ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 202/08

זילברמן אסתר נגד מנהלת הארנונה עיריית חיפה


14/7/2008

עמ"נ 202/08

זילברמן אסתר

נגד

מנהלת הארנונה עיריית חיפה

בבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה

בפני: כב' הש' בר זיו ברכה

[14.7.2008]

פסק-דין

בפני ערעור על החלטת הועדה לעררי ארנונה שליד עירית חיפה (להלן "הועדה") מיום 11.11.07 בע"ח 160/06ואשר על פיה נדחה ערר שהגישה המערערת על חיובה בארנונה.

המערערת הינה הבעלים של נכס ברחוב נורדאו 10/7 , חיפה (להלן "הנכס"). הנכס הושכר על ידי המערערת לצד ג' (להלן "השוכר"). חוזה השכירות בין המערערת לשוכר היה לתקופה מ- 18.11.03 עד 18.11.04. השוכר עזב את הנכס במהלך שנת 2004 (לטענת המערערת השוכר עזב את הנכס מבלי לתת לה הודעה ומבלי שהחזיר לה את החזקה בו בפועל). השוכר מסר לעירית חיפה הודעה על עזיבתו את הנכס. ממועד ההודעה (חודש יולי 2005) הסבה עירית חיפה את החיוב בארנונה על המערערת.

המערערת השיגה על החיוב וטענה כי אינה חייבת בתשלום ויש להשיתו על השוכר, שכאמור, לטענתה, לא החזיר לה את החזקה בפועל בנכס. לטענתה, כפי שפורטה עוד בפנייתה הראשונה לעירית חיפה, "השוכר ממשיך להחזיק בנכס ומאחסן בו ציוד השייך לעבדותו המקצועית כשיפוצניק ומחזיק במפתחות הנכס". עוד היא טענה כי "עצם העובדה שמפתחות הנכס, אשר בהתאם לפסיקה הינם הסימן המובהק לחזקה ישירה בנכס, נמצאים בידי השוכר, מר גבריאלוב, ולמשיגה אין מפתח נוסף לנכס, ומה גם שלמיטב ידיעת המשיגה במושכר מצויים חפציו של השוכר – יש בכך קביעה, כי אך ורק השוכר הוא המחזיק בנכס לצרכי גביית ארנונה, ועל העיריה להפנות את דרישות התשלום ישירות אליו. גם אם טרח השוכר להודיע בדרך כלשהי לעיריה כי אינו מחזיק יותר במושכר אזי אין הדבר כך, מאחר ולא פינה את חפציו ולא מסר את דרישות התשלום ישירות אליו".

עירית חיפה דחתה את טענת המערערת מן הטעם שתקופת השכירות החוזית הסתיימה והשוכר הודיע על עזיבת הנכס. עוד ציינה כי פקח שביקר במקום בשלב מאוחר יותר מצא כי השוכר אינו נמצא בנכס וכי בנסיבות אלה חלה על המערערת, כבעלים של הנכס, חובת תשלום הארנונה.

בערר בפני הועדה חזרו שני הצדדים על טענותיהם, כאמור לעיל.

בהחלטתה מיום 11.11.07 הועדה דחתה את הערר וקבעה כי בדין הסבה העיריה את החיוב על הבעלים (המערערת), לאחר שהשוכר הודיע כי עזב את הנכס וכי המערערת יכלה לנקוט הליכים משפטיים לקבלת החזקה בנכס, אם לטענתה לא קיבלה אותה והימנעותה מנקיטת הליכים שכאלה אינה יכולה לפטרה מתשלום הארנונה בגין הנכס שבבעלותה.

החלטה זו הינה נשוא הערעור בפני, כאשר גם בכתב הערעור חוזרת המערערת על טענתה לפיה השוכר לא עזב את הנכס וכי הוא ממשיך להחזיק בו ויש לחייבו בתשלום הארנונה. המערערת מבקשת להסיק מעצם העובדה שהשוכר הודיע רק בחודש יולי 2005 כי הוא מפסיק להחזיק בנכס למרות שחוזה השכירות הסתיים עוד בנובמבר 2004 , כי הוא מודה בהמשך החזקה בנכס למשך שנה נוספת. עוד טענה כי אין זה מעניינה של הועדה להכנס כצד לסכסוך בין הבעלים של הנכס לשוכר וכי טעתה בקביעתה כי היה על העיריה לפעול לפי הודעת השוכר, במיוחד כאשר ברור כי ההודעה אינה נכונה. המערערת טענה כי חובתה של העיריה לערוך בירור מי המחזיק הנכון של הנכס ולהשית את החיוב בהתאם, וכי במקרה זה – אין היא המחזיקה בנכס.

המשיבה טענה כי אין להתערב בהחלטת הועדה, שלא חרגה ממתחם הסבירות. לטענתה, המערערת עצמה הודתה כי השוכר עזב את הנכס עוד בשנת 2004 , כאשר אז גם חדל לשלם דמי שכירות וכי גם נקטה צעדים לברר מי המחזיק בפועל והתברר כי השוכר אינו מחזיק. עוד טענה כי רישום מחזיקי הנכסים נעשה על פי הודעות הצדדים וכי המחוקק פטר מתשלום מי שחדל להחזיק ואינו הבעלים, לאחר שמסר הודעה. המשיבה הצטרפה לעמדת הועדה לפיה העובדה שהמערערת לא פעלה לתפוס חזקה בנכס, שלטענתה לא נמסרה לה, אין בה כדי לפוטרה מחובת תשלום הארנונה וכי טענתה מהוה כר נוח להמנע מתשלום ארנונה, כל עוד לא נמצא שוכר אחר לנכס.

בדיון בפני הוסיפה ב"כ המערערת וטענה כי העיריה לא הודיעה לה כלל על מכתבו של השוכר ורק שנה לאחר מכן שלחה לה העיריה דרישת תשלום רטרואקטיבית. ב"כ המערערת גם הודיעה כי בכתב הגנה שהגיש השוכר, כנגד תביעת פינוי שהגישה נגדו המערערת, הוא טען כי מסר את מפתחות הנכס "לספר שלומי" וכי בהתאם לסיכום עם המערערת עזב את הנכס והחזיר למערערת את המפתחות.

העיריה הגישה הודעה ולפיה מיד עם רישום שינוי המחזיק בספריה נשלחה הודעה מתאימה למערערת.

מענה לכל טענות המערערת ניתן בבר"מ 867/06 רע"א 3502/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ. דור אנרגיה (1988) בע"מ - [פורסם בנבו]), שם סוקר כבוד השופט י. דנציגר את תכליתם של סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות והוא קבוע כדלקמן:

"החבות בארנונה על פי פקודת העיריות חלה על "המחזיק", בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (להגדרת "מחזיק" ראה סעיף 1 לפקודת העיריות). לצורך גביית הארנונה מן המחזיקים החייבים בה, מקיימות העיריות רישומים בדבר זהות המחזיקים בנכסים השונים שבתחומיהן. רישום זה ניזון מהודעות הנמסרות לרשויות מעת לעת, על ידי הגורמים הנוגעים בדבר.

סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות מורים כי על הבעלים ועל המחזיק בנכס המוכרים או משכירים את הנכס לאחר, מוטלת החובה להודיע בכתב לרשות המקומית על שינוי שכזה, וכל עוד לא מסרו הודעה כאמור יהיו חייבים בתשלום הארנונה (ראה אהרן נמדר דיני מסים [מיסוי מקרקעין] 415 (מהדורה שניה, תשנ"ב)).

 

על תכליתו של ההסדר הקבוע בסעיפים הנ"ל מפרט הנריק רוסטוביץ בספרו ארנונה עירונית ספר ראשון, 276 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, התשס"א):

 

"חובת ההודעה על חדילת החזקה בנכס מוטלת על הנישום על מנת למנוע מקרים, שבהם המחזיק החדש

--- סוף עמוד 9 ---

בנכס לא יחויב בארנונה. ההנחה היא, כי נישום שחדל להחזיק בנכס ימהר להשתחרר מחבותו בארנונה, וימסור על-כך הודעה בכתב לרשות המקומית."

 

ובהמשך, בעמוד 277:

 

"להטלת חובת ההודעה על חדילת החזקה על הנישום שחדל להחזיק בנכס יש טעם נוסף, שלא להכביד על הרשות יתר על המידה באיתור המחזיק ולא לחייב את הרשות המקומית לבדוק בכל עת את המצב בשטח לאשורו."

 

28. על תכלית ההסדר עמד גם בית משפט זה, במסגרת ע"א 739/89 אהרון י' מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 769 (1991), בעמוד 775:

"ניכר בפקודת העיריות [נוסח חדש], כי מגמתה שלא להכביד על עירייה יתר על המידה באיתור הגורם המהווה "מחזיק" לגבי נכס מסוים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב. כך, למשל, נאמר בסעיף 326 לפקודה, כי מי שחדל להיות בעלים או מחזיקו של נכס (ומשום כך, כמובן, אין ביכולתו לעשות שימוש בנכס), חבותו בתשלום ארנונה מסתיימת רק עם משלוח הודעה על כך לעירייה, ולא עם חדלות הבעלות או החזקה בפועל."

 

הנה, מטרתם של סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה. לעניין זה, ראה למשל, בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, [פורסם בנבו], מפי כבוד השופטת נאור:

 

"העיקרון הבסיסי של חיוב הארנונה הוא שהחיוב יושת על המחזיק בנכס (ס' 8 לחוק ההסדרים). תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות הינה להעביר את נטל ההודעה על שינוי חזקה אל המחזיק העוזב. הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיסי הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה..."

 

  אכן, בצדק נצמדו בתי המשפט בערכאות הדיוניות לתכלית זו של החקיקה, ויישמו את ההסדר הקבוע בסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות באופן דווקני, כך שמקום בו לא נשלחה הודעה בכתב על ידי הבעלים או המחזיק על העברת הבעלות או החזקה, ימשיך אותו נישום לשאת בארנונה, עד למתן הודעה כאמור. יודגש, ככל שקיים בעלים או מחזיק ש"נהנה מההפקר" בתקופת הזמן שבה לא הודיע הבעלים או המחזיק הקודם על ההעברה כאמור, הרי שהפתרון של הנישום הוא במישור היחסים שבינו לבין הבעלים או המחזיק החדש, ולא במישור היחסים מול העירייה.

 אכן, סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות מטילים על הנישום חובה אקטיבית להודיע לרשות בכתב על חדילת הבעלות או החזקה בנכס, וזאת ככל שברצונם לפטור עצמם מחובת תשלום הארנונה. זכותה של העירייה להמשיך ולראות בבעלים או המחזיק הרשום בספריה כנישום הנכון לחיוב הארנונה, נועדה לדרבן את הבעלים או המחזיק לעדכן את הרשות המקומית אודות שינויים שחלו בבעלות או בהחזקה בנכסים שבשטחה".

 

בענייננו – השוכר שהחזיק בנכס אכן הודיע למשיבה על סיום החזקה ובנסיבות אלה ולאור תכלית החקיקה , כאמור, מילא חובתו כאמור בחוק וביחסים בין המשיבה לשוכר – לא היתה רשאית המשיבה להמשיך ולחייבו. ממילא ממועד ההודעה ואילך – חלה החובה על הבעלים של הנכס – בענייננו – המערערת.

המערערת ממשיכה ומשיגה כנגד התנהגות המשיבה וטוענת כי בנסיבות – לא היתה המשיבה רשאית לקבל את הודעת השוכר ומהנסיבות היתה צריכה להסיק כי השוכר ממשיך להחזיק בנכס וכי החזקה בו לא הוחזרה למערערת.

גם סוגיה זו זכתה למענה בבר"מ 867/06 הנ"ל, כאשר כבוד השופט דנציגר קובע כי לאור חובתה ההגינות המוטלת על רשות מקומית, במקרים שבהם קיימת הצטברות של נסיבות , הרשות אינה רשאית לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת ותוך התעלמות "מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס".

בענייננו – לא מתקיימת אף אחת מהנסיבות שפורטו שם – גובה החוב, משך אי התשלום ומהות הנכס" , ויתירה מזאת, מטענות המשיבה עולה כי למרות שלא חלה עליה חובה לעשות כן – ערכה המשיבה בדיקה בנכס עצמו, שהעלתה כי אכן לא נעשה בו שימוש ומדברי השכנים עלה כי השוכר אינו נמצא בנכס תקופה ממושכת.

יתירה מזאת, כבוד השופטת א. פרוקצ'יה קובעת בפסק דינה בענין הנ"ל כי אין בחוק אחיזה להסטת החובה המוטלת על אזרח להודיע לרשות על שינוי בחזקה בנכס, על כתפי הרשות (כטענת המערערת). לעמדתה זאת מצטרפת כבוד השופטת ארבל (למרות שמונה נסיבות מיוחדות בהן יראו את המחזיק כמי שמילא חובתו למרות שלא מסר הודעה).

למותר לציין כי בכל מקרה אני מצטרפת לדעתו של כבוד השופט ישעיה בעמ"נ 266/04 מנהל הארנונה בעירית תל אביב יפו נ. יצחק טרכטינגוט ([פורסם בנבו], כפי שהובא על ידי ב"כ המשיבה בתגובתה) ולפיהם אל לה לרשות להיות מעורבת בסכסוך בין בעלי נכסים לשוכריהם ועליה לפעול בדלת אמות הקבוע בחוק, על פי פרשנותם המצמצמת , וכלשונו בפסק הדין:

"המחלוקת בין הצדדים בערעור זה נסבה סביב הפרשנות והמשמעות שיש ליתן להוראת סעיף 325 לפקודת העיריות שזו לשונו:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעליהם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב שיעורי ארנונה נוספים. אין האמור גורע מחבות בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

לשון הוראת דין זו ברורה ובהירה ואין לייחס לה משמעויות מעבר לכתוב בה ומעבר למשתמע מתוכנה.

בהיותו מודע למציאות לפיה החזקה בנכסים "מחליפה ידיים" בלא מעט מקרים, כך שזהות המחזיקים - השוכרים - משתנה בתכיפות, ובהתחשב בעובדה שהארנונה העירונית מוטלת על פי החוק על המחזיק בנכס ולאו דווקא על בעליו, קבע המחוקק "נוהל" סטטוטורי, על פיו יועבר החיוב בארנונה ממחזיק או בעלים אחד למשנהו.

על פי נוהל זה, די בהודעה בכתב למערער בדבר "חדילת החזקה" (או הבעלות) בנכס במועד מסוים, כדי להפסיק את חיובי הארנונה לאותו אדם. המחוקק אינו דורש מהמחזיק "להוכיח" את הפסקת החזקה על ידו בפועל, ע"י הצגת הסכם המעיד על כך או בהצגת ראיה אחרת, אלא מסתפק בהודעה בכתב מטעמו, ולא בכדי.

דרישה להוכיח את הפסקת החזקה היתה יוצרת מצב על פיו הרשות המנהלית, קרי העיריה, הגובה את מיסי הארנונה, תמצא עצמה מעורבת בסכסוכים המתגלעים בין בעלי נכסים לשוכריהם בשאלה על מי מוטל החיוב בארנונה וממתי, וממילא מחויבת לפסוק או לנקוט עמדה לגביהם.

ממעורבות זו ביקש המחוקק לפטור את הרשויות הממונות על גביית הארנונה.

נקבע ע"י בית המשפט העליון (ראה ע"א 739/89 פד"י מה (3) 769, כי מגמת המחוקק, בחוקקו את הוראת סעיף 325 הנ"ל, והוראות סטטוטוריות אחרות בפקודת העיריות, היתה להקל על הרשות המקומית לגבות את חיובי הארנונה ולאתר את החייבים.

לו היתה מוטלת על המערער החובה לבחון, או לדרוש הוכחה של ממש, להודעת מחזיק בדבר "חדילת" החזקה, היה הנטל האדמיניסטרטיבי שהיה מוטל עליו, כבד מנשוא ויעילות גביית הארנונה היתה נפגעת כתוצאה מכך. כך במיוחד כאשר מדובר בעיריות שבתחום שיפוטן המוניציפלי, אלפי או עשרות אלפי נכסים ברי חיוב כמו עירית תל-אביב.

תכלית זו של המחוקק באה לידי ביטוי ברור בלשון הוראת סעיף 325, כפי שצוטטה לעיל. המחוקק ביקש, כאמור, לפטור את העיריה מלהכריע במחלוקות המתגלעות חדשות לבקרים בין בעלי נכסים, ברי חיוב בארנונה, לבין מחזיקיהם, או שוכריהם, כמו למשל, המחלוקת שהתגלעה במקרה שבפני. על כן הסתפק הוא במתן הודעה בכתב של המחזיק (או הבעלים) על מנת להפסיק את חיובו בתשלום ארנונה, והותיר את ההכרעה במחלוקת בין הצדדים בענין זה לצדדים עצמם או לערכאה השיפוטית אליה יפנו, אם יפנו.

אילולא כך, היה נאלץ מנהל הארנונה להכריע בין הודעת המחזיק בדבר "חדילת החזקה" לבין ההודעה המאוחרת יותר שנשלחה מטעם בעל הנכס (המשיב) בדבר "אי חדילת החזקה" ע"י השוכר, כמו במקרה שבפני, ללא שיהיו לו הכלים לכך.

המחוקק קבע, כאמור, וכך גם עולה מלשון הכתוב, כי במקרה של "חדילת חזקה", די להסתפק בהודעה בכתב.

אין בידי לקבל הפרשנות שנתנה הועדה להוראת סעיף 325, לפיה על המחזיק להוכיח כי הוא חדל מהחזקת הנכס בפועל ובנוסף לכך למסור הודעה בכתב. פרשנות זו אינה עולה מלשון החוק".

ראוי לציין כי גם המערערת עצמה טוענת כי אין זה מעניינה של הרשות להיכנס כצד לסכסוך בין הבעלים לשוכר, אך דווקא היא המבקשת להכניס את הרשות כצד - כאשר בפני הרשות הסכם שכירות שתוקפו פג והודעת השוכר, כאמור.

מכל האמור – אני דוחה את הערעור.

המבקשת תשלם למשיבה הוצאות בסך 5,000 ₪ ומע"מ.

ניתן היום י"א בתמוז, תשס"ח (14 ביולי 2008) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

571

בר זיו ברכה, שופטת

 


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן