עמוד 15 שנה שניה * גיליון מס' 10 נובמבר-דצמבר 2000 "שווי המכירה" בקניית בעלות בנכס וזכויות הדיירים המוגנים תכנון החבות במס עומד לעתים קרובות בסתירה לאינטרסים כלכליים או לאינטרסים משפטיים, העומדים לנגד עיני המתקשרים בעסקה לרכישת מקרקעין. כאשר נוצרת סתירה כזו, עומדות בפני הצדדים להסכם שתי דרכים - להקריב את תכנון המס על מזבח האינטרסים הכלכליים והמשפטיים, או לנסות ולחפש את שביל הזהב ולהשיג את כל המטרות גם יחד מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד ביום 2.12.97 רכשה חברת משה"ב בניין ברחוב אבן גבירול בתל-אביב תמורת 1,050,000$, ובו ביום היא רכשה את גם את זכויות הדיירים המוגנים בבניין תמורת 4,200,000$. מנהל מס שבח הטיל מס רכישה בגין המחיר הכולל של שתי העסקאות. החלטת ועדת הערר של מיסוי מקרקעין משה"ב עררה על שומה זו וטענה, כי יש להטיל מס רכישה רק בגין המחיר שבו נרכשה הבעלות בבניין מהבעלים. ועדת הערר של מיסוי מקרקעין בתל אביב דחתה את הערר ופסקה, כי חוק מס שבח מקרקעין הינו חוק פיסקלי, שבו חרג המחוקק ממסגרת דיני הקניין הפורמליים, וחתר לתפיסת התוכן הכלכלי של העסקות. ועדת הערר הסתמכה על ע"א 614/82 בו נפסק, כי כאשר באים אנו לקבוע את מהותו של הסכם בעניין כלשהו הנוגע לחוק, עלינו לפנות לתוכן הכלכלי ולמהות האמיתית של העסקה בכללותה על כל תנאיה, מאחר והם העומדים בבסיס החיוב במס. נפסק, כי באופן עקרוני אין מניעה שבעלים של נכס יגיע להסכמה עם דיירים מוגנים בנכס, שלפיה, אם ירצה למכור את הנכס, יתנה את המכירה בכך, שאותו קונה ירכוש גם את זכויות הדיירים המוגנים, וכי לעניין מס שבח ומס רכישה יראו בכך שני הסכמים נפרדים. אולם, במקרה הנוכחי זו הייתה "עסקה משולבת" משני טעמים: הטעם האחד - הבעלים שמכרו הסכימו שהנכס ישועבד בין היתר למימון דמי הפינוי, והטעם האחר - הדיירים המוגנים הסכימו, כי סכומים מסוימים המגיעים להם לא ישולמו להם חרף פינוי הבניין על ידם, אלא יועברו לידיו הנאמנות של פרקליט הבעלים עד להסרת המשכנתא של הנכס. הסכמה זו מצביעה כך, שהצדדים ראו בשני ההסכמים עסקה כלכלית אחת. הפשרה בבית המשפט העליון משה"ב ערערה לבית המשפט העליון ובהסכם הפשרה בין משה"ב למנהל מיסוי מקרקעין נקבע, כי שווי הזכויות במקרקעין לצורך חישוב מס הרכישה החל על העסקה יועמד על סך 2,875,000$, [ע"א 351/98 משה"ב דיור לעולה בע"מ נ' מנהל מס שבח תל אביב, ניתן ביום 17.9.2000. ב"כ המערערת: עו"ד ד. פישלר ב"כ המשיב: עו"ד ד. פורר]. חוכמה לאחר מעשה איננו יודעים אם משה"ב ופרקליטיה היו מודעים לסיכון שבחיוב מס רכישה בגין דמי הפינוי לדיירים המוגנים והם בחרו במודע להקריב את תכנון המס הנכון על מזבח הביטחון הכלכלי והמשפטי, או שמא בעת חתימת שני הסכמים נסתר הדבר מעיניהם. כך או אחרת מניתוח מקרה זה עולה בבירור, כי אילו תכנון המס הנכון היה נקבע כמטרה עיקרית, היו הצדדים נמנעים מלערב עניינים הקשורים ברכישת הבעלות בהסכם פינוי הדיירים המוגנים, ונמנעים מלערב את ענייני פינוי הדיירים בהסכם רכישת הבעלות. בחוכמה שלאחר מעשה, השגת מטרות אלו במקרה של משה"ב היה ניתן להשגה ללא קושי. הדבר הראשון והעיקרי שהיה צריך לעשותו - הוא לחתום על שני ההסכמים במועדים שונים, תחילה הסכם רכישת הבעלות ולאחר מספר ימים ההסכם לפינוי הדיירים המוגנים. בהסכם רכישת הבעלות ניתן היה לקבוע תנאי מתלה, כי אם ההסכם לפינוי הדיירים המוגנים לא ייחתם תוך 30 יום, רשאית משה"ב להודיע על ביטול ההסכם, והמקדמה הייתה מופקדת אצל פרקליטי הצדדים עד לקיומו של התנאי המתלה. למרות שבהחלטת ועדת הערר לא הייתה התייחסות מפורשת למועדי חתימת שני ההסכמים באותו יום, אין לנו ספק, כי עובדה זו השפיעה על התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר. הדבר השני שהיה צריך לעשותו - בסעיף שדן בהסכמת הבעלים, כי הנכס ישועבד בין היתר למימון דמי הפינוי, אסור היה להזכיר את דמי הפינוי, ודי היה בציון הסכמת המוכר לשעבוד. אזכור דמי הפינוי בהסכם המכר היה מיותר לעניין השעבוד, ואזכורו שם דומה לרועה המודיע לזאב היכן נמצאת הכבשה. הדבר השלישי שהיה צריך לעשותו - לא לעכב את התשלומים המגיעים לדיירים המוגנים עד להסרת המשכנתא מהנכס. הבעלות בנכס נרכשה תמורת 1,050,000$ וההנחה היא, כי זהו השווי האמיתי של הבניין על דייריו המוגנים. עוד ניתן להניח, כי החוב המובטח במשכנתא היה נמוך מסכום זה, ולא היה צורך בעיכוב התשלומים לדיירים המוגנים על מנת לפורעו, משום שממילא לא הייתה רשות והסכמה לעשות שימוש בסכומים אלו לפירעון חובו של הבעלים. סוף מעשה במחשבה תחילה חסרון הכיס שנגרם למשה"ב הוא בסך הכל תשלום מס רכישה של כ- 4.5% על ההפרש שבין הסכום שנקבע בפשרה לבין המחיר ששולם בעד הבעלות, המגיע לכדי כ- 82,000 $, וכן שכ"ט בגין ניהול הערר והערעור. תמורת סכומים פעוטים אלו הם נהנתה משה"ב מארבע שנים של התדיינויות משפטיות בשתי ערכאות משפטיות. שווה כל פרוטה, אבל אפשר גם אחרת.