ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 23/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 255/07- מנהלי, ארנונה

השקעות כדאיות בע"מ נגד עיריית הרצליה


1/9/2008

עמ"נ 255/07

השקעות כדאיות בע"מ

נגד

עיריית הרצליה

 

בבית המשפט המחוזי תל – אביב יפו

בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

בפני: כב' השופטת מיכל רובינשטיין

[1.9.2008]

פסק-דין

ערעור על החלטת ועדת הערר בתיק ערר 35/06 מיום 31.7.2007 אשר דחה את ערר המערערת לפטור את הנכסים שבבעלותה מתשלום ארנונה או לחילופין לחייבם לפי סיווג של נכס מסחרי המשמש כמקום שעשועים.

העובדות

1. המערערת הינה חברה העוסקת בנדל"ן, והיא הבעלים של הנכסים הנמצאים בבניין ברחוב סוקולוב 68 בתחום השיפוט של עיריית הרצליה, אשר חויבו בארנונה על פי הפירוט הבא:

מספר חשבון ארנונה 6532023303400 סוג תעריף : משרד

מספר חשבון ארנונה 6532023304000 סוג תעריף: שירותים/עסק

מספר חשבון ארנונה 6532023302600 סוג תעריף: משרד

סך הכל הארנונה השנתית בגין נכסים אלו עמדה על סך של 69,943.50 ₪.

2. בשנת 2006 הגישה המערערת השגה בגין חשבון הארנונה שנישלח אליה. בהשגה טענה כי הנכסים המפורטים לעיל הינם נכסים ריקים, ולפיכך בהעדר סיווג מתאים אין להשית בגינם ארנונה. לחילופין טענה כי יש לחייבה בארנונה בגין נכסים אלו על פי הסיווג הנמוך ביותר האפשרי על פי דין. המשיב דחה את ההשגה.

3. ב- 31.7.2007 דחתה ועדת הערר את הערר שהגישה המערערת על החלטת המשיב. בהחלטתה קבעה הוועדה כי הנכסים נמצאים במבנה שיעודו התכנוני הוא "מסחר" והם שימשו בעבר ובהווה למשרדים ולמסחר. מכאן הסיקה הוועדה כי הסיווג המתאים לחיובם בארנונה הוא זה הקבוע בסעיף 2.1 לצו הארנונה, דהיינו "חנויות ועסקים".

הוועדה קבעה כי לא ניתן לקבל את עמדת המערערת לפיה יש לסווג את הנכסים על פי סעיף 12.6 לצו הארנונה כ"מבנים מקורים המשמשים למטרות מסחריות ומקומות שעשועים", מאחר שהמילה "מסחר" בסעיף זה מתייחסת לעסק של שעשועים המשמש בלעדית לצרכי בידור ושעשועים, אשר יש לו מאפיינים שונים אשר אינם תואמים את מאפייני הנכסים הנדונים.

בעקבות ההחלטה הגישה המערערת את הערעור דנן.

טענות הצדדים

4. המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לפרשנותה של הפסיקה לעניין סיווגם של נכסים ריקים על פי צווי הארנונה באופן כללי ועל פי צו הארנונה של עיריית הרצליה בפרט.

5. על פי המערערת, סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה קובע כי ארנונה תחושב, בין היתר, על פי השימוש שנעשה בפועל בנכס. מאחר שהנכסים הנדונים עומדים ריקים הרי שהשימוש האמיתי בהם הינו של "העדר שימוש" ולפיכך רק הסיווג הזול ביותר על פי צו הארנונה מתאים לשמש כבסיס לחיובם.

6. המערערת מסתמכת על שני פסקי דין: עמ"נ 19/04 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ נ' עיריית דימונה, [פורסם בנבו] ובר"מ 10360/06 תנופורט (1990) בע"מ נגד מנהל הארנונה של מועצה איזורית שער הנגב, [פורסם בנבו]. המסקנה הנובעת מפסקי דין אלו, על פי המערערת, הינה כי כאשר קיימים שני סיווגים אפשריים על פי הדין, אזי יש לסווג את הנכס הריק על פי הסיווג הנמוך ביותר. לענייננו טוענת המערערת כי מבחינה חוקית ניתן להשתמש בנכסים הריקים כמקומות שעשועים מאחר שעל פי תכנית המתאר החלה עליהם, הם מיועדים למסחר, ומאחר שתעריף הארנונה למקומות שעשועים, שהוא בגדר מסחר, נמוך יותר מהתעריף של משרדים ושירותים, יש לחייב את המשיבה להשית על המערערת ארנונה על פי תעריף זה.

7. טענה נוספת הנטענת על ידי המערערת הינה כי עבודות התשתית המתבצעות ברחוב סוקולוב אינן מאפשרות למערערת להשכיר את הנכסים, ולפיכך חובת תום הלב מחייבת את המשיבה לסווג את הנכסים על פי התעריף הנמוך ביותר שאפשרי.

8. המשיבה מפרשת את פסקי הדין עליהם מסתמכת המערערת באופן שונה, ומגיעה, כמובן, למסקנות הפוכות מאלו של המערערת. על פי המשיבה, על מנת לקבוע את סיווגם של הנכסים הנדונים, יש בראש ובראשונה לבחון את הייעוד התכנוני של הנכס ולגדר את אפשרויות הסיווג השונות. המשיבה סבורה כי במקרה הנדון לא קיימות אפשרויות נוספות על פי דין לסיווג הנכס מלבד סיווג עסקים, וזאת מאחר שאפשרויות אלו אינן תואמות את היתר הבנייה של הנכס, ומאחר שמצבו הפיזי של הנכס אינו מאפשר לעשות בו שימוש כ"מקום שעשועים" ולו באופן פוטנציאלי.

 

דיון

9. על מנת להכריע במחלוקת בין הצדדים יש לתת מענה לשתי שאלות עיקריות:

השאלה הכללית מביניהן היא באשר לאופן סיווגו של נכס ריק, והשנייה מתייחסת לאופן סיווגם של הנכסים נשוא הערעור על פי צו הארנונה של עיריית הרצליה.

10. הנחת המוצא של שני הצדדים הינה כי הנכסים נשוא הערעור הינם נכסים ריקים וככאלה לא נעשה בהם כל שימוש במהלך שנת 2006. בצו הארנונה של עיריית הרצליה כמו בצווי ארנונה נוספים לא מוגדר סיווג מיוחד ל"נכס ריק". הרציונל העומד בבסיסה של הבחירה שלא לקבוע פטור מתשלום ארנונה לנכס ריק (בניגוד לנכס שאינו ראוי לשימוש) הוא ברצון לתמרץ בעליו של נכס לעשות בו שימוש, ובחשש כי בשל אינטרסים כלכליים שונים יעדיף בעל הנכס להותירו ריק [ראו לעניין זה את האמור בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, [פורסם בנבו] (להלן: פרשת עדן קורל), וכן עת"מ (חיפה) 714/02 א.מ.י תלפיות בע"מ נ' עיריית חיפה, [פורסם בנבו]] . רציונל זה רלוונטי גם לדיון בעניין סיווגם של הנכסים הריקים, שהרי כל הנחה או הקלה הגבוהים יתר על המידה עשויים להביא לאותה תוצאה ממנה חשש המחוקק.

11. על אף העדרו של סיווג מיוחד לנכס ריק ועל אף הרציונל לכך, לא ניתן להתעלם מחוסר ההיגיון הטמון בכך שאדם אשר אינו עושה שימוש בנכס שבבעלותו ואינו מפיק ממנו תועלת, ישלם את המס המקסימלי המוטל עליו, כאילו הנכס שבבעלותו נמצא בשימוש.

הדבר אינו עולה בקנה אחד גם עם המקורות החוקיים להטלת חיובי ארנונה על בעלי נכסים ולאופן קביעת תעריפי הארנונה. סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה קובע כי הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם ל"סוג הנכס, לשימושו ולמקומו". מכאן שאופן השימוש בנכס הינו פרמטר חשוב בקביעת תעריף הארנונה. נוכח הוראה זו נקבע בפסיקה כי אין לסווג נכס ריק אשר לא נעשה בו שימוש, על פי השימוש ההיסטורי שנעשה בו, ונקבע כי ניתן יהיה לסווגו על פי יעודו התכנוני חוקי, אם מכוח הסיווג הזה תוטל על בעל הנכס ארנונה בתעריף נמוך יותר. בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 5045/02 מלק סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז(5), 302 (להלן: פרשת מלק סלומון), נקבע כי אין לסווג נכס על פי השימוש ההיסטורי שנעשה בו למטרות תעשייה ומלאכה, שעה שייעודו החוקי של הנכס על פי התב"ע הינו לחקלאות. כל עוד קיים לנכס שימוש פוטנציאלי אחר הנובע מייעודו התכנוני החוקי, הרי שאין מקום לסווגו על פי שימוש בלתי רלוונטי שנעשה בו ואשר תעריפו גבוה יותר, וזאת כמובן, בהנחה כי הוא ריק.

12. הלכה זו לבדה אין בה כדי לסייע למערערת, שהרי השימוש שנעשה בנכסי המערערת בעבר עולה בקנה אחד עם הייעוד התכנוני של הנכסים ועם הפוטנציאל התכנוני שלהם.

את בקשתה של המערערת כי הנכסים שבבעלותה יסווגו על פי התעריף של "מקומות שעשועים" ולא של "מסחר ושירותים", מבססת המערערת על פסקי דין נוספים, אשר הרחיבו את ההלכה הקבועה בפרשת מלק סלומון שלעיל. על פי האמור בפסקי דין אלו, סיווגו של נכס ריק אמנם ייעשה על פי ייעודו התכנוני החוקי, אולם אם על פי ייעוד תכנוני חוקי זה ניתן לסווג את הנכס בכמה סיווגים שונים, ייבחר הסיווג שתעריפו הנמוך ביותר מבין כל אותם סיווגים אפשריים. כך למשל נקבע בעמ"נ (באר-שבע) 19/04 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ [בניהול מיוחד] נ' עירית דימונה, [פורסם בנבו] (להלן: פרשת מבטחים):

לשאלת סיווגו של הנכס כנכס ריק וללא שימוש, נראה לי שיש לקבל את טענתה של המערערת, לפיה יש לחייב את הנכס בסיווג הזול ביותר האפשרי מבין השימושים המותרים על פי דין, מהטעמים שיפורטו להלן.

ראשית, ישנו הגיון רב לסווג את הנכס לפי הסיווג הזול האפשרי מבין השימושים המותרים על פי דין, לאור המגמה לסווג נכסים בשימוש לפי השימוש הנעשה בהם בפועל, מאחר שניתן ללמוד מכך על מידת ההנאה המופקת מהנכס ורווחיותו. נכס ריק וללא שימוש אינו מצמיח פירות למחזיק בו, ומשכך הגיוני לסווגו לפי הסיווג הזול האפשרי לפי דין..." (ההדגשה אינה במקור- מ.ר)

דברים דומים נכתבו גם על ידי כבוד השופטת אסתר קובו בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, שם:

"...עם זאת, אני מוצאת לנכון לקבוע כי כשיש מספר שימושים אפשריים וחוקיים במקרקעין, יש ליתן ביטוי להיותו של הנכס ריק ולמידת רווחיותו והנאת בעליו ממנו, שהיא פחותה מנכס המניב פירות. במקרה כזה, ראוי יהיה לסווג את הנכס בתעריף הנמוך ביותר מבין השימושים המותרים בו" (ההדגשה אינה במקור- מ.ר).

13. לאור הדברים האמורים לעיל, מצטמצמת המחלוקת בין הצדדים לשאלה אחת- האם הסיווג המופיע בסעיף 12.6 לצו הארנונה של עיריית הרצליה, דהיינו סיווג של "מבנים מקורים המשמשים למטרות מסחריות כמקומות שעשועים, מגרשי משחקים ומגרשי ספורט, הינו "סיווג אפשרי על פי דין" כלשון פסק הדין בפרשת מבטחים שלעיל, לנכסים שבבעלותה של המערערת,או כאמור בפרשת עדן קוראל – האם "מבנה מקורה המשמש למטרות מסחריות כבנייני שעשועים", כפי שנוקטת לשון סעיף 12.6 לצו הארנונה, הינו מבין השימושים המותרים בנכסים הריקים נשוא הערעור.

14. תשובתי לשאלה זו, לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים לכאן ולכאן הינה שלילית.

יעוד הנכסים על פי התב"ע החלה על המקרקעין הינו ל"מסחר", ולכאורה תחת הגדרת "מסחר" בתב"ע, ניתן לעשות בנכסים מגוון של שימושים בין היתר גם לבנייני שעשועים (כאמור בנספח ב' לסיכומי המערערת). מכאן מבקשת המערערת כי בית המשפט יסיק כי סיווגם של הנכסים ל"מקומות שעשועים" או ל"בנייני ציבור" הינו סיווג אפשרי על פי דין.

15. אינני יכולה לקבל את הטענה. הייעוד התכנוני של נכס מסוים בתב"ע הינו פרמטר משמעותי בבחינת הסיווגים האפשריים של נכס על פי צו ארנונה, שעה שעסקינן בנכס ריק, אולם הוא איננו הפרמטר היחיד. התיבה "שימוש המותר בנכס על פי דין" אינה מתייחסת אך ורק לייעוד התכנוני של הנכסים על פי התב"ע אלא לכל אספקט שיש בו כדי להשפיע על התאמתו של הנכס לאותו הסיווג- קרי יכולתו של הבעלים לעשות בנכס את השימוש המתאים לסיווג הנכס הלכה למעשה. עמדתה של המערערת מרחיקה את הזיקה בין תעריף הארנונה לבין הפונקציות של הנכס ומאפייניו, ותביא לכך שסיווגו של הנכס יהיה תיאורטי בלבד (ראו בהקשר זה את האמור בבר"מ 10360/06 תנופורט (1990) בע"מ נ' מנהל הארנונה של מועצה אזורית שער הנגב, [פורסם בנבו])

16. הלכה למעשה, המערערת אינה טוענת כי ברצונה לעשות שימוש בנכסים הריקים שבבעלותה כמקומות שעשועים, אלא מנסה לטעון כי מן הפן התיאורטי יכולים הנכסים להיות מסווגים ככאלה על פי הייעוד התכנוני שלהם בתב"ע. אני סבורה, כי קבלת טענה זו מרחיבה יתר על המידה את גבולותיה של הפסיקה העוסקת בנדון. יש לזכור, כי הבסיס לסיווגו של נכס הינו על פי השימוש הנעשה בו. פירוש הדבר הינו כי סיווגו של נכס למטרות ארנונה אינו יכול להיעשות במנותק ממטרותיו, מהשימוש שנהוג לעשות בו וגם מהשימוש שייעשה בו בעתיד. במקרה הנדון, הנכסים נשוא הערעור הושכרו בעבר למטרות מסחריות כגון משרדים ושירותים מסחריים שונים. מבניהם של הנכסים הללו ומאפייניהם מתאימים למטרות אלו וסביר להניח כי גם בעתיד יושכרו הנכסים למטרות דומות. בין מאפייניו של משרד או של בית עסק למסחר לבין מאפייניו של מקום שעשועים קיימים הבדלים משמעותיים המחייבים על פי המשיבה הוצאת היתר בנייה חדש ואינם תואמים את הנכסים כפי שהם בנויים כיום.

17. מסיבה זו לא יכולה המערערת להיתלות גם בפסק הדין שניתן בפרשת מבטחים, ושהובא על ידה כאסמכתא לטענותיה. בפרשת מבטחים מדובר היה בסיווגם לצרכי ארנונה של נכסים ריקים שהיו בבעלות "מבטחים". בעבר שימשו הנכסים כמשרדים מסחריים שנעשה בהם שימוש על ידי חברת ביטוח (הגדרתה של החברה כחברת ביטוח נדחתה בפסק הדין, אולם לצורך הדיון בסיווג הארנונה התבסס השופט הנכבד על ההנחה כאילו מדובר בחברות ביטוח). באותו מקרה ביקשה העירייה לחייב את המשרדים הריקים על פי תעריף ספציפי של "בנקים וחברות ביטוח" אף על פי שבשמונה השנים האחרונות לא פעלה במקום חברת ביטוח והנכסים עמדו ריקים. אל מול הסיווג הספציפי של חברות ביטוח ניצב הסיווג הכללי של "משרדים, שירותים ומסחר". השימוש הפוטנציאלי בנכס, גם על פי השימוש הקודם שלו לא סתר את אותו סיווג כללי, ובמובנים מסוימים התאים לו יותר מאשר הסיווג הספציפי והיקר יותר של הנכס ל"בנקים וחברות ביטוח".

אלא שהנסיבות בערעור שלפניי שונות. כאן לא מבקשת המערערת כי סיווג ספציפי של נכסיה יומר בסיווג כללי, אלא את ההיפך- כי אותו סיווג כללי יומר בסיווג ספציפי שהלכה למעשה אין לו כל קשר עם מבנה הנכסים כיום ועם מטרותיהם.

18. פסיקותיו של בית המשפט דווקא מחזקות את עמדת המשיבה במחלוקת שלפניי. בפסק הדין בפרשת עדן קורל שצוטט לעיל אמנם נקבע כי יש לסווג נכס ריק על פי התעריף הנמוך ביותר מבין השימושים המותרים בו, אולם בד בבד הודגש כי :

לא נאמר התעריף הנמוך מבין התעריפים שבצו הארנונה, אלא התעריף הנמוך בהתאם לשימושים החוקיים (ראו עמוד 9720).

במקרה הנדון כאמור, הנכסים הם חלק משתי קומות מסחריות והם נועדו, כפי שמודה המערערת בטיעוניה, לשמש כמשרדים, מרפאות ולעסקים מסחריים שונים. השימוש בנכס כ"מקום שעשועים" אינו מתאים לשימוש הפוטנציאלי החוקי במקום ולא להיתר הבנייה.

ובכלל, בהסתייגות המופיעה בפרשת קורל יש כדי להדגיש כי מטרתה של ההלכה בדבר סיווג הנכס על פי השימוש החוקי המסווג בתעריף הנמוך ביותר לא נועד לעקוף את חובתו של בעל הנכס לשלם ארנונה בגין נכסיו על פי מטרותיהם ושימושיהם, אלא להקל עליו במסגרת אותם שימושים הגיוניים וסבירים. הנחת המוצא שיש לזכור הינה כי גם בעל נכסים ריקים מחויב בתשלום ארנונה, ועם כל הרצון ללכת לקראת מי שאינו מפיק פירות מנכסיו והם עומדים ריקים, לא ניתן לעקוף הנחת מוצא זו באופן שאינו עולה בקנה אחד עם עקרונות החיוב בארנונה.

19. יתר על כן, יש לזכור את המטרות העומדות בבסיסם של הסיווגים המגוונים נכסים כפי שהם מופיעים בצו הארנונה. לתעריפים השונים לסיווגים המופיעים בצו הארנונה יש תכליות שונות. כך למשל יכול להיקבע תעריף נמוך באופן יחסי לנכס המשמש למטרה מסוימת משום שיש ברצונה של הרשות המקומית לעודד את השימוש בנכס למטרה זו. האינטרס שיש לרשות המקומית בשימוש בנכסים שונים כמו גם מאפייניהם המיוחדים של אותם נכסים מהווים אף הם שיקולים לקביעת תעריפים נמוכים. סיווגו של נכס על פי שימוש שלא נעשה בו הלכה למעשה רק משום שתעריפו נמוך יותר, עלול להחטיא את המטרה לשמה נקבע בצו הארנונה תעריף נמוך. כך למשל נקבע בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 203/05 אלרוב נדל"ן ומלונאות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב, [פורסם בנבו], כי על אף שמבחינה תכנונית יכול נכס מסוים העומד ריק לשמש כ"בית תוכנה", אין לסווגו ככזה על פי צו הארנונה, מאחר שההטבות הניתנות לבית תוכנה באמצעות תעריף ארנונה נמוך במיוחד נועדו לתמרץ שימוש בפועל של בתי תוכנה באיזור:

אלרוב טוענת כי כיון שהנכס ריק, לא נעשה בו שימוש והוא אינו מניב הכנסה לבעליו יש לסווג אותו על פי ייעודו. כיון שייעודו מאפשר מספר שימושים, מן הראוי לבחור בשימוש הפוטנציאלי הגורר חיוב בשיעור הנמוך ביותר מגדר השימושים האפשריים. בענייננו זה השימוש של"בית תוכנה".

לפני לא חלקה באת כוח העירייה על כך שהשימוש בנכס כ"בית תוכנה" הוא שימוש אפשרי. אולם סברתה היא כי השיעור המופחת לארנונה לבית תוכנה לא נקבע אלא כדי לעודד את השימוש בפועל בנכסים למטרה הזאת. הענקת זכות לתשלום ארנונה בשיעור מופחת המיועד לתעשייה ממשית במקום שהתעשייה אינה מתקיימת והנכס עומד ריק, תדחק את רגלי היצרנים בתחום במקום לקדם אותם.

גישת באת כוח העירייה מקובלת עלי. ראוי לשאול מה טעם ראה מתקין צווי הארנונה לסווג את בתי התוכנה בסיווג מיוחד ששיעורי הארנונה בו פחותים. אין זאת אלא שרצונו היה לעודד את התעשייה הספציפית. הענקת מעמד של "בית תוכנה" לנכס העומד בשיממונו, איננה עולה בקנה אחד עם התכלית המתוארת לעיל.

ולענייננו- ניתן להניח כי התעריף המופחת למקומות שעשועים נובע מהשטח הגדול עליו משתרעים נכסים מהסוג הנדון (בתי שעשועים מופיעים באותו הסעיף עם מגרשי משחקים ומגרשי ספורט). רציונל זה אינו רלוונטי לנכסים הנדונים אשר כאמור נועדו מלכתחילה לשמש כנכסים למסחר ולשירותים משרדיים שונים.

20. הנה כי כן- הגעתי למסקנה כי לא ניתן לסווג את הנכסים נשוא הערעור כ"מקומות שעשועים", ולפיכך אינני מוצאת מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. למערערת שתי טענות נוספות שדינן להידחות: האחת כי ניתן לסווג את הנכס כ"בניין ציבורי"- טענה זו לא הועלתה על ידי המערערת בכתב הערעור אלא בשלב הסיכומים בלבד, ומשכך דינה להידחות. טענה נוספת היא כי למשיבה קיימת חובת הגינות כלפי המערערת הנובעת מכך שהמערערת נכשלה מלהשכיר את הנכסים הריקים עקב ביצוע עבודות ברחוב סוקולוב.טענה זו הינה טענה עובדתית אשר לא הוכחה על ידי המערערת ולא גובתה בראיות מתאימות, ולפיכך אף דינה להידחות.

21. לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית בזאת.

המערערת תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד למשיב על סך 30,000 ₪+מע"מ.

ניתן היום א' באלול, תשס"ח (1 בספטמבר 2008) בהעדר הצדדים

מיכל רובינשטיין, שופטת

54678313


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן