עת"מ 287/01 בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית הדין לעניינים מנהליים 1. שוקניון אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ 2. א. ארנסון בע"מ 3. עו"ד יוסף ריכטר ע"י עו"ד פינק נגד עיריית ירושלים ע"י עו"ד שידלוב פסק דין   עניינה של עתירה זו, היא סיווגם לצורכי ארנונה, של מחסנים תת קרקעיים שבשוקניון בירושלים (להלן: המחסנים).   1.         מכוח סמכותה לפי סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעד התקציב) התשנ"ג-1992 (להלן: חוק ההסדרים), החליטה המשיבה - עיריית ירושלים (להלן: העירייה), להטיל ארנונה כללית על בניינים שבתחומה בשנת 2001. במסגרת צו הארנונה לשנה זו, חילקה העירייה את בניני העיר לסיווגים שונים, לצורך קביעת תעריפי חיוב הארנונה.   בין היתר, גבתה העירייה ארנונה בשל מחסנים תת קרקעיים בשוקניון.   העותרים, שהנם בעליו של השוקניון, מבקשים לבטל את חיובי הארנונה שהוטלו על מחסנים אלו, עקב חוסר סבירות קיצונית הבאה לידי ביטוי בכריכתם של המחסנים עם משרדים וחנויות על קרקעיים, על ידי סיווג זהה.   העובדות 2.         העותרת מס' 1 הנה חברה בע"מ שהוקמה לנהל את שוקניון אגריפס ברחוב שמואל ברוך בירושלים (להלן: הבניין או השוקניון). הבניין נועד לשמש שוק מקורה, חניון ומחסנים. העותרים 2-3 ביחד עם ג.מ.ח.ל בע"מ הם הבעלים של בנין השוקניון, פרט לחלקים שנמכרו לאחרים. בבניין השוקניון, שלוש קומות מעל פני הקרקע, המשמשות למסחר ושש קומות מתחת לפני הקרקע. מהן בשלוש קומות, נבנו מחסנים ובשלוש הנותרות, נבנה חניון. שטחי המחסנים בהם עסקינן, מחוייבים בארנונה לפי תעריף סיווג "משרדים, מסחר ושירותים" כפי שהוגדר בסעיף 2 לשיעורי הארנונה הכללית (החלטה מתוקנת) הגדרת אזורים לשנת 2001 (להלן: שיעורי הארנונה) שהינו חלק מצו הארנונה של עירית ירושלים לשנת 2001. הסיווג הנ"ל חל על כל הנכסים העסקיים בירושלים, פרט לבנקים, חברות ביטוח, תעשיה, מלאכה, בתי קולנוע, באולינג, בתי אבות וחניונים להם סיווגים ותעריפים נפרדים.   התעריף לסיווג זה הוא 243.82 ₪ למ"ר לשנת הכספים 2001.   שטחם הכולל של המחסנים הוא 2,889 מ"ר מהם 1,611 מ"ר מחויב בארנונה על שם הבעלים או השוכרים, ואילו יתרת השטח, 1,278 מ"ר, עומד ריק והעותרים מחויבים בגינו בארנונה. המחסנים מצויים בקומת מרתף מתחת לפני האדמה, ללא חלונות, ללא זרימת אויר וללא אור.   טענות הצדדים 3.         העותרים טוענים, כי החלטת העירייה לסווג מחסנים תת קרקעיים בסיווג זהה לסיווג החל על משרדים וחנויות עיליים, לוקה בחוסר סבירות קיצונית ועל כן יש לבטלה. העירייה, בתשובתה, אינה מתייחסת לסיווג המחסנים, אלא לתעריף החיוב בלבד. העירייה טוענת, כי החלטתה על הטלת ארנונה בתעריף זהה הן למשרד, מסחר ושירותים והן למחסנים עסקיים, בין שהנם נמצאים בקומת המרתף ובין שנמצאים בקומה גבוהה יותר, היא סבירה וכדין. לטענת העירייה, מחסן הנמצא בבניין בו מתנהל העסק ו/או בבניין אחר, הוא חלק בלתי נפרד מהעסק, ולכן סביר כי המחסן העסקי המהווה חלק בלתי נפרד מהעסק, יחויב בארנונה באותו תעריף בו מחויב הבניין בו נמצא העסק העיקרי.   דיון 4.         השאלה היא, האם החלטת העירייה לסווג מחסנים תת קרקעיים בסיווג זהה לזה של חנויות ומשרדים עיליים, היא החלטה סבירה, וכתוצאה מכך, האם גביית הארנונה בתעריף זהה מחנויות ומשרדים מחד, וממחסנים תת קרקעיים מאידך, היא החלטה סבירה. מכוח חוק ההסדרים מותקנות מידי שנה תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), בהן קבועה הוראה [3(1)] לפיה רשאית הרשות להטיל ארנונה על בניין "בהתאם עם סוג הבניין, שימושו והמקום בו הוא נמצא". החוק מעניק לרשות ארבעה קריטריונים לאבחן בין הנכסים ושיעורי הארנונה לפי: - שטח, סוג הבניין, שימוש ומיקום. בהתאם לפסיקת בתי המשפט, בסמכותה של הרשות להחליט, האם להשתמש במבחנים אלו, כולם או חלקם (בג"צ 345/78 ירדניה נ' עת"א פ"ד לג(1) 113; בג"צ 547/84 עוף העמק נ' רמת ישי פ"ד מ (1) 113).   נוסף לקריטריונים שבתקנות, הכירו בתי המשפט בקריטריונים נוספים, שהרשות רשאית להתחשב בהם, לצורך קביעת סיווג ושיעור הארנונה. הרלוונטיים שבהם לעניינינו הם: נגישות, צפיפות ואיכות חיים, סטנדרט בניה ושירותים נלווים, רווחיות העסק  ורמת השירותים שמספקת העירייה.   לאור חזקת תקינות ההליך על ידי הרשות, קבעה פסיקת בתי המשפט כי היקף שיקול הדעת הנתון לעירייה ביחס למהות המבחנים שעליהם תבסס את חיובי הארנונה הוא נרחב, כיוון שהעירייה מוחזקת כמי שמיטיבה לדעת את כלל צורכי העיר ואת מידת יכולתם של מחזיקי הנכסים לסוגיהם לשאת בנטל הארנונה (בג"צ 1355/93 ועד המעקב לענין ארנונה ירושלים נ' ראש עיריית ירושלים, תק-על 1391[1] 9; ע"א 565/00 עיריית קריית אתא נ' חרס ואח' (טרם פורסם)).   5.         עיריית ירושלים, ראתה לנכון, לסווג בסיווג נפרד אך ורק מחסנים המצויים באזור התעשייה עטרות. שאר המחסנים בירושלים, מסווגים כ"משרדים, שירותים ומסחר, לרבות מתקני חשמל, תחנות אוטובוס, מסעדות, תחנות דלק, חנויות, רשתות שיווק, דוכנים, מרכולים ובתי מרקחת..", הכל לפי סעיף 2 לשיעורי הארנונה. לכן, התעריף על פיו גובה העירייה ארנונה מהעותרים עבור המחסנים, זהה לתעריף אותו גובה העירייה עבור חנויות ומשרדים עיליים.   על מנת שתקבע קטגוריה נוספת ויקבע תעריף נפרד של מחסנים תת קרקעיים כפי שמבקשים העותרים לעשות בעתירה שבפני, עליהם להוכיח חוסר סבירות קיצונית.   דרך המלך להוכחת חוסר סבירות קיצונית, לעניין סיווג ותעריפים כאחד, היא על ידי השוואת תעריפי הארנונה הנדונים לתעריפי הארנונה הנהוגים בעיריות אחרות (ראו לדוגמא בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1)793,803; בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עיריית גבעתיים, פ"ד לט(2)13, 21). ואכן, העותרים הציגו בפני נתונים לגבי סיווגי ותעריפי הארנונה המתייחסים למחסן במרתף ב-6 ערים (תל-אביב, חיפה, רמת-גן, אשדוד, באר-שבע וראשון-לציון) והשוו בין תעריפים וסיווגים אלו, לנהוג בעיריית ירושלים. העירייה מצידה כפרה בנתוני העותרים והציגה נתונים מטעמה לגבי ערים נוספות (תל-אביב, חיפה, נתניה, רעננה, רמת-גן, אשדוד).   6.         אדון בתחילה בהשוואת הסיווג –   להלן אופן סיווג מחסנים תת קרקעיים בערים השונות, כפי שהוצגו לפני על ידי הצדדים  - תל- אביב – ארנונה כללית לשנת 2000; סעיף 3.4.2.- מחסנים – " מחסני ערובה, מחסני עצים וכן מחסנים אחרים המשמשים לאחסנה בלבד ובתנאי שלקוחות אינם מבקרים בהם והם אינם נמצאים בקומת העסק אותו הם משרתים ואינם נמצאים בקומות רצופות לעסק ולמעט מחסנים המשמשים לשיווק ולהפצה יחויבו בתעריף.... בנינים כנ"ל הנמצאים במרתף יחויבו בתעריף נמוך ב- 20% מהתעריפים הנקובים (מתייחס ל-40 מ"ר הראשונים)"      חיפה –   צו מסים 2000; בפרק שכותרתו סימול וסיווג הבניין – "ע1-... ע2 -... ע3 -  א. מרתף... "     רמת-גן – ארנונה כללית לשנת 2000; שיעורי ארנונה לשנת 2000 – " ב. סה"כ בנייני משרדים, שירותים ומסחר – ... 4. מחסני עסק בכל חלקי העיר ללא הבדלי אזורים..."     אשדוד – ארנונה 2001; חלק ב- ארנונה כללית על מבנים שאינם משמשים למגורים; סווג ראשי 300; תת סיווג 390 – "מחסני עזר לעסקים הקיימים באשדוד, אך לא נעשית בהם פעולת מכירה והם אינם צמודים לעסק, או שהם מופרדים לחלוטין בקיר בנוי ללא כל אפשרות של גישה או מעבר מהם לעסק והכניסה אליהם נפרדת, הנכללים בתת סיווג 301-308...   באר שבע – ארנונה כללית לשנת 2001; סעיף 24 – מחסנים – "א. שטח מחסן בין כמבנה צמוד עיקרי  ובין כמבנה נפרד המשמש ומשרת את מטרות העסק כמפורט בפריטים ...ו-23 (מסחר), יחויב בארנונה בשיעור של 75% מהמפורט לעיל לגבי אותם מבנים. ב.... ג. למרות האמור לעיל, על ארכיבים ומחסנים תת קרקעיים שאינם צמודים מהמבנה עצמו, אלא הם מהווים מבנה תת קרקעי נפרד... תוטל ארנונה בכל האזורים"   רעננה – ארנונה כללית לשנת 2000; חלק שני- "סעיף 2 – משרדים שרותים ומסחר – 2.1 בתי עסק, משרדים, בתי ספר פרטיים מכל סוג שהוא וכל מבנה אחר שאינו משמש למגורים ושלא הוגדר במפורש בחלק זה, לרבות מחסנים, סככות וכדומה. 2.1.1 סוגי נכסים לסעיף 1 נקבעו 4 סוגי נכסים – סוג 1 – כל נכס המצוי בקומת קרקע... סוג 2  - כמו סוג 1 אך אינו נמצא בקומת קרקע ... 12. נכסים אחרים 12.4 מרתפים ריקים ללא שימוש יחויבו בתעריפים הבאים על פי האזור והסוג"     נתניה – ארנונה כללית לשנת 2000; פרק ג' - מסחר, תעשיה, חקלאות – "1. מסחר א.... ב. הגדרת סוגי הנכסים במסחר – 1.חנויות, משרדים, אולמות 2. מחסנים" ראשון לציון – ארנונה כללית לשנת 2000; סעיף 2 – ארנונה כללית- עסקים, משרדים, תעשיה – "סוג הנכס 2.1 משרדים, מסחר ושירותים .... מחסנים יחויבו ב-50% מהחיוב. גלריות ומרתפים לאחסנה יחויבו ב- 75% מהחיוב."   ולשם ההשוואה – ירושלים – שיעורי הארנונה הכללית (החלטה מתוקנת), הגדרת אזורים לשנת 2001 – "2. משרדים שירותים ומסחר – לרבות מתקני חשמל, תחנות אוטובוס, מסעדות, תחנות דלק, חנויות, רשתות שיווק, דוכנים, מרכולים ובתי מרקחת, למעט בנקים."   מהאמור לעיל עולה בברור, כי עיריית ירושלים, הנה העירייה היחידה שאינה מפרידה בסיווג בין משרדים וחנויות עיליים ובין מחסנים תת קרקעיים, בין אם האבחנה היא בשל השימוש (מחסן), או בשל המיקום (מרתף), ובין אם בשל שני המרכיבים כאחד.   7.         תעריפי הארנונה ככלל, הנם פועל יוצא של הסיווג, אם כי, לרוב, ישנם משתנים נוספים כגון גודל השטח. העירייה טענה כי גם אם הסיווג לגבי מחסנים תת קרקעיים אינו זהה הרי שתעריפיה זהים לאלו של הערים האחרות ועל כן אין בחיובי הארנונה משום אי סבירות קיצונית. באי כוח העירייה, בבוחנם את תעריפי העיריות השונות, ערכו השוואה נפרדת, בין מחסנים לעסקים, לבין עסקים במרתף למחסנים במרתף. נראה כי השוואה כזו אינה ראויה בעניינינו. ניתן ללמוד כי כל עירייה איזנה, על פי שיקוליה המיוחדים, את התעריפים בין עסק למחסן תת-קרקעי באופן שונה. לעיתים ההבדל בתעריף הארנונה בא לידי ביטוי בסיווג על פי השימוש שנעשה בנכס, עסק לעומת מחסן, ולעיתים בסיווג על פי מיקומו ותנאיו, עילי הפתוח לאור ואוויר לעומת תת-קרקעי.  השאלה אותה יש לבחון בעניינינו, היא, האם בקובעה תעריף זהה לעסק עילי ולמחסן תת-קרקעי חרגה עיריית ירושלים מתחום הסבירות באופן קיצוני וזאת בהשוואה לעיריות אחרות.  כפי שאראה להלן, המסקנה היא כי אכן קיימת חריגה מתחום הסבירות, חריגה המצדיקה התערבות.   ברוב הערים שצווי הארנונה שלהן הובאו בפני, זולת ירושלים, שיטת המיסוי ביחס לשטח היא שיטה שולית-רגרסיבית. לדוגמא, בעיריית תל-אביב, על 40 המ"ר הראשונים, תעריף הארנונה למחסן תת קרקעי הוא כ- 212 ₪ למ"ר. תעריף כל מ"ר נוסף עד ל-100 מ"ר הוא 158 ₪ בלבד ולאחר מכן, התעריף נמוך עוד יותר. תעריף הארנונה למחסנים תת-קרקעיים בעיריות בהן לא נהוגה שיטה זו, נמוך במידה ניכרת לגבי כל שטח הנכס. לדוגמא, עיריית רמת-גן, בה תעריף מחסן הוא 114.22 ₪ למ"ר בלבד.   מבדיקת הנתונים שהוצגו על ידי הצדדים עולה, כי מקור המחלוקת העובדתית לעניין תעריפי הארנונה, הוא גדלו של השטח הרלוונטי בשוקניון. בעוד העותרים מחשבים את השטח עליו מוטל המס כמקשה אחת בת 1,278 מ"ר, העירייה רואה אותו כחלקים חלקים נפרדים בני 10 מ"ר כל אחד, מתוך הנחה שכך יושכרו בעתיד. מן הראוי לציין כי, בתעריפי רוב הערים קיים יחס הפוך בין שטח הבניין ותעריף הארנונה וככל שהשטח גדול יותר התעריף נמוך יותר. מכאן, שלאופן חישוב השטח חשיבות רבה לעניין ההשוואה. נראה כי אין לראות את השטח כיחידות נפרדות לצורכי השוואת הארנונה. ראשית, אין בצו הארנונה של ירושלים הבדל, לעניין תעריף הארנונה, בין שטח קטן לגדול. כך שאף אם לא היה חולק כי מדובר בשטח גדול יחיד, לא היה חיוב הארנונה משתנה. יתרה מזאת, אף אם ניתן לראות בכל אחד מהמחסנים בני 10 המ"ר יחידת שומה נפרדת, הרי שמן הראוי לראותן כיחידה אחת. זאת מאחר, שמדובר במחזיק משותף וכיוון שהשימוש שנעשה בהן (או לא נעשה בהן) זהה. באם תעבור החזקה באחת או בכמה מהן לידי שוכר או קונה, ניתן יהיה לשוב לחלק את השטח ליחידות (ראו ה. רוסטוביץ, ארנונה עירונית, (מהדורה רביעית, התשנ"ו) עמ' 208) אשר על כן יש להתייחס לכל שטח המחסנים כיחידה אחת.   תעריף הארנונה בכל הערים שהוזכרו לעיל, העוסק במחסנים תת-קרקעיים ששטחם העולה על 100 מ"ר, נמוך מהתעריף בו חייבה עיריית ירושלים את העותרות. אשר על כן, ולאור ההשוואה דלעיל, התעריף בו חויבו המחסנים אינו סביר במידה הדורשת התערבות.   על האמור לעיל, אוסיף, כי גם עיריית ירושלים עצמה, ראתה לנכון להבחין בין מחסנים המשמשים לאחסון חפצי בית בבניין מגורים, לבין המגורים עצמם. עוד ראוי לציין, כי העירייה סברה שבניין המשמש למשחק הכדורת (באולינג) ראוי לסיווג נפרד בשל אופיו עתיר השטח. (לחשיבות ההשוואה בין נכסים אחרים באותה העיר  לצורך סיווג ראו גם ה"פ (ת"א) 782/93 אלקנית פיתוח בע"מ נ' עיריית נתניה פ"מ נו (2) 93, 104).   לסיכום, נראה, כי מהשוואת תעריפי העיריות עולה שהן הסיווג והן התעריף בהם חייבה העירייה את העותרים, אינם סבירים באופן קיצוני ועל כן יש לבטלם.   8.         יש להתייחס לטענה נוספת של העירייה, לפיה, יש הגיון בהפרדה בין מחסנים קטנים, המשמשים בדרך כלל באופן שוטף את החנויות, בדומה למלאי שבחנות עצמה, לבין מחסנים גדולים, המשמשים בדרך כלל לאחסון גרידא, לעניין סיווג הארנונה. לכן, טוענת העירייה, על העותרים להוכיח את התשתית העובדתית לכך שהמחסנים אינם מהווים חלק אינטגרלי מהחנויות. אין מקום לדרישה זו של העירייה בעתירה שלפני. כאמור לעיל, בצו הארנונה, אין אבחנה בין מחסנים גדולים או קטנים או בין מחסנים המהווים חלק אינטגרלי מהחנות לבין כאלו המשמשים לאחסון. בהעדר סיווג שונה בצו הארנונה אין לדרוש מהעותרים כי יוכיחו התאמת נכסיהם לסיווג תיאורטי זה או אחר.   9.         לאור האמור לעיל, נראה לי כי התעלמות העירייה מהשוני במאפייני השטח, הסוג והשימוש בין נכסים מסוג מחסנים תת קרקעיים ובין חנויות ומשרדים אינה סבירה באופן קיצוני ועל כן יש לבטל את תעריפי הארנונה ולהשיבם למועצה למען תקבע סווג נפרד ותעריף שונה למחסנים תת קרקעיים (ראו גם: בג"צ 1355/93  ועד מעקב לענייני ארנונה נ' עיריית ירושלים, תק-על 94(1) 1391).      העירייה תישא בהוצאות המבקשים בסך 15,000 ₪  ומע"מ.     ניתנה היום, כ"ז בתמוז תשס"ב (7 ביולי 2002), בהעדר הצדדים.

ספריית הפסיקה של השער לנדל"ן ולמסים