עמוד 14 שנה שניה * גיליון מס' 10 נובמבר-דצמבר 2000 זכויות במקרקעין כאשר מבצעים עסקה במקרקעין, העסקה מתבצעת בזכויות ולא במקרקעין עצמם. מכאן עולה, כי מחיר העסקה אמור לשקף את טיב הזכויות מאת אבי שנער, שמאי מקרקעין* מקרקעין מוגדרים בחוק המקרקעין כ"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". בהתאם ללשון החוק "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה". חוק המקרקעין מתייחס למספר זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. למעשה, קיימות זכויות נוספות שאינן מוזכרות בחוק המקרקעין כמו זכות שכירות מוגנת ("דמי מפתח") וזכות בר רשות. עסקה במקרקעין טעונה רישום בלשכת רישום מקרקעין ("טאבו"), אולם רק הזכויות הקבועות בחוק המקרקעין ניתנות לרישום. העסקה מסתיימת כאשר מתבצע רישום, ולכן עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. זכות קניינית במקרקעין היא זכות שנרשמה, ולכן עסקאות של מקרקעין המתנהלות ונרשמות במינהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות הינן למעשה התחייבות לעשות עסקה. לטיב הזכויות ישנה השפעה על שווי המקרקעין, לפיכך בעת הערכת נכס או קביעת מחיר עסקה יש לבדוק היטב את סוג הזכויות וצורת רישומן, להבין את המשמעות הנגזרת מהן, ולהתחשב בה בהתאם להשלכותיה על אפשרויות השימוש בנכס וההנאה ממנו. בעלות - בעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. הבעלות מתפשטת בכל העומק שמתחת לקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכו', היא מתפשטת בחלל הרום שמעליו וחלה גם על הבנוי והנטוע ועל כל דבר אחר המחובר חיבור של קבע. עיקרון הבעלות הוא ההחזקה בקרקע והיכולת לעשות בה הכל, בכפוף למגבלות חוקיות כמו הגבלות מתוקף תכנית בניין עיר, או למגבלות שנטל על עצמו הבעלים בהסכמה, כגון משכנתא או הערת אזהרה המגבילים את זכות המכירה. זכות הבעלות מקנה את מירב השליטה על המקרקעין ולכן שווי זכויות הבעלות המלאות הינו השווי המכסימלי של המקרקעין. בעלות משותפת - בעלות משותפת ("מושע") במקרקעין מוגדרת בחוק כ"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם". אמנם "כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים" אולם הניהול השוטף של המקרקעין נקבע ע"י רוב השותפים וכל דבר החורג מניהול ושימוש רגיל טעון הסכמת כל השותפים. מגבלות השותפות מונעות למעשה מכל שותף את חופש הפעולה לעשות בקרקע כחפצו, למעט מכירת חלקו. מגבלה זו מפחיתה את שווי זכות הבעלות המשותפת לעומת מקרקעין בבעלות שאינה משותפת. גובה ההפחתה נקבע בהתאם למספר השותפים, מורכבות מערכת היחסים בינהם ותנאי הסכם השיתוף אם קיים כזה . שכירות - שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. כאשר השכירות היא לתקופה של מעל מחמש שנים, היא נקראת "חכירה", ושכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים נקראת "חכירה לדורות". שכירות לתקופה של פחות מחמש שנים אינה חייבת ברישום בפנקסי המקרקעין, אולם ניתן לרשמה אם הצדדים להסכם מבקשים זאת. שווי זכויות השוכר/החוכר נגזר מתנאי הסכם השכירות/החכירה ומגבלותיו. משכנתא - משכנתא היא משכון של מקרקעין, היא אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם עסקה בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא. עסקה שבעל המקרקעין עשה בהם לאחר שמושכנו, אינה גורעת מזכותו של בעל המשכנתא לממש אותה. זיקת הנאה - זיקת הנאה היא שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם, כגון זכות מעבר או זכות לחניית רכב. זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין אחרים או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור. זיקת הנאה יכולה לקבוע, כי בעל "המקרקעין הזכאים" על פי זיקת ההנאה או מי שזיקת ההנאה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים "במקרקעין הכפופים" לזיקת ההנאה, או כי בעל "המקרקעין הכפופים" חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת במקרקעין. זכות קדימה - זכות קדימה יכול שתהא על פי הסכם ויכול שתהא על פי דין. בזכות קדימה על פי הסכם בעל זכויות בעלות או חכירה לדורות רושם בפנקסי המקרקעין את זכות הקדימה, לגבי חלקו במקרקעין, לטובת אדם אחר. משנרשמה זכות קדימה, לא יהיה בעל זכויות הבעלות במקרקעין זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. זכות קדימה על פי דין מתייחסת למקרים כמו בעלות משותפת של יורשים או של בני זוג. שכירות מוגנת - שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר אינה מוגדרת כזכות בחוק מקרקעין, ולכן רכישת זכות שכירות מוגנת אינה חייבת ברישום בלשכת רישום מקרקעין ולא ניתן למשכן זכות זו או לרשום לגביה הערת אזהרה. שווי זכויות הדייר המוגן נגזר מהיתרונות שמקנה לו חוק הגנת הדייר, הן בהיבט הכלכלי הבא לידי ביטוי בתשלום דמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק החופשי והן מאפשרותו להשתמש בנכס ללא חשש מפינוי. בר רשות - כאשר בעל הזכויות בנכס נותן לאחר רשות להשתמש ולנצל מקרקעין, הן בתמורה והן שלא בתמורה, מקבל הרשות נקרא "בר רשות". זכות זאת נפוצה מאוד במגזר החקלאי, במושבים בהם לאגודה השיתופית יש חוזה חכירה וכל חבר אגודה הינו בר רשות בשטחי הנחלה שלו. גם חוכרי קרקע ממינהל מקרקעי ישראל, הנמצאים בתקופת "הסכם פיתוח" אינם נחשבים לחוכרים אלא לברי רשות. אם יעמדו ברי הרשות בתנאי "הסכם הפיתוח", ייחתם בינם לבין המינהל חוזה חכירה לדורות, ואז יהפכו מברי רשות לחוכרים לדורות. במקרים נפוצים אלו שווי הזכות בר הרשות קרוב או זהה לשווי הזכות של החוכר לדורות. * הכותב הינו שמאי מקרקעין וחבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל