ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 22/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 273/06 - מנהלי, ארנונה

אייזן הלן נגד עיריית תל-אביב


18/1/2009

עמ"נ 273/06

אייזן הלן

נגד

עיריית תל-אביב

בית המשפט לעניניים מנהליים בתל אביב-יפו

בפני: כב' השופט ד"ר עודד מודריק

[18.1.2009]

פסק דין

ערעור זה סב על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב (להלן: "ועדת הערר") שעניינה חיובי ארנונה שהוטלו בשנת 2005 על דירת מגורים, בבעלות המערערת, בקומת קרקע בבית ברחוב פרידמן 41 ת"א (להלן: "הנכס"). ההחלטה ניתנה ביום 26.6.06 (להלן: "ההחלטה נושא הערעור" או "ההחלטה").

נסיבות הערעור

הבית הכולל את הנכס הוקם בשנת 1950. בשנת 2002 הרחיבה המערערת את הנכס בדרך של הכשרת המרתף למגורים ומאמצע שנת 2003 החלה המשיבה, עיריית תל אביב (להלן: "העירייה") לחייב את הנכס על פי היקף שטחו המוגדל.

למערערת היו השגות שונות על חיובי הארנונה בשנים 2003-2004 והן התבררו בערר שהגישה לוועדת הערר ובו נתנה החלטה ביום 27.12.04 (להלן: "הערר הראשון"). המערערת הגישה ערעור כנגד ההחלטה בערר הראשון וזה התברר לפניי. פסק הדין ניתן ביום 26.5.05 (עמ"ן 116/05).

פסק הדין בעמ"ן 116/05 דן בארבעה ראשי עניין: המרתף, הממ"ד, הפודסט, טעות אריתמטית. בשלושה עניינים הערעור נדחה ובעניין אחד- המרתף- הערעור התקבל חלקית. תוצאת הערעור הנוגעת למרתף נוסחה כ"פסיקתה" על פי הצעת המערערת בזו הלשון: " ...אני מורה להתייחס אל המרתף כחלק משטח המגורים ועל פי התעריף של שטח המגורים, שהוא כמחצית מן התעריף של מרתף בוילה, וזאת ממועד השלמת הבנייה בסוף 2002" (21.9.05). העירייה מיהרה להשיג על נוסח הפסיקתה בטענה ששורבבה בו פיסקה שלא בא זכרה בפסק הדין. לאחר שבחנתי את ההשגה מצאתיה להיות מוצדקת. קבעתי שבפסיקתה הוכלל משפט חלקי ("שהוא כמחצית מן התעריף של מרתף בוילה") שלא נזכר בפסק הדין ומהווה פרשנות של פסק הדין כפי שהיא נתפסת בעיני המערערת. הוריתי לשנות את חלק הפסיקתה הנוגע למרתף ולהשמיט ממנו את המשפט החלקי הנ"ל. נוסחה הסופי של הפסיקתה כלל את הפיסקה: "בתחשיב הארנונה לשנת 2003, 2004 אני מורה להתייחס אל המרתף כחלק משטח המגורים על פי התעריף של שטח המגורים (יש להתייחס אל שטח המרתף כבנייה שנעשתה והושלמה בסוף 2002)" (24.1.06).

בראשית מאי 2005 הגישה המערערת ערר אל ועדת הערר שבו נכללו השגותיה על חיובי הארנונה בגין הנכס לשנת 2005 (להלן: "הערר השני"). הערר השני הוגש טרם שניתן פסק הדין בעמ"ן 116/05 אולם ביום שבו נערך הדיון לפני הוועדה כבר ניתן הפסק וגם נערכה הפסיקתה במתכונתה הראשונה. לפני שניתנה ההחלטה בערר השני הוגשה לה הפסיקתה במתכונתה המתוקנת.

החלטת ועדת הערר בערר השני – היא ההחלטה נושא הערעור – התייחסה לשני נושאי ערר ולהערת אגב אחת. נושא הערר האחד הוא חיוב המרתף לפי תעריף בתים ישנים. הוועדה קבעה כי נושא זה הוכרע בעמ"ן 116/05 ופסק הדין (שדן בחיובי ארנונה לשנים 2003, 2004) מקים השתק פלוגתה בעניין אותה טענה כשהיא נוגעת לשנת 2005.

הנושא השני שנדון בהחלטה נושא הערעור הוא עניין "החצרות האנגליות". למרתף הנכס צמודות שלוש "חצרות אנגליות" (לשון אחר: "מרפסות אנגליות"). במסגרת הערר הראשון השיגה המערערת על כך שהחצרות-מרפסות הללו הוכללו בגדרו של "שטח הבניין". היא טענה שהמרפסות אינן אלא בנייה שכל תכליתה לשמש אמצעי לחדירת אור ואוויר חיצוני אל המרתף. אין יציאה מן הדירה אל המרפסות, המרפסות צרות מאד ולא יצלחו למאומה (זולת התכלית האמורה) ולא ניתן להניח בהן אפילו כיסא. על כן יש לראותן כחלק מן ה"חצר" ולא כ"מרפסת" שהיא חלק משטח הבניין. ועדת הערר, קיבלה את ההשגה ופסקה שיש לנכות מחיובי הארנונה את שטח החצרות האנגליות. הוועדה נימקה את החלטתה בכך שהעירייה לא התייחסה בסיכומי טענותיה לסוגיה זו וככל הנראה זנחה את התנגדותה ובכך שעדות המערערת שמן הדירה אין יציאה אל החצרות ושהחצרות לא משמשות לכל דבר זולת אוורור ואור, לא נסתרה.

בערר השני השיגה המערערת על כך שהעירייה לא מילאה אחר החלטת ועדת הערר במלואה ולא ניכתה מחיובי הארנונה את שטחה של אחת המרפסות האנגליות(הטענה לא נכללה בהודעת הערר אך היא הודגשה בתצהיר עדות ראשית של המערערת שהוגש לוועדת הערר). הוועדה בהחלטה נושא הערעור פסקה שמתרשים שצורף לחוות דעת מודד מטעם המערערת עולה שקיימת יציאה מן הדירה אל ה"חצרות האנגליות". כיון שכך אין הן בגדר "חצר" אלא בגדר "מרפסת" ויש לחייבן בארנונה כחלק משטח הבניין. עם זה הוועדה הורתה שתקוים ביקורת נוספת בנכס לשם בירור קיומה של יציאה מן המבנה אל החצרות; שאם כך יימצא יש לראות בהן "מרפסות" ויש לחייבן בארנונה משנת 2005.

הערת האגב נוגעת לנוסח הפסיקתה שהוצע בידי המערערת לחתימת בית המשפט. הוועדה ראתה בנוסח המוצע משום "הטעיית בית המשפט", "עניין מביך", "פרשה מבישה" ו"מעשה הראוי לכל גינוי". עם זה "משלא מצא בית המשפט לנכון (בהחלטתו לתקן אותה פסיקתא) לבון חשבון עם העוררת, אנו סבורים כי בדוחק רב ניתן להתייחס לעניין זה כמעשה פרשנות שנעשה בתום לב ולהסתפק בכך".

טענות ומענות בערעור

המערערת תובעת חמישה מיני סעד שיפוטי: 1) ביטול חיוב שטחי החצרות האנגליות בארנונה; 2) צמצום חיוב שטח המרתף בארנונה (או לחילופין לחייבו בתעריף נמוך יותר); 3) שינוי קביעת שטח הדירה והמרתף ו"ניכוי" שטחי ה"פלטות" וחדר השירותים במרתף; 4) לתקן את פרוטוקול ועדת הערר בערר השני; 5) לבטל את כל הערות הוועדה בעניין התנהלות המערערת בסוגיית הפסיקתה.

החצרות האנגליות

ההחלטה נושא הערעור בעניין החצרות האנגליות נעדרת כל הצדקה והנמקתה שגויה, הן בהיבט עובדתי והן בהיבט משפטי. בעניין החצרות הללו חרצה ועדת הערר דעתה בערר הראשון והעירייה לא השיגה על כך. יתר על כן העירייה אף פעלה בהתאם להחלטת ועדת הערר בערר הראשון וניכתה את החיוב בגין החצרות (אם כי, בשל טעות, החסירה חצר אחת). מכאן שבעניין זה מתקיים השתק פלוגתה.

ההחלטה נושא הערעור משתיתה עצמה על נימוק אחד ויחידי והוא שבעוד שהמערערת העידה לפני ועדת הערר הראשונה שאין מוצא מן הדירה אל החצרות האנגליות, מתברר מתרשים שהוגש בידי מודד מטעמה לוועדת הערר השנייה שיש יציאה לחצרות. על כן החצרות אינן באות בגדרה של החצר ויש מקום לכלול את שטחן בחיוב הארנונה.

אולם המערערת מצביעה על כך שהוועדה לא דייקה בציטוט הדברים מפיה. היא העידה מפורשות לפני ועדת הערר הראשונה שיש יציאה מן המרתף אל החצרות ואין יציאה מן הדירה אל החצרות. נוסף לכך מהגדרת חצר אנגלית שבדין ניתן לראות שסוגיית המוצא אל החצר כלל אינה מהווה בה מרכיב. ההגדרה מבארת את תכלית החצר האנגלית (החדרת אור ואוויר אל המרתף) וככזאת אין לראותה כ"מרפסת".

העירייה סבורה שלא נפל פגם בהחלטה נושא הערעור. שכן הביקורת שנערכה בנכס בעקבות החלטת ועדת הערר השנייה העלתה שהמרפסות מקיימות מעבר רציף לשטח המרתף ולפיכך שטחן של שתי המרפסות הללו צריך להיות מחויב בארנונה בהיותו בגדר "מרפסת" בגדר סעיף 1.3.1 לצו הארנונה. ועדת הערר השנייה דנה בחיובי שנת 2005 בעוד ועדת הערר הראשונה דנה בחיובי השנים 2003, 2004 ואין ועדה אחת כפופה להחלטות משניה.

צמצום חיוב שטח המרתף בארנונה

בצו הארנונה של העירייה יש התייחסות למצב שבו דירת מגורים ממוקמת בשלמותה במרתף. דירה כזאת זוכה לחיוב מופחת ביחס לדירת מגורים רגילה. אין התייחסות למצב שבו חלק מן הדירה ממוקם במרתף, זולת ב"וילה" שבה המרתף מחושב לפי 75% משטחו. עניין זה בא לפני ועדת הערר הראשונה שמצאה טעם בהחלטת העירייה לחייב את שטח המרתף בנכס כאילו הוא ממוקם ב"וילה". עם זה המליצה הוועדה לעירייה לתקן את צו הארנונה ולקבוע הסדר הולם לעניין מרתף בדירת מגורים שאינה "וילה".

המערערת השיגה על החלטת ועדת הראשונה בנקודה זו וההשגה התבררה בעמ"ן 116/05. פסק הדין קבע כי בהעדר התייחסות מיוחדת למרתף הממוקם בדירת מגורים הוא מהווה חלק בלתי נפרד משטח הנכס והחיוב בארנונה המוטל עליו הוא כשל החיוב ביחס לדירת מגורים. יתר על כן כיון שהמרתף נבנה בשנת 2002 יש לחייבו בארנונה מתום תקופת הבנייה.

העירייה פעלה בהתאם לפסק הדין. על כן וכיון שהתעריף לבנייה מאוחרת גדול יותר מן התעריף החל על שאר הדירה (שהוא בנייה ישנה) התברר שכפועל יוצא הוטל על המערערת חיוב גדול יותר מזה שעליו השיגה בערר הראשון (חיוב שזכה ל"הנחת וילה"). לכן שבה המערערת והעלתה טענותיה בנקודה זו בערר השני.

בהחלטה נושא הערעור קבעה ועדת הערר שפסק הדין בעמ"ן 116/05 יצר השתק פלוגתה בסוגיית התעריף החל על המרתף. לכן נדחה הערר. המערערת טוענת כי בנסיבות לא נוצר השתק פלוגתה. שכן פסק הדין קיבל את ערעורה של המערערת בעניין המרתף ובהיותה זוכה בערעור לא היה לאיל ידה לבקש רשות לערער על פסק הדין. יתר על כן, פרשנות הגיונית של פסק הדין (כגון זו המגולמת בהצעת הפסיקתה שהמערערת הגישה לבית המשפט) צריכה להוליך לתעריף נמוך יותר מזה שנקבע לחלק הנכס עובר לפסק הדין. הפרשנות שמקנה העירייה לפסק הדין אינה הגיונית ובעניין זה טרם ניתנה החלטה המקימה השתק פלוגתה.

לחילופין טוענת המערערת שמן הראוי לקבוע שמשמעות פסק הדין בעמ"ן 116/05 בעניין ייחוס תעריף דירת מגורים למרתף היא שיש לייחס למרתף תעריף זהה לתעריף של יתר הדירה (דירה ישנה) שכן התנאים הפיזיים במרתף נחותים לעומת דירה רגילה וכן מפני שמעטפת המרתף נבנתה יחד עם הדירה.

לחילופי חילופין מאחר שהתוצאה הנובעת מפרשנות דווקנית של פסק הדין אינה הוגנת מן הראוי להתייחס אל הנכס כאילו כולו ממוקם במרתף ולהחיל עליו תעריף כקבוע בסעיף 2.1.5 לצו הארנונה.

העירייה נשענת בתשובתה על פסק הדין בעמ"ן 116/05. פסיקת בית המשפט כי המרתף יסווג כחלק מדירת מגורים שוללת את "הנחת הווילה". יש לזכור כי במקום שבו ניתנת הנחה למרתף בוילה חל על שאר המבנה תעריף וילה שהוא גבוה מתעריף של דירת מגורים. אי אפשר לאחוז בחבל משני קצותיו; מצד אחד לדרוש כי הנכס יחויב בתעריף דירת מגורים (בחלקו הארי דירת מגורים ישנה שהתעריף שלה נמוך במיוחד) ומצד שני לבקש "הנחת וילה".

אין כל מקום להחיל על המרתף תעריף של דירת מגורים ישנה שכן צו הארנונה אינו שוקל את הנסיבות הפיזיות המתקיימות בחלק כלשהו של הנכס. מבחינת הצו שוקל מועד ההקמה. אין גם מקום לחייב את הנכס כולו כאילו הוא ממוקם במרתף שכן המציאות אינה כזאת. הכלל הוא שיש לחייב כל יחידת שטח בהתאם לסיווג הספציפי שלה (סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג – 1992; ג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1)816-817).

מידות המרתף ו"ניכוי" שטחים שאינם בני חיוב

המערערת הציגה מפת מדידה של שטחי הנכס וממנה עולה כי שטח קומת הקרקע הוא 70.2 מ"ר ושטח המרתף הוא 56.3 מ"ר (המערערת גורסת כי המדידה מטעמה מצביעה על שטח של 55.3 מ"ר אולם דומה כי טעות חשבונית נפלה תחת ידה. המודד מטעמה מצא ששטח המרצפות במרתף הוא 51.4 מ"ר, שטח הפלטות בקומת המרתף 3.9 מ"ר ושטח האמבטיה הנמוכה במרתף הוא 1 מ"ר. צירוף השטחים עולה כדי 56.3 מ"ר ולא 55.3 מ"ר). מפת המדידה מטעם העירייה הצביעה על שטח קומת הקרע 70.66 מ"ר ועל שטח המרתף, בניכוי המרפסות האנגליות – 56 מ"ר.

למערערת טענות שונות כנגד ההסתמכות על מדידות העירייה. אינני רואה צורך לפרט אותן שכן מתגובת העירייה עולה שאינה חולקת, הלכה למעשה, על מדידת המודד מטעם המערערת ושהפערים בין המדידות מזעריים ומסתכמים ב-מ"ר אחד.

המערערת גם משיגה בערעור זה על החיוב בגין שטחי ה"פלטות" (יסודות הבניין) שהוא שטח שלא ניתן להשתמש בו ועל החיוב בגין חדר השירותים במרתף ששטחו 1 מ"ר וגובהו 1.80 מ' שהוא גובה נמוך אף מגובהו המינימאלי של שטח המיועד לאכסון.

כאמור העירייה אינה חולקת על המדידות של המודד מטעם המערערת ולא "התעקשה" על מידת הדיוק במדידה שנערכה מטעמה. לעומת זה העירייה גורסת שאין כל סיבה להפחית את שטח הפלטות שכן אין בצו סייג כגון זה והוא הדין בעניין שטח השירותים. לעניין גובה השירותים אין כל משמעות (הצו מוציא מגדר החיוב הרגיל שטח של "יציע". השירותים אינם בגדר "יציע"). יתר על אלה, הטיעון בעניין הפלטות ושטח השירותים לא הועלה לפני ועדת הערר ועל כן אינו יכול לשמש נושא לערעור.

תיקון פרוטוקול ועדת הערר בערר השני

קודם שניתנה ההחלטה נושא הערעור ביקשה המערערת מן הוועדה לתקן את הפרוטוקול של דיוניה. מהחלטת ועדת הערר בנקודה זו עולה כי בקשת התיקון התייחסה למספר שיבושים קלים חסרי משמעות משפטית ולהוספת טענות שלא נטענו כל עיקר. לכן דחתה הוועדה את הבקשה.

בערעור משיגה המערערת על רכיב החלטה זה. היא סבורה שהסירוב לתקן את הפרוטוקול נובע משיקולים וטעמים פסולים (שמהותם אינם מצוינת) ולפי שהעירייה לא הגיבה לבקשת התיקון בהתנגדות, אין סיבה שלא לתקן את הפרוטוקול.

תשובת העירייה היא שאין כל מקום לתיקון הפרוטוקול שהאמור בו משקף אל נכון את מה שנאמר ונטען לפני הוועדה. העירייה מעירה שהוועדה לא ביקשה את תגובתה לבקשה ואילו התבקשה להגיב הייתה תגובתה שלילית.

ביטול הערות הוועדה בעניין התנהלות המערערת בסוגיית הפסיקתה

ועדת הערר בהחלטה נושא הערעור ייחסה למערערת התנהלות פלילית (הטעיית בית המשפט) בהקשר להצעת נוסח הפסיקתה שהעמידה לפני בית המשפט. הוועדה כינתה את התנהלות המערערת בהקשר זה "עניין מביך", "פרשה מבישה" ו"מעשה הראוי לכל גינוי". רק בדוחק הסכימה הוועדה לראות בנוסח הפסיקתה שהוצע משום פרשנות בתום לב של פסק הדין. המערערת טוענת שלא היה לוועדה כל יסוד לקבוע את קביעותיה שכן בית המשפט בהחלטתו לשינוי הפסיקתה הגדיר את הנוסח שהוצע בידי העותרת ב"קול ברור" ולא בדוחק כ"פרשנות של פסק הדין כפי שהוא נראה בעיני המערערת". המערערת דורשת למחוק את המשפטים הפוגעים והמעליבים הללו.

העירייה לא הגיבה לרכיב זה של העתירה ולפיכך יש לראותה כמסכימה לו.

דיון

החצרות האנגליות

ועדת הערר הראשונה פסקה שהחצרות האנגליות הן חלק מן ה"חצר" ולפיכך אין לחייבן בארנונה. בעשותה כן סמכה הועדה יתדותיה הן בהסכמה מכללא של העירייה (שלא התייחסה לסוגיה בסיכומי טענותיה) והן בעדות המערערת על כך ש"מהדירה אין יציאה לחצר" ושלא ניתן לנצל את החצר האנגלית אפילו להצבת כיסא.

העירייה השלימה עם החלטת ועדת הערר הראשונה ואף ביצעה אותה מבחינה מעשית. אולם ועדת הערר השנייה, בלי שנדרשה לכך בידי העירייה, בחנה "עצמאית" את הסוגיה ומצאה שעדות המערערת לפני הוועדה הראשונה בדבר העדר יציאה מן הדירה אל החצר האנגלית אינה מדויקת. מכאן סברת הוועדה בהחלטה נושא הערעור שיש לברר את סוגיית היציאה מן הדירה ולקבוע את חיוב המערערת בהקשר לחצרות הללו.

לדעתי ערעור המערערת בנקודה זו מוצדק. ראשית העירייה לא ביקשה לערער על החלטת ועדת הערר הראשונה. בכך ובעובדה שבשנת המס 2005 לא נכלל שטח המרפסות האנגליות בחיוב הארנונה יש לראות משום הסכמה של העירייה לחוות הדעת הפרשנית של ועדת הערר הראשונה. כיון שכך, לא ברור לי מהו מקור סמכותה של ועדת הערר "לפתוח" את מסגרת חיובי הארנונה של נישום בלי שהתבקשה לכך בידי העירייה.

יתר על כן החלטת הוועדה נושא הערעור נעדרת כל הנמקה בת ממש. היא נסמכת על "מציאה" שהתגלגלה לידיה שעה שבחנה את מפת המדידה שהציגה המערערת ומצאה בה שיש יציאה מן הנכס (מן המרתף) אל החצרות(מן הראוי להעיר, הגם שאין לדבר משמעות מרובה, שהמערערת מסרה לוועדת הערר הראשונה שקיימת יציאה מן המרתף אל החצרות). מפה זו לא הייתה לנגד עיני הוועדה הראשונה והיא נשענה רק על דברי המערערת לפניה. אולם, לדעתי אין בשינוי העובדתי שהתגלה לעיני ועדת הערר השנייה כדי לשנות בהכרח את סיווגן של החצרות להיות "מרפסות".

"חצר אנגלית" מוגדרת בחלק ד' של התוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 (להלן: "התקנות") כך: "שטח בחצר הבניין, שמפלסו מתחת למפלס הקרקע או המדרכה הסמוכה, המיועד לספק אור ואוורור לשטחים ולחללים במרתף הבניין". ההגדרה שותקת בעניין קיומו של פתח יציאה מן המרתף אל החצר האנגלית. היא מסתכמת בתיאור התכלית התפקודית (פונקציה) של החצר האנגלית. אילו בדקה הוועדה את ההשלכה שיש לפתח היציאה ש"נתגלה" בשלב הדיון לפניה על התפקוד של החצרות כפי הגדרתו בתקנות ואילו קבעה שבהתקיים הנתון של פתח היציאה שוב אין לראות בחצרות הללו את התכלית של "חצר אנגלית" ויש להגדירן כ"מרפסות", היה עלי לשקול האם זו פרשנות סבירה של גורם מקצועי שעליי לנקוט ריסון עצמי עד שאני בא להתערב בה.

משעה שאין בהחלטה נושא הערעור הנמקה המהווה פרשנות משפטית-מקצועית כל עיקר ולפי שהעירייה עצמה קיבלה את החלטת ועדת הערר הראשונה ולא ראתה להשיג עליה, אין לי אלא לפסוק שמפני הדברים נראה שגם אם יש יציאה מן המרתף אל החצר האנגלית לא נועדה זו – בעניין הקונקרטי של הנכס – אלא לשם החדרת אור ואוויר אל חלל המרתף.

על פי זה אני מקבל את הערעור בנקודה של החצרות האנגליות ומורה להחסיר את שטחיהן (אם יש שלוש חצרות כאלה – יוחסרו שלושת השטחים) משטח הנכס המחויב בארנונה.

צמצום חיוב שטח המרתף בארנונה או לחילופין חיובו בתעריף נמוך יותר

סוגיית חיוב המרתף הוכרעה בידי בפסק הדין בעמ"ן 116/05. קביעתי הייתה שהמרתף הוא חלק משטח המגורים בנכס וכי יש לחייבו לפי סיווג של שטח למגורים בתעריף המותאם למועד הבנייה.

גם אם אין לראות בפסק הדין משום השתק פלוגתה (בין משום שהערעור סב על שנת מס שונה מאלה שנדונו בפסק ובין משום שהמערערת לא יכלה לערער על אותו רכיב בפסק הדין בהיותה זוכה על פי הפסק(בל יישמע מדבריי שאני מקבל את הטענה שהמערערת לא הייתה רשאית לבקש לערער על פסק הדין. היא הייתה יכולה להציע את פרשנותה לפסק הדין לעירייה ולאחר קבלת עמדה שלילית, בוודאי שהמערערת הייתה יכולה לבקש רשות מבית המשפט העליון לערער על הפסק), אזי הבאת העניין בשנית לפניי תוליך אותי לאותה תוצאה ממש.

להצעות החילופיות של המערערת אין כל סימוכין בדין או בצו הארנונה ולפיכך עלי לדחותן.

עם זה עלי להעיר שבנתינת פסק הדין בעמ"ן 116/05 ובקבלת אותו רכיב ערעור של המערערת סברתי שהתוצאה תהיה הקטנת חיוב הארנונה של הנכס. אילו ידעתי שתוצאת פסק הדין תהיה הגדלת החיוב הייתי מציע למערערת לזנוח את אותו רכיב ערעור כדי שלא להרע את מצבה. כעת מתברר שתמונת המציאות שהונחה לפניי במסגרת עמ"ן 116/05 לא הייתה ברורה מספיק והלכה למעשה קבלת הערעור הרעה את מצב המערערת(עובר לערעור הקודם חויב המרתף כאילו היה מרתף ב"וילה" דהיינו הוא חויב-75% מתעריף וילה (81.8 ש"ח למ"ר) דהיינו ב-61.35 ש"ח למ"ר. בעקבות פסק הדין מחויב המרתף בתעריף מגורים בלי הנחה דהיינו 66.22 ש"ח למ"ר).

בנסיבות אלה הסתמכות העירייה ו"דבקותה" בפסק הדין משקפת גישה צינית לא הוגנת. אני מפנה את העירייה להצעת ועדת הערר הראשונה שהעירייה תתקן את צו הארנונה ותקבע למרתפים במבני מגורים הנחה מן התעריף של שטח מגורים ממש כשם שנקבעה הנחה למרתף ב"וילה". אין הצדקה ליחס מיטיב כלפי בעלי ה"וילות".

כיון שאינני סבור ששגיתי בפרשנות שכללתי בפסק הדין בעמ"ן 116/05 אינני רואה מקום לחזור בי מקביעותיי שם. כעת גם אינני יכול להסיג את רכיב הערעור מן הערעור הקודם לאחור. כל שנותר לי הוא לדחות את רכיב הערעור הזה אך להציע לעירייה שעד שיתוקן הצו תגבה מן המערערת לפי תעריף מרתף בוילה שהוא נמוך בכמה שקלים מתעריף שטח מגורים.

שינוי קביעת שטח הדירה והמרתף ו"ניכוי" שטחי ה"פלטות" וחדר השירותים במרתף

בעניין שטח הנכס (קומת הקרקע והמרתף) מקבלת העירייה את ממצאי המודד מטעם המערערת ועליה אם כן לערוך חישוביה בהתאם לכך ולנכות את הטעון ניכוי גם אם הפער בין המדידות אינו גדול.

את הערעור בעניין הפלטות וחדר השירותים הנני לדחות. ראשית מדובר בטענה שלא בא זכרה לפני ועדת הערר ועל כן לא ניתן להעלותה במסגרת ערעור זה ושנית לא מצאתי בצו הארנונה בסיס לפטור חלקים אלה של המרתף מן החיוב.

תיקון הפרוטוקול

אין לי יסוד להורות על תיקון הפרוטוקול. ועדת הערר קבעה שהפרוטוקול משקף את מה שנאמר ונטען לפניה. זו קביעה עובדתית שאין לי על מה לסמוך התערבות בה.

כיון שהפרוטוקול נותר כפי שהוא מתבקש ממנו שהטיעון בעניין ה"פלטות" וחדר השירות במרתף (ראו הפסקה הקודמת) הוצג לראשונה במסגרת ערעור זה.

הערות הוועדה בעניין התנהלות המערערת בסוגיית הפסיקתה

לדעתי שגתה ועדת הערר שגיאה חמורה בהתייחסותה להתנהלות המערערת בעניין הפסיקתה. ראשית הדבר אינו מעניינה. המערערת לא הטעתה את ועדת הערר. היא הציגה לה פסיקתה חתומה בידי כשופט אשר דיברה בעד עצמה. אחר כך שונתה הפסיקתה והדבר הובא לידיעת הוועדה. מה ראתה לה, אם כן, ועדת הערר לצאת מגדרה בהערות חריפות על התנהלות המערערת בהליך המצוי כולו מחוץ למסגרת הערר? אין לי לכך תשובה.

שנית, סוגיית התנהלות המערערת בעניין הפסיקתה הייתה לנגד עיני ואני ראיתי בנוסח שהוצע בידי המערערת משום פרשנות סובייקטיבית שלה את פסק הדין. מדוע ראתה ועדת הערר להגדיר כהגדרה "דחוקה" את מה שנראה בעיניי כהלך נפש סובייקטיבי של המערערת? גם לכך לוועדה פתרונים.

הקיצור יותר משיש במהלך המיותר שנקטה הוועדה כדי לפגוע בכבודה של המערערת, יש בו כדי להגלות כבוד מן הוועדה.

אסתפק באמירות הללו שכן אין להתבטאות של הוועדה בנקודה הזאת כל משמעות אופרטיבית המחייבת את התערבותי לשם מחיקת ההתבטאות.

התוצאה

סיכמם של דברים הוא כדלקמן:

א. הערעור בעניין "החצרות האנגליות" מתקבל והעירייה מתבקשת לקבוע את חיובי הארנונה של הנכס תוך ניכוי שטחי החצרות (בהתאם למסר החצרות הקיים למעשה);

ב. הערעור בעניין התעריף לחיוב המרתף על כל חלופותיו נדחה. אולם הצעתי היא שהעירייה תחזור אל התעריף של "מרתף בוילה" עד לתיקון הולם של צו הארנונה;

ג. הערעור בעניין מדידת שטחי הנכס מתקבל. העירייה נדרשת לעדכן את החיובים לפי מדידת המודד מטעם המערערת;

ד. הערעור בעניין שטחי ה"פלטות" וחדר השירותים במרתף נדחה;

ה. הערעור בעניין תיקון פרוטוקול נדחה;

ו. הערעור בעניין מחיקת התבטאויות ועדת הערר בעניין התנהלות המערערת בהקשר לפסיקתה נדחה אך צוינו לעיל הערותיי שההתבטאויות חרגו מתחום סמכות הוועדה ואין בהן ממש לגופן.

הפועל היוצא הוא שהערעור מתקבל באורח חלקי. ייתכן שמבחינה כמותית (שווי כספי) חלק הערעור שנדחה עולה על חלק הערעור שהתקבל, אולם הן לפי טיבו של החלק המתקבל והן בשל הערותיי כלפי התבטאויות ועדת הערר אני סבור שראוי לזכות את העותרת בהוצאות אם גם חלקיות.

העירייה תשלם למערערת הוצאות בסך 10,000 ש"ח.

ניתן היום כ"ב בטבת, תשס"ט (18 בינואר 2009) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא לצדדים את פסק הדין.

ד"ר עודד מודריק, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן