ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 13/10/2019
גרסת הדפסה

א 10359/04 - שלום, מקרקעין

נחמיה מזל נגד המילטון אנדרו


29/7/2008

א 10359/04

1. נחמיה מזל

2. אמיר שושני

נגד

1. קספר גילה - נמחקה

2. קספר דניאלה - נמחקה

3. קספר ליטל אביגיל - נמחקה

4. קספר שרון נחמה (קטינה) - נמחקה

5. המילטון אנדרו

בית משפט השלום ירושלים

בפני: כב' השופט יצחק שמעוני, ס. נשיא

[29.7.2008]

פסק דין

כללי

1. עניינה של התביעה שלפנינו במחסן הצמוד לדירת הנתבע 5 בו נעשה שימוש שלא למטרה לו נועד.

התובעים והנתבע 5 הינם בעלי זכויות בדירות הנמצאות בבית המשותף שברחוב המליץ 10, ירושלים והידוע כחלקה 52 בגוש 30012 (להלן:"הבית").

התובעת 1 ובעלה הם החוכרים והמחזיקים בדירה הידועה כחלקת משנה מס' 23 בשטח 82 מ"ר שבקומה ראשונה.

התובע 2 ואשתו הם החוכרים והמחזיקים בדירה הידועה כחלקת משנה מס' 21 בשטח 105 מ"ר שבקומה הראשונה של הבית.

הנתבע 5 הינו תושב זר, אשר רכש את זכות החכירה בחלקת משנה מס' 22 אך טרם נרשם בפנקס המקרקעין כחוכר. (להלן: "הנתבע").

דירת הנתבע בשטח 126 מ"ר הכוללת מחסן בקומת קרקע בשטח כ-48 מ"ר (עפ"י צו הרישום) וכן צמודה לדירה זו חנייה.

הדירה יחד עם המחסן הושכרה לנתבעים 4-,1 אשר נמחקו מכתב התביעה.

2. לטענת התובעים הפכו הנתבעים את המחסן למגורים באופן חורג מייעודו המקורי.

בכתב התביעה התבקשו הסעדים הבאים:

א. צו מניעה קבוע, אשר יאסור על הנתבעים לעשות שימוש במחסן שצמוד לדירה, או בחלק ממנו, באופן החורג משימוש לצורך אחסנה בלבד.

ב. צו עשה המורה לנתבעים לפרק את כל המתקנים שהותקנו במחסן לצורך הפיכתו למגורים.

ג. צו מניעה שאוסר לבצע עבודות שיפוץ במחסן מכול סוג.

ד. תשלום פיצויים יומיים בגין הנזקים שנגרמו לתובעים עקב מעשי הנתבעים שפורטו לעיל בסך של 1,000 ₪ עבור כל יום שעבר מאז החלו הנתבעים לעשות שימוש במחסן למגורים בפועל עד ליום הפסקת השימוש החורג.

3. בדיון מיום 30.1.05 קבע בית המשפט את הפלוגתאות כדלהלן:

א. האם מצב המחסן היום זהה למצבו כפי שהיה בעת רישום הבית המשותף. אם לא - אילו שינויים נעשו בו.

ב. האם מצב המחסן היום זהה למצבו כפי שהיה בעת שהנתבע 5 רכש את הדירה והמחסן. ואם לא - אילו שינוים

נעשו בו מאז.

ג. האם ואיזה שימוש עשו הנתבעים או מי מהם בדירה עובר להגשת התביעה.

ד. מהו השימוש המותר במחסן והאם השימוש שנעשה בדירה על-ידי הנתבעים או מי מהם לגיטימי (משפטית) לאור המסקנות שיקבעו ע"פ הפלוגתאות (א) ו (ב) ולאיזה סעדים זכאים התובעים.

4. מלכתחילה נדונה תביעה זו בפני כב' השופט רפי שטראוס ז"ל, אשר שמע את העדים וסיכומי הצדדים.

ביום 20.12.2005 דחה כב' השופט רפי שטראוס ז"ל, בפסק דין חלקי, את התביעה נגד נתבעות 4-1 וחייב את התובעים בהוצאות משפט בסך של 6,000 ₪. כן קבע בית המשפט כי אין טעם להמשיך ולנהל את התביעה נגד הנתבעות 4-1 מאחר שהן שכרו את הדירה הנדונה בתום לב והשתמשו במחסן מדי פעם לצורכי לימוד נתבעות 2 ו-3 - בנותיה של הנתבעת 1 - "מתוך אמונה כנה שהן רשאיות לכך" ולאור העובדה כי בעקבות ההליך הן פינו את הדירה והמחסן. על פסק דין חלקי זה הוגש ערעור.

במסגרת ע"א (י"ם) 9014/06, קבע בית משפט המחוזי, כי "נכון היה להורות על מחיקת המשיבות (הנתבעות 4-1) מכותרת כתב התביעה ולא על דחיית התביעה כלפיהן" והוסיף, כי "לא היה מוצדק לחייב את המערערים (התובעים) בהוצאות המשיבות". לאור האמור, התקבל הערעור ונקבע כי התובענה אשר הוגשה כלפי הנתבעות 4-1 תיחשב כהליך שנמחק ולא ייעשה, איפוא, צו להוצאות בבית משפט השלום.

5. ביום 05.09.2006, הועבר התיק לדיון לפניי, וביום 31.12.2006, בהתאם להסכמת הצדדים, ערך בית המשפט ביקור במקום, ולהלן דו"ח הביקור :

"מדובר במחסן הכולל שני חדרים ושירותים. חדר אחד משמש למשרד בגודל 2.5X 3 מ' בו נמצא שולחן עבודה, כסא מנהלים, טלפון, מקלדת (ללא צד ג' ) מכונת צילום.

קיים חדר גדול יותר X4.5 6 מ'. בחדר זה נמצאים ארגזים רבים, עצים, מכשירים להרמת משקולות, שולחן ומיני גרוטאות.

באחד הקירות נראים שני צינורות וכן צינור ניקוז שככל הנראה מדובר בהכנה לבניית מטבחון.

קיים חדר קטן נוסף 2X 1.5 מ' המשמש לשירותים בו אסלה, מקלחת וכיור המצופה בקרמיקה.

במחסן אין כל אינדיקציה שהמחסן משמש למגורים. באופן כללי נראה, כי המחסן אינו מתוחזק כראוי והוא מלוכלך , כיאה למחסן.

יצוין כי גובה המחסן מהרצפה ועד התקרה כ-2 מ' ולכל אחד מהחדרים חלון."

בעקבות הביקור במקום הביא בית המשפט את הצדדים לידי הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין עוד באותו היום. בהסכם הפשרה סוכם שלא תהא במחסן קבלת קהל, לא יעשה בו שימוש למגורים, לא יותקן בו מטבח, אמבטיה, מכונת כביסה וכו'. הוא ימשיך לשמש ליעודו כמחסן. כן הוסכם כי לא תהא מניעה שמי ששוכר את הדירה יעבוד במחסן במצב כפי שהיה בעת הביקור במקום וכי השוכר ואורחיו יהיו רשאים ללון במחסן 5-3 פעמים בחודש ולא דרך קבע.

אלא שלאחר מכן, שלח ב"כ הנתבע הודעה בה ביקש להוסיף תנאי להסכם האמור. בית המשפט נאלץ לבטל, איפוא, את פסק הדין המוסכם שניתן ביום 31.12.2006 והיה צורך במתן פסק דין זה.

6. כאמור, התנהל התיק מראשיתו ועד לאחר שלב הסיכומים בפני כב' השופט רפי שטראוס ז"ל. כב' הנשיא א' כהן בהחלטה מיום 5.9.06 העביר התיק למתן פסק דין למותב זה, בשל מצבו הבריאותי של כב' השופט רפי שטראוס ועוד בטרם פטירתו מהמחלה הקשה. ב"כ הנתבע הגיש בקשת רשות ערעור על החלטת כב' הנשיא כהן כי הדיון בתיק יועבר בפניי וטען כי מן הדין הוא שהשופט אשר שמע את העדים יתן את פסק הדין. בקשתו נדחתה על ידי כב' השופטת יהודית צור - סגנית הנשיאה, בהחלטה מיום 4.2.07 (בר"ע 2487/06) והתיק הוחזר אלי למתן פסק דין.

טענות התובעים

7. בכתב התביעה נטען, כי לאחר שנתבע רכש את הדירה הנדונה הוא השכיר אותה לגב' הירשפרונג, והחל לבצע עבודות שיפוץ במחסן הצמוד אליה על מנת להפוך אותו לדירת מגורים. מוסיפים התובעים וטוענים, כי חרף העובדה שפנו לנתבע באמצעות בא כוחו על מנת להזהיר אותו בדבר האיסור שחל בשימוש במחסן למגורים, השכיר נתבע את הדירה והמחסן לנתבעות 4-1 אשר החלו לגור בדירה ובמחסן וזאת מיום 01.09.2004. כן טוענים התובעים, כי הפיכת

המחסן לדירת מגורים לא רק שהינה בבחינת הפרת חובה חקוקה אלא שהיא אף גרמה להם נזקים רבים כגון הגדלת הוצאות אחזקת בית המשותף, מטרדים יומיומיים שנוצרו בעצם נוכחותם של דיירים נוספים, עומס נוסף על מערכות הביוב והמים, ירידת ערך של כל דירה עקב הגדלת מספר היחידות בבית המשותף, פגיעה בפוטנציאל בנייה עתידית בבניין והגדלת הלחץ באזור החניה והפרעה בשימוש סביר בו.

טענות הנתבע

8. בכתב הגנתו טוען הנתבע, כי לא נעשה במחסן כל שימוש החורג משימוש רגיל לאחסון ומוסיף הוא, כי לא ניתן להפוך את המחסן לדירת מגורים עצמאית מאחר שהתנאים בשטח לא מאפשרים זאת. עוד נטען הוא כי אכן התבצעו עבודות במחסן, אלא שהדבר לא נעשה על מנת להפוך את המחסן לדירת מגורים אלא לשם ניתוק זרם המים מרשת הבניין וחיבורו לשעון המים הפרטי של דירת הנתבע וזאת לטובת התובעים דווקא. משכך, טוען הנתבע כי אין כל ממש בטענות התובעים שכן מספר הדירות בבניין לא גדל כפי שנטען, וכן הכחיש את כל הפגיעות הנטענות בכתב התביעה. בנוסף, לא הופרה חובה חקוקה כלשהי או חובה אחרת וכי השימוש שנעשה במחסן היה כדין.

דיון והכרעה

9. מטעם התובעים העידו התובעת הגב' מזל נחמה, המתווך מר גיורא דיין, אשר טיפל בעיסקת מכירת הדירה לנתבע וכן התובע עו"ד אמיר שושני.

לבד מעדותו של הנתבע לא העידו עדים מטעמו.

כפי שצויין לעיל, מותב זה לא שמע את העדים ובכך נמנעה יכולת ההתרשמות הבלתי אמצעית מעדים אלה. עם זאת, לאחר עיון בכתבי הטענות, בתצהירי עדות ראשית ובפרוטוקולים המתייחסים לחקירותיהם ולאחר עיון בסיכומי ב"כ הצדדים, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל.

10. תחילה אציין, שלא ירדתי לסוף דעתו של ב"כ הנתבע, מדוע מצא לנכון להודיע על ביטול הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין, שהרי הסכם זה מגלם בתוכו איזון באינטרסים של שני הצדדים. היה בו כדי להסדיר את היחסים ביניהם באשר לשימוש במחסן על פי הכלל: "זה נהנה וזה לא חסר". ממילא הנתבע הינו תושב זר ומטבע הדברים יכול היה להסתפק בהסדר זה. ואולם, משבחר ב"כ הנתבע לבטלו, וטעמו עימו, נפנה לנימוקים שהביאוני לקבלת התביעה.

11. כאמור, דירת הנתבע כוללת מחסן הנמצא בקומת המחסנים - קומת קרקע הכולל שני חדרים ושירותים כשאחד מהם משמש למשרד. המחסן מהווה עפ"י הרישום חלק בלתי נפרד מהדירה. לו המחסן היה נמצא בתוך הדירה עצמה ולא מחוצה לה, לא היה מקום לציין זאת בצו רישום הבית המשותף וממילא לא היה מקום לתביעה זו. (ראה ספרו של אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי עמ' 49).

כידוע, יעודו של המחסן, כפי שהדבר בא לידי ביטוי הן ברישום בפנקס הבתים המשותפים, ברשויות התכנון והבנייה, עת ניתן היתר בנייה, תוך רישום הערה על יעודו בפנקסי המקרקרעין לפי תקנה 27א' לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל - 1969, וכן בפסיקה הקיימת, נועד הוא לשמש לאיחסון ולא למטרה אחרת כגון מגורים או משרד.

בת.א. (ירושלים) 648/95 ראובן מזרחי נ' רחמים אליאספיר תק-מח 2000 (2) 14049 נקבע: "מחסנים מטבעם מהווים מתקני עזר לדירות והם אינם מהווים יחידה נפרדת ועצמאית.

בע.א. 2499/01 בן ברוך נ' קשפיצקי אסתר ואח' תק-מח 2002 (1) 11204, נקבע:

"...ייעוד "מחסן למגורים" בא להבחין בינו לבין מחסן למטרות אחרות. מכל מקום, זה אינו ייעוד ל"דירת מגורים" ומטרת "אחסון" או "אחסון חפצים" אינה באה אל גדר של מגורים ושהיית אנשים במקום...".

במילון "אברהם אבן-שושן" מוגדר מחסן:

"מקום לשמירת סחורות או חפצים שונים".

במילון "ספיר" מוגדר:

"בניין לשמירת חפצים כגון סחורות או רהיטים וכו'".

עינינו הרואות שמלכתחילה מתייחסים למחסן כאל "תא" שנועד לשם איחסון חפצים ולצורך זה בלבד.

12. התובעים ביססו תביעתם על מספר עילות ובכלל זה הפיכת המחסן לדירת מגורים והשכרתו, תוך הפרת חובה חקוקה וטענותנוספות אחרות.

לטענת התובעים השימוש שנעשה בדירה על ידי הנתבע הינו שימוש אסור לפי חוק המקרקעין ותקנותיו, ולפי חוק תכנון ובנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן:"חוק התכנון והבנייה") ותקנותיו.

אין מחלוקת, כי בענייננו לא נתבקשה ולא ניתנה כל הסכמה לתוכנית השיפוצים של נתבע על ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות או על ידי מישהו מהתובעים כבעלים של דירה בבית המשותף.

סעיף 145 של חוק התכנון והבנייה קובע מהן העבודות הטעונות היתר :

(א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:

(1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;

(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפיסקה זו -

"שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

(3) כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית.

בה"פ (שלום י"מ) 692/02 סדון מרים נ' פנחס מנחם, נקבע כי :

"כידוע, חוק המקרקעין, אינו מכיר בהגדרה של יחידה בבית משותף כמחסן, אלא כל יחידה נקראת דירה כפי שנקבע בסעיף 52 לחוק המקרקעין (...)".

לפיכך על פי ההגדרה שבחוק המקרקעין, ומאחר שאין מדובר ביחידה נפרדת, יש לראות במחסן כאמצעי עזר לדירה והוא נועד לשמש אך ורק לאחסון ולא לכל מטרה אחרת.

משכך, יש לבחון האם השינויים שנעשו במחסן דורשים היתר.

אמנם סעיף 145 לעיל מתיר ביצוע שינויים פנימיים שאינם דרושים היתר. ואולם, התקנת מטבח, שירותים, מקלחת וכיור, והכנת צינור ניקוז, כל אלה מהווים עוולה של הפרת חובה חקוקה ופגיעה בזכויות קניניות של התובעים (ראה לעניין זה ע"א 2499/01 לעיל) במיוחד כשלא התקבלה הסכמתם בכתב ולא ניתן היתר לשינויים אלה הדורשים מטבע הדברים קבלת היתר.

13. הנתבע צירוף תצלומים מהמחסן לגבי מצבו בעת הרכישה. מתוכנם של אלה עולה כי לא היתה אגנית, לא מקלחת, לא כיור ולא ברז ודוד מים חמים וכן לא היתה מערכת חשמל עם 6 פיוזים (ראה עמ' 47 ד' 22-21 לפרוט').

גם מתצהירו של התובע עו"ד אמיר שושני ומעדותו עולה כי במחסן לא היתה כל תשתית ומתקנים, כאמור לעיל, עדות אשר לא נסתרה. ברור, איפוא, כי לא זה היה מצב המחסן לפני רישום הבית המשותף. כל התוספות נעשו לאחר שהנתבע רכש את המחסן מחוג'ה.

בתצהירו של עו"ד שושני (סעיף 5 לתצהיר) ציין מה היה ידוע לו בוודאות באשר למצב המחסן קודם לשיפוץ ומה שהוסף לאחר רישום הבית המשותף. עוד מציין עו"ד שושני בתצהירו עת ראה את גיורא דיין המתווך מסייר במקום יחד עם קונה פוטנציאלי ואמר לו מפורשות שאין לעשות שימוש למגורים במחסן הצמוד לדירת חוג'ה. גם בהסכם המכר צויין עניין המחסן והנתבע ידע ידוע היטב מהו מצבו המשפטי של המחסן לאור ההליכים הפליליים שננקטו כנגד קודמו.

עו"ד שושני, אשר ידע מה משמעות השיפוצים, פנה בעצמו למשפץ, שהפנה אותו לגיורא, כנציגו של הנתבע, והזהיר אותו שלא ינסו להפוך את המחסן למקום מגורים. עבודות השיפוץ התנהלו בשעות שאינו בבית וכיוון שלא מצא לנכון לבקש צו שיפוטי, הסתפק בהבטחה של הנתבע, לפיה המחסן לא ישמש למגורים.

בהמשך מתאר עו"ד שושני, אירוע מיום 31.8.04 עת פנתה אליו אחת השכנות שסיפרה לו כי ראתה שתי נשים צעירות שהציגו עצמן כשוכרות שאמורות להתגורר במחסן. עוד באותו ערב התכנסה אסיפת חירום של הדיירים אשר החליטו

לפתוח בהליכים למניעת הפיכתו של המחסן למגורים. עדותו של עו"ד שושני לא נסתרה וכך גם עדותה של הגב' מזל נחמיה. לפיכך ניתן לקבוע כי היתה כוונה להפוך המחסן למגורים, וכי נעשו שיפוצים שנועדו להכשיר המקום לכך.

14. מעיון בתשריט הבית המשותף ומהתרשמותי מהביקור במקום, עולה כי מצב המחסן כיום אינו זהה למצבו בעת רישום הבית המשותף ולאחריו. התרשמתי כי יש כוונה להפוך את המחסן למקום מגורים (הגם שבדו"ח הביקור ציינתי כי אין אינדיקציה לכך) במיוחד כשכיום מתנהל בו משרד.

לכל הדיעות, קיומו של מחסן לצורך איחסון אינו דורש שירותים, מקלחת, כיור, דוד חימום ועוד, תוספות שהוספו מאז רכישתו על-ידי הנתבע.

גם מהצילומים שצירף הנתבע עצמו ניתן לקבוע כי מצבו של המחסן שונה מהמצב שהיה בעת הרכישה וכי היתה כוונה לעשות שימוש במחסן לשינה ולימודים לפחות.

סבורני, כי השינויים שנעשו במחסן והשימוש שנעשה בו לאחר הגשת התביעה, מזכים את התובעים בסעדים המבוקשים על-ידם, הצופים פני העתיד הבאים, היינו, למנוע שימוש אחר ממה שנועד לו על-פי חוק.

נוכח התוצאה אליה הגעתי לא מצאתי לנכון לדון בעילות האחרות באשר למיטרד, ירידת ערך הדירות, הגדלת הוצאות אחזקת הרכוש המשותף ויתר הטענות שהועלו על-ידי התובעים, הגם שהטענות שהעלה עו"ד שושני בסיכומיו, מקובלים עלי.

15. אשר לפיצוי הכספי בגין הנזקים שנגרמו לתובעים - בנסיבות העניין שוכנעתי כי התובעים לא הוכיחו תביעתם הכספית כנדרש. כמו-כן שוכנעתי כי כל שמבקשים התובעים הוא לאסור על הנתבע לעשות שימוש אחר במחסן ושאין בכוונתם להפיק רווח כספי מעצם השינויים שביצע הנתבע ושעתיד לבצעם.

16. סיכומו של דבר - אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע להימנע מלעשות שימוש במחסן באופן החורג מהשימוש לצורך אחסנה בלבד.

כמו-כן אני מורה לנתבע לפרק את כל המתקנים שהותקנו במחסן לצורך הפיכתו למגורים ואוסר עליו לבצע עבודות שיפוץ מכל סוג שהוא, למעט אחזקה שוטפת הנדרשת מעת לעת.

כמו-כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום כ"ו בתמוז, תשס"ח (29/07/2008) בהעדר.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. הכשרת מחסן למגורים   מאת: עידית    9/2/2010









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן