ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 19/10/2019
גרסת הדפסה

רצ"פ 3305/08 - מחוזי, ארנונה

עריית חדרה נגד עו"ד חזי חכם - בתפקידו ככונס נכסים על זכויות החייבים


13/1/2009

רצ"פ 3305/08

רצ"פ 3305/08

עריית חדרה

נגד

עו"ד חזי חכם - בתפקידו ככונס נכסים על זכויות החייבים

בית המשפט המחוזי בחיפה

בפני: כב' השופטת תמר שרון נתנאל

[13.1.2009]

פסק דין

האם רשאית רשות מקומית לסרב ליתן בידי כונס נכסים, אשר מונה במסגרת הליכי הוצאה לפועל, לשם מימוש נכס מקרקעין, אישור תשלום מיסים לשם העברת הזכויות בממכר, כל עוד לא ישלם הכונס, מקופת הכינוס, חובות מיסים שנוצרו בטרם תפס הכונס חזקה בנכס?

1. במסגרת הליכים שפתח בנק הפועלים בע"מ (להלן: "הזוכה") למימוש משכנתא, בתיק הוצל"פ מס' 12-12752-05-9 (להלן: "תיק ההוצל"פ), מונה המשיב, עו"ד חזי חכם (להלן: "הכונס"), ככונס נכסים למכירת המקרקעין.

המשיבים 2 ו- 3 (להלן "החייבים") היו בעלי המקרקעין והקונה הינו המשיב 4, עו"ד אליהו עמר (להלן: "הקונה"). החייב נמצא, ככל הנראה, בהליכי פשיטת רגל.

2. אין חולק שהכונס שילם את כל המיסים לתקופה שמיום תפיסת החזקה בנכס על ידו ועד למסירת המקרקעין לקונה, אולם המבקשת (להלן: "העירייה"), סירבה ליתן בידי הכונס אישור להעברת הזכויות במקרקעין, כל עוד לא ישלם את כל המיסים המוטלים עליהם, שהינם חובות ארנונה והיטל סלילה (להלן: "המיסים"), כולל אלה שחוייבו טרם יום תפיסת החזקה במקרקעין ע"י הכונס.

3. הצדדים מסכימים שעל המיסים לא חלה אכרזת שר האוצר מיום 16.3.00, שהכריזה על ארנונה כעל מס שפקודת המסים (גביה) חלה עליו [על פי סעיף 11(א)(1) לפקודת המסים (גביה)] ולפיכך מסכימים הם, שלא קיים בגין המיסים שעבוד לזכות העירייה.

החלטת כבוד ראש ההוצאה לפועל :

4. כבוד ראש ההוצאה לפועל בחיפה (כבוד הרשם שמעון רומי), קיבל את עמדת הכונס וקבע בהחלטתו מיום 27.4.08 (להלן: "ההחלטה"), שהעירייה רשאית לגבות מהכונס אך ורק את החיובים הרלבנטיים לתקופה שמיום תפיסת החזקה בנכס על ידי הכונס (11.7.06) ועד ליום מסירת החזקה לקונה (26.4.07).

כבוד ראש ההוצאה לפועל נסמך, בהחלטתו, על פסק הדין שניתן

ברע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו(4), 856 (להלן: "פרשת וינבוים"), בציינו, כי שם נקבע שזכותה של העירייה על פי סעיף 324 לפקודת העיריות, הינה רק אמצעי אדמיניסטרטיבי לגבייה ואינה זכות מהותית וכי חוב הארנונה בתקופה שקדמה לתפיסת החזקה ע"י הכונס, איננו הוצאת כינוס אלא חובם של החייבים לעירייה.

5. על החלטה זו הוגשה בקשת הרשות לערער, אשר בפניי.

החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

טענות המערערת :

6. כאמור, העירייה מסכימה שהחובות, שאת תשלומם היא דורשת מהכונס, אינם חובות בדין קדימה. עוד מסכימה היא, שהחובות בגין התקופה שלפני תפיסת החזקה אינם מוטלים על הכונס אולם מנגד טוענת היא, שזכאית היא לא ליתן בידי הכונס אישור להעברת הזכויות במקרקעין, כל עוד לא שולמו החובות.

7. ב"כ העירייה טוען שיש לאבחן בין מכירת נכס בהליך של פשיטת רגל או פירוק, שאז מדובר בהליך מימוש "קולקטיבי" ובין מכירת נכס בהליכי הוצאה לפועל, לפי חוק ההוצאה לפועל, שם עסקינן בהליך מימוש "אינדיבידואלי".

8. לאור הליך פשיטת רגל בו, ככל הנראה, נמצא החייב נטען, שהחובות חלים על החייבים ביחד ולחוד ולכן אין רלבנטיות להליך פשיטת הרגל וניתן לגבות, מקופת הכינוס, את כל החוב (ולא רק מחציתו).

טענות הכונס :

9. הכונס אישר שהנושה המובטח קיבל את כל כספו וכי בקופת הכינוס נותרו כספים וטען ש"מלחמתו" היא על קופת הכינוס. לטענתו, חוב בקשר למקרקעין אינו דבק במקרקעין והוא חל על הבעלים במקרקעין או על המחזיק בהם, אלא אם הדין קובע אחרת.

10. עוד טוען הוא, שמאחר שהמקרקעין נמכרים על פי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), הם נמכרים כשהם נקיים מכל חוב. הכונס ער לאמור בסעיף 34ב' לחוק המכר, אולם לטענתו, החובות הנדרשים ע"י העירייה אינם דבקים במקרקעין או בתמורה.

11. הכונס הביע ספק אם החייבים חבים ביחד ולחוד, בטענו שאדם משלם מיסים לפי חלקו בנכס ולכן, לטענתו, כל אחד מהבעלים חייב רק במחצית המיסים.

דיון והכרעה :

12. אומר, תחילה, כי השאלה מה משמעות הליכי פשיטת רגל לענין חיובם של כל אחד מהחייבים, אינה צריכה מענה בהליך זה ולפיכך לא אדון בה ורק אפנה, במאמר מוסגר, לסעיף 316 לפקודת העיריות הקובע שחובות המיסים לרשות המקומית חלים על הבעלים (או המחזיקים), ביחד ולחוד.

13. לענין עדיפות זכותה של העירייה בכספי הפדיון, נראית לי, עקרונית, עמדת הכונס מעמדת העירייה. פסיקת ביהמ"ש העליון, עליה הסתמך כבוד ראש ההוצאה לפועל, בהחלטתו, אכן רלבנטית לענייננו, אולם יש לשים לב לכך שפסיקה זו התייחסה לחיובי ארנונה ולא לחיוב בהיטל השבחה או בהיטל סלילה ולענין זה אשוב בהמשך.

14. פסקי הדין אליהם הפנה כבוד ראש ההוצאה לפועל, עסקו ב"תחרות" בין נושה מובטח לבין עירייה. ביהמ"ש פירש את סעיף 324 לפקודת העיריות כסעיף "אדמיניסטרטיבי, אשר נותן בידי העירייה אמצעי גבייה, אך אינו קובע זכויות מהותיות, בקבעו, שאין לראות, מכוח סעיף זה, עדיפות לזכויותיה של העירייה על פני נושים אחרים. לפיכך וככל שלא קיימים שיקולים אחרים, גוברת זכותו של הנושה המובטח על זכותה של העירייה.

15. בדונו בשאלת התחרות בין זכותם של הבנקים, כבעלי שעבוד על המקרקעין ובין זכותה של העירייה, על פי סעיף 324 לפקודת העיריות, קבע ביהמ"ש בפרשת וינבוים, שזכותם המהותית של הבנקים קודמת לזכותה המהותית של העירייה, שכן חובם של החייבים לבנקים מובטח באמצעות שיעבוד, באמרו:

"משקבענו כי חוב הארנונה, בתקופה השניה, אינו מהווה הוצאת כינוס אלא הוא חובם של החייבים לעירייה, ומשחוב זה אינו חוב מובטח, המסקנה המתחייבת היא שאין העירייה יכולה לסכל את זכותם הקודמת של הבנקים באמצעות סעיף 324 הנ"ל."

(ההדגשות, כאן ובהמשך, אינן במקור).

16. על ההבדל שבין הוראת סעיף 324 לפקודת העיריות, המהווה אמצעי אדמיניסטרטיבי -אכיפתי ובין הוראת סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה), עמד ביהמ"ש העליון בע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח נ' אלי ושושנה שמש, פ"ד מח(1), 841,עמ' 850-851, אשר גם הוא נזכר בהחלטת כבוד ראש ההוצאה לפועל, באמרו שסעיף 324 לפקודת העיריות בא "להקל על העיריה בפותחו לפניה דרכי גביית חובות מבלי להזקיקה לדרכי ההוצאה לפועל הרגילות".

עם זאת, הבהיר ביהמ"ש, כי:

"הוראות מנהלתיות אלה, כשהן לעצמן, אינן מקנות לבעל החוב עדיפות מהותית מעבר לזכות שיש לו על פי דיני פשיטת הרגל, להבדיל מיכולת גביה יעילה ומשוכללת יותר".

וכן:

"שונה מאלה הוראת סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה), המקימה לטובת שלטונות המס שעבוד ראשון על מקרקעי הסרבן.

פועלה של הוראה זו, כפי שכבר הובהר, הוא במישור המהותי, שהרי היא מקנה לרשות זכויות קנייניות עדיפות בנכס. אין מדובר, איפוא, בהסדר גביה משוכלל בלבד, אלא בהוראה שהיא חלק אינטגרלי ממערכת הדינים המהותיים, הקובעים את סדרי הפרעון בפשיטת רגלו של חייב."

17. כך, נקבע בבג"צ 973/90 פרופיל חן בע"מ ואח' נ' עירית יבנה ו- 2 אח', פ"ד מה(1), 16, כי אין העירייה יכולה לסרב ליתן בידי בעל נכס תעודה מתאימה לצורך רישום הזכויות בנכס על שמו, בשל חובות של בעלים קודמים, אשר לא שולמו.

וכך נאמר:

"לפי לשונו של הסעיף, תעודת המיסים נועדה להעיד על סילוק חובותיו של בעל הנכס, ביחס לאותו נכס, ככל שהם נובעים מהוראות הפקודה או מהוראותיו של דין אחר. משמע, שבעניננו, שבו אנו עוסקים בחובות בשל ארנונה כללית ובשל צריכת מים, יש לבחון האם תשלומם הוטל על העותרות, כבעלות הנכס. אם התשובה תהיה בחיוב, על העותרות לסלק את החובות כתנאי למתן התעודה. אך, אם התשובה תהיה בשלילה, פרשנותו של הסעיף תחייב את קבלת עמדתן של העותרות, לאמר - שהן אינן חייבות לעיריה תשלומים בשל ארנונה כללית ובשל אגרת מים ביחס לנכס, ועל-כן הן זכאיות לתעודה המבוקשת.

מכאן, שלפי הפירוש שיש ליחס להוראותיו של סעיף 324(א) לפקודה, העותרות, כבעלות הנכס, אינן חייבות לעיריה תשלומי ארנונה כללית ואגרת מים, ועל-כן הן זכאיות לקבלת תעודת המיסים המבוקשת." (שם, בעמ' עמ' 20-21) (ההדגשה אינה במקור).

18. לפיכך, אין, לדעתי, לחייב את הכונס בתשלום מיסי הארנונה, שהם חובם של החייבים ולא חובו של הכונס.

19. זאת ועוד - בהעדר קביעה, על פי דין, לפיה זכות העירייה לגביית ארנונה (או מים), מקנה לה עדיפות על פני נושים אחרים, אין מקום להעניק לה עדיפות כזו.

אין במסקנתי דלעיל, משום סתירה להוראת סעיף 34ב' לחוק המכר הקובע, כי "... זכות אחרת בנכס המשמשים ערובה לחיוב כספי ולפי סעיפים 34 או 34א אין להיזקק להם נגד הקונה, יחולו על הפדיון מן המכירה.", שכן השאלה איננה אם זכאית העירייה לתשלום המיסים מתוך יתרת כספי הפדיון, שנותרו לאחר ששולמו הוצאות המכירה והחובות לנושים המובטחים. וודאי שהיא זכאית לכך. אולם, ככל שקיימים נושים נוספים לחייבים, מדוע נעדיף את זכותה של העיריה על פני זכותם?

יתרת התמורה עומדת לזכות כל נושי החייבים וסדר העדיפות בין הנושים ייקבע על פי הדינים השונים, המתיחסים למצבים שונים של תחרות בין נושים [ראו: ג. ודסקי, פירוש לחוקי החוזים, חוק המכר, תשכ"ח - 1968 (תשמ"ז 1987) בעמ'746].

20. שונה המצב בנוגע להיטל השבחה.

ב"כ העירייה הפנה אותי לפסק הדין שניתן ע"י כבוד השופט שנלר

בת"א (פתח תקווה) 6320/00 - בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקווה (24.9.02), אשר סקר את הגישות השונות בפסיקת בתי המשפט המחוזיים וביהמ"ש העליון, בסוגיה דנן ואשר אבחן בין מיסי ארנונה לבין היטל השבחה.

ב"כ העירייה ער לכך שבענייננו לא נדרש תשלום היטל השבחה, אולם, לטענתו, יש לראות את היטל הסלילה, מבחינה מהותית, כהיטל השבחה, שכן גם שני ההיטלים "משביחים את הנכס" ושניהם נגבים, בין היתר, בעת מימוש הזכויות.

21. כבוד השופט שנלר סבור שיש לערוך אבחנה בין ארנונה לבין היטל השבחה, בשל כך שארנונה מוטלת על המחזיק בנכס, על המשתמש בו, ואילו היטל השבחה, כשמו כן הוא – משביח את הנכס ומהשבחה זו נהנה הרוכש. כבוד השופט שנלר מציין עוד, שהנושה המובטח יכול להביא את ההשבחה בחשבון, בעת הערכת הנכס המושבח ולכלול בהערכה גם את השאלה אם כבר שולם היטל השבחה. כן מטעים הוא, שהיה על הכונס לצפות שיהא עליו לשלם חובות אלה, להבדיל מחובות ארנונה אשר לא שולמו ע"י שוכר קודם.

לכן, לשיטתו, אין לחייב את הכונס בתשלום חוב עבר בגין ארנונה, אולם יש לחייבו לשלם, מקופת הכינוס, חוב עבר בגין היטל השבחה.

22. מסכימה אני לתוצאה אליה הגיע כבוד השופט שנלר, עמו הסכימה גם כבוד השופטת אלשיך במקרה דומה, שנדון בפניה

בבש"א 13134/00 – פש"ר 384/93 (מחוזי ת"א) עיט צייוד צבאי ליצוע בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי (1.4.01). במקרה זה התחייב, תחילה, הכונס לשאת בעלויות "על פי דין" אולם אח"כ שינה טעמו וטען שיש להטיל את התשלום על קופת הפירוק. לפיכך, על ביהמ"ש היה לבחור בין הטלת התשלום על הנושה המובטח ובין הטלתו על הנושים הבלתי מובטחים.

כבוד השופטת אלשיך קבעה, כי שיקולי צדק מחייבים, שהנושה המובטח, אשר נהנה מהשבח על הקרקע, הוא זה אשר צריך לשאת בהיטל ההשבחה.

עוד קבעה כבוד השופטת אלשיך, כי היטל השבחה אינו חוב עצמאי, אלא הוא: "מעין חוב 'פנימי' המתעורר ובא לעולם אך ורק עם נסיון לממש את הקרקע ורק בהקשר מימוש הקרקע. אילו במקרה הזה לא היה פירוק החברה כרוך במימוש הקרקע, הרי היטל ההשבחה לא היה בא לעולם והוא היה נעלם כלעומת שבא. יוצא מכך, כי היטל ההשבחה הינו חוב הצמוד למימוש הקרקע ואין הבדל משמעותי בין זאת לבין הוצאות כינוס אחרות." עם זאת הובהר על ידה, כי היטל ההשבחה אינו שיעבוד ספציפי.

כבוד השופטת אלשיך הדגישה את שיקולי הצדק בדיני הקדימה, אשר גם הם מחייבים, לשיטתה, שמי שנהנה מההשבחה הוא שישלם את היטל ההשבחה.

בכל הכבוד הראוי, עמדות אלה, של כבוד השופט שנלר וכבוד השופטת אלשיך, מקובלות עלי, אולם סבורה אני שיש לאבחן המקרה אשר בפניי מהמקרים אשר נדונו בפניהם.

בשני המקרים הנ"ל, בשונה מהמקרה אשר בפניי, לא היה בתמורה כדי לכסות את החוב לבנק ולכן היתה הצדקה לחייב בתשלום היטל ההשבחה את הנושה המובטח, אשר נהנה מתמורה גבוהה יותר, עקב השבחת הנכס.

23. בטרם אפנה לדיון לגופו של המקרה שבפניי אבקש להעיר שתי הערות:

האחת - להשלמת התמונה אפנה לערעור שהוגש על ההחלטה הנ"ל של כבוד השופט לויט, מיום 7.3.00, במסגרת פש"ר 323/97. בפסק הדין, שניתן ע"י ביהמ"ש העליון (לאחר מתן פסק הדין של כבוד השופט לויט), בע"א 261/00 עו"ד אמיר חן כונס הנכסים ואח' נ' יחידי סי נכסי אבן ישראל בע"מ ואח' (19.8.01), אמנם לא התקבל הערעור וביהמ"ש אישר את התוצאה אליה הגיע כבוד השופט לויט, אולם עשה כן על בסיס הוראות הסכם המכר שנערך שם, תוך שהוא קובע, במפורש: "אין אנו מכריעים בשאלה מה היה הדין לו הונחה לפני בית המשפט תשתית עובדתית אחרת או לו נוסח חוזה המכר בצורה שונה."

השניה – יש לשים לב לכך, שקביעת חובת תשלום היטל השבחה נעשית על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") וסעיף 1 לתוספת השלישית של החוק, הקובע מה יהווה "מימוש זכויות" לצורך החיוב בהיטל השבחה, מוציא, במפורש, בסעיף 1(א)(3) (המתייחס להעברת מקרקעין), מצב בו המקרקעין מועברים מכח דין, בקבעו, כי מימוש זכויות הוא:

"העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין ..."

דהיינו – אין רואים העברה על פי דין (וכזו היא מכירה בכינוס, והעברת זכויות על פי סעיף 34א' לחוק המכר), כנקודת זמן המטילה חיוב בתשלום היטל השבחה.

השאלה על מי מוטל, איפוא, היטל ההשבחה, תלויה גם בשאלה האם הגיע המועד לחיוב בהיטל, אם לאו. אולם, מאחר שבמקרה שבפניי לא נדרש חיוב בהיטל השבחה, לא ארחיב בענין זה.

24. כאמור - עקרונית, מקובלת עליי עמדת העירייה, לפיה סלילת כבישים ומדרכות יכול שהיא משביחה את ערך המקרקעין ואם כך הוא - יש לראות היטל סלילה כהיטל השבחה. לפיכך, ככל שערך החוב עולה על ערך הנכס והנושה המובטח נהנה ממלוא התמורה שהתקבלה עבור הנכס וככל שהסלילה, בגינה הוטל ההיטל, אכן השביחה את ערך הנכס, על הנושה המובטח לשאת בתשלום היטל הסלילה.

25. אולם, יש לשים לב ולהדגיש, שפסקי הדין שאוזכרו לעיל ואף פסקי דין אחרים שניתנו בנושא, ניתנו בהתייחס למצב עובדתי בו החוב לנושה המובטח, שלטובתו מומש הנכס, גבוה מערך הנכס. במקרים אלה, ברור שהנהנה היחיד מההשבחה הוא הנושה המובטח אשר קיבל, בשל ההשבחה, תמורה גבוהה יותר עבור הנכס.

במקרה כזה, אכן נכון וצודק לחייב את הנושה המובטח בתשלום היטל ההשבחה (שהגיע מועד תשלומו) ואותו דין חל, לטעמי, גם על היטל סלילה.

26. אולם, מה הדין כאשר החוב לנושה המובטח נמוך מערך הנכס?

מניין לנו, אז, שהנושה המובטח אמנם נהנה מההשבחה. בהחלט ייתכן שגם ללא ההשבחה היה הנכס נמכר בסכום שהיה בו כדי לכסות את החוב לנושה המובטח ומי שנהנה מההשבחה הוא דווקא החייב, או נושיו, אשר נהנים מהיתרה שנותרה, לאחר שהנושה המובטח קיבל את חלקו). מדוע נכון יהיה, במקרה כזה, לחייב את הנושה המובטח בתשלום היטל השבחה (או היטל סלילה), כאשר לא הוא זה שנהנה מההשבחה?

המסקנה המתחייבת מהאמור לעיל, היא, שיש לחייב את הנושה המובטח בתשלום היטל השבחה או היטל סלילה רק כאשר, אמנם, הוא זה אשר נהנה מההשבחה הנלווית לכך, כלומר – רק כאשר תוספת התמורה אשר התקבלה בגין ההשבחה עולה על ההפרש בין התמורה, נטו (שהתקבלה לאחר כיסוי הוצאות הכינוס והמכירה), לבין החוב לנושה המובטח.

27. בטרם סיום – הערה נוספת:

אם בנוגע להיטל השבחה אין ספק שההשבחה אשר בגינה הוטל ההיטל, כשמה כן היא - אמנם הביאה להשבחת הנכס, דהיינו – לעליית ערכו, אין הדבר כך, בהכרח, לגבי היטל סלילה, שכן עיתים תשפיע הסלילה על ערך הנכס ולעיתים לא.

28. בענייננו, אין חולק, כאמור, שלאחר כיסוי הוצאות הכינוס ותשלום החוב לנושה המובטח נשארו כספים בקופת הכינוס. הנטל להוכיח שהסלילה אמנם השביחה את הנכס ושהנושה המובטח הוא זה שנהנה מהשבחה זו (ככל שקיימת), מוטל על "המוציא מחברו" היא העירייה.

מאחר שלא הובאו בפניי נתונים לענין ההשבחה אשר הושבחו המקרקעין, ככל שהושבחו, עקב הסלילה בגינה חוייב היטל הסלילה הנדרש, לא אוכל לקבוע שקיימת השבחה ובוודאי שלא אוכל לקבוע שהנושה המובטח נהנה מהשבחה ולכן לא אוכל לקבוע שהוא חייב בתשלום היטל הסלילה או חלקו.

29. לפיכך, זכאית העירייה לתשלום הארנונה והיטל הסלילה, מתוך יתרת התמורה, ממש כפי שבעל עיקול (או בעל זכות אחרת, שאינה זכות קדימה) זכאי לכך (על פי סעיף 34ב'), אולם אין היא זכאית לעדיפות על פני נושים אחרים ועליה לחלוק בכספי יתרת התמורה עם שאר הנושים "הרגילים", על פי יחס החובות.

30. לאור האמור לעיל, אני קובעת, שאין הכונס חייב אלא בתשלום המיסים וההיטלים לתקופה מיום תפיסת החזקה בנכס על ידו ועד למסירת החזקה לקונה, כפי שנקבע ע"י כבוד ראש ההוצאה לפועל.

31. הערעור נדחה.

העירייה תשלם לכונס הוצאות הערעור בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

הסכום יועבר לכונס מתוך הערבון והיתרה תוחזר לעירייה, באמצעות בא כוחה.

ניתן היום, י"ז טבת תשס"ט, 13 ינואר 2009, בהעדר הצדדים.

תמר שרון נתנאל


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן