|
|
|
|
צוהר לנדל"ן בעולם החרדי
בשנים האחרונות אנו עדים להקמתן של ערים חרדיות. מי מחליט על הקמת עיר חרדית, במה שונה תכנית בניין עיר שלה מזו של עיר חילונית, ואילו מאפיינים יש לדירות בערים חרדיות
מאת: בתיה שורר
נראה, שעסקי הנדל"ן בעולם החרדי זוכים לצמיחה בשנים האחרונות, ויעידו על כך הקמתן של הערים החרדיות בית"ר, מודיעין עילית, אלעד והקריה החרדית בבית שמש.
בדרך כלל, ההחלטה על הקמת עיר חרדית היא של משרד השיכון. על הקמת בית"ר למשל, החליט משרד השיכון. שורשי ההחלטה במניעים פסולים - ניסיון להוציא את החרדים מירושלים, ותוצאותיה טובות - הקמת שכונה לתפארת.
מודיעין עילית הוקמה על ידי יזמים פרטיים שהאמינו במקום. בתחילה הייתה תמיכה ממשלתית קטנה, וכיום הבנייה היא פרטית ואין שום תמיכה ממשלתית. עמנואל - הייתה יזמה פרטית של יהודי תושב בריטניה, שחשב בנאיביות שיפתור בעיות דיור של המגזר החרדי, ואילו אלעד - הוקמה בהחלטה פוליטית לפי הסכם קואליציוני שחתם עליו אריאל שרון כשר השיכון, בשנת 1990. הכוונה הייתה למצוא פתרונות דיור באזור המרכז.
אלעד דומה למודיעין עילית בכך שהנדל"ן עובד כמשק סגור. המדינה משקיעה בתשתיות - וההשקעות חוזרות לקופת המדינה עם מכירת הקרקע לקבלנים.
עמותות הבנייה העצמית במגזר החרדי
יש עמותות רבות שקמו למטרת בנייה עצמית, ומרביתן נכשלו. מרבית העמותות שהצליחו הן העמותות החרדיות ועמותות הצבאיות. על מנת שעמותה תצליח היא זקוקה למשטר יציב. בעמותות רבות הייתה תחלופה של היו"ר, ואז הקבלנים צריכים לעמוד מול יו"ר אחר, כל החלטה הופכת לנושא לוויכוח. על שום הרכב האוכלוסייה, יש בעמותות החרדיות ובעמותות הצבאיות ניהול המאפשר קבלת החלטות ענייניות.
העמותות החרדיות, מורידות את הרווח היזמי באזורי הביקוש ב 40% לפחות. כיום, מדיניות משרד השיכון היא לא לתת הקצאה לעמותות, וחבל.
על מנת להכיר את הדינמיקה של עולם הנדל"ן החרדי, ראיינתי איש עסקים חרדי, לשעבר בכיר במשרד השיכון, שביקש להישאר בעילום שם.
|
ARNONA
- האם תהיה מוכן לבנות ולמכור נדל"ן למגזר החילוני?
בעסקים כמו בעסקים. אני מוכן לבנות דירות עבור המגזר החילוני, אין שום בעיה בכך. אם השכונה היא מעורבת, לא מסומנת כחרדית - אין שום בעיה למכור דירה לאדם חילוני. אבל אם השכונה היא שכונה חרדית, לא אמכור דירה לאדם חילוני. זה לא פרקטי ולא בריא להכניס חילוני לשכונה חרדים, וחרדי לשכונה חילונית. זה כמו למכור דירה עם דפקט.
- מהו מחיר דירה ממוצעת בערים החרדיות?
מבחינת רמה סוציו-אקונומית בבית שמש ובאלעד הציבור יותר אינטליגנטי ופתוח, וברמת הכנסה יותר גבוהה. מחיר הקרקע עם פיתוח נע בסביבות 30,000 $, ומחיר דירה מגיע ל- 110,000 $. בבית"ר ובמודיעין עלית עולה דירת 3 חדרים כ- 95,000 $. בערים הגדולות – ירושלים, בני ברק וצפת מחיר הדירה יכול להיות גבוה בעשרות אלפי דולרים.
- באילו אזורים בונים דירות לחרדים?
המסה הגדולה של הבנייה היא בארבעת המקומות שהזכרנו – בית"ר, בית שמש, אלעד ומודיעין עלית, שכוללות כ- 80% מהבנייה לאוכלוסייה החרדית. יתר ה- 20% מתחלקים בין ירושלים, בני ברק, צפת, רכסים, זכרון יעקב, נתניה, אופקים, נתיבות ושדרות.
- כמה דירות נמכרות בממוצע בחודש?
המכירות תלויות, כמובן, במצב הביטחוני, מצב השוק. באווירה נכונה אפשר למכור 60% מהדירות שמוצעות למכירה בפרוייקט מסוים תוך ששה שבועות.
אני מכרתי בחודש וחצי קרוב ל- 300 דירות עד שבוע לפני הבחירות בשנת 1996. אז החלה עצירת שוק הנדל"ן. בתקופת מיתון, במקום 170 דירות בחודש נמכרו 17 דירות בחודש, אבל הדירות בבית"ר ובמודיעין עלית המשיכו להימכר גם בתקופת המיתון.
- מהו מספר החדרים המבוקש בדירות אלה ?
|
במשך שנים רבות היה ביקוש לדירות בנות 3-2 חדרים. כיום הנטייה היא לדירות בנות 4 חדרים. כמו כן, התפתח מה שקרוי "הבית הצומח" - בית שמכיל 3-2.5 חדרים, כשהתכניות מאפשרות לבנות עוד חדר. יש כאן בעייתיות מסוימת, שכן ההרחבה חייבת להיות בהסכמת השכנים, והגימור של התוספת לא תמיד באותה רמה כמו שאר חדרי הבית. יש לזכור שאת רוב הדירות קונים ההורים לזוג הצעיר. הם יודעים שדירת 3 חדרים לא תספיק בעתיד, ודירת 4 חדרים אין באפשרותם לקנות, לכן "בית צומח" יכול להיות פתרון. ההורים רוכשים אץ הבסיס, והזוג הצעיר משלים במהלך השנים.
|
|
|
- אילו מאפיינים יש לדירות במגזר החרדי?
תכנון הדירות שונה לגמרי מדירות המתוכננות למגזר החילוני. הסלון בדרך כלל קטן יותר היות והוא לא מיועד לישיבה וצפייה בטלוויזיה והוא מנוצל בעיקר בשבתות. מקפידים על הפרדה מלאה בין המטבח לסלון, ולמטבח יש דלת. משפחות חרדיות הן ברוכות ילדים, וכשיושבים לארוחה, צריכה להיות הפרדה בין הסועדים למי שנמצא בסלון. המטבח מאובזר בשני כיורים לצורך הפרדת בשר וחלב. כאשר בשתי דירות סמוכות המטבחים צמודים, בונים ביניהם קיר נוסף.
חדר השינה של ההורים קטן מחדרי הילדים. יש הפרדה בין חדרי השינה לסלון, על מנת שחדרי השינה לא יהיו גלויים לאורחים בסלון. בכל הדירות יש מרפסת הכוללת הכנה לסוכה. בבתים רבים מותקנות מעליות שבת, ולמעשה ההעדפה היא בלי מעלית בכלל. באזורים הרריים הכניסה לבניין היא בקומה האמצעית (הרביעית), כך שלדיירים נותר לעלות ברגל 4 קומות או לרדת 4 קומות.
- במה שונה תכנית בניין עיר באזור המיועד לחרדים?
|
|
|
התכנון שונה לחלוטין. בתכנון מופיעים מבני ציבור כמו: בתי כנסת, מקוואות לטהרה, יותר מתקנים של טיפת חלב, יותר גני ילדים, יותר בתי ספר תוך ציון ההפרדה בין בנים לבנות. בשכונה שיש בה 2,000 משפחות יש 7-6 כיתות מקבילות בשכבה. היו מקרים שחרדים נכנסו לגור בשכונות לא מתאימות, וזה הפריע להם בחיי היומיום ובהזדקקות למבני הצבור הנ"ל.
|
|
- באילו ערוצים משתמשים כדי לפרסם דירות למכירה?
מפרסמים בעיתונים, ובמודעות רחוב שהן יותר זולות מפרסום בעיתון, והן אפקטיביות לציבור שלא קורא עיתונים. כמעט ואין שימוש בפרסומות אלקטרונית, משום שציבור זה אינו צופה בטלוויזיה וממעט לגלוש באינטרנט.
- האם משתמשים בשירותיהם של מתווכי נדל"ן ושמאי מקרקעין?
יש מתווכי נדל"ן ושמאי מקרקעין – הן דתיים והן חילוניים שעוסקים בנושא.
- איך משפיע מצב השוק על העסקאות?
ההשפעה היא כמו בכל מגזר. יש עצירה יחסית במכירת דירות, בדירות הזולות מאד ההשפעה פחותה, אבל קיימת.
- האם קיים שוק של דירות להשכרה?
כמו במגזר החילוני, יש גם אצלנו דירות להשכרה. מחירי הדירות להשכרה גבוהים יחסית, מאז המיתון, כשקונים פחות דירות, מחירי הדירות להשכרה עולים. יש ביקוש לדירות בנות 1.5-1 חדרים שמבוקשות ע"י סטודנטים.
- האם יש דרישה לדירות יוקרה?
קיימת דרישה לדירות יוקרה, אבל פחות מאשר בציבור החילוני. הדרישה מתרכזת בעיקר בירושלים ובני ברק, והצרכנים הם תושבי חוץ וישראלים. שיעור הביקוש לדירות אלו נמוך מאשר במגזר החילוני, כי הרמה הכלכלית במגזר החרדי נמוכה יותר, וזוג החרדי לאחר 15 שנות נישואין מעוניין להכין דירה לבן או לבת. הידיעה ש"תלמיד חכם" לא יוכל לעבוד ולשלם משכנתא בעתיד מאלצת את ההורים לעשות את מירב המאמצים לקנות דירה לזוג הצעיר.
- האם זוגות צעירים חרדים זכאים להטבות מיוחדות?
ההטבות נקבעות לפי מיקום הדירה. יש אתרי בנייה שהרוכשים בהם זוכים להטבות. בלקיחת המשכנתאות יש יתרון בכך שלמשפחות ברוכות ילדים יש ניקוד גבוה יותר, וחסרון בכך שהצעירים אינם יוצאי צבא, ולכן אינם זכאים לנקודות בגין השירות הצבאי. ההטבה הראשונה אינה מאזנת את השנייה.
- מהי, לדעתך, הבעיה העיקרית בשוק הנדל"ן החרדי?
בעשור האחרון מסתמן שינוי בציבור החרדי. הציבור נהייה יותר עני ויותר ברוך ילדים. לרוב המשפחות החרדיות יש בממוצע 9 ילדים, בעוד שבמשפחות ההורים היו 4 ילדים. הביקוש לדירות גדל, אבל יכולת התשלום ירדה בהרבה.
אצל רוב המשפחות החרדיות קיימת שאיפה שהחתן או הבן יהיו "תלמיד חכם", וכדי שיוכלו ללמוד תורה כל חייהם, צריך לדאוג להם לדירה. בעוד שהילדים החילוניים יוכלו בשלב כלשהו לשלם משכנתא ו"לעמוד על הרגליים", הרי הילדים החרדים שתורתם-אומנותם לא ייצאו לשוק העבודה, ולא יוכלו לקחת התחייבויות כספיות על עצמם. ללא דירה לא יוכלו לממש את השאיפה להיות "תלמיד חכם", ולכן ההורים חייבים לדאוג לדירה בזמן החתונה, ולא לסמוך על כך שהזוג הצעיר יוכל לרכוש דירה בעצמו במהלך החיים המשותפים.
זהו ההבדל הבסיסי בין נדל"ן חילוני לחרדי.
במאמר מוסגר, חלק ניכר מהדירות במגזר החרדי נבנות על פי תקנות חדשות שהוציאו רבנים חרדים. למשל, הדירות בקריית ספר החדשה נבנות על פי תקנות אלה שקובעות, שדירות שלושה חדרים יעלו "פחות מ 90 אלף דולר" – מחיר שהושג על ידי רכישת קרקע זולה על ידי היזמים, חולשת השוק שעשתה את שלה גם למחירים שדורש הקבלן הראשי, ומכיוון שהרבנים ציוו, נאלצים גם היזמים לוותר על חלק גדול מרווחיהם.
|
|
|
|
| |
|
|