מועצת זכרון יעקב הטילה ארנונה על קרקע ששימשה בית מלון של חברת גני כרמל בע"מ כ"קרקע תפוסה". חלק מהשטח הם כרי דשא צמודים למלון, חלק השטח הוא חורש נטוע עצים, וחלק משטח הוא פתוח למעבר הציבור כשטחי חניון וכביש גישה ועל פי ייעודו היא "רחוב".
בית המלון ערער לבית המשפט המחוזי בחיפה על החלטת ועדת הערר.*
בקשר לחניון הסתמך כב' סגן הנשיא השופט ד"ר ד. ביין על ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית-ביאליק, בו קבע בית המשפט העליון, שיש לפרש את המושג "רחוב" בהתאם לתכלית החקיקה, לפיה ההצדקה להטלת החיוב העקרוני לשלם ארנונה, טמונה בהנאה שמפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכסים המצויים בהחזקתם. באותו הלכה נפסק, שיש לקבוע את בסיס החבות לתשלום הארנונה בקשר לנכס שהוא "רחוב" על יסוד חיובו של נישום יחיד, אף אם הנישום החייב במס אינו הנהנה היחיד מן השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס, אולם הוא צריך להיות הנהנה העיקרי. בית המשפט העליון ייחס משקל גם ליכולת המערערת למנוע מן הציבור את המעבר באזור השטחים הציבוריים על ידי סגירתו או גידורו. נפסק, כי במקרה הנידון הנהנית העיקרית מהחניון היא המערערת, שהרי האנשים החונים במקום הינם, מטבע הדברים, אורחי המלון או עובדיו.
בקשר ליער פסק השופט ד"ר ביין, שאין לקבל את טענת מנהל הארנונה, כי ועדת הערר לא יכולה הייתה לקבוע ממצאים עובדתיים הנוגעים לשנת המס 1996 על סמך ביקור במקום בשנת 1999, וכי לכן אין הצדקה לפטור חלק מהיער מארנונה. כך גם לגבי תיאור השטח המיוער והחלוקה לחלק הנטוע והמתוחזק, לבין שטח שאינו זוכה לטיפול כלשהו. הנימוק - אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בממצאים עובדתיים.
בסוגיית ה"קרקע תפוסה" נפסק, כי היא צריכה לעמוד בהגדרת שני "תנאים חיוביים": "החזקה" ו"השימוש", ו"תנאי שלילי": שהחזקה והשימוש יתקיימו "שלא ביחד עם בנין".
אשר ל"תנאים החיוביים", החזקה והשימוש הם יסודות מצטברים של ההגדרה, והשימוש בקרקע חייב להתבטא בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסוים ואין די בקיומה של זכות לשימוש.
את "התנאי השלילי" יש לפרשו כמתייחס לשטחים כגון גינות המהוות חלק אינטגרלי של הבניין. בסוגיה זו יש להבחין בין שתי שאלות: האם החזקה והשימוש הם לצורכי המלון, והאם מחזיקים ומשתמשים בשטח "יחד עם הבניין". לכל בניין צמוד בדרך כלל שטח קרקע מינימלי שבלעדיו לא ייתכן שימוש בבניין, כגון מדרגות, שבילים, חצר וגינון. כל אלה נחשבים חלק בלתי נפרד מהבניין, וממילא לא יכולים להיות "קרקע תפוסה". הדבר מוצא ביטויו הברור בהגדרת "בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות וגם בצו המסים של זכרון יעקב. למעשה, ניתן לומר שצריך לקרוא את הגדרת "קרקע תפוסה" כ"קרקע שמחזיקים ומשתמשים בה ושאינה נופלת בהגדרת בניין". לעומת זאת, "קרקע תפוסה" היא נפרדת מבניין, ועצם העובדה שהיא עשויה במקרים מסוימים לשרת פעילות המתבצעת בבניין או מקדמת אותה אינה הופכת אותה חלק אינטגרלי של הבניין. כך למשל, יכול להתקיים מגרש חנייה מול בניין במגרש אחר, ועצם העובדה שהחניון משרת את באי הבניין, אינו עושה אותו לקרקע המוחזקת "ביחד עם בניין".
נפסק, כי במקרה הנידון טיפוח וגינון שטח החורש שלפני המלון, שאליו מוליכות מדרגות עץ מיוחדות, הינו אינטרס מובהק של המלון, שכן באי המלון נמשכים לאווירה הרגועה שמשרה סביבה כפרית זו. עם זאת, החזקה והשימוש אינם "ביחד עם הבניין" אלא בנפרד ממנו. בכך הוא נבדל ממדשאות המלון הצמודות לבניין ושאין צורך להגיע אליהן במדרגות עץ כאמור.
התוצאה היא, כי שטח המדשאות מוחזק ביחד עם הבניין ואינו חייב בארנונה, שטח החורש משרת את המלון אך אינו חלק מהבניין ולפיכך יחויב כ"קרקע תפוסה", ויתרת שטח היער מוחזקת על ידי המלון אולם לא נעשה בה שימוש ולפיכך לא קם חיוב בארנונה.
באותו ערעור עלתה שאלת סמכותה של ועדת הערר לדון הערר. כבוד השופט ד"ר ביין דחה את טענת מנהל הארנונה כי הערר לא הוגש כדין, שכן טענה מסוג זה יש להעלות מפורשות ובהזדמנות הראשונה. בקשר לשנים אליהם מתייחסת השומה, נדחתה הנמקת ועדת הערר, כי הרכבה הנוכחי נוצר בשנת 1996, ועל כן היא לא מוסמכת לדון בארנונה של שנים קודמות לכך. נפסק, כי "ועדת ערר" היא גוף סטטוטורי הקיים בנפרד מההרכב המקרי של חבריו כפי שהוא קיים מזמן לזמן, ולכן הנימוק של היעדר סמכות בשל מועד מינוי הוועדה בהרכב מסוים אינו יכול לעמוד. עוד נפסק, כי לוועדת ערר יש סמכות לדון בערר בתנאי שקודם לכן ניתנה החלטה בהשגה והוגש עליה ערר. מקום שלא הוגשה השגה ממילא לא ניתן להגיש ערר. במקרה הנידון לא הוכח כי הוגשו השגות לשנים שקדמו לשנת 1996.
פסק דין זה הוא נדבך נוסף וחשוב בשורה ארוכה של פסקי דין, שהתמודדו במיון קרקע פלונית כאחד מחמשת "סוגי" הקרקע - "רחוב", "קרקע שעיקר שימושה עם הבניין", ו"אדמת בניין" - כולן פטורות מארנונה, וכן "קרקע תפוסה" ו"אדמה חקלאית" - הממוסות בארנונה.
במקרה הנידון נפסק, כי טיפוח וגינון שטח החורש שלפני המלון, שאליו מוליכות מדרגות עץ מיוחדות, הינו אינטרס מובהק של המלון, שכן באי המלון נמשכים לאווירה הרגועה שמשרה סביבה כפרית זו. לבי שלם עם החלטה זו, אלא שאין בכך לסייע במקרים אחרים במיון שטח חורש "ללא מדרגות", או בשטח עם מדרגות "שאינו משרה אווירה רגועה", או בשטח המשרה אווירה רגועה ליד בניין שאינו בית מלון. המסקנה היא - בדיני הארנונה קשה לקבוע הלכות חד משמעיות, ובכל מקרה יש לקבוע מבחנים מיוחדים לנישום מסוים או לנכס מסוים. ואכן, השופט ד"ר ביין פסק, כי מדשאות המלון הצמודות לבניין שאין צורך להגיע אליהן במדרגות עץ אינן "קרקע תפוסה" למרות שלדעתי גם דשא משרה אווירה רגועה.
לגבי החניון לרכב נפסק שהוא קרקע תפוסה, ואכן, בכל מקום שהנישום מפיק מקרקע תועלת כלכלית, יש מקום למסותה. אין לי ספק, שחניון יוצר ערך כלכלי, ובהקשר זה יש להזכיר, כי בתקנות הסדרים במשק המדינה לשנת 2000 נקבע, שקרקע המשמשת לחנייה ללא תשלום פטורה מארנונה.
