עמוד 3 שנה שניה * גיליון מס' 10 נובמבר-דצמבר 2000 בית החלומות של האלפיון העליון מי נמנה על האלפיון העליון? היכן גרה אצולת הממון? כמה עולה בית חלומות? הצצה לנדל"ן של "בעלי המאה" מאת בתיה שורר כששואלים את הישראלי הממוצע מה יעשה אם יזכה בפרס הגדול בלוטו, מקבלים, לרוב, את התשובה הסטנדרטית "אקנה וילה ווולבו". מסתבר, שישנם ישראלים שיכולים להגשים את חלומם ולגור בבתי יוקרה שמחירם מעל מיליון דולר. כדי לקבל מידע על קבוצה נבחרת זו של כרישי נדל"ן, שוחחתי עם מר אמיר ברנע, סמנכ"ל חברת קניון מגורי יוקרה בע"מ, שהוקמה בשנת 1987 ע"י מר שמעון איינשטיין, שהיה חלוץ בשיווק בתי יוקרה. כדי לקבוע את ערכם הריאלי של בנייני היוקרה, מפרסמת החברה את מחירון איינשטיין, המציג מחירים של בתים, דירות פאר, מגרשים ומשקים ברחבי הארץ. באזור המרכז - הרצליה פיתוח, סביון, אפקה, כפר שמריהו, נוף ים, רמת השרון, תל ברוך, שיכון דן, שיכון צמרת, רמת אביב ג', דירות יוקרה במגדלים - מגדלי דוד, גן העיר, ועוד. מי ומי בעשירים ? מסתבר שכל תקופה - והעשירים שלה. בעבר - "בעלי המאה" היו יהלומנים, אנשי תעשיית הטקסטיל, וכיום - אלה העוסקים בהייטק. בין הרוכשים מצויים רואי חשבון ועורכי דין וכן מנכ"לים בחברות גדולות. אם רוצים להרכיב "פרופיל" של רוכש דירת יוקרה - נמצא שהוא בדרך כלל בסביבות גיל 40, נשוי שאשתו עובדת ואב ל 2 ילדים. רוב הרוכשים הם "משפרי דיור", מספר אמיר ברנע. הם גרים באזורים הנכונים, אבל עדיין לא "בדובדבן". הם עוברים מדירה ברמת אביב ג' לפנטהאוז באותו אזור. בין הרוכשים של דירות יוקרה קיים גם פלח המכונה "הבנים של" - רובם ממשיכי המקצוע של ההורים, ושותפים בעסקיהם. קבוצה נוספת של רוכשים הם תושבי חוץ המהווים כ- 50% מהרוכשים, כל זאת, כמובן, בתקופות טובות. בזמנים קשים, כמו עכשיו, הם מחכים שהמצב יתבהר, אלא אם כן הם מזהים הזדמנות עסקית מוכחת. הללו מתעניינים באזורים ספציפיים כמו הרצליה פיתוח וכפר שמריהו. קמין וחפצי אומנות מאפיינים את דירות היוקרה מהם אזורי הביקוש ? יש ביקוש גדול לא רק לקניה אלא גם להשכרה של בתי יוקרה - וזהו שוק בפני עצמו. הרצליה פיתוח וכפר שמריהו מחוזרים על ידי תושבי חוץ, שגרירים, נציגים של חברות בינלאומיות. המחירים כאן הם גבוהים במיוחד, בית יפה להשכרה ניתן להשיג מ- 5,000$ ועד 12,000$ ואם מדובר בבית המיועד לשגרירות - עד 20,000$. ובאשר לקניה - כשמדובר על העדפת אזורים בתוך המרכז - תל אביב הוא האזור המבוקש יותר, וגם בתוכה ישנם אזורי ביקוש - שיכון צמרת, צהלה, תל ברוך. בתוך תל אביב אין כמעט אפשרות לקנות מגרשים גדולים, יש מי שקונה בצפון תל אביב מגרש של 1/4 דונם, ובונה עליו בית בצפיפות, ואחרים שמתרחקים מהעיר לישובים כמו בצרה ובני ציון שהם להיט מתפתח, ושם ניתן לקנות מגרשים גדולים במחירים נמוכים. וילה או פנטהאוז ? הבחירה בין השניים קשורה לצרכים. זוגות צעירים בתחילת דרכם, קונים בדרך כלל דירה, וכשהמשפחה גדלה עוברים לבית פרטי, שהוא מקום אולטימטיבי לגידול ילדים. מבט כללי - ניתן להבחין בהשפעת אדריכלות יוונית המאופיינת בקשתות ועמודים מעוצבים רוב הישראלים מעדיפים וילה כהשקעה וכאיכות חיים. ואילו רוכשי הפנטהאוזים הם אנשים בגילאי 60-55 שילדיהם בגרו ועזבו את הבית, ואז הם מוכנים להיפרד נפשית מביתם ולקנות פנטהאוז, מה שמאפשר להם גם לסגור אותו למספר חדשים כאשר הם נוסעים לחו"ל, כי כאן אין להם בעיית תחזוקה, כפי שיש בבית פרטי (טיפול בגינה, בעלי חיים וכו'). יש כאלה שיחזרו לגור בדירה כאילו היו זוג צעיר בתחילת דרכו, כך שמעגל הניידות נסגר. מאפיינים של דירות יוקרה ישראליות הלקוחות הישראלים ידועים כמפונקים מאוד, ומשתדלים להשיג את המירב בקניית בית החלומות. כל רוכש דירה רוצה להגשים את הפנטזיה שלו, ולכן כל בית כאן הוא אב טיפוס - ביטוי לרצונות ולגחמות של הגרים בו. הישראלים מייבאים את האופי של הבית מחו"ל, וזאת בהתאם לאפנה המתחלפת ובהמלצת הארכיטקטים שלהם, עכשיו לדוגמא מייבאים שיש מטוסקנה. ככל שהבתים נבנים בערים חדשות יותר - קל יותר לבנות בכל סגנון שיעלה על דעת הרוכש, לעומת ערים ותיקות כמו יפו וירושלים, ששם בכל זאת הארכיטקטים מתאימים את הבניה לתנאי השטח ולאופי המקום. הבית החכם - ממוחשב כיום יש נטייה לגור בבית חכם וממוחשב, שניתן להפעיל בו הכל בשלט-רחוק, וזה אומר שבלחיצה אחת נכנסים לפעולה מזגנים, תנורי בישול, מערכות שמע וקולנוע ביתיים ואף נקבע חום המים בבריכת השחייה. המדרגות לקומה השנייה מעוצבים בקווים מעוגלים, מעקה ברזל מסוגנן ומשובץ באלמנטים אומנותיים ההשקעה בתוך הבית נקבעת לפי גודל הבית. מטבחים מפוארים עולים בין 10,000$ ל 100,000$, ריצוף בשיש מתחיל ב 50$ למטר, עד 150$. התקנת מעקים עבודת יד, גדרות וגינה יכולים להגיע לסכומים של 100,000$, בריכות שחיה עד 70,000$ ועדיין לא הזכרנו את הג'קוזי, חדרי הכושר, האח, הדלתות והרעפים. ניתן לומר שהפיניש של הבית הוא הקובע שהבית יהיה בית יוקרה. תהליך הקנייה והמכירה של בתי יוקרה שוק הקנייה והמכירה היא, כידוע שוק של צרכים, היצע וביקוש. עקב המצב במשק, הקונים מבקשים לנצל את המצב לטובתם ולקנות במחירים נמוכים. כוחות השוק יקבעו בסופו של דבר האם השוק יעלה, ירד, או יהיה בסטגנציה. מבחינה סטטיסטית, תהליך הקניה נמשך כ- 6-7 חודשים. כמובן שהתהליך אינדיבידואלי, ותלוי באיזה רמת החלטה נמצאים הקונים, ועד כמה הם קשובים לעצות הטובות שנותן להם מתווך מקצועי. לדברי אמיר: "הקונה חושב שהוא אלוהים, והמוכר חושב שיש לו את הסחורה הטובה ביותר. המתווך יושב באמצע, יודע איך לנווט ביניהם". לעתים, אנשים מפספסים קניה בגלל שהם מתמהמהים ומעקבים את החלטתם. לעומתם, יש קונים שגבשו דעה בקשר לבית חלומותם ואלה מסוגלים להכנס לבית הראשון שיראו להם ולומר: "אני קונה". השמירה על הדיסקרטיות של המוכרים והקונים, מביאה למצבים מוזרים. באחת הפעמים שאמיר ברנע הביא קונה פוטנציאלי לאחד הבתים, הסתבר שהבית שהוצע למכירה הוא בית אחיו של הקונה, והוא, כמובן, לא ידע על כך דבר. מרפסת מעוגלת המפרידה בין הבית לבריכת השחייה הבית היקר ביותר שנמכר על ידי חברת קניון מגורי יוקרה הוא ביתו של השגריר הקנדי בהרצליה פיתוח. הבית נמכר ב 7 מיליון דולר וקנה אותו מיליארדר אוסטרלי שהרס אתו, ובנה חדש בית חדש מפואר מהקודם בכ - 1000 מ"ר בניה עם נוף מלא לים, מה שדרש השקעה של עוד 6-7 מיליון דולר, ללמדנו, שאין גבול עליון לבית החלומות של ליגת העל.