|
מי שרוצה דירה להשקעה בישראחלם*
המיסוי הלא רציונלי על השכרת דירות מגורים והפטור שהוא רק הוראת שעה
מאת: עו"ד עפר טויסטר**
מר ישראל פראייר, אדם שומר מצוות הוא, ואין כוונתי למצוות שבין אדם למקום, מצוות שההתחשבנות בגינן תיעשה בעולם שכולו טוב, אלא למצוות המחוקק ומצוות תשלום מס ההכנסה בכללן.
מר פראייר הוא עצמאי, העובד קשה (יש אומרים קשה מדי) למחייתו ורואה ברכה בעמלו. כשרווח לו מעט החליט מר פראייר לרכוש דירת מגורים, שתהא לו להשקעה, על מנת להבטיח את מחייתו בעת זקנתו, או אם חס וחלילה ימצא עצמו מחוסר תעסוקה - שהרי במקומותינו מצבו של עצמאי מובטל גרוע מזה של שכיר מובטל, או אפילו מזה של המת, שהרי שכיר מובטל זכאי לדמי אבטלה, ואפילו המת זכאי לדמי קבורה, ואילו העצמאי, אף ששילם במהלך כל שנות עבודתו את תשלומי הביטוח הלאומי (שעומדים החל מ-3,600 שקל לחודש על 14.4% מהשכר, כולל מס בריאות) - לא זכאי ולו לפרוטה אחת.
למד מר פראייר, כי גם אם התשואה ברכישת דירה ובהשכרתה נמוכה, הרי שזכאי הוא לפטור ממס על דמי השכירות, ויש בכך מעין נחמה פורתא. וכך נטל מר פראייר את מיטב חסכונותיו, וגם לווה ולווה, ורכש והשכיר, והיה שמח בחלקו. ומשחלפו שנים, ושוב, מחד, רווח מעט למד פראייר, ומאידך התקרב הוא לתקופת בלותו, החליט לרכוש דירת מגורים נוספת, ושוב פרט את חסכונותיו ולווה את שלווה, ורכש דירה שנייה, שתהא לו, כאמור, כמשענת ביום סגריר.
ולפתע מתקשרים למר פראייר ממשרדו של הכהן הגדול, הלא הוא משרד רואי החשבון שלו, ואומר לו רואה החשבון יצחק (חיי שזה שמו של רואה החשבון, שהרי העניין, לטעמי, אינו מצחיק כלל, כי דמי ההשכרה של שתי הדירות עולים במשהו על הסכום שהמחוקק מצא לנכון לפטור ממס - כ-6,900 שקל לחודש).
מכיוון שמר פראייר זוכה לקבל בגין שתי הדירות משהו כמו 7,400 שקל לחודש, הרי לא זו בלבד שעליו לשלם מס מלא על החריגה שבין סכום הפטור וסכום התקבול, אלא שכקנס אף יוקטן סכום הפטור לגביו, בגובה החריגה (500 שקל). ההשלכות של הקטנת הפטור הן, שבגין כל שקל נוסף של תקבול מעל לסכום הפטור, ישלם מר פראייר מס בשיעור של כ-1 שקל. לשון אחר, בגין כל תשלום מעל לסכום הפטור, לא יישאר למר פראייר דבר וחצי דבר.
הזדעק מר פראייר לשאול, הכיצד, והרי השקעה ברכישת דירה צו השעה היא, שהרי כל דירה נרכשת מוסיפה איזשהו שביב של תקווה לשוק הנדל"ן הגווע, וחלק ניכר ממחירה, יש אומרים עד כמחצית, חוזר לציבור במיסים ישירים ובמיסים עקיפים, ומצאי הדירות להשכרה שהולך ומידלדל יגדל. ואילו אני, כך מר פראייר, מוצא את עצמי לוקה ומוזהר, כי חס וחלילה לא אשקיע שוב בדירת מגורים (שמשכירותה, כאמור, לא יישאר לי דבר).
חשב רואה החשבון יצחק ומשך בכתפיו, ומכיוון שרו"ח מכובד הוא, לא הציע לעשות "את מה שכולם עושים", הן כי זו אינה דרכו, והן כי ידע שזו אינה דרכו של מר פראייר. אבל פתרון יצירתי יש באמתחתו - אם יקנה מר פראייר דירה באחת מארצות הנכר, הרי שדמי השכירות בגינה, גם אם יועברו לארץ (שלא במישרין), יהיו "לבנים" לחלוטין (ושלא כחיה ההיא, הלבן הזה יהא כשר לפי בג"צ ובד"צ), ואפילו ניחוח של מס אין בו ובא, לגויים גואל.
ואנחנו, האם בחלם היינו? במקום לעודד את מר פראייר ושכמותו להשקיע בארץ קודשנו, כאילו אומרים לו: לך לך מארצך וממולדתך. ואם עדיין איננו אור לגויים, הרי שלפחות את כספנו ניתן להם.
אם תשאל את הריבון, הרי יגיד לך שהמצב הוא טוב מזה שהיה קודם לכן ותוקן. ואתה פתח לו, שאין מתקנים חלם רבתי בחלם סתם.
שמא יזדעק המחוקק ויתערב ויקבע סוף סוף פטור ראוי לדירות מגורים להשכרה, ויהא זה פטור של קבע ולא הוראת שעה, למען הביטחון והיציבות שהם כה חיוניים לחיי כלכלה בריאים, ונחדל לשמוע כי בבניין פולין (או הונגריה או אנגליה או כל מדינת נכר אחרת) ננוחם.
תודת המחבר לרו"ח נדב הכהן, שבדק והעיר והאיר.
________________
* פורסם במגזין
גלובס נדל"ן.
** פרקליט המתמחה בדיני התכנון והבנייה
|
