עמ"נ 255/07- מנהלי, ארנונה

עמ"נ 255/07

ערעור על החלטת ועדת הערר בתיק ערר 35/06 מיום 31.7.2007 אשר דחה את ערר המערערת לפטור את הנכסים שבבעלותה מתשלום ארנונה או לחילופין לחייבם לפי סיווג של נכס מסחרי המשמש כמקום שעשועים.

1. המערערת הינה חברה העוסקת בנדל"ן, והיא הבעלים של הנכסים הנמצאים בבניין ברחוב סוקולוב 68 בתחום השיפוט של עיריית הרצליה, אשר חויבו בארנונה על פי הפירוט הבא:

סך הכל הארנונה השנתית בגין נכסים אלו עמדה על סך של 69,943.50 ₪.

2. בשנת 2006 הגישה המערערת השגה בגין חשבון הארנונה שנישלח אליה. בהשגה טענה כי הנכסים המפורטים לעיל הינם נכסים ריקים, ולפיכך בהעדר סיווג מתאים אין להשית בגינם ארנונה. לחילופין טענה כי יש לחייבה בארנונה בגין נכסים אלו על פי הסיווג הנמוך ביותר האפשרי על פי דין. המשיב דחה את ההשגה.

3. ב- 31.7.2007 דחתה ועדת הערר את הערר שהגישה המערערת על החלטת המשיב. בהחלטתה קבעה הוועדה כי הנכסים נמצאים במבנה שיעודו התכנוני הוא "מסחר" והם שימשו בעבר ובהווה למשרדים ולמסחר. מכאן הסיקה הוועדה כי הסיווג המתאים לחיובם בארנונה הוא זה הקבוע בסעיף 2.1 לצו הארנונה, דהיינו "חנויות ועסקים".

4. המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לפרשנותה של הפסיקה לעניין סיווגם של נכסים ריקים על פי צווי הארנונה באופן כללי ועל פי צו הארנונה של עיריית הרצליה בפרט.

5. על פי המערערת, סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה קובע כי ארנונה תחושב, בין היתר, על פי השימוש שנעשה בפועל בנכס. מאחר שהנכסים הנדונים עומדים ריקים הרי שהשימוש האמיתי בהם הינו של "העדר שימוש" ולפיכך רק הסיווג הזול ביותר על פי צו הארנונה מתאים לשמש כבסיס לחיובם.

6. המערערת מסתמכת על שני פסקי דין: עמ"נ 19/04 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ נ' עיריית דימונה, [פורסם בנבו] ובר"מ 10360/06 תנופורט (1990) בע"מ נגד מנהל הארנונה של מועצה איזורית שער הנגב, [פורסם בנבו]. המסקנה הנובעת מפסקי דין אלו, על פי המערערת, הינה כי כאשר קיימים שני סיווגים אפשריים על פי הדין, אזי יש לסווג את הנכס הריק על פי הסיווג הנמוך ביותר. לענייננו טוענת המערערת כי מבחינה חוקית ניתן להשתמש בנכסים הריקים כמקומות שעשועים מאחר שעל פי תכנית המתאר החלה עליהם, הם מיועדים למסחר, ומאחר שתעריף הארנונה למקומות שעשועים, שהוא בגדר מסחר, נמוך יותר מהתעריף של משרדים ושירותים, יש לחייב את המשיבה להשית על המערערת ארנונה על פי תעריף זה.

7. טענה נוספת הנטענת על ידי המערערת הינה כי עבודות התשתית המתבצעות ברחוב סוקולוב אינן מאפשרות למערערת להשכיר את הנכסים, ולפיכך חובת תום הלב מחייבת את המשיבה לסווג את הנכסים על פי התעריף הנמוך ביותר שאפשרי.

8. המשיבה מפרשת את פסקי הדין עליהם מסתמכת המערערת באופן שונה, ומגיעה, כמובן, למסקנות הפוכות מאלו של המערערת. על פי המשיבה, על מנת לקבוע את סיווגם של הנכסים הנדונים, יש בראש ובראשונה לבחון את הייעוד התכנוני של הנכס ולגדר את אפשרויות הסיווג השונות. המשיבה סבורה כי במקרה הנדון לא קיימות אפשרויות נוספות על פי דין לסיווג הנכס מלבד סיווג עסקים, וזאת מאחר שאפשרויות אלו אינן תואמות את היתר הבנייה של הנכס, ומאחר שמצבו הפיזי של הנכס אינו מאפשר לעשות בו שימוש כ"מקום שעשועים" ולו באופן פוטנציאלי.

9. על מנת להכריע במחלוקת בין הצדדים יש לתת מענה לשתי שאלות עיקריות:

10. הנחת המוצא של שני הצדדים הינה כי הנכסים נשוא הערעור הינם נכסים ריקים וככאלה לא נעשה בהם כל שימוש במהלך שנת 2006. בצו הארנונה של עיריית הרצליה כמו בצווי ארנונה נוספים לא מוגדר סיווג מיוחד ל"נכס ריק". הרציונל העומד בבסיסה של הבחירה שלא לקבוע פטור מתשלום ארנונה לנכס ריק (בניגוד לנכס שאינו ראוי לשימוש) הוא ברצון לתמרץ בעליו של נכס לעשות בו שימוש, ובחשש כי בשל אינטרסים כלכליים שונים יעדיף בעל הנכס להותירו ריק [ראו לעניין זה את האמור בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, [פורסם בנבו] (להלן: פרשת עדן קורל), וכן עת"מ (חיפה) 714/02 א.מ.י תלפיות בע"מ נ' עיריית חיפה, [פורסם בנבו]] . רציונל זה רלוונטי גם לדיון בעניין סיווגם של הנכסים הריקים, שהרי כל הנחה או הקלה הגבוהים יתר על המידה עשויים להביא לאותה תוצאה ממנה חשש המחוקק.

11. על אף העדרו של סיווג מיוחד לנכס ריק ועל אף הרציונל לכך, לא ניתן להתעלם מחוסר ההיגיון הטמון בכך שאדם אשר אינו עושה שימוש בנכס שבבעלותו ואינו מפיק ממנו תועלת, ישלם את המס המקסימלי המוטל עליו, כאילו הנכס שבבעלותו נמצא בשימוש.

הדבר אינו עולה בקנה אחד גם עם המקורות החוקיים להטלת חיובי ארנונה על בעלי נכסים ולאופן קביעת תעריפי הארנונה. סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה קובע כי הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם ל"סוג הנכס, לשימושו ולמקומו". מכאן שאופן השימוש בנכס הינו פרמטר חשוב בקביעת תעריף הארנונה. נוכח הוראה זו נקבע בפסיקה כי אין לסווג נכס ריק אשר לא נעשה בו שימוש, על פי השימוש ההיסטורי שנעשה בו, ונקבע כי ניתן יהיה לסווגו על פי יעודו התכנוני חוקי, אם מכוח הסיווג הזה תוטל על בעל הנכס ארנונה בתעריף נמוך יותר. בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 5045/02 מלק סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז(5), 302 (להלן: פרשת מלק סלומון), נקבע כי אין לסווג נכס על פי השימוש ההיסטורי שנעשה בו למטרות תעשייה ומלאכה, שעה שייעודו החוקי של הנכס על פי התב"ע הינו לחקלאות. כל עוד קיים לנכס שימוש פוטנציאלי אחר הנובע מייעודו התכנוני החוקי, הרי שאין מקום לסווגו על פי שימוש בלתי רלוונטי שנעשה בו ואשר תעריפו גבוה יותר, וזאת כמובן, בהנחה כי הוא ריק.

12. הלכה זו לבדה אין בה כדי לסייע למערערת, שהרי השימוש שנעשה בנכסי המערערת בעבר עולה בקנה אחד עם הייעוד התכנוני של הנכסים ועם הפוטנציאל התכנוני שלהם.

את בקשתה של המערערת כי הנכסים שבבעלותה יסווגו על פי התעריף של "מקומות שעשועים" ולא של "מסחר ושירותים", מבססת המערערת על פסקי דין נוספים, אשר הרחיבו את ההלכה הקבועה בפרשת מלק סלומון שלעיל. על פי האמור בפסקי דין אלו, סיווגו של נכס ריק אמנם ייעשה על פי ייעודו התכנוני החוקי, אולם אם על פי ייעוד תכנוני חוקי זה ניתן לסווג את הנכס בכמה סיווגים שונים, ייבחר הסיווג שתעריפו הנמוך ביותר מבין כל אותם סיווגים אפשריים. כך למשל נקבע בעמ"נ (באר-שבע) 19/04 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ [בניהול מיוחד] נ' עירית דימונה, [פורסם בנבו] (להלן: פרשת מבטחים):

דברים דומים נכתבו גם על ידי כבוד השופטת אסתר קובו בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, שם:

"...עם זאת, אני מוצאת לנכון לקבוע כי כשיש מספר שימושים אפשריים וחוקיים במקרקעין, יש ליתן ביטוי להיותו של הנכס ריק ולמידת רווחיותו והנאת בעליו ממנו, שהיא פחותה מנכס המניב פירות. במקרה כזה, ראוי יהיה לסווג את הנכס בתעריף הנמוך ביותר מבין השימושים המותרים בו" (ההדגשה אינה במקור- מ.ר).

13. לאור הדברים האמורים לעיל, מצטמצמת המחלוקת בין הצדדים לשאלה אחת- האם הסיווג המופיע בסעיף 12.6 לצו הארנונה של עיריית הרצליה, דהיינו סיווג של "מבנים מקורים המשמשים למטרות מסחריות כמקומות שעשועים, מגרשי משחקים ומגרשי ספורט, הינו "סיווג אפשרי על פי דין" כלשון פסק הדין בפרשת מבטחים שלעיל, לנכסים שבבעלותה של המערערת,או כאמור בפרשת עדן קוראל – האם "מבנה מקורה המשמש למטרות מסחריות כבנייני שעשועים", כפי שנוקטת לשון סעיף 12.6 לצו הארנונה, הינו מבין השימושים המותרים בנכסים הריקים נשוא הערעור.

14. תשובתי לשאלה זו, לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים לכאן ולכאן הינה שלילית.

15. אינני יכולה לקבל את הטענה. הייעוד התכנוני של נכס מסוים בתב"ע הינו פרמטר משמעותי בבחינת הסיווגים האפשריים של נכס על פי צו ארנונה, שעה שעסקינן בנכס ריק, אולם הוא איננו הפרמטר היחיד. התיבה "שימוש המותר בנכס על פי דין" אינה מתייחסת אך ורק לייעוד התכנוני של הנכסים על פי התב"ע אלא לכל אספקט שיש בו כדי להשפיע על התאמתו של הנכס לאותו הסיווג- קרי יכולתו של הבעלים לעשות בנכס את השימוש המתאים לסיווג הנכס הלכה למעשה. עמדתה של המערערת מרחיקה את הזיקה בין תעריף הארנונה לבין הפונקציות של הנכס ומאפייניו, ותביא לכך שסיווגו של הנכס יהיה תיאורטי בלבד (ראו בהקשר זה את האמור בבר"מ 10360/06 תנופורט (1990) בע"מ נ' מנהל הארנונה של מועצה אזורית שער הנגב, [פורסם בנבו])

16. הלכה למעשה, המערערת אינה טוענת כי ברצונה לעשות שימוש בנכסים הריקים שבבעלותה כמקומות שעשועים, אלא מנסה לטעון כי מן הפן התיאורטי יכולים הנכסים להיות מסווגים ככאלה על פי הייעוד התכנוני שלהם בתב"ע. אני סבורה, כי קבלת טענה זו מרחיבה יתר על המידה את גבולותיה של הפסיקה העוסקת בנדון. יש לזכור, כי הבסיס לסיווגו של נכס הינו על פי השימוש הנעשה בו. פירוש הדבר הינו כי סיווגו של נכס למטרות ארנונה אינו יכול להיעשות במנותק ממטרותיו, מהשימוש שנהוג לעשות בו וגם מהשימוש שייעשה בו בעתיד. במקרה הנדון, הנכסים נשוא הערעור הושכרו בעבר למטרות מסחריות כגון משרדים ושירותים מסחריים שונים. מבניהם של הנכסים הללו ומאפייניהם מתאימים למטרות אלו וסביר להניח כי גם בעתיד יושכרו הנכסים למטרות דומות. בין מאפייניו של משרד או של בית עסק למסחר לבין מאפייניו של מקום שעשועים קיימים הבדלים משמעותיים המחייבים על פי המשיבה הוצאת היתר בנייה חדש ואינם תואמים את הנכסים כפי שהם בנויים כיום.

17. מסיבה זו לא יכולה המערערת להיתלות גם בפסק הדין שניתן בפרשת מבטחים, ושהובא על ידה כאסמכתא לטענותיה. בפרשת מבטחים מדובר היה בסיווגם לצרכי ארנונה של נכסים ריקים שהיו בבעלות "מבטחים". בעבר שימשו הנכסים כמשרדים מסחריים שנעשה בהם שימוש על ידי חברת ביטוח (הגדרתה של החברה כחברת ביטוח נדחתה בפסק הדין, אולם לצורך הדיון בסיווג הארנונה התבסס השופט הנכבד על ההנחה כאילו מדובר בחברות ביטוח). באותו מקרה ביקשה העירייה לחייב את המשרדים הריקים על פי תעריף ספציפי של "בנקים וחברות ביטוח" אף על פי שבשמונה השנים האחרונות לא פעלה במקום חברת ביטוח והנכסים עמדו ריקים. אל מול הסיווג הספציפי של חברות ביטוח ניצב הסיווג הכללי של "משרדים, שירותים ומסחר". השימוש הפוטנציאלי בנכס, גם על פי השימוש הקודם שלו לא סתר את אותו סיווג כללי, ובמובנים מסוימים התאים לו יותר מאשר הסיווג הספציפי והיקר יותר של הנכס ל"בנקים וחברות ביטוח".

18. פסיקותיו של בית המשפט דווקא מחזקות את עמדת המשיבה במחלוקת שלפניי. בפסק הדין בפרשת עדן קורל שצוטט לעיל אמנם נקבע כי יש לסווג נכס ריק על פי התעריף הנמוך ביותר מבין השימושים המותרים בו, אולם בד בבד הודגש כי :

19. יתר על כן, יש לזכור את המטרות העומדות בבסיסם של הסיווגים המגוונים נכסים כפי שהם מופיעים בצו הארנונה. לתעריפים השונים לסיווגים המופיעים בצו הארנונה יש תכליות שונות. כך למשל יכול להיקבע תעריף נמוך באופן יחסי לנכס המשמש למטרה מסוימת משום שיש ברצונה של הרשות המקומית לעודד את השימוש בנכס למטרה זו. האינטרס שיש לרשות המקומית בשימוש בנכסים שונים כמו גם מאפייניהם המיוחדים של אותם נכסים מהווים אף הם שיקולים לקביעת תעריפים נמוכים. סיווגו של נכס על פי שימוש שלא נעשה בו הלכה למעשה רק משום שתעריפו נמוך יותר, עלול להחטיא את המטרה לשמה נקבע בצו הארנונה תעריף נמוך. כך למשל נקבע בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 203/05 אלרוב נדל"ן ומלונאות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב, [פורסם בנבו], כי על אף שמבחינה תכנונית יכול נכס מסוים העומד ריק לשמש כ"בית תוכנה", אין לסווגו ככזה על פי צו הארנונה, מאחר שההטבות הניתנות לבית תוכנה באמצעות תעריף ארנונה נמוך במיוחד נועדו לתמרץ שימוש בפועל של בתי תוכנה באיזור:

20. הנה כי כן- הגעתי למסקנה כי לא ניתן לסווג את הנכסים נשוא הערעור כ"מקומות שעשועים", ולפיכך אינני מוצאת מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. למערערת שתי טענות נוספות שדינן להידחות: האחת כי ניתן לסווג את הנכס כ"בניין ציבורי"- טענה זו לא הועלתה על ידי המערערת בכתב הערעור אלא בשלב הסיכומים בלבד, ומשכך דינה להידחות. טענה נוספת היא כי למשיבה קיימת חובת הגינות כלפי המערערת הנובעת מכך שהמערערת נכשלה מלהשכיר את הנכסים הריקים עקב ביצוע עבודות ברחוב סוקולוב.טענה זו הינה טענה עובדתית אשר לא הוכחה על ידי המערערת ולא גובתה בראיות מתאימות, ולפיכך אף דינה להידחות.

21. לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית בזאת.

המערערת תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד למשיב על סך 30,000 ₪+מע"מ.

54678313