1. בפניי ערעור כאמור בסע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן: ה"תוספת" וה"חוק"), על חיוב המערערת בהיטל השבחה על המקרקעין הם חלקה 84 בגוש 6203, בדרך אבא הלל 115, רמת-גן (להלן: "הנכס"). המערערת הינה הבעלים של הנכס, מגרש ועליו בניין בן שתי קומות ובו שמונה דירות. הדירה נשוא השומה הינה דירה בקומת הקרקע, הכוללת מרתף מואר. מימוש הזכויות נשוא שומת ההיטל הינו בקשה להיתר בנייה לתוספת של כ-27 מ"ר בקומת הקרקע וכ-64 מ"ר בקומת המרתף.

2. השתלשלות העניינים שבעקבותיה הוגש הערעור היתה כדלקמן:

א. בחודש דצמבר 2006 הגישה המערערת את בקשת ההיתר, כאמור לעיל. בתכנית ר"ג/340/ג'/03 החלה על הנכס נקבע כי – "ניתן להקים במקרקעין עליה חלה התכנית, קומת מרתף אחד.. ובתנאי שיירשמו עם ציון השימוש ברכוש המשותף...". אין חולק כי בהתאם לתכנית זו, הרי בבתים משותפים, כדוגמת הנכס, המרתף הינו חלק מהרכוש המשותף. על כן, אם בקשת המערערת הינה לבניית כניסה פרטית למרתף מהדירה, היא נזקקת להקלה, לאחר פרסום כחוק (ראה נספח א' לתשובת המשיבה).

ב. בתאריך 20/02/07 דנה המשיבה, באמצעות "ועדת רישוי לתכנון ולבנייה", בבקשת ההיתר (פרוטוקול הישיבה – נספח ג' לתשובת המשיבה). בישיבה הוחלט על בדיקות שיש לערוך וביניהן – לדאוג לפרסום – "ההקלה למרתף מתחת לדירה המבוקשת". כלומר – הוועדה היתה ערה לצורך בהקלה המבוקשת, מעבר להגדלת השטחים המותרת על פי התכנית הסטאטוטורית.

ג. המערערת דאגה לפרסום ההקלה המבוקשת, כדרישת סע' 149 לחוק (ראה נספח ב'ב' לתגובת המערערת לנימוקי התשובה). מועד הפרסום הוא חודש ספטמבר 2006.

ד. בתאריך 30/10/07 התקיים דיון נוסף בוועדה הנ"ל בבקשת ההיתר (נספח ג' לתשובת המשיבה). ב"הערות לבדיקה" נרשם כי – "פורסמה ההקלה למרתף צמוד לדירה". החלטת הוועדה היתה לאשר את הבקשה בתנאים מסוימים, שאינם מענייננו בערעור זה.

ה. בשלב זה על המערערת לשלם את היטל ההשבחה. המערערת פנתה למשיבה וזו דרשה, ביום 20/07/08, היטל השבחה על פי הערכת השמאית ניצה המאירי בסך של 17,285 ₪, נכון לחודש ספטמבר 2007 (ראה נספח א' לכתב הערעור). המערערת פנתה שוב למשיבה וסוכם על "שומה מוסכמת", לאחריה הועמד ההיטל על סך של 11,490 ₪ (ראה נספח ב' לכתב הערעור). בתאריך 29/01/08 שולם ההיטל (הקבלה – נספח ג'), הערה על תשלום היטל אף מופיעה בתיק הבנייה (ראה נספח ד'). למרות זאת, מתעכבת מסירת מסמך ההיתר לידי המערערת.

ו. לאחר מספר פניות בכתב מהמערערת ומבאת כוחה למשיבה, נשלח ביום 6/03/08 למערערת מכתבו של האדריכל ד' גולדברג, מנהל מחלקת הרישוי במשיבה או בעיריית רמת גן ובו הוא מודיע לב"כ המערערת כדלקמן:

"ביום 17/02/08 נשלח מכתב מידי מהנדס העיר למרשתך ובו נאמר לה כי נפלה טעות בחישוב תשלום היטל ההשבחה בגין ההקלה להצמדת המרתף לבית המגורים, וכן, בד בבד, התנהל במשרדי הח"מ מס' פגישות עם מרשתך בסוגיה זו. היטל ההשבחה ששולם על ידי מרשתך בהסכמה הינו בגין הקמת המרתף מכח התב"ע ולא בגין ההקלה"

וכן –

"למען הסר ספק יובהר כי היתר הבנייה יוצא לאחר תשלום עבור שומת ההשבחה בגין ההקלה"

(ראה נספחים ו' ו-ז' לכתב הערעור)

ז. המשיבה פנתה שוב לשמאית ניצה מאיר וזו הוציאה שומת השבחה נוספת, מיום 5/03/08, אשר כאמור בה עניינה ב – "אומדן ההשבחה כתוצאה מאישור בקשת היתר בנייה הכולל הצמדת המרתף..."

מסקנת השמאית הינה כי ההשבחה הינה בסך של 26,970 ₪, כך שההיטל המגיע הינו סך של 13,258 ₪.

ח. המערערת סירבה לשלב את ההיטל הנוסף, אך על מנת לקבל את היתר הבנייה, הפקידה המערערת ערבות בנקאית על כל סכום ההיטל הנוסף, וזאת בתאריך 23/03/08, ובו ביום נופק לה היתר הבנייה המיוחל (ראה נספחים י' ו-י"א לערעור).

3. המערערת מבססת את ערעורה על האמור בסע' 14(ה) לתוספת, שם נאמר כדלקמן:

"הועדה המקומית, על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את רשומה אם היא סבורה, מטעמים שירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה; ... תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם ההיטל." (הדגשה שלי – ד.מ.)

לטענתה, המשיבה אינה רשאית להתעלם מהשומה המוסכמת ששולמה כדת וכדין. על כן, גם אם סבורה המשיבה כי השומה הקודמת ב"טעות יסודה", הרי לאחר ששולם ההיטל בגין המקרקעין נשוא השומה, וכך המצב בפרשתנו, אין כל מקום לשומה מתקנת. שומתה המאוחרת של שמאית המשיבה איננה אלא תיקון שומה.

ב"כ המשיבה משיבה וטוענת כי אין מדובר בתיקון שומה מוטעית, אלא מדובר בהליך ובו שני שלבים. בשלב הראשון נערכה שומה להשבחה הצומחת מהגדלת שטחי הדירה והמרתף, ובשלב השני, לאחר שהתברר כי המשיבה זכאית גם להיטל בגין ההשבחה הנובעת מאישור ההקלה, נערכה שומת שמאית המשיבה לגבי שומת ההשבחה הצומחת מאישור ההקלה, דהיינו, הצמדת המרתף לדירה כך שהמרתף אינו רכוש משותף בנכס.

4. אינני יכול לקבל את עמדת המשיבה ועל אף שהמערערת זוכה בגין טעות המשיבה, כאשר, לכאורה, לא נישומה השבחת הנכס בגין ההקלה, הרי עדיין, כאמור בסיפא לסע' 14(ה) לתוספת, לא ניתן לתקן שומה, אף שומה מוטעית, לאחר ששולם ההיטל.

לא היה כל מקום להליך שומה דו-שלבי. הוגשה בקשת היתר אחת, שכללה הן את הרחבת השטחים וכן את הצמדת הדירה למרתף. הוועדה דנה בהיתר פעמיים ובשתי הישיבות נדונה שאלת ההקלה ונדרש הפרסום. הפרסום נדרש מכח סע' 149 לחוק, רק בגין הקלה. במכתבו של מהנדס העיר (נספח ד' לתשובה) וכן במכתבו של אדריכל גולדברג נאמר מפורשות כי נפלה טעות בחישוב ההשבחה. במצב זה אין ולא היתה למשיבה הסמכות לעכב את מסירת היתר הבנייה ולהכין שומת השבחה נוספת.

לא זו אף זו, שעל פי התוספת, ההשבחה הינה בעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סע' 1 לתוספת). אין כל מקום שהמשיבה תדרוש בנפרד ובשני שלבים היטל השבחה בגין התכנית המשביחה ולאחר מכן בגין ההקלה, כשמדובר ב"מימוש זכויות", כאמור שם, המתייחס לקבלת היתר בנייה, שלא ניתן לקבלו אלא בגין אישור תב"ע ומתן הקלה, כאמור בסעיף זה. כזכור, הבקשה להיטל כללה הן את הגדלת השטח בדירה ובמרתף, כמאושר בתכנית המשביחה החלה על הנכס, והן את ההקלה של הצמדת המרתף לדירה. על כן, כששולם היטל ההשבחה, מנועה המשיבה מלתקן את השומה. אין כל דרך להתעלם מהוראת הסייפא לסע' 14(ה) לתוספת. אין זאת אלא ניסיון מכוון לעקוף את הוראת החוק.

5. אשר על כן, הערעור מתקבל. המערערת פטורה מתשלום ההיטל הנוסף. על המשיבה להחזיר למערערת את הערבות הבנקאית שהופקדה כתנאי לקבלת היתר הבנייה.

ולעניין ההוצאות – היות שהמערערת "נהנית" מתשלום היטל השבחה בסכום הנמוך משמעותית מההיטל שהיה עליה לשלם בגין מימוש הזכויות, רק עקב טעות שנפלה בידי נציגי המשיבה, אין זה ראוי כי המשיבה תחויב בהוצאות של ממש. יחד עם זאת, טוב היה אם המשיבה לא היתה מתבצרת בעמדה ומכירה מיד בזכות המערערת לקבלת ההיתר לאחר תשלום ההיטל בשיעור שנקבע מלכתחילה.

על כן, הנני מחייב את המשיבה לשלם למערערת את הוצאות הערעור, כולל, בסכום של 5,000 ₪ + מע"מ, כשסכום זה נושא ריבית כחוק מיום פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום י"ד באלול, תשס"ח (14 בספטמבר 2008), בלשכתי, בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.