|
היוון זכויות במגזר החקלאי
על פי הצעת חוק עיגון זכויות החקלאים בקרקע
מאת ארז כהן - שמאי מקרקעין וכלכלן
מבוא
היוון הוא חישוב סך התשלומים העתידיים (במקרה זה דמי החכירה השנתיים) ותשלום בעבורם בהווה. בשיטת ההיוון, משלם החוכר מראש ובתשלום חד-פעמי את דמי החכירה השנתיים עד סוף תקופת החכירה.
המגזר החקלאי משלם כיום דמי חכירה שנתיים, בדרך כלל על פי מחירון, בעוד שלמגזר העירוני ניתנת אפשרות להוון את תשלום דמי החכרה ולשלמם מראש. תשלום דמי החכירה מהוונים במגזר העירוני מקנה הגנה מפני העלאה עתידית בדמי החכירה ופוטר מתשלום דמי הסכמה בעת העברת זכות החכירה.
מתן האפשרות להוון אינה מקנה זכויות נוספות במקרקעין אלא מהווה תשלום מראש לזכויות במקרקעין שכבר קיימות. אין חולק על כך שהחקלאים זכאים לחוזי חכירה לדורות למטרת חקלאות ואין בהיוון משום שינוי לקביעה זו.
מינהל מקרקעי ישראל מעודד, ובהקצאות חדשות אף מחייב, את החוכרים במגזר העירוני להוון את דמי החכירה ואף יצא במבצעים והנחות בהיוון דמי החכירה למגורים בבניה רוויה ובבניה צמודת קרקע וזאת במטרה לפשט הליכים בירוקרטיים.
דמי החכירה הנוהגים
דמי החכירה הנהוגים כיום לנחלות חקלאיות הנם כ- 570 ש"ח לשנה לנחלה על כל מרכיביה (מגורים וחקלאות). לצורך ההיוון מחלקת הצעת החוק לעיגון זכויות החקלאים בקרקע את הנחלה החקלאית לשלושה מרכיבים: אזור המגורים, אזור לשימושים חקלאיים וקרקע המשמשת למטרות לא חקלאיות.
מגורים - בשטח המגורים ייבחן שווי זכויות הבניה, כולל לדור ההמשך, ודמי החכירה ייגזרו משווי זה, בדומה למבצע שהונהג בעיר לגבי בניה צמודת קרקע, כלומר לפי 3.75% משווי הקרקע ללא פיתוח.
חקלאי - בשטח החקלאי מותרים שימושים חקלאיים שונים כגון מבני משק, מטעים, גידולי שדה וכו'. השימושים יכולים להשתנות מפעם לפעם ולכן מוצע כי ייקבע תשלום ממוצע לדונם על בסיס ההכנסה הפנויה מדונם חקלאי כפי שתקבע הרשות לתכנון במשרד החקלאות. דמי החכירה צריכים לעמוד בגבול יכולתם של החקלאים לשלם, שאם לא כן, יהפכו גדולים חקלאיים נוספים לבלתי כדאיים ויותר קרקעות יהיו מוברות- מצב שרצוי למונעו גם משיקול של שמירה על שטחים פתוחים ירוקים ואיכות הסביבה.
דמי החכירה לשימושים חקלאיים צריכים להיגזר משווי הקרקע לשימוש המותר וללא קשר לשווי השוק של הקרקע שבדרך כלל נובע מפוטנציאל לשינוי יעוד ולא מהשווי בשימוש. גם בעיר נקבעים דמי החכירה על פי קיבולת הבניה ומטרת החכירה, כפי שהם מופיעים בחוזה, אף אם הם שונים מן המותר בתכניות מתאר, ובוודאי שלא מובאים בחשבון בדמי החכירה העירוניים סיכויים עתידיים לשנוי יעוד או להגברת זכויות. שוויה של קרקע חקלאית כאשר אינו מגלם כל פוטנציאל שינוי יעוד הינו בדרך כלל מאות דולרים.
חישוב דמי החכירה לשטחים חקלאיים על פי השווי בשימוש ולא על פי שווי השוק לא אמור להקנות לחוכרים יתרון בעת שינוי יעוד. במידה ויחול מנגנון הדומה למנגנון דמי ההיתר הנהוג בעיר, כפי שמוצע בתוספת השניה לחוק, הרי שהחקלאי ישלם 51% מעלית ערך הקרקע מהשימוש המותר בחוזה לשוויה לאחר שינוי יעוד. במידה וימשיך לחול מנגנון כפי שנהוג כיום על פי החלטה 727, הרי שאין קשר לשווי הקרקע במצב קודם ולדמי החכירה המשולמים ובכל מקרה החקלאי יקבל 24% משוויה לאחר שינוי יעוד בין אם היוון את דמי החכירה ובין אם לאו.
קרקע - קרקע המשמשת למטרות לא חקלאיות תוחכר בנפרד בחוזה מהוון ובתשלום כפי שנהוג במגזר העירוני. כך, במרכז הארץ עבור שימוש לא חקלאי ישלם החוכר 51% משווי הקרקע על פי יעודה החדש.
השפעת ההיוון על הכנסות המינהל
כיום משלמים החקלאים מדי שנה דמי חכירה עבור כל נחלה כ- 570 ש"ח. הכנסה זו למינהל מלווה בסרבול בירוקרטי. תשלום ההיוון המוצע בחוק מבוצע מראש והוא גבוה לעין שיעור מהיוון אריתמטי של דמי החכירה לנחלה הנהוגים כיום על פני תקופת החכירה.
תשלום היוון פוטר מדמי הסכמה בעת העברת זכויות. דמי ההסכמה הנם מס מעוות הגורם לאזרח לשלם כפל מס (אם חל שנוי יעוד מעט לאחר העברת זכויות) ובכל מקרה הם מהווים ניכוי מותר בעת תשלום מס שבח. המינהל קבע במגזר העירוני כי עדיף לפשט הליכים, לבצע היוון ולפטור מדמי הסכמה ולכן ראוי לנהוג כך גם במגזר החקלאי.
חישוב היוון לדוגמא
אם נייחס את דמי החכירה המשולמים היום בגין נחלה לשטחים החקלאיים בלבד ונהוון בריבית 5% (כמקובל במינהל), נקבל דמי חכירה מהוונים לשטחים חקלאיים בסך כ- 10,360 ש"ח (עבור כ- 27 דונם).
עבור שטחי מגורים במושב בו שווי מ"ר מבונה הינו 2,000 ש"ח נקבל שווי קרקע למגורים (שתי יחידות 160 מ"ר כל אחת ויחידת הורים 55 מ"ר) 750,000 ש"ח. דמי החכירה המהוונים בשיעור 3.75% כפי שנקבע במבצע ההיוון העירוני - 28,125 ש"ח.
עבור שמוש לא חקלאי תקבע שומה פרטנית בכל מקרה.
| 
