ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 18/10/2019
גרסת הדפסה

וע 1385/07 - ועדת ערר, מיסוי מקרקעין

פנחס איבגי נגד מנהל מס שבח רחובות


19/3/2009

וע 1385/07

פנחס איבגי

אירית איבגי

נגד

מנהל מס שבח רחובות

ועדת הערר של מיסוי מקרקעין בתל אביב-יפו

בפני יהושע בן שלמה, שופט (דימוס) - יו"ר הועדה, דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין חבר, אליהו מונד, רו"ח - חבר

[19.3.2009]

פסק דין

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:

רקע עובדתי

למעשה אין מחלוקת ממשית באשר לעובדות נשוא הערר:

1. מדובר במבנה דו-משפחתי ברחוב האר"י הקדוש 16, אשדוד הידוע גם כחלקה 326 בגוש 2023.

2. מדובר בבית מגורים המכיל 2 קומות מעל קומת מרתף. המבנה הוקם בשני שלבים, כאשר החלק העיקרי הוקם בסמוך לתחילת שנות ה-90 ואילו תוספת מאוחרת נעשתה בסמוך לשנת 2000.

3. המבנה הוקם על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל כבית פרטי אחד באישור רשויות התכנון המקומיות.

4. בשלב כלשהו נעשו בבית שינויים על מנת ליצור בו, בפועל, 3 יחידות דיור, וזאת במטרה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר, מאשר אם משכירים את הבית כיחידה אחת למשפחה יחידה.

5. במטרה ליצור את ההפרדה הותקנו דלתות במקומות שונים במבנה. כמו כן יש כניסות מהחצר ו/או הגינה ליחידות השונות.

6. בנוסף הותקנו מטבחים בגדלים שונים בקומות השונות וכן שירותים. כך שבפועל נוצרו שלש יחידות דיור נפרדות.

7. אין מחלוקת כי היחידות השונות שנוצרו הושכרו ל-3 משפחות שונות וזרות זו לזו.

8. בחוזה המכר (מוצג מ/2) נמכר הבית בכפוף להסכם השכירות. העורר אישר בעדותו בפנינו כי אכן שלושת הדיירים עברו אל הקונה החדש - חיימוביץ.

9. המשיב פטר את היחידה הגדולה מבין כל היחידות - זו שבקומת הקרקע וחייב במס את יתר היחידות.

10. העורר המציא למשיב את הוצאות הבניה שהיו לו באשר להקמת המבנה.

גדר המחלוקת

האם מגיע לעוררים פטור כולל על כל יחידות המגורים כבית אחד או שמא יש לראות בהפרדה שנעשתה פיצול ל-3 יחידות דיור נפרדות וליתן לעוררים פטור אחד בלבד על הדירה הגדולה מבין כל הדירות.

תמצית סיכומי העוררים

העורר מס' 1 סיכם בעל פה וחזר על כל האמור בכתב הערר

תמצית סיכומי המשיב

ב"כ המשיב, שסיכמה בעל פה, סבורה כי כפי שעולה מעדותו של העורר וגם מכתב הערר עצמו אין מחלוקת שכל הבית פוצל ל-3 יחידות דיור ונמכר כשהוא מושכר לשוכרים שונים. לדעתה, מדובר ב-3 יחידות דיור נפרדות וכי פטור לדירת מגורים יכול שיינתן רק לגבי דירה אחת.

דיון ומסקנות

אין חולק כי מדובר בתיק עובדתי שבו למעשה אין מחלוקת משמעותית על העובדות. העורר אכן אישר כי הנכס היה מושכר תקופה של מספר שנים ל-3 משפחות מסיבה כלכלית. ניתן היה לגבי דמי שכירות גבוהים יותר מ-3 משפחות מאשר ממשפחה אחת המחזיקה בכל המבנה. (ראה פרטיכל הדיון בעמ' 2).

אין כאמור מחלוקת גם על כך שהנכס נמכר על כרעיו וקרביו לקונה יחיד, כאשר שלוש היחידות, השכורות למשפחות שונות, עוברות לקונה.

במסגרת הראיות הוברר כי אמנם חשבונות החשמל והמים שולמו על ידי העוררים, אך בפועל הותקנו שעוני מים וחשמל פנימיים על מנת לחלק את הצריכה בפועל בין שלוש משפחות השוכרים.

בדרך כלל המקובל הוא שבעל הנכס (המשכיר) מעביר את השימוש ברשות המקומית ובחברת החשמל על שם הדיירים, אלא שבמקרה דנן לא נעשה כך, העוררים נשארו בעלי הנכס החייבים בתשלום כלפי חברת החשמל, על פי המונה הראשי, ובעל הנכס גבה מכ"א מהשוכרים בגין צריכת החשמל על פי המונה שהותקן למושכר. כנ"ל גבו העוררים מהשוכרים, בנוסף לדמי השכירות, בחלק יחסי בגין ארנונה וצריכת מים.

אין מחלוקת כי מבחינה תיפקודית, כל קומה שימשה בפועל כיחידת דיור אחת נפרדת עם מטבח ושירותים.

הדירה נמכרה ביום 1.4.07 (מוצג מ/2). מבקר מטעם המשיב, העד יאיר דעבוד, ביקר במקום פעמיים. ביקור ראשון היה בתאריך 9.8.07, כ-4 חודשים לאחר מועד העסקה, ומצא במקום שלש משפחות. באותו ביקור לא יכול היה להיכנס לקומת הקרקע ולכן ערך ביקור נוסף לפני מועד ההוכחות. גם בביקור זה נמצא כי המבנה כולו מוחזק על ידי 3 שוכרים.

יתכן אמנם כי לו היו העוררים זמן סביר לפני ההשכרה, כאשר החזקה הייחודית הייתה בידיהם, יכלו ליהנות מפטור כולל על כל המבנה, אך זה אינו המקרה שבפנינו.

לטעמי, נהג המשיב כשורה, כאשר העניק לעוררים פטור על הדירה הגדולה מכל הדירות. יחד עם זאת לעוררים מגיעים ניכויים באשר ליתר חלקי הבית שאינם זכאים לפטור. העורר מס' 1 המציא במסגרת ההשגה טופס פחת מרוכז שלא ברור כלל אם הובא בחשבון בחישוב השבח משתי הדירות החייבות.על כן הייתי ממליץ לחברי לדחות את הערר בכפוף לכך שהמשיב יתייחס לניכוי מן השבח בגין שתי הדירות האחרות (לאחר ניכוי לגורם הפטור שניתן לדירה הגדולה), ובלבד שהעוררים יגישו למשיב תוך 60 יום מהיום קבלות או מסמכים קבילים אחרים.

לאור זאת הייתי מציע לחייב את העוררים בתשלום הוצאות משפט בסכום של 10,000 ₪ אשר יישאו ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

י. בן שלמה, שופט בדימוס

אני מסכים. ברצוני להוסיף, כי בחוזה השכירות, עם כל שוכר בנפרד, הוגדר המושכר כ"דירה" עובדה שיש לראות בה מעין הודאת בעל דין התומכת בגישתו של המשיב.

למצב העובדתי בשטח במועד המכירה, יש משקל רב לצורך קביעת שיעור המס המתחייב מעסקת מקרקעין. במקרה שלפנינו, המשיב פעל נכון כאשר השתית את השומה על המצב העובדתי במועד העסקה. בנסיבות מקרה זה, אין מנוס מדחיית הערר.

ניתן היום כ"ג באדר, תשס"ט (19/03/2009) בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן