות ג' ו- ד' ואין עליית ערך הדירות בקומות אלו זהה לעליית ערך הדירות בקומות א' ו- ב'. כמו כן רואים מהטבלה שעליית הערך ליניארית ביסודה.
5. צורת החישוב
בדקנו את "ההשבחה" שנוצרה לכל קומה בגין התקנת המעלית:
ק.א. 20,000 $
ק.ב. 50,000 $
ק.ג. 100,000 $
ק.ד. 130,000 $
סה"כ 300,000 $
6. הנחנו שמן הראוי שחלוקת הוצאות התקנת המעלית תהיה בהתאם לעליית ערך הדירות מסה"כ עליית ערך הדירות בבניין ("ההשבחה"), לכן:
קומה | השתתפות ב-% מהוצאות התקנת מעלית
ק.ק. - 0 עפ"י החוק.
ק.א. - 6.7%
ק.ב. - 16.7%
ק.ג. - 33.3%
ק.ד. - 43.3%
7. בהנחה שהתקנת מעלית כרוכה בתשלום של כ- 50,000 $, עולה כי לקומות העליונות ג' ו- ד' כדאי לשאת בהוצאות ההתקנה מבלי לדרוש השתתפות הדירות בקומות א' ו- ב' בהוצאות התקנה. שווי דירה בקומות ג' ו- ד' עולה לאחר התקנת המעלית לפחות בערך התקנת המעלית. ככל שמספר הדירות לקומה יעלה כן כדאי יהיה לדירות בקומות העליונות לשאת בכל הוצאות התקנת המעלית, היות שההוצאה לדירה תקטן.
8. לא התייחסנו במאמר זה לאחזקת המעלית. החוק קובע כי אחזקת המעלית תחולק בין כל הדיירים בצורה שווה (עפ"י שטח דירותיהם), אלא אם הסכימו אחרת, כולל אותן דירות הפטורות מהשתתפות בהתקנה: דירות קומת קרקע ודירות שלא הסכימו להתקנה ואינן משתתפות בה.
9. יש לציין שהתקנת מעלית בבתים קיימים ללא מעלית מקבלת תנופה ועידוד גם מהרשויות המקומיות לדוגמא: ועדה מקומית ת"א אישרה לאחרונה תכנית בנין עיר המתירה הקמת מעלית חיצונית בבניין קיים (הועדה המקומית דורשת היטל השבחה בגין תב"ע זו). חברת בצרון בת"א מאפשרת קבלת הלוואות נוחות להקמת מעליות בבניינים קיימים.
10. יש להדגיש שמאמר זה מציג מודל בלבד ויש כמובן לנתח ההשבחה והחלוקה בכל בית ובית באופן פרטני.
|
|
|