ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 16/4/2022
גרסת הדפסה

ושומתו תהיה מכרעת ...

חובתו של השמאי המכריע להיות ער לטענות הצדדים שהוצגו בפניו, לערוך את שומתו בהתאם לכללים ולתקנות, להציג את הנתונים והתחשיבים עליהם התבסס ולהסביר כיצד הגיע לשומה כפי שנקבעה על ידו. משעשה כן, הרי שמילא את חובת ההנמקה ולא מוטלת עליו כל חובת הנמקה נוספת

מאת: אבי  שנער, שמאי מקרקעין  

15/10/2003

"בית המשפט איננו מהווה "שמאי על" ואיננו מחליף את השמאי המכריע בחוות דעתו". כך קבע לאחרונה (17/8/2003) השופט א' מקובר, מבית משפט השלום בפתח-תקוה, בפסק דינו בעניין הועדה המקומית פתח תקוה נ' בית ארלוזורוב בע"מ (עא 158/02), הדן בערעור של שני הצדדים על שומה מכרעת להיטל השבחה שנערכה ע"י שמאי מכריע.

בעניין חובותיו של השמאי המכריע קבע בית המשפט: "אין חיוב שהשמאי המכריע יפרט ויסביר בתוך השומה המכרעת מדוע הוא אינו מקבל את הכתוב בהסכם המכירה. אין השמאי המכריע חייב להשביע רצונו של כל צד בהסברים בשומה. השמאי המכריע צריך להראות כי הוא היה ער לטענות ולמסמכים שהוצגו בפניו, ולהסביר כיצד הוא הגיע לשמאות כפי שנקבעה על ידו. משכתב השמאי המכריע כי הוא ראה את הסכם המכר, הרי שעניין זה היה בפניו בעת שערך את השומה המכרעת, והטענה שהשמאי המכריע התעלם מהסכם המכר לחלוטין אינה יכולה להתקבל.

ידידי המלומד עו"ד הנריק רוסטוביץ חלק מעל דפי גלובס על מסקנותיו של בית המשפט. לטענתו "חוזה מכירה והמחיר הנקוב בו הם ראיה לכאורה לשוויו של הנכס. אם שמאי מכריע מוצא לנכון לקבוע שווי אחר, מוטלת עליו חובת ההנמקה, ועליו לשכנע את הקורא האינטליגנטי מדוע בחר לסטות ממחיר זה".

בטענתו התעלם עו"ד רוסטוביץ מהעובדה כי המחיר הנקוב בחוזה הוא אולי ראיה לכאורה למחירו של הנכס אבל אינו מהווה כל הוכחה לשוויו. אם נתעלם מכך שחוזי המכירה אינם משקפים תמיד את המציאות, הרי שאם ניתן היה להתייחס למחיר שנקבע בעסקה בודדת כאל שווי - תפקידו של השמאי היה מתייתר. על השמאי לקבוע שווי על סמך ניתוח נתונים מנכסים דומים, ואל לו להתייחס למחיר שנקבע בעסקה אחת ספציפית כאל שווי. כשעוסקים בהשבחה יש לציין כי מועד אישור התכנית, אליה מתייחסת שומת ההשבחה, ומועד החוזה אינם זהים במרבית המקרים.

אין חולק שעל השמאי המכריע להציג את הנתונים עליהם התבסס ולהסביר כיצד הוא הגיע לשומה כפי שנקבעה על ידו. במידה ועשה כן, הרי שהתבסס על השוואה למחירי נכסים דומים או על כל הנמקה מקצועית אחרת המותרת על פי תורת שמאות המקרקעין. לפיכך אין מוטלת עליו כל חובה לנמק למה לא אימץ את מחיר העסקה כשווי הנכס, בדיוק כמו שאין מצפים ממנו לנמק למה לא התחשב בעוד עשרות עסקאות אשר לא נכללו בתחשיביו.

יש לזכור כי השמאי המכריע אינו בורר, אשר תפקידו לשמוע את טיעוני הצדדים, ולהכריע על סמך טיעונים אלו בלבד. השמאי המכריע הינו מומחה אשר נבחר ע"י הצדדים, במטרה שיערוך שומה משל עצמו, ולכן אין הוא מוגבל לנתונים שמביאים בפניו בעלי הדין. בסע' 14(ב) לתוספת השלישית נקבע: "הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת".

כאמור, השמאי המכריע אינו מוגבל לטיעוני הצדדים ולנתונים שהם מציגים בפניו ועליו להתייחס לכל נתון רלבנטי שימצא לנכון. יתכן ויתגלו לו נתונים חדשים שלא היו בידיעת בעלי הדין ואל לו לעצום עיניו בפני נתונים אלו, רק מכיוון שבעלי הדין התעלמו מהם עקב אי ידיעה או טעות. כך גם פסק בית המשפט העליון מפי השופט ת' אור, אשר היטיב להגדיר את תפקידו וסמכותו של השמאי המכריע, כשדן בעניין עיזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הוועדה המקומית הדרים (ע"א 4542/98) וקבע: "ראשית, יש להדגיש שהסעיף הרלוונטי, סעיף 14(ב) לתוספת לחוק, קובע מנגנון לבחירת שמאי שלישי אשר שומתו תהיה מכרעת, בלי שהחוק קובע כי על השמאי המכריע להיות קשור בדרך כלשהי לשומות השמאים מטעם הצדדים. לכאורה, כשמדבר החוק בשומה של השמאי ה"אחר", אשר נבחר על-ידי בעלי-הדין כשמאי מכריע, מדובר בשומה של שמאי זה על-פי מיטב ידיעתו, ניסיונו ומומחיותו. הצדדים בחרו אותו בשל הערכתם אותו כשמאי, ובוודאי מתכוונים שיקבע את שומתו על-פי מיטב שיקול דעתו. בנסיבות אלה, ובאין כל הסכמה דיונית בין בעלי-הדין לגבי גבולות השומה של השמאי המכריע, אין עילה להגביל את סמכותו של השמאי לשומות של אחרים, אשר הוא אינו אחראי להן".

חובתו של השמאי המכריע להיות ער לטענות הצדדים שהוצגו בפניו, לערוך את שומתו בהתאם לכללים ולתקנות, להציג את הנתונים והתחשיבים עליהם התבסס ולהסביר כיצד הגיע לשומה כפי שנקבעה על ידו. משעשה כן, הרי שמילא את חובת ההנמקה ולא מוטלת עליו כל חובת הנמקה נוספת.

____________________

הכותב הינו חבר לשכת שמאי המקרקעין.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן