הלכה ישנה זו (ע"א 377/79) קבעה כי ניתן להפקיע לצרכיי ציבור חלקה שלמה, ולשלם לבעליה פיצויים בגובה 60% משוויה (75% בהפקעות לפי פקודת הדרכים). ההלכה החדשה, הלכת הולצמן-בכור (ע"א 6417/97 וע"א 75546/97) קבעה פיצויים של 100% להפקעה בשלמות. בעלי הקרקעות המופקעות יכלו סוף סוף לחייך, לאחר שנים של תסכול.
ואולם, ייתכן והשמחה הייתה מוקדמת. הליכי התכנון וההפקעה יצרו שגרה של הפקעות בשלבים, בהתאם לקצב ההתפתחות במשק. הפקעה בשלמות התגבשה לא פעם בסדרת הפקעות שנמשכה מספר דורות (שיטת ה"סלאמי").
המפגש בין הלכת הולצמן-בכור הטרייה, ובין הפרקטיקה הישנה והטובה של הפקעה בשלבים, מציב שלוש שאלות פתוחות:
1. האם בעלי חלקות שהופקעו בעבר בשלמות, יכולים כעת לדרוש השלמת פיצויים ל- 100% עבור הפקעות היסטוריות, והאם ניתן לעשות כן גם כאשר הפיצויים שולמו בזמנו לפי הלכת פייצר.
2. אם התשובה לכך חיובית, האם ניתן לתבוע פיצויים רטרואקטיביים גם במקרים בהם ההפקעה בשלמות התגבשה לאחר סדרת הפקעות אשר לא כולן תוכננו מראש. במקרים כאלו, ייתכן כי ההפקעות הראשונות היו ללא תמורה ולא עברו את גבול ה- 25% או ה- 40%. תשלום פיצויים רטרואקטיביים כאלו, ייצור, לדעתי, אפליה של ממש מול השכנים, אלו שסבלו מהפקעה היסטורית זהה, אך קרקעותיהם לא הופקעו בשלמות במשך השנים שלאחר מכן.
3. אם התשובה שלילית, אזי האם גם כיום, לאחר שהתקבלה הלכת הולצמן בכור, וכאשר מתבצעת הפקעה חדשה בשלמות, כזו הממשיכה הפקעה היסטורית ללא תמורה, האם גם כאן לא ישולמו 100% פיצויים?
שמאי המקרקעין ניצבים כיום מול שלוש השאלות הפתוחות הללו, כאשר כלל לא ברור מתי, ואם בכלל, יתבררו שאלות אלו בבתי המשפט, והאם תיקבע אי פעם הלכה ברורה של בית המשפט העליון. סביר להניח כי הרשויות המפקיעות ינסו להציע פשרות נדיבות שישאירו את השאלות הפתוחות ללא פסיקה מחייבת (כלומר: פיצויים בפשרה הנמוכים מ- 100%, אך כוללים פיצוי רטרואקטיבי חלקי).
עד כמה מסובך היישום של הלכת הולצמן בכור, וכמה החלטות משפטיות נאלץ שמאי מקרקעין לקבל כיום, ולו כדי להשלים שומה אחת, נוכל ללמוד ממקרה בו הייתי מעורב, הקשור בהפקעה של מע"ץ בשולי אחת הערים.
מדובר בהרחבת כביש ארצי ישן כולל בניית מחלף וכביש כניסה חדש לעיר.
החלקות המופקעות הן חקלאיות, וחלק מההפקעות ממשיכות הפקעות קודמות, בחלק מהמקרים לכדי הפקעה בשלמות. ההפקעות הוכרזו לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), פקודה מנדטורית משנת 1943.
לפי פקודה זו מגיעים לבעלי הקרקע פיצויים רק עבור השטח שהופקע מעבר ל- 25% מהמגרש. קיים, כידוע, מסלול הפקעה אחר, לפי חוק התכנון והבניה, המאפשר הפקעה של 40% ללא תמורה, אך כאן לא נעשה בו שימוש.
הפיצויים, לפי פקודת הדרכים, משולמים רק בעת תפיסת הקרקע, גם אם יעברו עד התפיסה שנים ארוכות. גם אז שווי הקרקע לתשלום הפיצויים יהיה שווי היסטורי, לפי השווי ביום ההכרזה.
במקרה שלפנינו, כמו במקרים רבים אחרים, סללה מע"ץ את הכביש רק על חלק מהשטח שהוכרז (כלומר, הכריזה מראש על שטחים הדרושים לסלילה מיידית ועל שטחי עתודה). במקרים כאלה ישולמו, בפרקטיקה, רק הפיצויים עבור שטח הסלילה בפועל. יתכן ויש מקום לתקוף נוהג זה בעתירה לבג"ץ, זאת במיוחד כאשר ניתן לתפוס, כעבור שנים ארוכות מיום ההכרזה, פחות מ- 25% משטח החלקה, ולדחות פעם נוספת את הפיצויים עבור השטח המופקע מעבר ל- 25%.
מכל מקום, בעלי הקרקע רשאים לבקש פיצויים מן החסד גם עבור אותם 25% משטח החלקה המותרים להפקעה ללא תמורה. בית המשפט העליון אף קבע, באותו פס"ד בו נקבעה הלכת הולצמן, מהם הקריריונים לפיצויים מן החסד:
"מקרים מיוחדים, שבהם אמות המידה האובייקטיביות הסטנדרטיות לחישוב הפיצויים אינן מובילות לתוצאה צודקת". ובית המשפט הביא מספר דוגמאות, בהן "הפקעה של שטח שלו ערך אישי מיוחד לבעלים מסויימים".
בשנת 1996 פורסמה הכרזה על הפקעת שטחים נוספים לצורך בניית המחלף. ההכרזה תאמה תב"ע אשר פורסמה למתן תוקף רק בשנת 1998, שנתיים מאוחר יותר. התב"ע, אותה יזמה מע"ץ, מייעדת להפקעה גם שטחים לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח). שטחי השצ"פ משלימים בחלק מהחלקות הפקעה בשלמות.
לאחר אישור התב"ע הורחב הכביש ונסלל כביש הגישה מהעיר ועד למחלף החדש. הגשר ייבנה רק בעתיד, כך שהשטחים שנתפסו והחייבים כיום בפיצויים, מהווים רק שלב ביניים בהפקעה הכוללת. כעת נדרשה הערכה שמאית לגובה הפיצויים עבור ההפקעה הנוכחית.
עיון בהערות על הפקעה בנסחי הטאבו, בתצלומי אוויר, במפות שסופקו על ידי מע"ץ, ובתשריט התב"ע, העלה את הממצאים הבאים:
תפיסת הקרקע לצורך סלילת הכביש הישן כללה רק חלק משטח ההפקעה שהוכרזה. בחלק גדול מהחלקות המופקעות לא עבר אז אחוז ההפקעה בפועל לכביש הישן את גבול ה- 25%. בחלק מהמקרים גם ההפקעה הנוכחית להרחבת הכביש לא עברה את גבול שטח ההכרזה הישנה כך שההכרזה על ההפקעות החדשות תהיה רלוונטית רק בשלב עתידי של בניית הגשר. בחלק אחר של החלקות, חלק מהרחבת הכביש הנוכחית נופל על שטח ההפקעה הישנה, וחלק אחר נופל בשטח ההפקעה החדשה (אגב, לכל הפקעה ערכי קרקע שונים בהתאם למחירים ביום ההכרזה).
חלק מהחלקות מיועדות להפקעה בשלמות על ידי מע"ץ, וחלק מיועדות להפקעה בשלמות הן על ידי מע"ץ, לפי פקודת הדרכים, והן על ידי הועדה המקומית, לפי חוק התכנון והבניה.
וכאן מתחילות השאלות בהן צריך השמאי להחליט, במקרים של הפקעה בשלמות:
האם ישולמו תשלומי פיצויים על הפקעות היסטוריות ללא תמורה? ואם כן, האם ישולמו הפיצויים הרטרואקטיביים רק בעתיד, בשלב ההפקעה בשלמות לבניית הגשר - או מייד עכשיו, בשלב הפקעת הביניים? והאם ישולמו פיצויים רטרואקטיביים גם במקרים בהם שולמו בעבר פיצויים חלקיים מן החסד?
האם העובדה שהתב"ע המייעדת חלקות להפקעה בשלמות, פורסמה למתן תוקף לאחר ההכרזה להפקעה חלקית, "משחררת" את מע"ץ מתשלום 100% על ההפקעה לדורותיה?
כיצד בדיוק יתחלקו תשלומי הפיצויים על הפקעה בשלמות, בחלקה אשר מע"ץ מפקיעה חלקים ממנה לפי פקודת הדרכים, והועדה המקומית מפקיעה חלקים אחרים לפי חוק התכנון והבניה? על מי מהן "יפלו", אם בכלל, הפיצויים הרטרואקטיביים? האם העובדה שמע"ץ גם מפקיעה את רוב השטח וגם יזמה את התכנית, משפיעה על החלוקה האמורה? והאם הסדר שיפוי אפשרי בין מע"ץ לבין הועדה המקומית, אמור לשנות את השומה של שמאי מקרקעין לגבי הפיצויים שמע"ץ חייבת בהם בשלב זה?
גם החלטה לסרב לפיצויים רטרואקטיביים יכולה להתקבל בצורה גורפת או בצורה חלקית: האם לא לשלם רטרואקטיבית על כל שטחי ההכרזה הישנה, עד ל- 25% הראשונים, או רק לגבי השטחים שנתפסו בעבר בפועל (השטחים בהם עבר הכביש הישן לפני שהורחב).
במקרה ויוחלט לא לשלם פיצויים רק על שטחי הכביש הישן, ולשלם על יתרת השטח, גם אם הופקע לפי ההכרזה ההיסטורית, והוא כלול בתוך 25% הראשונים, הרי שמיד ניצבת בעיה חדשה בפתחנו: לא תמיד יש מפות מדוייקות לקביעת שטחים אלו.
ייתכן והשמאי יידרש למדידות בקירוב לפי תצלומי אוויר (הכביש שהורחב בינתיים "מכסה" את התוואי הישן, הצר יותר).
כל כך הרבה שאלות, ותשובה אחת בפי: כאשר נוצר מרחב תמרון כה גדול לשמאי המקרקעין, והוא נדרש לקבל החלטות משפטיות סבוכות כדי לסיים שומה, עליו לדבוק, בפשטות, בהחלטות הטובות ביותר ללקוח שלו!
___________________
