עמוד 19 שנה שניה * גיליון מס' 10 נובמבר-דצמבר 2000 היקף סמכויותיה של ועדת ערר של מיסוי מקרקעין מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד מעשה שהיה איש תם וישר, מורד כהן, רכש מגרש ממנהל מקרקעי ישראל במסגרת תוכנית "בנה ביתך", ובנה עליו דירת מגורים. לימים, כאשר מכר את הדירה, לא הכיר מנהל מיסוי מקרקעין בכל הוצאות הבנייה מהטעם שלא היו לו קבלות על עלויות הבנייה. הוחלט להכיר בניכוי עלויות על סמך "שמאות" (שעל טיבה עוד נעמוד בהמשך), שנערכה לגבי שווי עלויות הבנייה, בניכוי מע"מ 17%(!) בניכוי רווח קבלני 25%(!!) ובניכוי מס הכנסה 36%(!?). הנימוק המשפטי, הכלכלי וההגיוני שנתן מנהל מיסוי מקרקעין להחלטה זו - הבנייה בוצעה על ידי בניו של מורד. מורד טען בלהט, כי לא היה מקום להביא בשלב הערר ראיות סותרות ונוגדות לחוות הדעת של המומחה מטעמו, שכן מנהל מיסוי מקרקעין קיבל ממצאיה של חוות הדעת, ורק סבר, כי יש להפחית ממנה סכומים שונים. מטעם מנהל מיסוי מקרקעין הוצגה "חוות דעת" של מפקח שומות מקרקעין, לפיה סכום ההוצאות לבנייה היה נמוך יותר מכפי שהצהיר מורד. עוד טען המנהל, כי מורד היה למעשה "איש קש" - הוא לא קנה את המגרש, הוא לא בנה עליו, והוא לא מכר אותו. הכל נעשה על ידי בניו. החלטת ועדת הערר כב' השופט (בדימוס) י. בנאי פסק, כי במחלוקת שבין המומחים יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם המשיב, שקבע עלויות בנייה נמוכות יותר, למרות שאין לו השכלה פורמלית בתחום. ועדת הערר מצאה חיזוקים לחוות דעתו בדברי העדים שהופיעו בפני בית המשפט, וכן בפרשת פרזנסקי (ע"א 81/84), בה קבעה כב' השופטת בן פורת, כי "כל אימת שקיימים נתונים ספציפיים לאותו בניין, לגבי הוצאות של מבנה דומה באותו אזור, יש להעדיפם על פני נתונים סטטיסטיים כלליים". מהעדויות עלה, כי הבית נבנה ביחד עם 7 בתים נוספים בסמוך לו, ולכן אין ספק, כי בניית 8 בתים בעת ובעונה אחת על ידי אנשים שמתאגדים לצורך זה, מוזילה משמעותית את עלות הבנייה. עוד נפסק, כי לא היה מקום לנכות 17% עבור מע"מ משום שהעורר איננו עוסק מורשה ואינו מקזז את המע"מ כמס תשומות. אשר להפחתה של 36% כמס הכנסה, הרי לא ניתן כל הסבר לניכוי זה. גם הפחתה של 25% עבור רווח קבלני אינה נכונה ואינה מוצדקת. הבנייה לא נעשתה על ידי בניו של העורר, אף שהם טיפלו בעניין ופנו לקבלנים שונים לצורך הבנייה. מאחר שהעורר אינו עוסק מורשה ומדובר בעסקת אקראי שבה אין העורר זכאי לקיזוז כמס תשומות, התשלומים ששילם העורר לקבלנים כולל מע"מ ראויים לניכוי לצורך חישוב מס שבח מקרקעין. נפסק, כי אין מקום להתייחס לטענתו של מורד, לפיה אין מקום לחוות דעת נוספת של המשיב. ראשית, הוא לא התנגד לעדות זו. שנית, לפי סעיף 89 לחוק מיסוי מקרקעין, אין ועדת ערר איננה כבולה לנימוקים של המשיב בהחלטת השגה. לוועדת הערר סמכות של ערכאת ערעור על החלטות המנהל, אך למעשה היא נכנסת לנעליו של מנהל מיסוי מקרקעין ומשמשת כערכאה ראשונה, והיא הדרג הראשון הרשאי לגבות עדויות ולברר את העובדות במלואן בדרך שיפוטית או כעין שיפוטית. הערר נתקבל בחלקו והוכר ניכוי עלויות בנייה בסכום נוסף של 110,000 ש"ח. [עמ"ש 1905/98 כהן מורד נ' מנהל מס שבח מחוז הדרום. ניתן ביום 18.9.2000. ב"כ העורר: עו"ד ב. קויתי, ב"כ המשיב: עו"ד בר טל]. הרהורים נוגים מה הניע את נציג אוצר המדינה להפחית מהוצאות הבנייה 17% מע"מ, 25% רווח קבלני ו- 36% מס הכנסה? (ולמה דווקא 36% שהוא תעריף מס ההכנסה המוטל על תאגיד ולא 50% המוטל על יחיד?). לפי הגיון צרוף זה, האם שלוש הפחתות אלה הן מצטברות, כלומר הפחתה מצטברת של 78% או מפחיתים בכל פעם מהיתרה? זה לא מוזר. זו סטייה. כאמור, הנימוק המשפטי, הכלכלי וההגיוני שנתן מנהל מיסוי מקרקעין להחלטה זו היה, כי הבנייה בוצעה על ידי בניו של מורד. האם מורד לא ידע, כי כאשר בנים עוזרים לאביהם זהו דבר חמור כשלעצמו? האם לא למדו באוצר המדינה את הדיבר: כבד את אביך ואת אמך? ואולי זו טעות של מורד שלא ביקש חוות דעת של הרב עובדיה? בפני ועדת הערר טען המנהל, כי מורד היה למעשה "איש קש" - הוא לא קנה את המגרש, הוא לא בנה עליו, והוא לא מכר אותו. הכל נעשה על ידי בניו. אם זו הייתה האמת שלו, מדוע הוצאה שומת מס השבח למורד ולא לבניו? החלטותיו של מנהל מיסוי מקרקעין מעוררת בנו הרהורים נוגים, על שום שכל איוולת מאלצת נישומים לרוץ אל ועדת הערר ולשלם לפרקליטים דמים כבדים. נימוקיו של מנהל מיסוי מקרקעין גורמים לנו לדחף לאו בר כיבוש להגיש הצעת חוק לפיה ניתן יהיה לתבוע פיצויים אישיים במקרים של התעמרות בלתי סבירה בנישומים מצד שלטונות המס. המחלוקת בין המומחים בקשר למחלוקת שבין ה"מומחים" פסקה ועדת הערר, כי יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם מנהל מיסוי מקרקעין, שקבע עלויות בנייה נמוכות יותר, למרות שאין לו השכלה פורמלית בתחום, ולכך נמצאו חיזוקים בדברי העדים. לא שמענו את העדויות, ולא נוכל להתייחס להשפעתם, אבל לא נראה לנו, כי בניית 8 בתים בעת ובעונה אחת על ידי אנשים שמתאגדים לצורך זה, מוזילה משמעותית את עלויות הבנייה. אולי יש הפתחה במתח הרווחים של הקבלן המבצע, אבל 80 טון בטון עולים פי 8 מאשר 10 טון. איננו יודעים אם ה"מומחה" של אוצר המדינה, שנתן את חוות הדעת, נחקר בחקירה נגדית אם לאו. אם אותה "חוות דעת" הייתה מבוססת על כללי שמאות המקרקעין, מציגה עסקאות השוואה, מנתחת את ההתפלגות הסטטיסטית הנובעת מפערי המחירים, ומנמקת את התוצאה - דיינו. אנו מוכנים להמר על כך, שאותה חוות דעת לא הייתה כזו, ויתכן שגם חוות דעתו של המומחה מטעמו של מורד לא הייתה כזו. המסקנות - יש להגיש חוות דעת מומחה כשהיא מבוססת כדבעי, ויש לחקור בחקירת שתי וערב את המומחה של הצד האחר. אין להותיר בידי בית המשפט או בידי ועדת הערר את הצורך לבחור בין שתי חוות דעת "פושרות". היקף סמכויותיה של ועדת ערר של מיסוי מקרקעין החלק המקצועי והמעניין בהחלטת ועדת הערר נוגע להיקף סמכויותיה. הפרשנות שנתנה ועדת הערר לסעיף 89 לחוק מיסוי מקרקעין הוא נכון וצודק. נכון - משום שזו לשון החוק, וצודק - משום שאין לכבול את ידיה של ועדה מקצועית זו בכבלים שיש לשופט בבית משפט אזרחי.