אשר נוף

בפני ערעור על החלטת ועדת הערר שליד עיריית חיפה מיום 19.9.07 בתיק ערר מס' 160/04, אשר במסגרתה נקבע כי יש לקצוב את משך זמן הפטור לשיפוצים שניתן למערער בגין נכס השייך לו והמצוי ברח' יוסף 36א' חיפה ל- 60 יום בלבד. בהחלטת ועדת הערר נקבע כי הפטור לבניין שנהרס או ניזוק עד כדי שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו ניתן בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה" או "פקודת העיריות"), אך במקרה זה, מאחר שהמקרה אינו עונה על המבחן האובייקטיבי למונח "בניין שניזוק" ובשים לב לערך הדירה, מיקומה, סטנדרט הבניה והשיפוץ ובעיקר שטחה (24 מ"ר) אין זה סביר כי השיפוץ ייערך חמישה חודשים כפי שטוען המערער ולכן המערער זכאי לפטור שיפוצים בן 60 יום בלבד.

המערער טוען כי טעתה ועדת הערר שחייבה את נכסו בארנונה ממועד הפיקוח שנערך מטעם המשיבה בתאריך 18.1.04 למרות שהוכח בפניה על פי תמונות שצולמו על ידי פקח העירייה כי בתאריך זה הנכס היה בשיפוץ והמערער טרם החל לצקת את יציקת הבטון. לטענת המערער, מדובר בהטלת ארנונה על נכס שנמצא במצב הרוס ואינו ראוי למגורים.

המערער טוען כי טעתה ועדת הערר שפירשה את סעיף 330 לפקודת העיריות באופן שבו הסעיף מגביל את משך זמן הפטור מארנונה בשעה שקיימת הלכה פסוקה של ביהמ"ש העליון הקובעת כי אין הגבלה למשך זמן השיפוצים. המערער מפנה לעע"מ 10826/03 [פורסם בנבו], בו נקבע לטענתו כי סעיף 330 לפקודת העיריות אינו מגביל את תקופת הפטור.

לטענת המערער הנכס ניזק במידה שלא ניתן היה להשתמש בו ולא השתמשו בו ולכן אין להגביל בזמן את הפטור על פי סעיף 330 לפקודת העיריות. המערער טוען כי הנכס הפך לאדמת בניין שכן אין בינו לבין אדמת בניין הבדל.

בנוסף טוען המערער כי מדובר ב"בניין חדש" כהגדרתו בתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג – 1993 ולכן אין לחייבו בארנונה עד שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש.

המשיבה טוענת כי בנסיבות מקרה זה המערער לא היה זכאי כלל לפטור נוכח אי עמידה בתנאי סעיף 330 לפקודה. לטענת המשיבה, השיפוצים שתכנן המערער לבצע בנכס מלכתחילה אינם שיפוצים רחבי היקף שיש בהם כדי להוציא הנכס מכלל שימוש ו/או להביא למצב בו הנכס יחשב כנכס שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. על כן, סירבה המשיבה לדרישתו של המערער לזיכוי נכסו בפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודה. בתגובה הודיע המערער למשיבה כי הינו מרחיב את השיפוצים על מנת לזכות בפטור.

המשיבה טוענת כי הפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודה נועד למקרים קיצוניים, בהם נאמר כי לא קיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו של הנכס שכן הנזק שנגרם לו הוא כה כבד עד כי הוא הביא לחדלונו של הנכס הלכה למעשה. לטענת המשיבה, עצם העובדה שהמערער נקט בעבודות שיפוצים ופעל להשמשת נכסו מעידה כי קיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו ומטעם זה בלבד לא היה מקום לבחון כלל את שאלת תחולת סעיף 330 לפקודה בכל הנוגע לפטור מוחלט ובלתי מוגבל בזמן מארנונה כללית. למרות זאת, במסגרת הודעת המשיבה מיום 6.1.04 הוצע למערער לבחון את זכאותו לפטור שיפוצים בכפוף לקבלת מסמכים אודות ביצוע העבודות הנדרשות והחומרים הנדרשים לביצוען. המערער השיב למשיבה כי אין באפשרותו לספק קבלות. לאחר דין ודברים נוספים הגיש המערער השגה בטענה כי המשיבה איננה מאשרת את הפטור לשיפוצים אלא בתנאים שלא יוכל לעמוד בהם. המשיבה הגישה תשובה להשגה בה הוסבר הנוהל המקובל וכי זקוקים מסמכים מסוימים להוכחת העבודות שבוצעו לאורך כל התקופה. בעקבות זאת, טוענת המשיבה, הגיש המערער ערר לוועדת הערר וטען כי היה על המשיבה לזכותו בפטור המבוקש מכוח סעיף 330 לפקודה בהתאם לממצאי הפיקוח בנכס למשך תקופה בת חודשיים, זאת בניגוד לאמור בהשגה שם דרש פטור לתקופה של 5 חודשים.

המשיבה טוענת כי אין להתערב בהחלטת ועדת הערר, אשר דחתה את דרישתו של המערער לקבלת פטור של 5 חודשים מכוח סעיף 330 לפקודה. לטענת המשיבה, החלטת ועדת הערר אינה חורגת ממתחם הסבירות ואין בה טעות מהותית המצדיקה התערבות.

לטענת המשיבה, לא התקיים בענייננו התנאי לפיו עסקינן בבנין שנהרס או ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו וכאשר ניתן להשמיש את הנכס בהשקעה סבירה אין לומר כי הנכס נכנס בגדר סעיף 330 לפקודה.

עוד טוענת המשיבה כי לא הוכח כי מדובר בנישום הפועל להשמשת נכסו לעומת נישום הפועל לשדרוגו בדרך של ביצוע עבודות בלתי סטנדרטיות, כגון החלפת הרצפה בפרקט. לטענת המשיבה, המערער אף לא המציא כל חוו"ד שמאי להוכחת טענותיו בעניין הנזקים הנטענים לנכס ולכן לא סתר את הטענה כי מדובר בנכס שקיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו.

המשיבה טוענת כי לא הוכחה טענת המערער כי לא ניתן לנכס טופס 4 וכן טוענת המשיבה כי הנכס היה מושכר עובר לתקופה בה מבוקש הפטור ומשמעות הדבר שהנכס קיבל טופס 4 לפני שנים רבות.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני קובע כי החלטת ועדת הערר להגביל את הפטור מארנונה לשם שיפוצים לחודשיים הינה החלטה סבירה בנסיבות העניין ואין להתערב בה. הלכה היא כי בית המשפט לעניינים מנהליים, גם כשהוא דן בערעור מנהלי, כפוף לעקרונות היסוד של הליך השיפוט המנהלי. ביהמ"ש בוחן את החלטת הרשות על פי עילות הביקורת שבמשפט המנהלי והוא אינו ממיר את שיקול דעתו בשיקול דעתה של הרשות כל עוד החלטת הרשות איננה חורגת ממתחם הסבירות (ראה: בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון, פ"ד נ(3), 441; בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון נ' המועצה הארצית, פ"ד מה(3), 678; עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים ואח', [פורסם בנבו]; בג"צ 572, 558/79 משה ג'מל נ' הסוכנות היהודית ו-6 אח', פ"ד לד(1), 424). במקרה זה לא מצאתי מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר שאיננה חורגת ממתחם הסבירות.

סבורני כי במקרה זה לא נתמלאו התנאים להתקיימותו של סעיף 330 לפקודה ולכן אין להעניק למערער פטור בלתי מוגבל בזמן. סעיף 330 לפקודה קובע כי בניין אשר בגינו משתלמת ארנונה אשר נהרס או ניזוק עד כדי שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא יהיה חייב בארנונה מיום שנמסרה הודעת המחזיק.

ארנונה מוטלת בשל הנאת המשתמש בנכס משירותיה הציבוריים של הרשות המקומית. כאשר הבניין נהרס או ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא ניתן ליהנות משירותיה של הרשות המקומית, ומטעם זה אין להשית ארנונה על בעליו. ראה:

הנריק רוסטוביץ ואח', ארנונה עירונית, ספר ראשון, מהדורה חמישית, 2001, בעמ' 585 (להלן: "רוסטוביץ").

המבחן לצורך הערכת מידת הנזק שנגרם לבניין הינו מבחן אובייקטיבי של הביטוי מבנה "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" – על המערער להוכיח כי הנכס אינו ניתן לשימוש. המבחן הכלכלי משמש כלי עזר להכרעה בשאלת מצבו של הבניין ובאמצעותו בודקים את כדאיות השיפוץ של המבנה שניזק – על המערער להוכיח כי אין כדאיות כלכלית בשיפוץ הנכס.

הנזק לבניין הפוטר מתשלום ארנונה חייב להיות כזה השולל מהבניין את ערכו כבניין. בניין שמחמת בלאי אינו ניתן לשימוש, אולם ניתן לשפצו בעלות סבירה, יהיה חייב בארנונה. רק בניין שהגיע למצב בו ההוצאות הנדרשות להבאתו למצב בו יהיה ניתן לשימוש כה גבוהות, עד כי אין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוץ הבניין, יהיה זכאי לפטור לפי סעיף 330. אין כל אפשרות לקבוע כלל, שיתאים לכל המקרים, ובכל מקרה יש צורך לקבוע את מצב המבנה ולהכריע לגופו של עניין. ראה:

רוסטוביץ, בעמ' 589.

אין די בכך שהנכס נטוש ומוזנח כדי לזכות בפטור. כן אין די בהיותו של הנכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה. הזנחה ממושכת, אף שעשויה לפגוע במצב הנכס, אין בה כשלעצמה להביא למסקנה כי תנאי הפטור התקיימו. אין די בטענה בעלמא לעניין זה. על הטוען לפטור לפי סעיף 330 להוכיח את טענתו באמצעות חוות דעת של שמאי בנוגע לשוויו של הנכס לעומת עלות השמשתו.

משהודיע המערער לעירייה על בקשתו לפטור על פי סעיף 330 הוא התבקש לספק אישורים לשיפוצים המתבצעים. המערער לא עשה כן. לא ניתן לטעון טענה סתמית מבלי לספק לרשות את ההוכחות והאישורים הדרושים המצביעים על כך כי אכן מתבצעים שיפוצים הממלאים אחר דרישות הסעיף. המערער אף לא הציג חוו"ד מטעמו בפני ועדת הערר.

על כן, המערער לא עמד בנטל ההוכחה לשם מתן הפטור. המערער לא הוכיח כי הנכס ניזוק עד כדי כך שעלות ההוצאה הכספית לשיפוצו איננה סבירה. אין די לעניין זה בתמונות שצולמו על ידי המערער, שכן גם אם הנכס אינו ראוי לשימוש במצבו בתקופה שבעניינה נתבקש הפטור, תיתכן האפשרות להשמישו בעלות סבירה. לעניין זה אין להטיל על הרשות להביא חוות דעת שמאי לגבי עלותו של השיפוץ או ערכו של הנכס ונטל זה נותר לפתחו של מבקש הפטור. המערער לא עמד בנטל זה.

אי קיום חיבורי קבע של חשמל ומים אינו שולל בהכרח את הגדרת הדירה כדירת מגורים. כל עוד יש טעם כלכלי לשפץ דירת מגורים מוזנחת, היא נותרת דירת מגורים. אין הכרח כי כל המתקנים יהיו שלמים ותקינים. (ראה: רוסטוביץ, עמ' 593).

לא ניתן לקבל אף את טענותיו של המערער לעניין משך השיפוץ. התכלית שביסוד הסעיף היא שלא לעודד בעלי נכסים להימנע מהשקעה בשיפוץ הנכסים שברשותם ולהחזיר נכסים לשוק ההיצע. ראה:

עמ"נ (ת"א) 119/06 המגרש המוצלח בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו, פסק דין מיום 7.6.06, טרם פורסם;

עת"מ (חי') 714/02 א.מ.י. תלפיות בע"מ נ' עיריית חיפה, [פורסם בנבו], פסק דין מיום 11.4.06, טרם פורסם.

אחת ממטרות החוק הן עידוד שיפוץ נכסים והשמשתם. מסיבה זו אין להעניק פטור לתקופה בלתי מוגבלת. בין העבודות שמציין המערער כי הוא מבצע בנכס כלולות גם עבודות חריגות שאינן סטנדרטיות המצביעות על כך כי מטרתו של המערער אינה רק הבאתו של הנכס למצב שמיש, אלא שדרוגו של הנכס (למשל, החלפת הרצפה בפרקט). על כן, אין המדובר רק בביצוע עבודות בשל חדלונו של הנכס אלא בשיפוצו. בנסיבות אלו הגבלת תקופת הפטור על ידי ועדת הערר הייתה מוצדקת, לאור תכלית סעיף 330 לפקודה, זאת מאחר שנקבע כי המערער כלל לא הוכיח כי הנכס עומד בתנאי סעיף הפטור, כמפורט לעיל.

הנטל בגין מתן פטור למערער מוטל על כלל ציבור משלמי המיסים, אשר אינו צריך לשאת בעלותו רק משום שהמערער בחר לשפץ את המבנה בעצמו במשך זמן העולה על הנדרש ובצורה מקיפה. מקובלת עלי התפיסה לפיה נישום רשאי לכלכל צעדיו על מנת להקטין או למנוע חבות במס או ארנונה, אך על פי הפסיקה, כפי שפורט לעיל, המבחן להיות הנכס "בניין" החב בתשלום ארנונה הינו אובייקטיבי והמערער אינו יכול לסכל מבחן זה באמצעות צעדים מלאכותיים שנועדו למנוע את גמר השיפוצים, כגון הרחבת השיפוצים, כפי שנעשה במקרה זה, ובכך להטיל את הנטל על כלל ציבור משלמי המיסים. בנסיבות העניין, לאור גודלה של הדירה והשיפוצים שהיו נחוצים למטרת השמשתה ולאור העובדה שהמערער חרג משיפוצים אלה למטרת קבלת הפטור, כפי שהצהיר במכתביו לרשות, סבורני כי החלטת ועדת הערר להעניק למערער פטור מארנונה למשך 60 ימים הינה החלטה סבירה ואין להתערב בה, זאת מאחר שהמערער לא עמד בתנאי סעיף 330 לפקודה לפיו ניתן לתת פטור שאינו מוגבל בזמן.

אשר על כן, לאור המפורט לעיל, ומאחר שהמערער לא עמד בתנאי סעיף 330 לפקודה, סבורני כי החלטתה של הוועדה להעמיד את זמן הפטור לשם שיפוץ על תקופה של 60 ימים הינה החלטה סבירה המעוגנת בהוראות החוק ואין להתערב בה.

על כן, הערר נדחה.

המערער יישא בהוצאות המשיבה בערעור שבפני בסכום כולל של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ניתן היום ט"ז באייר, תשס"ח (21 במאי 2008) בהעדר הצדדים.