הדרך הטובה ביותר להערכת דמי מפתח היא גישת ההשוואה: משווים עסקאות בדמי מפתח בדירות דומות, תוך התאמות לדירה הנישומה (התאמות בשל הבדלי שטח, מיקום, מצב תחזוקתי ופיזי, וכ'). ואולם, בפועל לא קיים שוק משוכלל של מסחר בדירות בדמי מפתח. מספר העסקאות זעום ואת אלה הקיימות קשה לעיתים להגדיר כעסקאות רגילות.

שימוש אחר של גישת ההשוואה הינו השימוש בשיעור קבוע משווי הנכס. לדוגמא: אם שווי הדירה הנו 100,000 $ והשיעור הקבוע המקובל לדמי מפתח הוא, לצורך הדוגמא, 50% מהשווי, דמי המפתח יוערכו בכ- 50,000 $. השיעור הקבוע מתקבל מאותן עסקאות ופסקי דין הידועים לשמאי ולא בהכרח בדירות דומות או קרובות.

הבעיה הקיימת בבסיס גישת ההשוואה היא ההתעלמות מתנאי השכירות המוגנת: אמנם דמי השכירות המוגנים אינם ריאליים, אך יש להם משמעות כלכלית. קיימים הבדלים דרמטיים בדמי השכירות המוגנים בנכסים השונים, ובשיטת ההשוואה מתעלמים מהם לחלוטין. הפערים הללו הם לעיתים זניחים לדמי המפתח, אך בשנים האחרונות, עת מחירי השוק לנכסים ולשכירויות ירדו משמעותית בערכים ריאליים, דמי השכירות המוגנים נשארו צמודים כחוק למדד המחירים לצרכן.

זאת ועוד. הדירות הושכרו לפני עשרות שנים במצב תחזוקתי תקין, וכיום מצבן לעיתים ירוד, בשל טיב היחסים שנוצר בין בעלי הנכס שמקבלים דמי שכירות זעומים ובין הדייר המוגן שאין לו זכויות קניין בדירה והוא כמעט ולא מתחלף ובדרך כלל הנו אדם בא בימים. הנסיון מראה כי דייר כזה נוטה להזניח את הדירה, לעיתים משך שנות דור. לכן, לצד השחיקה בדמי השכירות הריאליים עלולה להישחק איכות הנכס עצמו: מנכס במצב תחזוקתי תקין / טוב בשכונה מבוקשת, לנכס במצב תחזוקתי גרוע בשכונה שהרכב התושבים בה עלול להשתנות לרעה ולהפחית מהשווי (יש גם מקרים הפוכים, כמובן). נתקלתי בעבודתי במקרים בהם דמי השכירות המוגנים הפכו משמעותיים לשווי דמי המפתח.

השיטה המדוייקת יותר לאמדן דמי מפתח היא גישת הכימות של ההנאות העתידיות מדמי המפתח לשווי נוכחי ומהוון. ההנאות העתידיות הן הזכות לדמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק, וזאת לתקופה המוערכת בספרות המקצועית (ראו בספרו של השמאי ירמיהו אלוני, "שמאות מקרקעין בישראל") בין 12 ל- 15 שנה, ובסופה הזכות לקבל 60% מדמי המפתח העתידיים. דמי המפתח העתידיים הם למעשה היוון לצמיתות של ההנחה בדמי השכירות בהפחתת חלק הבעלים (40%) מאותו ההיוון של דמי המפתח בפעם הבאה (כלומר, בעוד 24-30 שנה, בהתאמה). לפי גישה זו ניתן לחשב הן את ההנחה מדמי השכירות הריאלים והן את דמי המפתח בעתיד רק לפי דמי השכירות הראויים אותם אומד השמאי, ולפי דמי השכירות המוגנים הידועים לשני הצדדים.

החסרון של שיטת ההיוון נעוץ במבחן המציאות: היעדר שוק משוכלל של רוכשים המוכנים לרכוש דירות בדמי מפתח לפי תוצאה חשבונאית של חישובים מסובכים. למעשה כמעט ולא קיים בכלל שוק לדירות בדמי מפתח, ובמקרים רבים בהם נקבע מחיר (בעיקר בפסקי דין ובהסכמי פשרה בין הבעלים לדייר, או במימוש של זכות הסירוב העומדת לבעלים כחוק), חושבו דמי המפתח לפי שיעור קבוע משווי הדירה עצמה כריקה או לפי פשרה שרירותית הנובעת מאילוצים ושיקולים ספציפיים של הצדדים.

זאת ועוד. בגישת היוון ההכנסות נעשה שימוש בעסקאות משוק השכירויות החופשיות שהנו במקרים רבים שוק משוכלל. שיטת ההיוון מתעלמת, איפה, מבעיית הסחירות הנמוכה בשוק הדירות בדמי המפתח. בעיה זו לא קיימת בשיטת ההשוואה, שם אנו מניחים כי המחירים כבר מגלמים בתוכם הפחתה לסחירות נמוכה. לכן, כדי "להכשיר" את שיטת ההיוון לתנאי השוק לדירות בדמי מפתח יש לבצע הפחתה לסחירות נמוכה.

כאשר לא ניתן להשכיר את הדירה במצבה התחזוקתי כיום בשוק החופשי, וקיים הצורך לקבוע דמי שכירות ראויים לחישוב דמי המפתח, יש לחשב הוצאות צפויות לשיפוץ (בד"כ 250 -300 דולר למ"ר לשיפוץ מלא). אחר כך אומדים את דמי השכירות של הדירה כמשופצת, ומדמי המפתח המתקבלים מפחיתים את עלות השיפוץ.

מהו שיעור הריבית המתאים לסיכון? כיום מקובל לייחס סיכון גבוה לדמי המפתח. קיים תמיד החשש לשינוי במצב הבריאותי או אף למוות פתאומי של הדייר העלול לקטוע את ההנאה מדמי המפתח בטרם עת, לעיתים ללא כל זכויות ליורשים. קיים גם החשש התמידי לשינוי בתקנות חוק הגנת הדייר העלול להפחית את היתרון הכלכלי. קיימת כיום שונות רבה בשיעור דמי השכירות השנתיים ביחס לשווי הדירה, וזאת לעומת שנים עברו בהם היה מקובל להעריך שיעור תשואה ארצי של כ- 4%. שיעור התשואה משתנה משכונה לשכונה, מיישוב ליישוב, ומדירה משופצת לדירה ישנה. יש לקבוע, איפה, את שיעור התשואה המתאים לשכונה או ליישוב הומוגני, ולהוסיף פרמיה של סיכון (אני נוהג להוסיף כ- 2%).

מהסכום המתקבל מכימות והיוון ההנאות מדמי המפתח (לפני ההפחתה למקרה של שיפוץ) יש לבצע הפחתה לבעיית הסחירות הנמוכה, הפחתה אותה אני מעריך בכ- 20%. שיעור ההפחתה הגדול מגלם גם את בעיית הנזילות: הזכויות לדמי מפתח אינן טובות כבטחונות לבנקים כנגד הלוואות, ולכן השקעה בהן פחות נזילה מאשר בנכסי מקרקעין אחרים.

מניסיוני, גם בשיטת ההיוון מתקבלים ערכים הנמוכים או שווים ל- 50% משווי הנכס, אף במקרים בהם דמי השכירות המוגנים כמעט וזניחים לשווי.

מכל שנכתב לעיל ומהכרתי הכללית את שוק הדירות בדמי המפתח, אני מסיק כי השיעור המירבי לדמי מפתח ביחס לשווי זכויות הבעלות בדירה כפנויה הוא 50% לכל היותר.

___________________

הכותב הינו חבר בלשכת שמאי מקרקעין בישראל