ברע 1625/08 - מחוזי, ארנונה

ברע 001625/08

1. בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצל"פ בתל-אביב (כב' הרשם עדי סומך), מיום 12.5.08, בתיק הוצאה לפועל 01-93128-97.

2. א. בלשכת ההוצאה לפועל בתל-אביב מתנהלים הליכים למימוש משכון שניתן לטובת המשיב 2 (להלן: "בנק לאומי" או "הנושה המובטח") על נכס מקרקעין הנמצא ברח' השרון 36/6, הרצליה (להלן: "הנכס"). הערת אזהרה על קיום המשכון לטובת בנק לאומי נרשמה ביום 6.10.1994.

ב. ביום 7.6.95 החליטה מועצת העיר הרצליה לבצע עבודות סלילה ברחוב בו מצוי הנכס. צו להתחלת העבודות ניתן ביום 13.6.95 וחייב את בעלי הזכויות בו – הם החייבים בתיק ההוצל"פ - בתשלום היטל סלילה כדין, בהתאם להוראות חוק העזר להרצליה (סלילת רחובות), תשל"ו-1976. ביום 13.9.95 נשלחה לחייבים דרישת תשלום בגין היטל הסלילה, בסך של כ-8900 ₪ (נכון לאותו המועד). היטל הסלילה לא שולם מעולם ע"י החייבים.

ג. בעקבות אי עמידת החייבים בהתחייבויות שלהבטחתן ניתן המשכון, עתר בנק לאומי, למימוש המשכון ומכירת הנכס. ביום 10.3.99 נעתר כב' ראש ההוצל"פ לבקשה ומינה את המשיב 1 ככונס נכסים (להלן: "כונס הנכסים") על זכויות החייבים לצורך האמור.

ד. ביום 18.7.00 התקשר כונס הנכסים עם המשיב 3 (להלן: "הרוכש") בהסכם למכירת/רכישת הנכס.

3. א. ביום 4.2.2008 פנה הרוכש למבקשת (להלן: "העירייה") בבקשה לקבל תעודה להעברת הזכויות בנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין. העירייה סירבה ליתן לרוכש את התעודה בטרם יפרע החוב בגין היטל הסלילה, שעמד באותה העת ע"ס 26,937 ₪ (כולל הפרשי הצמדה וריבית), תוך שהיא סומכת את החלטתה על הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פק' העיריות") הקובעת:

ב. בנסיבות אלו פנה הרוכש לראש ההוצל"פ בבקשה למתן הוראות מתאימות שיביאו לרישום הנכס על שמו - בין על דרך חיוב בנק לאומי או הכונס בתשלום ההיטל לו עותרת העירייה, בין בחיוב העירייה להנפיק את התעודה להעברת הזכויות מבלי שתקבל תשלום ובין על ידי מתן צו לרשם המקרקעין לרשום את הנכס על שמו.

ג. לאחר קבלת עמדות הצדדים נתן ראש ההוצל"פ את החלטתו בבקשה. בהחלטה מיום 12.5.08, קבע ראש ההוצל"פ, כי העירייה אינה יכולה להסתמך על סעיף 324(א) לפק' העיריות. הטעם לכך - היטל הסלילה הוטל טרם מונה כונס נכסים לנכס בעקבות מימוש המשכון, ולפיכך אין להטיל על קופת הכינוס את חובת תשלומו וכי על העיריה להנפיק לרוכש אישור להעברת הזכויות על שמו ללא תנאי.

4. החלטה זו היא נשוא בקשת רשות הערעור שבפני (להלן: "הבקשה").

5. א. ראש ההוצל"פ תמך החלטתו בפסיקות בתי המשפט אותן מצא הוא כמתאימות לענייננו וכמכוונות – בסופו של יום – כי אין לראות את החובות שנוצרו טרם מועד תחילת הליכי הכינוס כחובות החלים על קופת הכינוס, ולפיכך אין העיריה רשאית להתנות מתן התעודה בתשלום ההיטל.

מכאן עבר ראש ההוצל"פ ואיזכר פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בת"א ( פש"ר 2163/03 בש"א 27811/05 עו"ד נרדיה מור, כונס נכסים נ' עיריית רעננה מפי השופטת ד.קרת מאיר וכן פש"ר 1226/01 בש"א 18370/05 עיריית רעננה נ עו"ד ישי בית און מפי השופטת אלשייך) ממנה למד הוא, כי אם מועד היווצרות החוב קדם להליכי כינוס אין חוב זה חל על קופת הכינוס. בהמשך, קבע ראש ההוצל"פ, כי ביהמ"ש העליון פסק כבר כי הלכת קהילת ציון "חלה גם על הליכי כינוס נכסים למימוש משכנתא כבענייננו" וזאת ברע"א 2911/95 יוסף אברהם, עו"ד נ' עיריית ר"ג , פ"ד נג (1) 218.

6. א. בבקשה טען ב"כ העיריה, כי ההלכות המצמצמות את זכות העיריה לעשות שימוש בסמכותה לפי סעיף 324(א) לפק' העיריות חלות רק מקום ומדובר בהליכי כינוס נכסים במסגרת הליכי פירוק חברה או פשיטת רגל – מהטעם של איסור העדפת נושים – להבדיל מהליכי כינוס שנוצרו עקב מימוש משכנתא/משכון כבענייננו.

בישיבת יום 30.12.08 זנח ב"כ העיריה טענתו זו וביקש להתמקד בטענה משפטית אחרת הסובבת את נסיבות המקרה שבפנינו: יש לייחד את ההלכה הפסוקה, עליה עמד ראש ההוצל"פ בהחלטתו, לחובות ארנונה להבדיל מחובות בגין היטל השבחה או היטל סלילה המשביחים את הנכס. לגישתו, משמדובר בחובות בגין השבחה של הנכס שנוצרו טרם מועד תחילת הליכי הכינוס, אזי אין במימוש השיעבוד על הנכס על ידי כונס הנכסים, שלא במסגרת פירוק חברה או הליכי פשיטת רגל, בכדי לגבור על זכות העיריה להתנות מתן התעודה, לפי סעיף 324(א) לפק' העיריות, בתשלום החוב.

7. מנגד, עומדים ב"כ הרוכש, ב"כ בנק לאומי וכן כונס הנכסים על טענתם, כי סעיף 324(א) לפקודת העיריות מקנה אך זכות דיונית שנדחית בנסיבות בהן מונה כונס נכסים לצורך מימוש המשכון ומכירת הנכס כשאין חולק כי החוב הוטל טרם החלו הליכי הכינוס, ואף חולקים על האבחנה אליה מכוון בא כוח העיריה.

8. לאור הסכמת הצדדים ומתוקף סמכותי על פי תקנה 120(א) לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979, תידון הבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

9. ב"כ העירייה אינו חולק על המסקנה שעלתה מפרשת קהילת ציון לפיה, מועד היווצרות החובה בתשלום היטל ההשבחה הוא המועד בו נעשה המעשה המשביח את הנכס. באשר לחלק האופרטיבי של פרשת קהילת ציון שם נקבע, כי העירייה אינה רשאית להתנות מתן ההיתר לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות – טען ב"כ העירייה כי שם, שלא כמו בענייננו, דובר בנכס של חברה שנכנסה להליכי פירוק ועל כן מסקנת ביהמ"ש היתה מוצדקת ונועדה, כפי שצויין בפסה"ד, למנוע העדפת נושים אסורה. על אף שב"כ העיריה זנח אבחנה זו וייחד את טענתו, בכל הנוגע ליישום ההלכה בהליכי כינוס, לאבחנה בין סוגי החובות – ארנונה למול היטל משביח – אני רואה לנכון להדרש גם אליה.

10. א. בחינת פסיקת בית המשפט המחוזי בת"א ( פש"ר 2163/03 בש"א 27811/05 עו"ד נרדיה מור , כונס נכסים נ' עיריית רעננה מפי השופטת ד.קרת מאיר וכן פש"ר 1226/01 בש"א 18370/05 עיריית רעננה נ עו"ד ישי בית און מפי השופטת אלשייך) ממנה למד ראש ההוצל"פ, כי אם מועד היווצרות החוב קדם להליכי כינוס אין חוב זה חל על קופת הכינוס מגלה כי גם בה אין כדי לסתור טענת ב"כ העירייה במקרה עסקינן. כך בפש"ר 2163/03 בש"א 27811/05 הדגיש ביהמ"ש במפורש (בפסקאות האחרונות) כי באותו המקרה מדובר ב"הליך כינוס שדינו כדין הליכי פשיטת רגל" וכי אין הדבר דומה למקרה של נושה מובטח כשלא מדובר בפירוק או בפשיטת רגל (כבמקרה עסקינן). גם בפש"ר 1226/01 בש"א 18370/05 קביעת ביהמ"ש שדחתה טענת העירייה, כי חוב היטל ההשבחה הינו חוב בדין קדימה שיש לשלמו מקופת הכינוס ניתנה בנסיבות בהן החברה בעלת הנכס והחבה בחוב הייתה בפירוק.

ב. גם מפסיקת ביהמ"ש העליון ברע"א 2911/95 יוסף אברהם, עו"ד ואח' נ' עיריית רמת-גן ואח' (שם), אין כדי לסתור טענת ב"כ העירייה במקרה עסקינן. ניתן אולי לחלוק על קביעתו הנחרצת של ראש ההוצל"פ כי מפס"ד זה עולה, כי "הלכת קהילת ציון חלה גם על הליכי כינוס נכסים למימוש משכנתא כבענייננו" שכן, הגם ששם נפתחו הליכי ההוצאה לפועל לצורך מימוש משכנתא כבענייננו, הרי שלא כמו במקרה עסקינן, שם, ניתן לאחר מכן צו פירוק כנגד החברה החייבת (ורוב רובו של פסה"ד עסק בנושא הפירוק). עם זאת, אין מחלוקת כי החוב באותו המקרה היה חוב ארנונה ולא היטל משביח, דוגמת היטל השבחה.

11. בפסק-דין זה הסתמכה כב' השופטת שטרסברג-כהן על דברי השופט ד' לוין בע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין, תל-אביב נ' שמש, פ"ד מח (1) 841, באשר לאופיה של הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות:

12. כאמור, ב"כ העירייה במקרה עסקינן לא קורא תיגר על פסיקות אלו אלא מנסה לאבחנן בטענה כי אין דין חובות ארנונה-מים-ביוב כדין חובות המשביחים את הנכס כדוגמת היטל השבחה או היטל סלילה אשר לגישת ב"כ העירייה דינו זהה בהקשר האמור לדינו של היטל השבחה.

13. פסק הדין המרכזי והמקיף ביותר בשאלה האם ומתי נדחית זכות העירייה מכוח סעיף 324 לפקודות העיריות בכל הנוגע לחובות ארנונה ומים אל מול זכות נושים המובטחים במשכון הוא רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד וינבוים (שם). בפסק דין זה איבחן ביהמ"ש העליון בין שלוש תקופות שונות: עד למינוי כונס הנכסים (התקופה הראשונה), מיום מינוי הכונס ועד יום פינוי החייבים מן הדירה (התקופה השנייה) ומיום פינוי החייבים מהדירה ואילך (התקופה השלישית). ביהמ"ש העליון התחקה אחר פרשנות המונח "מחזיק בנכס" על-פי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 שקובע את החבות בארנונה . לאחר שנסקרה פסיקה רבה (לרבות זרה), ספרות ודברי חקיקה רלוונטים הגיע ביהמ"ש העליון למסקנה, כי כונס הנכסים "נתפס" להגדרת "מחזיק בנכס" רק בנוגע לתקופה השלישית שאז הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועל כן אין העירייה יכולה לסכל את זכות הנושה המובטח לפי סעיף 324 לפקודה בגין חובות ארנונה לתקופה שקדמה לתקופה השלישית וחוב זה הינו חובם של החייבים לעירייה ולא חוב מובטח. הלכה זו יושמה כאמור גם בפסיקות אחרות של ביהמ"ש העליון ושל ערכאות נמוכות יותר כמפורט לעיל ואין ב"כ העירייה חולק עליה.

14. כאמור, בענייננו, החוב נשוא דיוננו אינו חוב ארנונה או מים אלא חוב בגין היטל סלילה. ב"כ העירייה מצביע על המקור החוקי מכוחו הוטל החוב האמור על הנכס – חוק העזר להרצליה (סלילת רחובות), התשל"ו – 1976 (להלן: "חוק העזר"). לטענת ב"כ העירייה, במקרה עסקינן כונס הנכסים הוא הוא מי "שנתפס" בגדר מי שחב בתשלום היטל הסלילה. לראייה מפנה ב"כ העיריה להגדרה הרחבה של המונח "בעל" בסעיף ההגדרות לחוק עזר זה הכוללת בתוכה כל אדם "המקבל או הזכאי לקבל הכנסה מנכס...כסוכן, כבא כוח או כנאמן, בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאיננו הבעל הרשום". לדידו של ב"כ העירייה הגדרה זו כוללת בתוכה את כונס הנכסים הממש משכון על הנכס ושגה ראש ההוצל"פ משלא קבע כן ( ס' 30-33 לבר"ע).

ראש ההוצל"פ לא התייחס לטענה זו שהעלה ב"כ העירייה בטיעוניו בפניו (וכעת גם בפני) ורק ציין אותה בהחלטתו. ברם, בחינה מדוקדקת של טענה זו שבפי ב"כ העירייה מחייבת את דחייתה. עיון בחוק העזר הרלוונטי מגלה, כי אכן הגדרת המונח "בעל" בסעיף ההגדרות היא הגדרה רחבה אך לא כל "בעל" חב בהיטל הסלילה המוטל מכוח חוק זה. סעיף 5 לחוק, שכותרתו "חיוב בעלי נכסים בהיטל" קובע מפורשות, בס"ק א, כי רק "מי שהיו בעת התחלת הסלילה הבעלים של נכס חייב בהיטל ישלמו היטל בהתאם להוראות חוק עזר זה" כשהמונח "התחלת סלילה" מוגדר לעניין זה כ"יום שנקבע בידי המהנדס כתאריך שבו החלה העבודה לסלילת הרחוב". מאחר ובענייננו אין חולק, כי במועד התחלת הסלילה (13.6.95) לא ניתן צו כינוס לנכס (כאמור,כונס הנכסים מונה לתפקידו רק שנים לאחר מכן, בשנת 1999) ממילא לא ניתן לומר כי כונס הנכסים "נתפס" להגדרה המתאימה, בחוק הרלוונטי מכוחו הוטלה החבות, כמי שחב בהיטל הסלילה עסקינן.

15. טענה נוספת בפי ב"כ העירייה היא כי דין היטל הסלילה כדין היטל השבחה מאחר ובשניהם יש כדי להשביח את הנכס. לגישת ב"כ העירייה מכוחה של השבחה זו להטיל את התשלום על כונס הנכסים, מטעמים של צדק היות והוא "הנהנה הבלעדי" מההשבחה שבוצעה בנכס (ס' 34-39 לבר"ע). טענה זו אמנם שובה את הלב וראוייה להתייחסות, אך בחינה לעומק מגלה, כי אין בטענות ב"כ העירייה בהקשר זה כדי לשנות את התוצאה אליה הגיע כב' ראש ההוצל"פ בהחלטתו.

שנית, להבדיל מהיטל השבחה המהווה תשלום עבור השבחה של הנכס אשר הבעלים נהנה ממנו רק בעת המימוש ובגינו עולה ערכו של הנכס (ומכאן הרציונאל כי החיוב הינו מעת אישור התוכנית המשביחה ומועד התשלום הנדרש הינו בעת המימוש) לא כך בכל הנוגע להיטל סלילה. מסלילת הכביש או המדרכה נהנה בראש ובראשונה הבעלים והמחזיק בנכס לעת ביצוע העבודות. ברור ונהיר כי לא ניתן לומר כי כונס הנכסים שמונה שנים לאחר ביצוע העבודות ושנים לאחר שהחייבים נהנו מן העבודות שבוצעו הוא "הנהנה הבלעדי" מהעבודות, כפי שסבור ב"כ העירייה.

חמישית, יש לזכור ולהזכיר שוב את שצוטט רבות ונאמר בע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומס שבח מקרקעין נ' שמש, שם, באשר לסעיף 324 לפקודת העיריות וזכות העירייה להתנות אישור העברת הזכויות המוקנית לה מכוח סעיף זה. כאמור, סעיף 324 לפקודת העיריות הוא אך אמצעי אדמיניסטריבי לגבייה ואין הוא שייך למישור הזכויות המהותיות. אין סעיף זה נועד ליתן בידי העירייה זכות מהותית ע"י הכנסה של חובות שאינם הוצאות כינוס לגדר חוב מובטח וכך לגבור על זכות מהותית של נושה מובטח . זאת גם לא באצטלה כי הדבר עולה בקנה אחד עם "שיקולי צדק" כאלו ואחרים.

17. מהטעמים שפורטו לעיל, אני מוצא לנכון לדחות את הערעור.

המערערת תישא בהוצאות כל אחד מן המשיבים 1-3 בסך של 4000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.