במקרה שנדון בפני בית המשפט הגישה עיריית הרצליה תביעה לתשלום ארנונה נגד החברה הקבלנית קאלש מרדכי נכסים ובנין 94 בע"מ. מבחינה עובדתית, התברר כי חלק מהדירות שניבנו על ידי החברה הקבלנית, בנייתן לא הושלמה, לא היה ריצוף בדירות ולא הותקנו כלים סניטרים או ארונות מטבח, מדרגות, משקופים ודלתות., ולא היו ראויות למגורים במועדים הרלוונטיים.

העובדות הנ"ל אינן שנויות במחלוקת ממשית והמחלוקת מתייחסת למשמעות המשפטית של העובדות, ולכוונת החברה הקבלנית, או לטעמים שגרמו לאי השלמת הדירות.

החברה הקבלנית טענה כי בניית הדירות לא הושלמה ומכאן שאין לחייב בארנונה עד להשלמת הבנייה. השלמת הבנייה לא הייתה אחידה והדירות הושלמו בהדרגה, ולגבי דירה אחת נטען כי טרם הושלמה עד היום.

העירייה טוענת כי העניקה מיוזמתה באופן חד צדדי פטור לנכס ריק למשך שישה חודשים ומכאן שהנכס היה ראוי לשימוש היות שהנתבעת לא מחתה על כך.

לעניין טענת מתן הפטור הנ"ל קבע בית המשפט כי אין מחלוקת שהנתבעת לא ביקשה את הפטור. קיימים כללים ידועים למתן הפטור, לרבות בקשה של הבעלים או המחזיק. משלא נתבקש פטור כזה, אין העירייה יכולה ליצור עובדות על דעת עצמה או לטעון למניעות עקב פעולות חד צדדיות שביצעה, בייחוד כאשר פעולות אלה המיועדות באופן רגיל לזכות את הבעלים, משיגות במקרה זה אם יאושרו את התוצאה ההפוכה. מכאן שאין לפטור שניתן או שלא ניתן, שיש לו תוקף או שאין לו תוקף, כל השפעה על תוצאת פסק דין זה.

בין הצדדים התעורר ויכוח לעניין אופן הוצאת טופס 4, האם הוצא לגבי כל הדירות או רק לגבי חלק מהדירות, ומה משמעות הוצאת הטופס, האם הוצא ל - 13 דירות בלבד או לכל הבניין או שהוצא טופס נוסף ל - 7 דירות.

לעניין הנ"ל קבע בית המשפט כי בעניין זה יש לקבוע כי הוצאת טופס 4 אינה בבחינת נתון קונקלוסיבי הקובע באופן ברור כי ניתן לחייב את הדירות בארנונה אלא מהווה אחד האינדיקטורים בלבד. בעצם הוצאת טופס 4 אין כדי לגרום באופן אוטומטי לחיוב בארנונה, כאשר הדירות, או חלק מהדירות אינן ראויות למגורים. אין זה אלא אחד המרכיבים במבחן הפורמאלי. המבחן הפורמאלי כפי שיפורט להלן גם הוא רק אחד המבחנים הרלוונטיים.

טופס 4 בא להראות כי אין מניעה לחיבור למים ולחשמל. החיבור הוא בראש ובראשונה לבניין עצמו אולם אין מניעה כי יחידות מסוימות בבניין טרם יושלמו בעת החיבור. לטענת העירייה טופס 4 ניתן רק על סמך הצהרה כי כל הבניין הושלם. יתכן כי זהו הנוהל בעירייה אולם לא היה הכרח לנקוט דווקא בנוהל כזה, ואין מניעה לכאורה לאשר חלק מהדירות. טופס 4 בא להראות כי מבחינת העירייה אין מניעה לחיבור למים ולחשמל, אולם אינו בא להראות כי מבחינת הדין אין עוד מניעה לחיוב בארנונה.

בהמשך פסק הדין, התבסס בית המשפט על סוגיה דומה לסוגיה בתיק זה שנתעוררה בת.א 101748/99 עיריית הרצליה נ. קהאן צבי ושינדלר יוסף. פסק הדין ניתן ביום 22/7/03 והוא עוסק בהרחבה בשאלות המתעוררות לעניין חיוב בניין חדש בארנונה. בפסק הדין נעשתה סקירה של הפסיקה הרלוונטית בנושא וכן צוינה רשימת קריטריונים המשפיעים על שאלת החיוב בארנונה של מבנים המצויים בשלבי סיום הבנייה. הקריטריונים כוללים בין השאר את השאלות:

• האם נסתיימה הבנייה
• האם מצויה בשלב מוקדם או מאוחר
• האם ניתן להשתמש במבנה בכפוף לתיקונים פעוטים
• האם הוצא טופס 4
• האם חובר המבנה בפועל למים ולחשמל
• מה הסיבות לאי השלמת הבנייה, סיבות אובייקטיביות או עיכובים מכוונים, האם העיכובים מקובלים
• מה עלות השלמת הבנייה
• מה משך הזמן הנדרש להשלמת הבנייה
• כמה זמן עמד הבניין ריק ללא שאוכלס
• מה אופי המס (ארנונה) המוטל בשלב של גמר הבנייה
• וכן מכלול הנסיבות.

לדברי בית המשפט, באופן כללי מחולקים המבחנים למבחנים פורמאליים ולמבחנים פונקציונאליים כפי שנקבע בפסיקה, כגון ת.א 77083/92 עיריית רמת גן נ. מנחמי. המבחן הפורמאלי מתייחס לאישורים פורמאליים כגון תעודת גמר, והמבחן הפונקציונאלי הוא השלב שבו הבניין או חלק ממנו הגיע לשלמות כזו שאין עוד צורך בתוספת חומרים או עבודה כדי שיוכל למלא את תפקידו המיועד למגורים (נקבע בע.א 1141/99 (ת.א) פלסים נ. מודיעין).

במקרה דנן כבר נקבע לעיל על ידי בית המשפט כי המבחן הפונקציונאלי לא התקיים דהיינו בניית הדירות לא הושלמה, בהעדר ריצוף, כיורים, אמבטיות, ארונות מטבח וכו'. כמו כן במקרה זה הדירות עצמן לא חוברו למים ולחשמל.

עוד הוסיף בית המשפט כי בעניין קהאן הנ"ל קבע בית המשפט כי:

• אי השלמת הבנייה באופן מיידי, או אי השלמת הבנייה, של כל הדירות יחד במועד אחד, אין בו פגם ולא נעשה כדי להתחמק מתשלום ארנונה אלא השיקולים שהינחו את הקבלן היו שיקולים לגיטימיים, רציונליים ומקובלים.
• דחיית תחילת החיוב בארנונה בבניין חדש, או בחלקו עד להשלמת הבנייה מהווה הקלה סבירה, וגם הרשויות והמדינה עצמה הכירו בלגיטימיות של הקלה זו.
• על רקע החיים הארוכים של נכס בניין, בטלה ההקלה בשישים, יחסית לתשלומי הארנונה, במשך השנים הרבות שבהן הנכס קיים. גם במקרה זה קשה להניח שהעיכוב נבע מרצון להתחמק מארנונה, היות שתמיד קיים אינטרס מובהק לסיים את הבנייה, למכור להשכיר או לאכלס את הנכס, היות שההפסד עקב ההמתנה עולה בשיעור ניכר על תשלום הארנונה.

במקרה הנוכחי קבע בית המשפט כי יש משמעות גם למשך הזמן הדרוש להשלמת העבודות, במקרה זה כמספר חודשים, וההוצאה הכספית הדרושה להשלמת הבנייה כ - 180,000 ₪. נקודות אלה רלוונטיות, אולם אינן קונקלוסיביות. בכל מקרה מצביע הדבר על כך כי הדירות טרם הושלמו, ומכאן שהנקודות העיקריות הן הסיבות לאי השלמת הבנייה, ומשך הזמן שהמתינו עד להשלמתה.

לדעת בית המשפט, באשר לסיבות גם אם הסיבות היו אי מכירת הנכסים, או אי איכלוסם, מהווה הדבר שיקול לגיטימי אולם כפי שנקבע בפסק דין קהאן הנ"ל לא ניתן להמשיך ללא גבול באי השלמת הדירה או באי אכלוס, ובשלב מסוים תוטל הארנונה, כפוף לפטורים אחרים על פי כל דין.

הדירות הושלמו במועדים שונים. על כן נראה לבית המשפט כי יש לקבוע תקופה של שנה וחצי כתקופה מקסימלית, שבה ניתן שלא להשלים את הבנייה, ולא יחול חיוב בארנונה, תקופה כזו מאפשרת מרווח זמן סביר להשלמת הבנייה באותן דירות שטרם הושלמו, מאפשרת מכירת הדירות ואכלוסן. לאחר מועד זה יש להידרש לפטורים אחרים כפי שמופיעים בדינים השונים כגון פטור של שישה חודשים לנכס ריק או הנחה לבניין חדש לפי תקנות ההסדרים למשק המדינה (הנחה מארנונה תשנ"ג 1993). ההנחות הנ"ל אינן חופפות לעניין התקופות.

בהקשר זה בית המשפט מצא לנכון לציין כי לאחרונה פורסם כי קיימת יוזמת חקיקה לפטור למבנים ריקים, עקב המצב הכלכלי הקשה בארץ וריבוי הנכסים אשר לא הצליחו להשכירם או לאכלסם.

ועוד קבע בית המשפט כי אין להבדיל בעניין הפטורים, וגם לא לעניין פסק דין זה בין קבלן לבין בנייה במסגרת עסקת בנייה אחרת, כגון עסקת קומבינציה, בנייה עצמית וכו', ואין טעם לקפח צדדים בהתאם לאופי הסכמי הבנייה אלא יש ליצור הסדר אחיד.

תחילה לפי הנטען ע"י הנתבעת הוצא טופס 4 חלקי ל - 13 דירות ול - 7 דירות לא הוצא טופס 4. ב - 9/98 נמסרו מרבית הדירות מתוך 13 הדירות, ואילו דירות אחרות מתוך 7 הנותרות לא אוכלסו ואף לא הושלמו. הנתבעת טענה כי פרק הזמן בו עומד המבנה מבלי שנסתיימה הבנייה אינו מוגבל על פי כל דין, כל עוד לא נתקיימו המבחנים שיראו כי הדירה ראויה למגורים, ומכאן שאין מקום למלא את החסר על דרך של היקש גזרה שווה או השערות. עוד נטען כי הארנונה משולמת בד"כ עבור שירותים אשר לא נתקבלו במקרה זה, עקב אי השלמת הדירות ואי אכלוסן.

בית המשפט מצא טעם בטענת התובעת כי מצד שני אין להמתין ללא גבול להשלמת הבנייה (בכפוף לטענותיה האחרות), והנימוק לכך: משך הזמן המירבי שניתן להכיר בו לאי השלמת בנייה, למרות שהדבר לא נקבע בכל דין, חייב להיות מוגבל, כמובן כפוף לנסיבות. במבנה המצוי בשלבי שלד, או במבנה השייך לחברה שקרסה באמצע הבנייה, והבנייה נעצרה ללא שבוצעו פעולות נוספות, וללא שניתן לבצע פעולות כאלה, ברור שלא תחול ההגבלה. אולם כאשר השלמת הבנייה נעשית באופן הדרגתי, לפי שיקולים שונים של הקבלן יש לתחום את התקופה.

על כן במקרה זה בית המשפט קבע תקופה של שנה וחצי כתקופה מרבית שבה אם לא הושלמה הבנייה, יהיה צורך לשלם ארנונה, בכפוף לכל דין כפי שפורט לעיל. מכאן שהתוצאה היא שלגבי 4 דירות שבנייתן הסתיימה במהלך אותה שנה וחצי לא יהיה חיוב בארנונה לגבי התקופות הנ"ל ולגבי הדירה החמישית יש לקבוע כי בנייתה נסתיימה (גם אם לא נסתיימה בפועל), לצורכי ארנונה בתום אותה שנה וחצי.

• א 080785/00 בית משפט השלום תל אביב-יפו.
• עיריית הרצליה נגד קאלש מרדכי נכסים ובנין 94 בע"מ
• השופט: דניאל ארנסט.
• פסק הדין ניתן ביום 11.11.03.

________________