נגד הודעת תיקון השומה הגיש המערער השגה אשר נדחתה על ידי מנהל הארנונה.

המערער הגישה השגות ועררים גם בגין החיוב לשנת 2005 ו- 2006 והדיון בעררים אוחדו (החלטת ועדת הערר על האיחוד- נספח טו לערעור).

"שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים לא יחויב, למעט בניין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק על ידי מחזיק אחד".

הוועדה ציינה כי השטח נשוא המחלוקת הינו שטח המבוא והשירותים הנמצא בקדמת משרדי המערער.

בהחלטתה סקרה הוועדה את המבנה המיוחד של המבנה בו מצוי הנכס והדגישה כי לבניין שתי מבואות, מערבית ומזרחית, ולכל אחת מהן מערכת מדרגות ומעליות נפרדות. אין קשר בין המשרדים הממוקמים במבואה המערבית לאלו הממוקמים באותה הקומה במבואה המזרחית. בקומה בה נמצאים משרדי המערער לא ניתן לעבור ממשרדיהם למשרדים הנמצאים באותה קומה אשר אליה מובילה המבואה השנייה, אלא דרך דלת הנמצאת בתוך משרדי המערערת אשר נעולה תמיד וניתן לפותחה בשעת חירום בלבד.

על סמך תיאור עובדתי זה שאינו שנוי במחלוקת נפנתה הוועדה לבחון אם שטח המבואה והשירותים יכול להיחשב כ "שטח משותף" על פי צו הארנונה. הוועדה קבעה כי במונח "שטח משותף" הכוונה אך ורק לשטחים המשמשים את כלל המחזיקים בבניין, ובעניין נשוא הדיון את כלל המחזיקים בקומה בה ממוקמים משרדי המערער. עוד נקבע כי אין די בהחזקה אלא יש לבחון את השימוש הנעשה בנכס. הוועדה קבעה כי לשטחי השירות הנמצאים בצמוד למשרדי המערער אין גישה ממשרדים אחרים באותה הקומה, ועובדי המערער הם אלו העושים בהם שימוש יום יומי-הן בשטח המבוא והן בשטח השירותים. היקלעותם של זרים לשטחים אלו הינה מקרית בלבד. המבוא והשירותים מיועדים לעובדי המערער בלבד ונמצאים בשימושם הבלעדי, המערער הוא המחזיק בשטחים אלו ולא מדובר בשטח משותף. כיוצא מכך נקבע כי המערער הוא שצריך לשאת בגינם בחיובי הארנונה.

מעבר לנדרש ציינה ועדת הערר כי לאותה מסקנה הייתה מגיעה גם אם הייתה משתכנעת כי מדובר בשטח משותף, וזאת מאחר שעל פי הנחתה המערער מחזיק ביותר מ- 80% משטחה של הקומה. במקרה כזה חל החריג הקבוע בסיפא לפריט 1.3.1ח ויש לראות במערער כמי שחב גם עבור השטח המשותף. הנימוק לקביעה זו היה כי יתכן שמאחר שהקומה כולה בנויה משני אגפים נפרדים, הרי שיש מקום להתייחס לכל אחד מאגפי הקומה כקומה בפני עצמה. משכך, ניתן היה לקבוע כי המערער מחזיק בלמעלה מ- 80% משטח הקומה, ולפיכך לא חל עליו הפטור הקבוע בצו הארנונה.

המערער מבקש לטעון גם נגד אמירתה של ועדת הערר כי בכל מקרה הוא מחזיק בלמעלה מ- 80% משטח הקומה. לטענתו, אמירה זו מתעלמת מפירושה הטבעי של המלה "קומה" וכן מהפירוש המילונאי שלה.

לעניין קביעותיה העובדתיות של הוועדה, טען המערער כי הוועדה שגתה משקבעה כי למערער מירב הזיקות לשטחי השירות. המערער אינו שוכר את השטחים, בין המסדרון השירותים לבין נכסו של המערער מפרידה דלת, כל אחד יכול להיכנס לשטחים הללו דרך המעלית או חדר המדרגות, והשטחים הם באחריות הנהלת הבניין ובטיפולה.

התיאור העובדתי של מבנה הבניין והקומה כפי שהוא מופיע בהחלטתה של ועדת הערר אינו שנוי במחלוקת וכך גם העובדות המתוארות ביחס לשימוש הנעשה בשטחי השירות.

הסוגיות השנויות במחלוקת שהועמדו לדיון בפניי מתייחסות כולן לפרשנותו של פריט 1.3.1ח לצו הארנונה של עיריית תל אביב, וביתר דיוק לשאלה אם הפטור המוענק במסגרת פריט זה מתשלום ארנונה חל גם על שטחי המבואה הצמודים למשרדו של המערער. נוכח חשיבות לשונו של פריט 1.3.1ח לצו הארנונה לעניין זה מצאתי לנכון להביאו בשנית כפי שהוא מנוסח בצו הארנונה, וזוהי לשונו:

"שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים לא יחויב, למעט בניין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק על ידי מחזיק אחד".

הנה כי כן, לשון הפריט מתווה את הדרך בה יש לבחון את הסוגיה שבפנינו. בראש ובראשונה יש לבחון אם שטחי השירות הינם בבחינת "שטח משותף". רק אם המסקנה תהיה חיובית יש טעם לבחון את התקיימותו של החריג, דהיינו לבדוק אם המערער מחזיק בלמעלה מ- 80% משטח הקומה או הבניין בה נמצא אותו שטח משותף. בשתי השאלות המוצגות כאן קיבלה ועדת הערר את עמדתו של המשיב. בראש ובראשונה קבעה כי השטחים נשוא הערעור אינם "שטח משותף" מאחר שלמערער מירב הזיקות הרלוונטיות להם והוא עושה בהם שימוש בפועל. לאחר מכן ציינה בהערת אגב כי אף אם ניתן היה לראות בשטחי השירות כשטחים משותפים הרי שחל החריג המצוין בצו הארנונה, ונוכח החזקתו של המערער בלמעלה מ- 80% מהקומה, לא ניתן לפטור את השטחים המשותפים מארנונה.

אינני יכולה לקבל את העמדה המוצגת על ידי ועדת הערר בשתי הסוגיות המפורטות. אסביר-

השטחים נשוא הערעור- שטח המבואה ושטח השירותים- הנמצאים מחוץ למשרדי המערער, נמצאים באחריותם של כלל דיריי הבניין והאחריות לתחזוקתם מונחת על כתפי כל הדיירים (ובמקרה הנדון על כתפי חברת הניהול המנהלת את הבניין). למערער או לכל דייר אחר בבניין אין כל זכות חוזית או קניינית באותם שטחים (ראו בהקשר זה גם את הגדרת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ל"רכוש משותף" כפי שהיא מפורטת בסעיף 52).

שטחי השירות נתונים לשימושם הפוטנציאלי של כל דיירי הבניין ושל כל מבקריו של הבניין, והמערער או מי מעובדיו אינו יכול להגביל את כניסתם לשטחים אלו. ההגעה לשטחי השירות הינה דרך גרם המדרגות המשותף או דרך המעליות שבהן נעשה שימוש על ידי כל דיירי הבניין והמבקרים השונים. על סמך עובדות אלו לבדן יש בסיס לקביעה כי שטחי השירות הינם דווקא "שטח משותף" – דהיינו שטחים המשותפים לכל דיירי הבניין. העובדה כי מבחינה סטטיסטית בשטחים אלו נעשה השימוש הרב ביותר על ידי עובדי המערער ומבקריו אינה מעידה מיניה וביה על כי הוא המחזיק של אותם השטחים. כך גם העובדה כי שאר דיירי הבניין עושים שימוש מופחת באותם שטחי מבואה. על פי הנחה זו, הרי שגם חלקו של גרם מדרגות המוביל לקומה העליונה בבניין שאינו מיועד למגורים ייחשב כמוחזק על ידי דרי הקומה העליונה רק משום שהם אלו שעושים בו את השימוש הרב ביותר ומשום שיתר דיירי הבניין ממעטים לעשות בו שימוש. הבחינה שערכה ועדת הערר בשאלה "מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" יוצאת מתוך הנחה כי השטחים אינם משותפים מלכתחילה ולפיכך יש לקבוע מיהו המחזיק שלהם לעניין תשלום הארנונה, אלא שהחלתה של בחינה זו קודם לבחינת השאלה אם עסקינן בשטחים משותפים חוטאת לתכלית הפטור הקבועה בצו הארנונה. למסקנה זו ניתן להגיע גם מפרשנותה של הפסיקה למונח "שטחים משותפים". כך למשל נכתב בע"ש (תל-אביב-יפו) 3098/97 אלקס, שטרן, אשר, רום עורכי דין נ' מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו, אשר בו קבעה כבוד השופטת חיות כי שטחי תמרון ומעבר הנמצאים בחניון המשותף לכלל הדיירים בבניין הינם "שטחים משותפים" כהגדרת צו הארנונה ולפיכך אין צורך לשלם בגינם ארנונה:

הנה כי כן, שטחי השירות הינם מעצם טיבם שטחים משותפים בבניין. על מנת לסתור הנחה זו צריך היה להראות כי הם משמשים לצורך ספציפי את המערער או את הנכס שבו הוא מחזיק. בהחלטתה של ועדת הערר אין כל קביעה באשר לשימוש ייחודי שעושה המערער באותם שטחים מלבד המצוין לעיל- לא מצוין כי המערער פעל בדרך כלשהי על מנת לספח לשטחי משרדו את שטחי השירות ואין כל קביעה לפיה לשטחי השירות צביון כלשהו המזהה אותם עם השטח בו מחזיק המערער, קל וחומר כי אין כל קביעה לפיה המערער גידר את אותם שטחים או צירף אותם בכל דרך אחרת למשרדים שבהחזקתו.

לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי שטחי השירות הינם "שטח משותף" ולפיכך פטורים מארנונה על פי צו הארנונה.

בראש ובראשונה אציין כי מסקנות הוועדה לעניין זה אינן ברורות מהחלטתה. מחד גיסא היא קובעת כי : "אנו בדעה כי גם אילו קבענו כי מדובר בשטח משותף, היינו מתקשים לפטור את העוררים מתשלום ארנונה עבורם" (עמוד 3 להחלטה), מאידך גיסא בעמוד 4 להחלטה נכתב כי:"אשרינו שאין אנו נאלצים לשים ראשינו בין שתי ההנחות הנכבדות באשר כבר הבענו דעתנו כי אין השטח נשוא הערר שטח משותף ואנו משאירים עניין זה בצריך עיון".

לשון ההחלטה אם כן אינה ברורה בעניין זה, ובכל זאת מהאופן בו ניתחה ועדת הערר את ההוראה נראה שסברה כי נוכח המבנה המיוחד של הבניין המחולק לשני אגפים, יש מקום לראות באגף שבו נמצא משרד המערער קומה בפני עצמה. גם לעניין זה אני מבכרת את עמדת המערער על פני עמדת המשיב. לשון צו הארנונה נוקטת במילה "קומה" ולא מפרטת. החלטתה של ועדת הערר קובעת מפורשות כי המשמעות המילונית של המילה "קומה" אינה עולה בקנה אחד עם עמדתו של המשיב, אלא דווקא עם עמדת המערער לפיה הקומה כוללת את שני האגפים יחדיו. על אף זאת קובעת הוועדה כי בחינת תכליתו של צו הארנונה עשוי להוביל למסקנה כי נוכח ההפרדה בין האגפים יש מקום לראות בכל אחד מהאגפים "קומה" בפני עצמה.

אלא שפרשנות זו המתעלמת מההגדרה המילונאית והיומיומית למילה "קומה" הינה פרשנות אשר אינה עולה בקנה אחד עם ההגדרה המילולית הפשוטה של המילה "קומה" ויש בה לעניות דעתי משום הוספת חריגים לכלל הקבוע בפריט 1.3.1ח לצו הארנונה מבלי שיהיה לכך עיגון של ממש בלשון הצו. במובן זה קבלת עמדתו של המשיב דווקא תסתור את תכלית הוראת הפריט אשר מטרת העל שלה הייתה לפטור שטחים משותפים מתשלום ארנונה. לעניין זה יפים הדברים האמורים בע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2), 70 ,עמ' 75-76, ולפיהם:

כמו כל חוק אחר, גם לעניין חוק מס נקודת המוצא היא לשון החוק, והשאלה היא, אם לאפשרויות השונות יש עיגון, ולו מינימאלי, בלשון ההוראה. מבין האפשרויות הלשוניות השונות יש לבחור אותה אפשרות, המגשימה את מטרתה של חקיקת המס. לעתים מטרת החקיקה היא הטלת מס, ולעתים מטרתה היא פטור ממס. בזו כבזו על הפרשן ליתן אותו פירוש, המביא להגשמת תכלית החקיקה. אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום (ראה ע"א 39/61 (המשביר בע"מ ואח' נ' מנהל הארנונה לפיצוי נזקי מלחמה, פ"ד טו 1765.), בעמ' 1769), כשם שאין עליו לפרשו לרעתו. טובתו של נישום אחד היא לעתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עלי לפרשו באופן ליבראלי.

במקרה שלפניי לשון הצו ברורה ועמדתו של המשיב סותרת לשון ברורה זו.

נוכח הדברים האמורים לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענות הנוספות שהועלו על ידי המערער.

הערעור מתקבל.

ניתן היום י"ד באדר, תשס"ט (10 במרץ 2009) בהעדר הצדדים