במאמר מרתק שפרסמו חברותיי השמאיות נחמה בוגין ושושי שרביט שפירא במוסף הנדל"ן של 'גלובס' ("צדק חלוקתי: יש יתרונות לחוכר העירוני", 13/7/03) עלו מספר אבסורדים וניכר חוסר הוודאות השורר בכל הקשור לדרך חישוב דמי היתר ודמי הסכמה בנחלות ומשקי עזר.
כיצד נוצרה מציאות שכזו?
עיון בהחלטות הרלוונטיות של מועצת מקרקעי ישראל מגלה תמונה מפתיעה: החלטות המועצה מאפשרות גבייה הגיונית והוגנת לפני וגם אחרי ביטול החלטה 737 בעקבות פסק הדין בבג"ץ הקשת המזרחית. ביצוע התורה בכתב כלשונה יכול היה לייתר לחלוטין את מאמרן של חברותיי. ואולם, התורה שבעל פה, אותה פרשנות מוזרה בצורה קיצונית, או לחלופין הערפל וחוסר השקיפות שכה אהובים על הנהלת מ.מ.י. לדורותיה, הם הם שהביאו אותנו לאותה מציאות עגומה.
חברותי מתארות כיצד החלטה 479 משנת 1990 קבעה כי תוספות בניה למגורים מעבר לקיבולת הפטורה בנחלה (160 מ"ר + 160 מ"ר + 50 מ"ר) או במשק עזר (160 מ"ר) יחוייבו בדמי היתר של 51%. באה החלטה 737 משנת 1995 ושינתה (לפי התורה שבע"פ בלבד) את שיעור דמי ההיתר בנחלות ובמשקי עזר ל- 66%. וכאן בא הבג"ץ ובעקבותיו ביטול החלטה 737. כעת, מדווחות חברותי כי המינהל גובה בפועל 66% במזומן ועוד 25% בערבות בנקאית. זאת בשעה שבמגזר העירוני הופחת שיעור דמי ההיתר מ- 51% ל- 31%.
למציאות זו אין כמובן כל זכר בהחלטות המחייבות באמת של מועצת מקרקעי ישראל, מהן עולה דווקא הרצון להיטיב עם החוכרים בנחלות ובמשקי עזר. בהחלטה 479 נכתב כי ביישובים בהם דמי חכירה מהוונים שגובה המינהל יהיו פחותים מ- 51%, יהיו דמי ההיתר בשיעור המופחת. בהחלטה 737 נקבע בסעיף 5 (ב) כי:
"דמי החכירה (הכוונה לדמי היתר. ד.ל.) בשיעורים הנ"ל (שיעורי דמי החכירה מפורטים קודם לכן בסעיף 5 (א) והם 66% במרכז הארץ, 36% ביישובי עדיפות לאומית ב', ו- 22% ביישובי עדיפות א'. ד.ל.) ישולמו גם בעד תוספת בניה למגורים בנחלות ובמשקי עזר, אשר חלה בגינה חובת תשלום דמי חכירה בהתאם להחלטת המועצה 479 מיום 31/12/90, ובהתאם לשיעורים הנקובים בה (51% / 36% / 22%. ד.ל.)".
חישוב קצר יראה מייד כי לפי התורה שבכתב, דמי ההיתר לתוספות בניה בנחלות ובמשקי עזר לא יכלו היו לעלות על 66%
X 51% במרכז הארץ, דהיינו 33.66%. כיצד הצליחה הנהלת מינהל מקרקעי ישראל לגבות בפועל, לפי התורה שבעל פה, דמי היתר בשיעור כפול של 66%?
כאן אנו מגיעים לעיוות גדול נוסף של ההנהלה. בהחלטה 479 נקבע כי המינהל יגבה דמי היתר "על פי שומה שתיעשה לפי נוהלי המינהל" (סעיף 1 (4)). ומהם נוהלי המינהל אם לא הכנת טבלה שנתית ובה מחירים אחידים בכל יישוב ויישוב, עליה ניתן לערער רק עד מאי אותה שנה?
כאן כבר הדברים מתחילים להתבהר. במקום שומה פרטנית ואמיתית החתומה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, קיבלו בעלי הנחלות ומשקי העזר מחירי מציאה בטבלאות תמוהות, וכנראה שהעדיפו לקבל את המתנה בשקט ולשתוק. כך גם הדף המינהל הצידה, בעזרת טבלאות סוף העונה, את שמאי המקרקעין ועורכי הדין. לשמאים לא היה מעולם עניין ישיר להתערב בשיעור דמי ההיתר, שכן הם התבקשו לערער על השווי הבסיסי של הקרקע באותן טבלאות (שווי שהפך עם השנים ליותר ויותר ריאלי ואף מוגזם) ולא על שיעור דמי ההיתר.
לאחר ביטול החלטה 737 היינו אמורים לחזור לדמי היתר בשיעור של 51%. באו החלטות 933 ו- 950 ויצרו מציאות חדשה, סבירה כתמיד לפי התורה שבכתב, ומוזרה בצורה קיצונית לפי התורה שבעל פה.
הנוסח המשולב של שתי ההחלטות קובע כי דמי ההיתר לתוספות בניה יהיו 25% או 31%, למעט במקרה הבא, המתואר בסעיף 3 (3):
"מקום שהתמורה אותה שילם החוכר למינהל בעת שהוקצו לו המקרקעין חושבה עפ"י שטח מבונה בפועל, ולא עפ"י מלוא זכויות הבניה אשר ניתן היה לבנות עפ"י התכנית אשר הייתה בתוקף באותו מועד, יגבה המינהל דמי חכירה מהוונים עבור מלוא יתרת זכויות הבניה המבוקשות ואשר לא שולם עבורן בעת ההקצאה כאמור, החל מהמטר הראשון".
דמי החכירה המהוונים נקבעו בשיעור המקובל להקצאות חדשות באותו יישוב, כלומר, 91% במרכז הארץ.
כל מי שמכיר את הנהלים בנחלות יכול להבין מייד כי המקרה הנדון לא רלוונטי להן: מינהל מקרקעי ישראל לא גבה עד היום ולו אגורה אחת עבור איוש נחלות פנויות, כך שלא תיתכן הנחה על זכויות חלקיות. מנגד, דמי ההסכמה שהמינהל גובה בעת מכירת נחלה מאויישת נקבעים לפי מלוא הזכויות בתב"ע. מהיכן קמה לה התורה שבעל פה אותה מתארות חברותי במאמרן (66% במזומן+ 25% בערבות בנקאית)?
ובאשר למשקי עזר: מינהל מקרקעי ישראל לא הבהיר עד היום מהם הניסוחים המשפטיים בחוזים ההיסטוריים לפיהם ידרוש כעת מהחוכרים דמי הוון מלאים, 91% במרכז הארץ - במקום 31% או 25% דמי היתר רגילים. גוף ממשלתי סביר היה מזמין להשתלמויות בסוגיה שכזו את אנשי המקצוע (שמאי מקרקעין, עורכי דין) וזאת עוד לפני פרסום ההחלטות. המינהל לא מקיים אפילו שעות קבלת קהל מסודרות למסירת מידע שמעבר לבירור זכויות נקודתי של חוכר ספציפי – וגם זאת רק בייפוי כוח בכתב. במשקי עזר, איפה, לא ניתן עדיין לאמוד את ההבדלים בין התורה שבכתב לתורה שבעל פה.
ולסיום, נידרש לעניין דמי ההסכמה. חברותי מתארות במאמרן מציאות לפיה כאשר מ.מ.י. מחשב דמי הסכמה במכירת נחלה, הוא אינו מזכה את המוכר בדמי ההיתר ששילם עבור תוספות הבניה. עיון קל בהחלטת מועצה 534 על תיקוניה השונים, מאפשר למצוא בתורה שבכתב פתרון פשוט מאוד לבעיה, בסעיף 11:
"על העברת זכות חכירה בנחלה, בשטחי עיבוד ובמשק עזר יחולו הוראות פרק ב', במידה שאין הוראה מפורשת או משתמעת בפרק זה (פרק ג'. ד.ל.)".
בדקתי ומצאתי שאין כל התייחסות לדמי חכירה ראשוניים בפרק ג'. והנה סעיף 5 בפרק ב' אליו הפנתה אותנו ההחלטה עצמה, קובע שיש לנכות מדמי ההסכמה את שיעור דמי החכירה הראשוניים:
"שילם החוכר למינהל דמי חכירה ראשוניים, ינוכה מדמי ההסכמה שעל החוכר לשלם למינהל סכום שיחסו לדמי ההסכמה כיחס של דמי החכירה הראשוניים למלוא ערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה".
אודות ARNONA
גרסת הדפסה
