ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 22/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 171/06 - מנהלי, ארנונה

מאוזנר י.ר. 1996 בע"מ נגד מנהל הארנונה בעיריית גבעתיים


26/5/2008

עמ"נ 000171/06

מאוזנר י.ר. 1996 בע"מ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית גבעתיים

בימ"ש לעניינים מינהליים ת"א

בפני: כב' השופטת גדות שרה

[26.05.2008]

פסק דין

זהו ערעור על החלטת ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית שליד עיריית גבעתיים (להלן: "ועדת הערר"), לפיה "על העוררת לשלם ארנונה בעבור מלוא השטחים המשותפים... וזאת, הן מכוח הוראות החוק, והן מחובת תשלום ארנונה מכח הסכם השכירות".

(העתק מהחלטת ועדת הערר צורף כנספח א' לכתב הערעור).

עובדות

1. המערערת מחזיקה, כשוכרת, בחנות בקניון גבעתיים.

החנות היא בבעלות חברת שיכון עובדים בע"מ, בעלת הקניון (להלן: "חברת שיכון עובדים" או "חברת הניהול").

2. המערערת חויבה בארנונה בעבור שטח החנות 49.97 מ"ר ובעבור השטחים המשותפים 47.20 מ"ר, סה"כ 97.17 מ"ר (השטחים המשותפים מכונים גם שטחים ציבוריים).

3. בגין החיוב הוגשה למשיב השגה אשר נדחתה.

על דחיית ההשגה הוגש ערר לועדת הערר, אשר נדחה אף הוא בהחלטה מיום 11.5.06.

על החלטת ועדת הערר לדחות את הערר, הוגש הערעור נשוא פסק דין זה.

דיון

4. טענות המערערת הן, בעיקרן, כדלקמן:

א. חברת שיכון עובדים היא החייבת בארנונה בגין השטחים המשותפים שברשותה.

ב. חיובה של המערערת בארנונה צריך להיגזר אך ורק מחוזה השכירות.

ג. מכוח חוזה השכירות מוגבל חיובה של המערערת בארנונה בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים, ל-15% משטחה המדוד.

לפיכך, לטענת המערערת, שגתה ועדת הערר כשקבעה כי עליה לשלם ארנונה בעבור מלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים.

5. מנגד, טוען המשיב כדלקמן:

א. המערערת היא החייבת בארנונה בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים, וזאת מכוח החוק, ומכוח היותה של המערערת בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלו.

ב. לפיכך, גם אם יתברר כי מכוח חוזה השכירות מוגבל חיובה של המערערת כפי שהיא טוענת, עדיין עומד חיובה מכוח החוק, ותרופתה של המערערת היא בהגשת תובענה כנגד שיכון עובדים.

ג. בחוזה השכירות ובחוזה הניהול עליו חתמה המערערת, התחייבה המערערת לשלם ארנונה בגין מלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים, ללא כל מגבלה.

6. לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר נשוא ערעור זה, לפיה המערערת חבה בתשלום ארנונה בגין מלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים.

7. סעיף 10 לחוזה השכירות קובע כי על השוכר לשלם את תשלומי הארנונה, כדלקמן:

"במשך כל תקופת השכירות ישלם השוכר בנוסף לכל התשלומים האחרים החלים עליו על פי חוזה זה, את כל התשלומים, ההיטלים, הארנונות, המסים ותשלומי החובה מכל סוג שהוא...

מבלי לגרוע בכלליות האמור לעיל ונוסף על כל תשלום אחר החל עליו על פי החוזה, ישלם השוכר... את כל התשלומים, כדלקמן:

10.1. כל התשלומים כגון ... ארנונה עירונית... או כל הוצאה אחרת הנוגעת לשימוש במושכר ו/או להפעלתו ולרבות חלקו היחסי של המושכר לפי קביעת הרשויות או המשכירה עבור ארנונה בגין השטחים הציבוריים" (ההדגשה אינה במקור – ש.ג).

סעיף 4.1.2 לחוזה הניהול, קובע הוראה דומה, כדלקמן:

"... אין באמור ו/או בתשלום הארנונה בגין שטחים ציבוריים במרוכז על ידי חברת הניהול או המשכירה בכדי לפגוע בחובת תשלום הארנונה על השוכר בגין חלקו היחסי של המושכר בשטחים ציבוריים כמפורט בחוזה השכירות...

להסרת כל ספק מובהר כי השוכרים יישאו בכל ההוצאות והתשלומים הנזכרים בסעיף זה לעיל בגין כל השטחים הציבוריים על חשבונם".

מסעיפים אלו עולה כי על המערערת לשאת בתשלום ארנונה בגין השטחים המשותפים לפי חלקה היחסי על פי קביעת הרשויות או המשכירה.

אין באמור בסעיפים אלו כדי לתמוך בפרשנות המערערת לפיה אין עליה לשלם בגין חלקה המלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים.

כמצוטט לעיל, סעיף 4.1.2 לחוזה הניהול מבהיר אף מפורשות כי השוכרים יישאו בתשלום ארנונה בגין כל השטחים הציבוריים.

8. המערערת מפנה לסעיף 5.3 לחוזה השכירות אשר קובע כדלקמן:

"'שטח המושכר' לכל דבר ועניין בחוזה, פירושו – שטח המושכר כפי שייקבע במדידה... בכפוף לכך שלעניין תשלום דמי השכירות, דמי הניהול וכל יתר התשלומים אשר השוכר חייב בהם על פי חוזה זה ואשר מתבססים על שטח המושכר, יתווסף אל השטח המדוד של המושכר שטח נוסף בשיעור של 15% (חמישה עשר אחוזים) נוספים מהשטח המדוד של המושכר ואשר ייחשב כחלק בלתי נפרד משטח המושכר, וזאת עבור השתתפות השוכר בשימוש המשותף שיעשו שוכרי החנויות בקניון ולקוחותיהם בשטחים הציבוריים, זאת אף אם שטח כלל השטחים המושכרים ו/או השטחים הציבוריים ישתנה מעת לעת, ואף אם השימוש שיוכלו לקוחות השוכר לעשות בפועל בשטחים אלה יצומצם או יוגבל מכל סיבה שהיא...".

לטענת המערערת, לאור סעיף זה תוספת החיוב בארנונה שיש להחיל עליה בגין שטחים משותפים הינה 15% בלבד משטח המושכר.

דין טענה זו להידחות.

מקובלת עלי טענת המשיב לפיה יש להבין את סעיף 5.3 כמתייחס באופן ספציפי לתשלומים הנקבעים על פי "שטח המושכר", כהגדרתו בחוזה השכירות, כאשר תשלומים אלה יתבססו על שטח החנות בפועל, בתוספת 15%.

כך, לדוגמא, "דמי השכירות המינימליים" וכן "דמי החניה" מחושבים לפי שטח החנות בתוספת 15%. לצורך תשלום מעין אלו הוגדל שטח המושכר.

ר' נספח ט' לחוזה השכירות, כדקלמן:

"דמי השכירות המינימליים החודשיים כאמור בסעיף 8.3 לחוזה יהיו בסך בש"ח השווה ל-65$... על פי השער היציג... בגין כל 1 מ"ר משטח המושכר.

...

דמי החניה... יהא בסך בש"ח השווה ל- 1$... על פי השער היציג... לכל חודש בגין כל 1 מ"ר משטח המושכר" (ההדגשה אינה במקור – ש.ג).

מכאן כי אין לקבל את פרשנותה של המערערת לפיה, לאור סעיף 5.3 לחוזה השכירות, עליה לשלם בגין השטחים המשותפים אך ורק 15% משטחה המדוד.

9. לטענת המערערת ועדת הערר "לא התייחסה לעובדה כי המשיב בחר שלא להתייחס להודעה שנמסרה למערערת ע"י חב' השיכון", ממנה עולה, לטענת המערערת, כי "חב' השיכון מכירה ויודעת כי בהתאם לחוזה עם המערערת, על המערערת חובת תשלום ארנונה של כ-15% מהשטח המדוד" (נספח ג' לערעור, סעיף 29 לסיכומי המערערת).

לא מצאתי בנספח ג' כל התייחסות לנושא הארנונה. נספח זה מתייחס לתשלומים אחרים כגון השתתפות במערכת התראה מרכזית ובמערכת מיזוג האויר, וקובע כי אלה יתבססו על שטח המשוכר בתוספת 15% משטח זה.

מאחר ונספח זה אינו מתייחס לתשלום הארנונה, אין הוא תומך בפרשנות המערערת.

לפיכך, לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר מהטעם שלא התייחסה לנספח זה.

10. המערערת חבה בארנונה בגין מלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים גם מכוח חוק.

הלכה היא כי החובה לשלם ארנונה כללית מוטלת על המחזיק בנכס וכי מקום שיש "מחזיקים" מקטיגוריות שונות (כגון גם "בעל" וגם "שוכר"), תחול חובת התשלום על זה מביניהם שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ר' ע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661, 663)

המערערת אינה חולקת על סמכותו של המשיב לקבוע את חלקה היחסי בשטחים המשותפים על פי זיקתה אליהם (סעיף 13 לסיכומיה).

מכאן כי המערערת לא חלקה על סמכות המשיב לחייבה בארנונה על מלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים מכוח חוק, אם תימצא בעלת הזיקה הקרובה לשטחים אלו.

11. לטענת המערערת, המשיב לא הציג שיטת חישוב ולא ביצע כל בדיקה לקבוע את חלקה בשטחים המשותפים לפי הזיקה הקרובה, אלא הסתמך על חוזה השכירות ועל הודעת שיכון עובדים (נספח מש/1, סעיפים 13, 16).

מתגובת המשיב עולה, כי חיוב המערערת "בתשלום מלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים" בוסס "גם על הוראות החוק בהיותה של המערערת בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים המשותפים" וכי המערערת חויבה בארנונה בהתאם לנתונים שנמסרו למשיב ע"י שיכון עובדים, לפיהם תוספת השטחים הציבוריים של המערערת הינה 47.20 מ"ר (סעיף 2.2.2 לתגובה, נספח מש/1 וסעיף 1.3 לתגובה).

מסיכומי המשיב עולה, כי בהסתמך על חוזה השכירות קבע המשיב כי המערערת היא המחזיקה בחנות, וכי בהסתמך על הודעת שיכון עובדים קבע המשיב את חלקה היחסי של המערערת בשטחים המשותפים (סעיף 7.3 לסיכומי המשיב).

מהאמור לעיל עולה, כי זיקתה של המערערת למלוא חלקה בשטחים המשותפים נקבעה על ידי המשיב בהסתמך על הודעת שיכון עובדים.

קביעה זו הינה סבירה ואין מקום להתערב בה.

12. נוסף על כך יצויין, כי המערערת לא חלקה, מפורשות, על היותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר למלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים.

הטענה לפיה בעלת הקניון היא בעלת השליטה בשטחים המשותפים, כמפורט בסעיפים 21-22 לסיכומי המערערת, אינה בהכרח שוללת את היותה של המערערת בעלת הזיקה הקרובה ביותר לחלקה היחסי בשטחים אלה.

13. לסיכום - המערערת לא חלקה על סמכות המשיב לחייבה בארנונה על מלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים מכוח חוק, בהיותה בעלת הזיקה הקרובה לשטחים אלו, ולא חלקה גם על היותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלו.

כמו כן, קביעת המשיב לפיה המערערת הינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר למלוא חלקה היחסי בשטחים המשותפים, בהתבסס על הודעת שיכון עובדים, הינה סבירה.

אשר על כן, המערערת חבה בארנונה בגין מלוא חלקה בשטחים המשותפים גם מכוח חוק.

14. המערערת מפנה לע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156 וטוענת כי לאור פסק דין זה שיכון עובדים, בעלת הקניון, היא החייבת בתשלום ארנונה בגין השטחים הציבוריים.

אין בפסק דין זה כדי להועיל לעותרת.

בפסק דין מליסרון נקבע כי המערערת שם, בעלת הקניון, חייבת בתשלום ארנונה בגין האזורים הציבוריים בקניון, לאור התועלת הכלכלית הצומחת לה מאלו. כך נקבע, כי תכונות האזורים הציבוריים מגדילות את מספר המבקרים בקניון ומאפשרות לבעלת הקניון להעלות את דמי השכירות משוכרי החנויות.

בעניין מליסרון טענה המערערת כי המעברים בקניון הם בבחינת "רחוב" הפטור מארנונה. טענה זו נדחתה ע"י בית המשפט העליון ונקבע כי בתחרות שבין הציבור לבין המערערת – יש לראות במערערת את הנהנית העיקרית, בהיותה בעלת אינטרס כלכלי באזורים אלו.

בענייננו, לעומת זאת, אין מדובר בשאלת התחרות בין הציבור לבעלי הקניון, אלא בשאלה שונה והיא שאלת התחרות בין בעלי הקניון לשוכרי החנויות: מי מהם הוא הנהנה העיקרי.

לפיכך, כאמור, אין בפסק הדין בעניין מליסרון כדי להועיל למערערת.

נוסף על כך וכאמור לעיל, המערערת אינה חולקת על חובתה להשתתף בתשלום הארנונה בגין השטחים המשותפים, ואף אינה חולקת על סמכותו של המשיב לחייבה בארנונה בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלו.

גם משום כך אין בפסק דין מליסרון כדי להועיל למערערת.

15. לאור כל האמור לעיל - דין הערעור להידחות.

16. המערערת תשלם למשיב הוצאות בסך 15,000 ₪ + מע"מ.

17. המזכירות תשלח העתק מפסק דין זה לצדדים.

ניתן היום כ' באייר, תשס"ח (26 במאי 2008) בהעדר הצדדים.

גדות שרה


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן