עמוד 7 שנה שניה * גיליון מס' 10 נובמבר-דצמבר 2000 דמי הסכמה - הסבלנות משתלמת מאת ארז כהן - שמאי מקרקעין וכלכלן מינהל מקרקעי ישראל גובה "דמי הסכמה" תמורת הסכמתו לבצע עסקה של מכירת זכות חכירה. שיעור דמי ההסכמה הוא שליש מעלית ערך הקרקע ממועד רכישתה ועד למכירתה. חוזים אשר בעדם שולמו דמי היוון מלאים פטורים מדמי הסכמה. על פי החלטה 844 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 19.11.98, ששר האוצר, מאיר שטרית, אישר ליישמה בסמוך לפני הבחירות, נקבעו במגזר העירוני למגורים שיעורי דמי הסכמה נמוכים בהרבה והם מחושבים ממחיר המכירה של בית המגורים ולא לפי עליית ערך הקרקע. על חלק ממחיר המכירה שעד 600,000 ש"ח – 0.5%. על חלק ממחיר המכירה העולה על 600,000 ש"ח ועד 800,000 ש"ח – 1%. על חלק ממחיר המכירה העולה על 800,000 ש"ח ועד 1,000,000 ש"ח – 1.5%. על חלק ממחיר המכירה העולה על 1,000,000 ש"ח – 2%. להלן דוגמא של חישוב דמי הסכמה על פי השיטה הישנה ועל פי השיטה החדשה ממנה ניתן ללמוד על עוצמת ההטבה הגלומה בהחלטה: זכות חכירה במגרש צמוד קרקע במרכז הארץ נרכשה בשנות ה- 50. החוכר שילם דמי חכירה ראשוניים בשיעור 40%. שווי המגרש במועד הרכישה כ- 10,000 ל"י. כיום נמכר המגרש עם בית ישן תמורת 880,000 ש"ח. חישוב דמי הסכמה על פי החלטה 534 (בהנחה ששווי המחוברים כ- 180,000 ש"ח): שווי הרכישה צמוד למדד כ- 100,000 ש"ח שווי התמורה (ללא מחוברים) כ- 700,000 ש"ח עלית ערך הקרקע 600,000 ש"ח שליש מעלית הערך 200,000 ש"ח דמי הסכמה לתשלום (בניכוי שיעור דח"ר) 120,000 ש"ח חישוב דמי הסכמה על פי החלטה 844: שווי המכירה 880,000 ש"ח דמי הסכמה לתשלום 6,200 ש"ח דמי ההסכמה על פי החלטה 844 מהווים תשלום דמי חכירה מהוונים ליתרת תקופת החכירה ול- 49 שנים נוספות. בשנים האחרונות יזם המינהל מבצעים להיוון דמי החכירה בהנחה ניכרת, ובהם הוצע לחוכרים להוון את דמי החכירה ביחידות צמודות קרקע בעיר תמורת 3.75% משווי הקרקע. בדוגמא שלעיל, דמי ההיוון שהיו מתקבלים הם 26,250 ש"ח. מי שנענה להצעת המינהל להוון זכויות במסגרת מבצע ההיוון, כדי להנות מפטור מדמי הסכמה בעת מכירה, שילם הרבה יותר מהנדרש היום, ממי שלא היוון. מסקנה, הסבלנות משתלמת! ערך ההטבה הגלומה בהחלטה 844 עולה ככל שבית המגורים קרוב יותר למרכז הארץ, שם ערך הקרקע הוא מרכיב משמעותי בשווי הבית, בעוד שבפריפריה ערכי הקרקע נמוכים ושווי ההטבה נמוך בהרבה. אל ההטבות שמרעיף המינהל על החוכרים במגזר העירוני, מביטים בקנאה החוכרים במגזר הכפרי. בעקרון, לא צריך להיות כל הבדל במרכיב המגורים בנחלות ובמשקי עזר ממגרשי הבנייה צמודי הקרקע בעיר. אולם, גם מבצע ההיוון (3.75% משווי הקרקע) וגם השנוי במדיניות דמי ההסכמה לא חלים, על פי החלטה מיוחדת של המינהל, על מרכיב המגורים בנחלות ולא על בתי מגורים אחרים במגזר הכפרי. דמי ההסכמה בנחלות מחושבים על בסיס פיצול מרכיבי שווי הנחלה לחלק החקלאי ולמגרשי המגורים. מגרש המגורים מוכר כשווי בסיסי של כ- 44,000 ש"ח בלבד. אין ספק שעיקר שוויה של נחלה נובע משווי מגרש המגורים בעוד ששווי הקרקע החקלאית והמבנים הקימים מהווים בד"כ מרכיב קטן יותר בשווי. לפיכך, בעת מכירת נחלה, משולמים בגין מגרש המגורים דמי הסכמה בשיעור של כ- 30% משווי המגרש. לדוגמא: בנחלה שנמכרה במושב באזור עפולה תמורת 1,300,000 ש"ח הגיע חישוב דמי ההסכמה שנערך על ידי המינהל למעל 300,000 ש"ח מזה לפחות 122,000 ש"ח נובע ישירות מבית המגורים. אילו היו מחושבים דמי ההסכמה לבית המגורים בנחלה זו על פי החלטה 844 הם היו כ- 3,000 ש"ח והמגרש היה הופך למהוון. כמובן שבמרכז הארץ המשמעות הכספית בולטת עוד יותר. כיום מציע המינהל לאפשר הפרדת מגרש הבן הממשיך מהנחלה. תמורת היוון הזכויות הקיימות ליחידת דיור זו דורש המינהל 66%-91% משווי המגרש לעומת אחוזים בודדים בעיר. התוצאה היא, כי דמי ההסכמה ודמי ההיוון שדורש המינהל בגין מגרשי המגורים במגזר החקלאי גבוהים במאות אחוזים מדמי ההסכמה וההיוון שהמינהל דורש במגרשים צמודי קרקע בערים.