ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 25/3/2018
גרסת הדפסה

עש"א 2/08 - שלום, היטל השבחה

הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נגד חברת רמת חביב בע"מ


22/2/2009

עש"א 2/08

הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה

נגד

חברת רמת חביב בע"מ

בית משפט השלום בחיפה

בפני: כב' השופט אליקים אברהם

[22.2.2009]

פסק דין

מבוא

1. ביום 20.10.03 פורסם דבר אישורה של תוכנית מס' חפ/919ג' "שכונת מגורים ברמות חביב", (להלן-"התוכנית המשביחה"). התוכנית המשביחה חלה על חלקה 1 בגוש 10748 בשטח רשום של 221,290 מ"ר הממוקמים במורדות המערביים של הכרמל, למרגלות שכונת "הכרמל המערבי", צפונית מזרחית לשכונת נווה דוד, בין הרחובות דרך הים, האצ"ל, שלמה המלך ורח' אסתר המלכה.

2. את התוכנית יזמה המשיבה- חברת רמת חביב בע"מ שהיתה בעלת הזכויות במקרקעין במועד הרלבנטי.

3. המערערת- הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה העריכה באמצאות שמאית מטעמה- הגב' פנינה פז כי היטל ההשבחה נכון ליום הקובע-4.11.03 עומד על סך של 45,250,000 ש"ח.

4. המשיבה הכינה שומה אחרת באמצעות השמאי מר נחום פרמינגר שהעריך את היטל ההשבחה ב- 2,500,000 ש"ח.

5. בשל הפער בין השומות מינו הצדדים בהסכמה כשמאי מכריע את השמאי מר אמיר קורק, (שיכונה להלן "השמאי" או "השמאי המכריע") שקיים פגישות עם הצדדים שמע טענותיהם והגיש ביום 3.12.07 שומה מכרעת ולפיה היטל ההשבחה הוא בשיעור של 11,750,000 ש"ח נכון ליום הקובע- 4.11.03.6. המערערת אשר חולקת על השומה המכרעת הגישה ערעור מכח הוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בכתב הערעור מבקשת המערערת לבטל את השומה המכרעת, כך ללא כל דרישה נוספת.

1. במהלך הדיונים המקדמיים שהתאפיינו בבקשות, תגובות, תגובות לתגובות כשכל צד מתנגד כמעט לכל דבר המועלה על ידי הצד שכנגד נדונו בין השאר בקשות לצירוף ראיות מצד שני הצדדים אשר רצו להסתמך על מסמכים שונים שלא היו בפני השמאי המכריע.

2. ביום 23.6.08 נענתה חלקית בקשתה של המשיבה להציג שני מסמכים שהוצגו ע"י המערערת בתיק אחר וזאת רק בשל טענת המשיבה כי מדובר "בהודאת בעל דין", כיום לאחר שלב הסיכומים ולאחר ניתוח טענות הצדדים לגופו של ענין איני סבור כי יש לתת לאותם מסמכים משקל כל שהוא ולכן אתעלם מהם.

3. ביום 19.8.08 נדונה בקשתה של המערערת להציג 5 מסמכים ובהם נתונים שונים באשר לקצב מכירת דירות באתרים שונים, נתונים שלא הוצגו בפני השמאי המכריע. הבהרתי בהחלטתי כי מסגרת הדיון מוגבלת לבחינת זכות הטעון בפני השמאי המכריע וקיום טעות משפטית בהכרעתו, להבדיל מנתוח נתוני עסקאות בפרוקטים שונים וכפי שציינתי בהחלטתי המערערת יכולה היתה להפנות לקיום המסמכים הנ"ל אך בפועל ניתוח תוכנם לא ייעשה במסגרת ערעור זה.

4. לאחר אותם שלבים מקדמיים סיכמו הצדדים טיעוניהם בכתב לרבות סיכומי תשובה מטעם המערערת.

5. יצויין כי בסיכומיה ביקשה המערערת לבטל את השומה המכרעת ולמנות שמאי מקרקעין אחר על מנת שישום ההשבחה מחדש, לחלופין ביקשה המערערת להחזיר הדיון לשמאי המכריע לאחר ביטול שומתו.

דיון

טיבו של ערעור על היטל השבחה וגישת ההשוואה

6. למערערת 6 טענות ממוקדות כמתואר בעמ' 2 לסיכומיה, אך בלב ליבו של הערעור עומדת טענה מרכזית (הטענה השנייה) ולפיה השמאי המכריע לא שם את שווי החלקה על פי גישת ההשוואה, (ר' סעיף 6 לסיכומי התשובה של המערערת) ולכן אדון בטענה זו כטענה ראשונה.

7. אין מחלוקת כי לגבי נושא אחד שווי ממוצע של קרקע ליחידה מגורים עשה השמאי שימוש "בגישת החילוץ", (ר' השומה המכרעת עמ' 22 שורה ראשונה להחלטה).

8. זה השלב להזכיר מהותו של ערעור על היטל השבחה. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר כך את מסגרת הדיון "על הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד".

9. תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה אליו מפנה המערערת בסיכומיה, טרם נכנס לתוקף ואין הוא חל על השומה נשוא הערעור, המסקנה אליה מגיעה המערערת בסעיף 121 לסיכומיה לפיה "אין עוד מקום להנחה כאילו יש לצמצם את ההתערבות של בתי המשפט בשומה המכרעת" (ולא אמשיך בציטוט בנוסחו הבוטה) אינה מסקנה שיש לה בסיס בחוק הקיים וגם לא בתיקון מס' 84 ותמהני האם זו דעתה של המערערת -ועדה לתכנון ובניה כאשר היא ניצבת כמשיבה בערעור על היטל השבחה.

10. למעמד השמאי המכריע יש מעמד מעין שיפוטי, הוא לא פועל כמומחה שממונה ע"י צדדים או ע"י בית משפט במסגרת תביעה אזרחית שאז שמור לבית המשפט שיקול הדעת להתערב במסקנותיו ולהגיע לכל תוצאה לרבות באשר לתוכן השומה. השמאי המכריע ממונה בהסכמת שני הצדדים וגם במקרה זה הוא לא נכפה על המערערת אלא נבחר על ידה. השמאי המכריע במעמדו המיוחד מזמן הצדדים, שומע טיעוניהם, עורך פרוטוקול הדיון ונותן החלטה (ולא חוו"ד) ואפנה בענין זה לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין ברע"א 1994/07 יזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב. בניה ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, "שמאי מכריע הוא מוסד נכבד בדיני התכנון והבניה, שכינונו חסך התדיינויות רבות בהקשרים עובדתיים שאינם ביומיומם המקצועי של בתי המשפט, והוא מותב מעין שיפוטי. על פי תקנה 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ניתן לערער על פרי מלאכתו ככלל בנקודה משפטית בלבד או בטענה כי לצד מן הצדדים לא היה יומו, קרי, בשאלת הצדק הטבעי; קביעותיו העובדתיות הן איפוא סופיות".

11. העובדה כי המערערת מכנה כמעט כל טיעון מטיעוניה בשם "טעות משפטית" אינה הופכת אותו ככזה. גם העובדה כי השמאי דן בסכומים הגבוהים לא הופכת את הסוגיה לסוגיה משפטית אלא אולי רק ניתן למצוא בכך את ההסבר לאנרגיות הרבות שהניעו את טיעוני הצדדים. המערערת בפתח הערעור באותיות מוגדלות ומודגשות מנסה להסביר כי מדובר במיליוני שקלים אלא שנושא זה אינו מהשיקולים העומדים בפני בית משפט בעת דיון בשומה על היטל השבחה.

12. בית משפט במסגרת ערעורי שומה אינו ממיר שיקול דעתו בשיקול דעת השמאי, בית משפט אינו שמאי-על המעריך שווי "הגיוני" של מקרקעין. לבית משפט אין ידיעה שיפוטית באשר לשווים של מקרקעין ובערעורי שומה באשר לשווי מקרקעין נושא הדורש מומחיות, גם אם סבורה המערערת כמתואר בעמ' 2 לערעורה כי השמאי הגיע ל"תוצאה אבסורדית ובלתי הגיונית", או כי מסקנותיו "תמוהות ולא הגיוניות" עדיין עליה לכבד קביעה זו (גם אם היא תכונה השומה המכרעת כגרסתה "שומה נפתלת וסבוכה").

13. דלתות בית המשפט בערעור שומה ייפתחו רק לפתח צר בו יבואו רק הטוענים שני סוגי טענות על פי מהותן- טעות משפטית או פגיעה בזכות הטעון, לטענות אלו יינתן לטוען יומו במסגרת הערעור ככל שיידרש.

14. נשוב איפוא לטענה המרכזית אי שימוש בשיטת ההשוואה ע"י השמאי ואבהיר כי הצדדים האריכו בטיעוניהם בנושא זה ונסחפו לנושאים שמאיים שונים שאינם בסמכותי ואין בכוונתי לדון בהם אלא אתמקד רק בעיקר. מניתוח חוות דעתו של השמאי המכריע מסתבר כי רק בנושא מסויים אחד הוא פעל לפי שיטת החילוץ. לאחר שהוא קובע ובצדק כי אין מחלוקת בין הצדדים באשר לשווי מצב קודם (עמ' 19), הוא מגיע לנתוח שווי מצב חדש. גם בפרק זה אין למעשה מחלוקת בין הצדדים באשר לשווי השטח המסחרי במצב החדש ונותרה להכרעה בפני השמאי המחלוקת בענין שווי הקרקע למגורים במצב החדש. השמאי המכריע מסביר כמתואר בעמ' 22 כי השווי הממוצע לטענת המערערת הוא כ-35,200$ קרקע ליח"ד ואילו לטענת המשיבה השווי 36,200$ קרקע ליח"ד.

15. השמאי בחר לפעול בשיטת החילוץ, הוא מסביר כיצד ערך את התחשיב והוא מגיע לאומדן שווי ממוצע של 35,500$ קרקע ליח"ד. אם נזכור כי השווי לפי גרסת שמאית המערערת עמד על 35,200$ הרי שבפועל מסתבר כי גם כשפועלים בשיטה הנכונה לגרסת המערערת מתקבלת תוצאה כמעט זהה. כאשר אלו הנתונים ואלו התוצאות לא ברור על מה מלינה המערערת והרושם הוא כי תקיפת השמאי בפרק זה נועדה להכשיר הקרקע לטענות בפרק הבא בענין "מקדם הדחייה" והשימוש בצורה בוטה נועד אולי למנוע אפשרות לחזור לאותו שמאי כפי שלמעשה מבקשת המערערת בפרק הסיום לסיכומיה. אמנם בין הצדדים מחלוקת באשר לגודל ההפחתה שיש להפחית אלא שנושא זה יידון בנפרד ואין הוא קשור לעצם קביעת שווי קרקע ליח"ד למגורים לפני ההפחתות.

16. ניתוח שווי קרקע ליחידת מגורים כולו ניתוח שמאי, אומדנו של השמאי המכריע אינו ניתן לתקיפה גם אם תכנה המערערת את הנושא משפטי או עקרוני וזה השלב להדגיש כי בניגוד לגישת המערערת אין חובה בדין לפעול בשיטת ההשוואה או בשיטה שמאית מסוימת, תקן מס' 3.0 לתקינה השמאית (נספח יא') הינו הוראה מנחה אך לא קביעה חוקית מחייבת. גם בפסקי הדין המהווים תקדים מחייב לא מצאתי קביעה שכזו אלא להיפך. לשמאי מכריע יש שיקול דעת עצמאי לקבוע את הערכת השווי לפי מיטב ניסיונו ומקצועיותו. שיטת ההשוואה היא שיטה טובה ומומלצת אבל שיטת החלוץ אינה שיטה פסולה שכל הפועל לפיה עובר על הוראות הדין כגרסת המערערת. שמאית המערערת פעלה אמנם בגישת ההשוואה (ר' פרק עקרונות גורמים ושיקולים בשומה, נספח ג' לערעור) אך היא בדקה את עצמה בעת ניתוח השווי גם בשיטת החלוץ ואשוב ואזכיר כי השמאי המכריע שפעל לפי שיטת החילוץ הגיעה לתוצאה דומה אליה הגיעה שמאית המערערת.

17. כאשר עמד השמאי המכריע בפני צורך בהערכת שווי, הוצגו בפניו טענות הצדדים והוא בחר בצורה מנומקת לפעול ב"תחשיב בגישת החילוץ אותו ערכתי על בסיס ממוצעי נתוני מכירה בפועל במגרשים 2001, 2002 אשר היו בנויים במועד הקבוע", הוא פעל בכובעו "כשמאי", הוא קיבל החלטה מתחום השמאות ולא מתחום המשפט. לא במקרה הוא ממשיך ומנמק "ואשר להערכתי מאפיינים נאמנה את רמות המחירים הממוצעות". למניעת ספק אבהיר כי לא הייתי מתערב בהערכת השמאי גם אם הוא היה מגיע להערכת שווי רחוקה משמעותית מהערכת שמאי המערערת.

18. המחוקק לא הסמיך את בית המשפט לבחון האומדנא אליה הגיע שמאי שפעל בתפקיד של "מעין" בורר או שופט. אם למשל במסגרת סכסוך אזרחי בין הצדדים היה ממונה השמאי כמומחה מטעם בית משפט, היתה עומדת למערערת הזכות לשכנע כי שיטת ההשוואה היתה מביאה לתוצאה אליה הגיעה השמאית מטעמה, או אם היתה עומדת על הפרק שאלה באשר לגובה פיצוי הפקעה (כמתואר בפסקי דין שהציגה המערערת) ייתכן והיה מקום לבחון מהי השיטה הראויה לחישוב שווי המקרקעין לצורך פיצוי הנפגע מאותה הפקעה, אך אין זה המקרה שבפניי. השמאי עומד למבחן לא בכובעו "כמומחה" ולא באשר לגובה הערכותיו שאינן קביעות שניתן לכנותן קביעות משפטיות.

19. בטרם סיום פרק זה אציין כי האמור בסעיף 15 לסיכומי תשובת המערערת ועצם המינוח בו משתמשת המערערת למשל בסעיף 103 לסיכומיה בדבר "השיטה המועדפת והנכונה יותר" משמיט הבסיס לסיווג השאלה כשאלה משפטית, מהגדרת שיטת ההשוואה כשיטה מועדפת להבדיל כמחייבת או בלעדית משתמע קיומו של שיקול דעת ושיקול דעת זה אינו ניתן לתקיפה בערעור שומה.

20. גם הטענה בדבר התעלמות מעיסקאות שהוצגו בפניו, אינה טענה משפטית. שמאית המערערת לא פרטה כלל עסקות השוואה בשומתה, הנושא עלה לראשונה בדיונים בפני השמאי וחזקה עליו כי בעת קביעת אומדנו הוא בחן גם טענות אלו. אזכיר כי ההערכה אליה הגיע השמאי קרובה מאוד להערכת שמאית המערערת. לכך אוסיף כי המערערת טוענת כי קיים הפרש בין השווי שקבע השמאי לבין השווי בו נמכרו המקרקעין- שאלת שווי הינה שאלה שמאית טהורה ולא אדון בה.

21. לאור האמור לעיל הנני קובע כי לא נפל פגם משפטי בקביעת שווי מצב חדש למגורים, החלטת השמאי מנומקת והיא ניתנה במסגרת תפקידו כשמאי מכריע ולכן טענה מרכזית זו- הטענה השניה בסדר הטיעונים נדחית.

האם זנחה המשיבה את השומה האחרת והפגיעה בזכות הטעון

22. הטענה הראשונה בסדר טענות המערערת בערעור הינה כי המשיבה זנחה את השומה האחרת שהוכנה ע"י השמאי מר פרמינגר וכי השמאי המכריע התיר לה להגיש שומה מתוקנת באיחור ולהיות מיוצגת ע"י צדדים שלישיים.

23. חיפשתי ביטוי לכך בפרוטוקול שתי הישיבות שנערכו בפני השמאי (נספחים ו' ו-ז' לערעור) ולא מצאתי לכך בסיס עובדתי. בשתי הישיבות נכח השמאי מר פרמינגר, בפתח הישיבה הראשונה הוא הסביר כי כפי ששמאית הועדה הביאה עימה עוזרים, מסתייעת המשיבה בעוזרים ואכן נרשם ברשימת הנוכחים כי בישיבה הראשונה השתתפה גם אדריכלית מטעם המערערת ושני שמאים מטעם חברות גב ים ואוסיף שהגיעו כנציגי המשיבה. בפרוטוקול אותו דיון בעמ' 8 אף מאשרת שמאית הועדה כי בפגישה מוקדמת במשרדי הועדה ייצגו את המשיבה אותם שמאים והיא אף דרשה מהם קבלת "תחשיב". בתום הישיבה היא שבה ודרשה "תחשיב משמאי הבעלים" מאותם שמאים נציגי המשיבה לעצם נוכחותם מתנגדת כיום המערערת. על דרישה דומה חזרה שמאית המערערת בסוף הישיבה השניה שהתקיימה בפני השמאי המכריע.

24. חשוב לראות כי המערערת אשר היתה מיוצגת באותם הליכים לא טענה טענה כל שהיא באשר לסמכותו של השמאי המכריע לקבל את המסמך שכונה נייר עמדה, לא נטען נגד קבילותו והמערערת התייחסה לגופם של דברים. (טענה מפורשת בענין זה טענה המשיבה בסעיף 48 לסיכומיה והמערערת בתשובתה אשר התייחסה לסעיפים שונים, לא סתרה את האמור בסעיף 48 הנ"ל).

25. בנסיבות אלו בראש ובראשונה מנועה המערערת מלחלוק על הדרך הדיונית בה פעל השמאי כאשר היא לא התנגדה לה ורק היום כשהיא לא שבעת רצון מהחלטתו היא נזכרת לטעון כי התיר פעולה בחוסר סמכות.

26. בנוסף לכך אבהיר כי השם בו מכנה המערערת את נייר העמדה כ"שומה נוספת" אינו תואם את שהתרחש בפני השמאי המכריע ואפנה בראש ובראשונה לתאור המסמך ע"י השמאי המכריע בהחלטתו. בסקירת המסמכים שעמדו בפניו (עמ' 1) הוא מתאר כי המערערת הגישה שומה ותגובה לשומת המשיבה והמשיבה הגישה שומה "ונייר עמדה". בעמ' 18 מסביר השמאי כי הוא לא מצא בסיס בחוק לחייב ייצוג ע"י שמאי אחד או למנוע מנציגי הצדדים להשתתף באופן פעיל בהליך. השמאי לא ראה בנייר העמדה שומה חדשה או שומה, הוא לא ראה כל מניעה לאפשר לשמאי המשיבה ולמשיבה להעזר באותם נציגים שהציגו באותו נייר עמדה את עמדת המשיבה באשר לשווי היטל ההשבחה. לא מצאתי בכך כל פגם וכאמור המערערת שיתפה פעולה בדרך זו של נהול ההליך וגם מסיבה זאת לא נפל פגם בהתנהגות השמאי.

27. מנתוח טענות הצדדים בפני השמאי ומדרך התייחסותו לאותו נייר ניתן לקבוע כי לא מדובר בשומה שיש להגישה עד למועד מסוים אלא כתגובה לדרישת המערערת לקבלת "תחשיב" אותו דרשה המערערת בכל אחת משלושת הישיבות (שתי ישיבות בפני השמאי וישיבה במשרדי הועדה). בנסיבות אלו לא היתה כל מניעה כי המשיבה תתמוך טענותיה באותו נייר עמדה או בתחשיב. המערערת בסוף הישיבה השנייה ידעה על הכוונה להציע את אותו נייר עמדה והיא לא רק שלא חלקה על האפשרות הזו היא שמרה לעצמה הזכות לבקש ולקבוע ישיבה נוספת (עמ' 5 לנספח ז'). לאחר קבלת המסמך, היא הגיבה לתוכנו בתגובה מפורטת לגופו של ענין (נספח ט' לערעור) והודיעה כי היא מוותרת על קיום ישיבה נוספת. כך לא נוהג מי שנפגעה זכות הטעון שלו.

28. לכך אוסיף כי צודקת המשיבה בטענתה כי לו סברה המערערת כי נייר העמדה מצביע על זניחת השומה האחרת, היה עליה לטעון טענה זו בפני השמאי המכריע ולא להעלותה לראשונה בערעור ובפועל מתוכן פרוטוקולי שתי הישיבות עולה לא רק שלא נזנחה השומה האחרת, נכח במקום השמאי מר פרמינגר והשתתף בדיונים, (ר' עמ' 2,5,6 ו-8 לנספח ו).

29. לטעמי שוגה המערערת גם במסקנה שהיא מבקשת להסיק מטענותיה (סעיף 28 לערעור). בפני השמאי המכריע שתי שומות, אך הכרעתו לא חייבת להתבטא באימוץ אחת מהן. כפי שעולה מהחלטת השמאי המכריע בין הצדדים מחלוקות שונות, השמאי יכול לקבוע עמדתו בכל סוגיה מהסוגיות על פי שיקול דעתו העצמאי גם ללא אימוץ מלא של טענות מי מהצדדים והנני סבור כי השמאי רשאי להתיר לצדדים להגיש נתונים ומסמכים כחלק מטיעוניהם בפניו מעבר להצגת שתי השומות ולכך אתייחס גם בפרק הבא.

30. לסיכום- עיון בשומה המכרעת ובפרוטוקול שני הדיונים לא מצביע על פגיעה כל שהיא בזכות הטיעון של המערערת. טענותיה נשמעו בפני השמאי, הוא איפשר לה להגיב ככל שרצתה לרבות לנייר העבודה שהוצג מטעם המשיבה (וגם לענין תוכן הפרוטוקול לאחר הפצתו). המערערת אכן ניצלה את האפשרויות והגיבה לגופו של ענין לכל השאלות שבמחלוקות. החלטת השמאי המכריע מנומקת היטב גם באשר לנושאים אלו ולכן הטענה בנושא זניחת השומה או הגשת שומה מתוקנת נדחית.

חישוב מקדם הדחיה

31. שאלה משמעותית שלה ההשלכה העיקרית לגבי התוצאה הסופית היא שאלת קצב שיווק מצב חדש וזו טענתה השלישית של המערערת.

32. אין מחלוקת בין הצדדים כי יש לבצע הפחתה משוויים של המקרקעין בשל משך הזמן שיקח לממש את מכירת הדירות בפרויקט. כל צד טוען למקדם דחיה שונה. גם בנושא זה מלינה המערערת על קביעה שמאית, קביעת גודלו של מקדם דחיה אינה שאלה משפטית ולבית משפט אין נתונים וידיעה להכריע בשאלת קצב מכירת הדירות. ההחלטה מה יהיה שיעור ההפחתה בגין קצב מכירת הדירות הינה שאלה שמאית טהורה. בית משפט אינו מוסמך ואינו צריך להתערב בשיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע ולשנות את קביעותיו באשר לקצב המכירות הצפוי.

33. המערערת זכאית לערער בנושא זה לא משום שהיא לא מרוצה מגודל השיעור אלא רק אם נפגעה זכות הטעון שלה בנושא זה. בעמ' 23-25 להחלטתו מנתח השמאי המכריע לעומק ובמפורט את טענות הצדדים ולא מצאתי כל פגיעה בזכות הטעון של המערערת. לא נמנעה מהמערערת האפשרות להציג הנתונים הרלבנטיים לטענתה (והיא לא היתה צריכה להמתין לשלב הערעור ולבקש הצגת ראיות נוספות בפני בית המשפט בנושא זה). השמאי המכריע בחן את מקורות המידע השונים והוא עשה זאת כדין במסגרת סמכויותיו, הוא פנה לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הוא פנה לנתוני משרד הבינוי והשיכון ולנתונים שהציגו בפניו הצדדים והגיע למסקנה כמפורט בעמ' 24 לחוות דעתו כי "אין בידי הצדדים ואף לא עלה בידי למצוא נתון מדוייק על כמות הדירות שנמכרה בחיפה בשנת 2004 ובשנים שלאחר מכן". למערערת ניתנה זכות הטעון בעצם מתן האפשרות להציג כל נתון התומך בטענתה והיא עשתה זאת לפי מיטב הבנתה. בהעדר נתונים מספקים פנה השמאי לבחון קצב מכירה בפרוקטים שונים על פי השיטה הנחשבת בעיניי המערערת שיטה אמינה וטובה- שיטת ההשוואה והוא הגיע בהתאם להערכתו כשמאי להערכה של קצב מכירת 40 יח"ד לשנה. איני מוצא כל פגם -משפטי-או בזכות הטעון- בדרך ובשלב בו פנה השמאי לחפש נתונים נוספים ואפנה בענין זה לפסק דינו של כב' הש' אור בע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים הימן ז"ל נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה, הדרים, תק-על 2000(1), 851 , 852 (2000), "ראשית, יש להדגיש, שהסעיף הרלבנטי, סעיף 14(ב) לתוספת לחוק, קובע מנגנון לבחירת שמאי שלישי אשר שומתו תהיה מכרעת, מבלי שהחוק קובע כי על השמאי המכריע להיות קשור בדרך כלשהי לשומות השמאים מטעם הצדדים. לכאורה, כשמדבר החוק בשומה של השמאי "האחר", אשר נבחר על ידי בעלי הדין כשמאי מכריע, מדובר בשומה של שמאי זה על פי מיטב ידיעתו, נסיונו ומומחיותו....יתכן גם, שיתגלה בפני השמאי המכריע נתון, שלא היה בידיעת בעלי הדין, אשר אכן יהיה בו להגדיל את שומת המצב החדש. האם על השמאי המכריע לעצום עיניו בפני נתון זה, רק מכיוון ששמאי בעלי הדין התעלמו ממנו עקב אי ידיעה או טעות? ...נראה, על כן, שעל פי נתונים אובייקטיביים אלה אשר הובאו בפני השמאי המכריע, שומתו את השווי במצב החדש הינה סבירה וראויה".

34. לא היתה כל מגבלה חוקית שמנעה מהשמאי המכריע לבחון ולאסוף נתונים נוספים מעבר לנתוני הצדדים וחשוב לראות כי גם בנושא זה מנמק השמאי את דרך הגעתו למסקנה והוא מסביר למשל כי מסקנתו מתבססת על "....מיקום הנכס, מיצובו לעומת השכונות סביבו וכמות יח"ד בו". מסקנות אלו הינן בנושא שמאי טהור ויכול השמאי להעריך נתון שכזה על סמך ניסיונו, מקצועיותו, מידע שהובא אליו ע"י הצדדים ומידע שידוע לו ממקורותיו, לשם כך מונה השמאי המכריע על ידי הצדדים והוא למעשה מילא את תפקידו כראוי. במקרה זה אין למי מהצדדים אפשרות לתקוף שאלה זו של הערכת השמאי המכריע במסגרת ערעור מכח סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק. חשוב לזכור כי מעמדו של השמאי המכריע- מעמד משולב הוא של שמאי וגורם מכריע ומעמד זה אינו מחייבו להציג כל נתון בפני הצדדים בטרם ייעשה שימוש בו. שמאי בוחן טיעוני הצדדים אבל הוא מוסמך למשל בשיטת ההשוואה לבחון נתוני עיסקאות אחרות וכל עוד הוא פעל בתום לב ולפי שיקול דעתו המקצועי אין חייב לקבל אישור והסכמה לכל נתון בו הוא מתכוון לעשות שימוש.

מעיון בשומה המכרעת, בפרוטוקולים ובמסמכים שהוצגו בפני השמאי הנני משוכנע כי השמאי המכריע פעל בתום לב ובמקצועיות ולא נפל פגם משפטי בקביעתו, (הנורמה אותה רוצה להנהיג המערערת בהסתמך על טיוטת תקנות כמתואר בסעיף 220 לסיכומיה, תוכל להיות מיושמת רק לאחר שיהיו תקנות בנושא ולאחר ששמאי לא יפעל לפיהן בעתיד ואין נורמה ששחייבה את השמארי המכריע לפעול בצורה שונה מהדרך בה פעל).

35. המערערת בסעיף 204 לסיכומיה מבקשת לתקוף את הנתון של מקדם הדחייה על פי "מבחן התוצאה" שאולי הוא שם נרדף לסבירות והגיון, מונחים אותם היא שבה ומזכירה בסעיפים 205, 206 לסיכומיה. אך מבחן התוצאה או ההגיון אינו מבחן לבחינת טעות משפטית. מה שלא סביר בעיני המערערת גם אם יכונה "דמיוני" כדבריה סביר בעיני המשיבה והוכרע מבחינה שמאית ע"י השמאי המכריע.

36. בטרם סיום אציין כי צודקת המשיבה בטענתה כי המערערת בעצמה בעת עריכת השומה נשוא תיק זה (נספח ג' עמ' אחרון) לא סברה כי יש לנמק כיצד חושבה ההפחתה אלא הסתפקה באמירה "נלקחה בחשבון הפחתה לגודל/היקף" הייתכן כי גוף שלטוני מבקש סכום בשווי 45,000,000 ש"ח בנימוק תמציתי שכזה ומשנדונה המחלוקת בפני שמאי מכריע הנבחר על ידו הוא ייזכר לטעון כי לא די בפירוט הנתונים -כפי שעשה בפועל השמאי המכריע אלא נדרשת חשיפתם מראש בפני מי שהסתירה אותה דהיינו המערערת.

הפחתת משווי עלויות בניה נוספות בגין גובה וחניה

37. המערערת טוענת כי בעת קביעת שווי קרקע אין לקחת בחשבון הוצאות שונות הכרוכות בביצוע התוכנית והיא מתייחסת לשתי הפחתות שהפחית השמאי, בניה לגובה וחניה. בחנתי לעומק את סיכומי המערערת ונמוקי הערעור ולא הצלחתי להבין כיצד התיאור המשפטי המתואר בנימוקים מתיישב עם קביעותיו של השמאי.

38. בעמ' 26 לחוות דעתו מסביר השמאי כי בניה לגובה יקרה יותר מבניה נמוכה, כבר מתאור טעוני שמאית המערערת ניתן לראות כי בפני השמאי המכריע לא חלקה המערערת על עצם הזכות לקיים דיון בנושא ומתוכן הטיעון ניתן לראות כי השאלה היא שאלה שמאית באשר לגודלו של אותה הפחתה. שמאית המערערת ראתה בנושא נושא רלבנטי אך לגרסתה אין לו משמעות מאחר והוא מתקזז מעצם הופעתו גם בשווי מצב החדש וגם בשווי מצב הישן, לכך אוסיף כי לכאורה המערערת בעצמה בעת עריכת שומתה לקחה בחשבון הפחתה בשל גודל, (גודל הההפחתה ותוכנה לא פורט בשומת המערערת).

39. בנושא החניה מתחזקת אף יותר המסקנה כי המחלוקת היא בשאלה של מחיר ולא עקרון, כפי שמתואר בניתוח טענות הצדדים בעמ' 27 לשומה המכרעת. בין הצדדים מחלוקת באשר לשווי העלות העודפת ונושא זה אינו בסמכות ובידיעת בית המשפט כשמדובר בערעור על היטל השבחה. המערערת מלינה באשר לנימוקי השמאי בהם לא מצאתי פגם כל שהוא. השמאי מסביר במחצית השניה של עמ' 27 את הסיבות שהביאו לקביעתו ואי הסכמה לנמוקים כעמדת המערערת אינה מביאה להעלמתם.

40. לעצם התייחסות לחניה כחלק ממרכיבי ההפחתה, הרי שגם לנושא יש ביטוי בשומת המערערת (עמ' אחרון לנספח ג') ומכאן שגם לגרסתה מדובר בנתון שיש לקחתו בחשבון.

טענה שישית- אופן תשלום שכר טרחת השמאי

41. הבעייתיות בחוסר ההבחנה שעושה המערערת בין שאלות משפטיות לשאלות עובדתיות או מקצועיות עולה למשל מטענה זו.

42. השמאי המכריע שלא במסגרת השומה המכרעת אלא בדרישה לשכר טרחתו (נספח י' לערעור), ביקש מהצדדים את שכרו. הוא קבע כי הצדדים ישאו בשכרו בחלקים שווים והגדיר שאופן התשלום יהיה כזה שהמשיבה תשלם את מלוא שכרו ותקזז מתשלום ההיטל את חלקה של המערערת. מוזר בעיניי שבנושא שכזה סבורה המערערת כי ניתן להגיש ערעור שומה ואם כוונתה היתה להכפיש את השמאי ולרמוז על העדפות מהעדפות שונות ובמקרה זה אופן התשלום רק מיטיב עם המערערת, כנראה נשכח מהמערערת כי הצדדים הסמיכו השמאי לפסוק בענין שכרו (נספח ה' לערעור) וכי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית קובע כי השמאי "יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו" והוא רשאי היה להגיע למועד התשלום כפי שקבע. אך חשוב לראות כי המכתב בדבר אופן תשלום שכר הטרחה נשלח לשני הצדדים, לו רצתה המערערת לשלם מיידית את חלקה ולא לשלמו בדרך של קיזוז מהיטל ההשבחה, היא יכולה היתה ללא כל מניעה להשליש לשמאי את מחצית שכרו. באותו שלב לא נראה היה למערערת כי יש בעיה כל שהיא בקביעת השמאי ולכן היא לא מחתה על הצעתו ואזכיר כי היא פשוט טרם ידעה מה יהיה תוכן השומה המכרעת. העלאת הנושא כטיעון בערעור נותרה בעיניי תמוהה והנני דוחה הטענה כפגם המצדיק ביטול השומה כפי שמבקשת המערערת.

סיכום

43. לאור כל האמור לעיל הנני דוחה את הערעור ומחייב את המערערת לשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בשיעור של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ח שבט תשס"ט, 22/02/2009, בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן