עמוד 9
גיליון מס' 7 מאי-יוני 2000
|
הערכת שווי של קרקע לתחנות דלק ושל תחנות דלק מאת ששון יצחק* בשנת 1997 שווקו תחנות הדלק בממוצע כ- 400,000 ליטר דלק לחודש לתחנה – רובו בנזין (היחס בין בנזין לסולר: 78% ל 22%, יחס זה נע לכוון 75% ל 25%). בשנת 1993 קבע הממונה על ההגבלים העסקיים כי הסדר הקיים בין חברות הדלק לבין מפעילי תחנות התדלוק שלהם הבעלות על התחנות (לרבות כחוכרים ראשיים במינהל מקרקעי ישראל ודיירות מוגנת), הוא הסדר כובל: מפעיל התחנה היה בקשר ארוך זמן עם חברת הדלק, שהייתה במעמד של חוכר משנה והייתה בונה בעצמה את התחנה, בעוד שהחוכר לא היה אלא בעל רשות להפעלת התחנה. כתוצאה מכך, מפעיל התחנה נאלץ לרכוש את הדלק במחיר שחברת הדלק קבעה.קביעתו של הממונה על ההגבלים העסקיים אילצה את חברות הדלק הוותיקות לנהל עמו משא ומתן שכתוצאה ממנו, עד יוני 1998 שוחררו 80 תחנות מגדר "חוזה כובל". המשא ומתן שחברות הדלק נהלו עם הממונה על ההגבלים העסקיים יצר מצב חדש, לפיו חוכר חדש או בעל קרקע רשאי להקים בעצמו את התחנה ולרכוש את הדלק מאחת מחברות הדלק, במחיר נמוך בהרבה, מקודם לכן, בלא שיתחייב להתקשר עמה לזמן ארוך. מהפך זה בשוק תחנות הדלק הביא גם לשינוי בערכן של התחנות והקרקעות המיועדות לבניה של תחנות דלק. הבסיס, לפיו יוערך שווי התחנה, הוא כמות הדלק שהתחנה תשווק מדי חודש, בשנים הקרובות. הערכת השווי תעשה תוך הנחה, שחוזה חכירת התחנה איננו חוזה כובל. על הערכת השווי להתחשב בגורמים בלתי צפויים, העלולים להיות בעלי השפעה מכריעה על שווי התחנה, כדלקמן: הגידול החזוי בצי הרכב בארץ ונפח התנועה בכביש הסמוך לתחנת הדלק.
השווי של תחנת דלק (בלא להתחשב בשאר השירותים המוצעים על ידה בנוסף לדלק) תלוי אך ורק במרווח השיווק, בכמות הדלק שהתחנה צפויה למכור פר יחידת זמן (לחודש) ובהוצאותיה הכספיות. כתוצאה מכך לשתי תחנות בעלות פרמטרים זהים, הממוקמות במקומות שונים, יש אותו שווי בקירוב. עקב המונופול השורר היום בשוק הדלק (שלוש חברות דלק שולטות ב 90% מהשוק), חברות הדלק נהנות מערך גבוה של מרווח השיווק שבין בתי הזקוק לתחנות הדלק - ערך שאינו פרופורציונלי להוצאות בהן עליהן לשאת. בחישוב שווי של תחנת דלק, או של קרקע לתחנת דלק, אין להביא בחשבון את היתרונות האמורים, מהן נהנות חברות הדלק, אלא להתייחס אך ורק לזכויות המפעיל. שכן, קונה מרצון (המתעתד להיות בעל התחנה, או בעל הקרקע) לא ישלם עבור הקרקע, או תחנת הדלק, יותר משווי נוכחי של ההנאות שהוא יוכל לקבל ממנה. כאשר המפעיל הוא גם מקים התחנה ובעל התחנה, מרווח השיווק שלו, משמש בסיס לחישוב שווי התחנה, והוא מסתכם בסך של כ 380 ש"ח לק"ל (אלף ליטר). הערכת כמויות הדלק הנמכרות בתחנה תעשה תוך שימוש בנתונים שיתקבלו מחברות הדלק, או מתחנות דלק, לגבי כמויות הדלק שנמכרו בתחנה בשנים קודמות ובתחזית גידול מכירות שתגזור מתחזיות מע"צ לגבי גידול נפח התנועה. לגבי תחנות בהקמה ניתן להעריך לפי נפח התנועה בכביש הסמוך לתחנה. הערכת נפח התנועה בכבישים בין עירוניים עשויה להסתמך על נתוני מע"צ; להערכת נפח התנועה בכבישים עירוניים ניתן להיעזר במדידות שנעשו ע"י מחלקת הרמזורים בעירייה. מקובל לשייך 2.5%-6%, מכלל כלי הרכב העוברים בכביש הסמוך לתחנה לאלה אשר ממלאים דלק בתחנה. השיעור האמור יהא גבוה יותר ככל שירבו נסיבות כלהלן:
כמות הדלק הממוצעת הנמכרת לכל רכב מוערכת ב 30-40 ליטר. הרווח היזמי בתחנות דלק הוא גבוה יחסית, בשל גורם הסיכון. לצורך החישוב נבחר ברווח יזמי של 30% . שיעור ההיוון הוא 11% (שיעור היוון המקובל בנכסים מסחריים). עלות ההקמה של תחנות דלק הן כלקמן: תחנה מדרגה א' כ 350,000 - 500,000 $, תחנה מדרגה ב' וג' כ 600,000$ (ההגדרות בהתאם לתמ"א 18). עלויות אלה עשויות לגדול בעוד כ- 100,000 $, כאשר מדובר בקרקע לא משורית וכאשר יש צורך בעלויות פיתוח גבוהות בשל חוסר תשתיות בסביבה: חשמל, מים וביוב. כביש האצה - האטה עשוי להעלות את העלויות בעוד כ 150,000 $.הערכת שוויון של זכויות מפעיל תחנה מתקבלת מחישוב ההפרש שבין המנה של ההכנסות השנתיות של התחנה נטו, לשיעור ההיוון, כאשר ההכנסות השנתיות נטו של התחנה - נקבעות ע"י מכפלת מרווח השיווק של התחנה בכמות הדלק שהתחנה מוכרת בשנה, בניכוי ההוצאות השנתיות של התחנה בתוספת מחיר כמות השמן שהתחנה מוכרת בשנה בניכוי 60% (הרווח על השמנים מגיע ל 40. שווי מרכיב הקרקע למפעיל ההפרש שבין המנה של שווי התחנה ברווח יזמי (130%) לבין עלות הקמת התחנה. לדוגמא: אם ניקח תחנת דלק שאינה קשורה בחוזה כובל, עם קצב מכירות צפוי של כ 500 אלף ליטר לחודש, רווח יזמי של 30% ועלויות הקמה בסך 550 אלף דולר, נגיע לשווי קרקע של 2.29 מיליון דולר. מספרים אלה מבוססים על מרווח שווק של 380 שקל לק"ל כאשר מדובר בחוזה לא כובל. המודל לא מתייחס להכנסות הנובעות ממכירות השמן בתחנות, כך שיתכן כי השווי מעט גבוה יותר. *הכותב הוא שמאי מקרקעין ובוגר החוג לפיסיקה של אוניברסיטת תל-אביב. המאמר פורסם במוסף הנדל"ן של הארץ ביום 21/5/00 |