 גרסת הדפסה
עש"א 13041-11-08 - שלום, היטל השבחה
זהבה גור נגד הוועדה מקומית לתכנון ובנייה פתח תקוה
6/4/2009
עש"א 13041-11-08
1. זהבה גור
2. יהודה גור
נגד
הוועדה מקומית לתכנון ובנייה פתח תקוה
בית משפט השלום בפתח תקווה
בפני כב' הסגן נשיא אהרן ד. גולדס
[6.4.2009]
פסק דין
1. לפני ערעור בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") שהגישו המערערים על החלטת המשיבה מיום 9.11.08, שעניינה סירובה של המשיבה ליתן למערערים פטור חלקי מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
2. עיקרי העובדות הצריכות לעניין:
(א) המערערים, יחד עם בעלים נוספים היו בעלים משותפים במושע של חלקה 29 בגוש 6371 בשטח של 60,864 מ"ר, המצויה בשכונת כפר גנים בפ"ת.
(ב) במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, פת/במ/179/ 15 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 22.3.96, בוצע איחוד וחלוקה מחדש של מספר חלקות חקלאיות, בשטח כולל של 146,208 מ"ר וביניהן חלקה 29 תוך שינוי יעוד החלקות מאזור חקלאי לאזור מגורים, בנייני ציבור, דרכים ואזור ספורט.
(ג) ביום 24.12.01 פורסמה למתן תוקף תכנית פת/מק/179/ 15א', אשר במסגרתה בוצע איחוד וחלוקה מחדש של מרבית המגרשים. על פי טבלת איזון והקצאה שהוכנה במסגרת התכנית, הוקצו למערערים מחצית מהזכויות במגרש מס' 37 ששטחו 250 מ"ר. עפ"י הוראות התכנית, הותר לבנות על מגרש 37 2 יח"ד.
(ד) בשלהי שנת 2007 הגישו המערערים בקשה להיתר בניה לבניית בית מגורים על מחצית המגרש. כחלק מהליך הוצאת היתר הבניה ובהיות ההיתר "השבחה במקרקעין" כהגדרתה בסעיף 196א לחוק, הוצאה על ידי הוועדה למערערים שומת היטל השבחה בסך 253,000 ש"ח. המערערים הגישו "שומה אחרת" וטענו כי הם זכאים לפטור בגין שטח של 140 מ"ר מהיקף הבנייה, וזאת מכוח הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק.
(ה) בתאריך 2.10.08 חתמו הצדדים על שומה מוסכמת לפיה גובה היטל ההשבחה יעמוד על סך 172,000 ₪.
(ו) ביום 9.11.08 הודיעה המשיבה למערערים כי אינם זכאים לקבלת הפטור. בעקבות זאת הגישו המערערים ערעור על סירובה של המשיבה ליתן להם פטור חלקי מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1).
(ז) ביום 14.9.08 שילמו המערערים בקופת העירייה סך של 60,000 ₪ ובנוסף, ביקשו להפקיד באותו מועד ערבות בנקאית ע"ס 125,000 ₪ עפ"י האמור בתקנות התכנון והבניה (ערבות להבטחת תשלום היטל השבחה ודחיית תשלומים), תשמ"א -1981. אשר לטענתם מהווה את סכום הפטור לו הם זכאים לפי סעיף(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. אלא שפקידת השומה לא קיבלה את הערבות הבנקאית מאחר והמערערים סירבו לחתום על השומה המוסכמת.
3. תמצית טענות המערערים:
(א) למערערים מגרש יחידי בשטח של 250 מ"ר לבניית יחידת דיור ואשר הוקצה להם במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. למשיבים אין ולא היה להם חלק במגרשים נוספים בחלקה 29 מעבר לזכויותיהם במגרש 37.
(ב) החלטת המשיבה שלא ליתן למערערים את הפטור לוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורש העניין בהיותה שרירותית, בלתי מידתית ובלתי הגיונית. תוצאתה של החלטה זו הינה פגיעה קשה בזכויות אשר הוקנו לבעל מקרקעין בדין.
(ג) אין בנימוקי המשיבה ולו נימוק אחד המצדיק את סירובה ליתן למערערים את הפטור המגיע להם עפ"י דין. נסיון המשיבה לשלול מן המערערים את הפטור המגיע להם עפ"י דין, ושהינו פטור פרסונאלי לבעל הזכות במקרקעין, בטענות הקשורות להשלכות מתן הפטור על הקופה הציבורית, מרוקן מתוכן את תכלית החקיקה.
(ד) אין כל נפקא מינה אם זכויות המערערים נוצרו על דרך של תוכנית איחוד וחלוקה מחדש או בדרך של אישור תוכנית בניין עיר אחרת. הליכי איחוד וחלוקה מחדש אינן יוצרות שינוי קנייני, אלא תפקידן הסדרה תכנונית שאינה נוגסת במעמד הזכות הקניינית שיש בידי המערערים.
4. תמצית טענות המשיבה:
(א) במקומות בהם מצויה בניה רחבת היקף של שכונות מגורים שלמות, במסגרתן פוצלה חלקת מקור גדולה בה היו בעלים רבים במושע, לעשרות מגרשים למגורים, עולות שאלות משפטיות הרות גורל בנוגע לפרשנות הראויה של הפטור והיקפו.
(ב) כאשר מבוצעים הליכי איחוד וחלוקה בין מספר חלקות מקור שבכל אחת מהן עשרות בעלים במושע ולאחר מכן במסגרת טבלת איזון והקצאה הוקצו מגרשים לבניית עשרות יחידות מגורים, הרי שאם יינתן הפטור לכל בעלים של כל יחידת דיור, משמעות הדבר היא שלילה מוחלטת של עיקר המקורות התקציביים מהם ניזונות הועדות המקומיות והקפאה של פיתוח עירוני.
(ה) פסה"ד בעניין חמאיסי לא דן בכל אותן השלכות הרוחב של מתן פטור כה רחב במקרה של פיתוח מקרקעין ויצירת עשרות מגרשים לבנייה בחלקת מקור אחת. מתן פטור לכל אחד מהמגרשים הרבים שנוצרו בעקבות התכנית, מאיין למעשה את הבסיס העומד מאחורי גביית היטלי השבחה ואת תכלית הפטור.
דיון והכרעה
5. השאלה שבמחלוקת בין הצדדים הינה שאלת זכאותם של המערערים לקבלת פטור חלקי מתשלום היטל השבחה לפי הסיפא של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. בטרם אדרש לדיון בסוגיה המשפטית באשר לפרשנות סעיף הפטור, ועל מנת להבין את הרקע למחלוקת שבין הצדדים אתייחס בקצרה לנושא של היטל השבחה וההוראות החוקיות הנוהגות לגביו.
התשתית הנורמטיבית
6. סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה, קובע את סמכותה של ועדה מקומית לגבית היטל השבחה, בזו הלשון:
"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".
השבחה מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית:
"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".נ
סעיף 2(א) לתוספת השלישית קובע:
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו".ב
לעניין מועד תשלום היטל ההשבחה נקבע בסעיף 7 לתוספת:
"ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה".נ (ההדגשה אינה במקור-א.ד.ג).
לכלל היטל השבחה האמור, קיימים חריגים. לשם קידום מטרות חברתיות-סוציאליות, העניק המחוקק, במקרים מסוימים ומוגדרים, פטור מהיטל השבחה. (ס' 19 לתוספת השלישית).
המחלוקת בין הצדדים בענייננו, נוגעת לאחד מן הפטורים, המופיע בסעיף 19(ג) לתוספת, שזו לשונו:
"19 (ג)(1)בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
(2)העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961."(ההדגשה אינה במקור-א.ד.ג).
המשיבים גורסים, כי סעיף 19(ג)(1) לתוספת מקנה להם פטור בהתאם לסיפא של הסעיף. המשיבה טוענת מנגד, כי אין מקום ליתן פטור מהיטל השבחה בבנייה רחבת היקף של שכונות מגורים שלמות כאשר במסגרת הליכי איחוד וחלוקה, פוצלה חלקה גדולה בה היו בעלים רבים במושע, לעשרות מגרשים למגורים.
אקדים ואומר כי לאחר שבחנתי את טיעוני בעלי הדין ונימוקיהם ואת כלל נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה שהדין כאן הוא עם המערערים. להלן אנמק מסקנתי:
פרשנות סעיף הפטור- 19(ג)(1)
7. מטרת הפרשנות היא להגשים את המטרה אשר הטקסט המשפטי נועד להגשים. הפרשנות התכליתית מבוססת על שלושה מרכיבים: לשון הנורמה, תכליתה - מטרתה ושיקול דעת. המרכיב הראשון הלשון - מתוך מתחם האפשרויות הלשוניות יש לבחור את המשמעות המשפטית של הטקסט ובלבד שהלשון יכולה לשאת משמעות זו. המרכיב השני הוא מרכיב התכלית - הפונקציה שהטקסט נועד להגשים, אך הגשמה זו צריכה לעגן עצמה בלשון החקיקה. המרכיב השלישי הוא שיקול הדעת - שעניינו גיבושה של התכלית הסופית. (ראה א. ברק פרשנות במשפט, כרך שני-פרשנות החקיקה, עמ' 80-82).
הכלל הוא כי על חוקי המסים חלים דני הפרשנות הרגילים, ולפיהם נקודת המוצא הפרשנית היא הלשון שנקט המחוקק. לעניינו יפים דבריו של כבוד הנשיא (דאז) ברק הדין המנחה בע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2) 70, בעמ' 75 :
"כמו כל חוק אחר, גם לעניין חוק מס נקודת המוצא היא לשון החוק, והשאלה היא, אם לאפשרויות השונות יש עיגון, ולו מינימאלי, בלשון ההוראה. מבין האפשרויות הלשוניות השונות יש לבחור אותה אפשרות, המגשימה את מטרתה של חקיקת המס. לעתים מטרת החקיקה היא הטלת מס, ולעתים מטרתה היא פטור ממס. בזו כבזו על הפרשן ליתן אותו פירוש, המביא להגשמת תכלית החקיקה. אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום... כשם שאין עליו לפרשו לרעתו. טובתו של נישום אחד היא לעיתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עליו לפרשו באופן ליבראלי".(ההדגשה אינה במקור-א.ד.ג)
בעת מתן פרשנות ללשון החוק, קיים מתחם אפשרויות לשוניות אשר מתוכו נבחרת האפשרות המשפטית המתאימה. הכלל הוא שהפרשן אינו רשאי ליתן ללשון החוק משמעות שאינה מתיישבת עם לשון החוק-
"ללשון החקיקה תפקיד כפול בתהליך הפרשני. בראש ובראשונה, הלשון קובעת את מתחם האפשרויות הלשוניות, אשר מתוכו נבחרת המשמעות המשפטית. בנוסף לכך, הלשון היא מקור- גם אם לא בלעדי- אשר באמצעותו הפרשן למד על תכלית החקיקה. המשמעויות הלשוניות השונות מעלות אפשרויות שונות באשר לתכלית החקיקה. לשון החקיקה מעידה על התכלית הסובייקטיבית שעמדה לנגד עיני המחוקק..במישור הלשוני, אין הלשון היא תנאי בלעדיו אין לתהליך הפרשני. אין הפרשן רשאי לתת ללשון החוק משמעות שהיא אינה יכולה לשאת. במישור התכלית, הלשון היאאך אחד מבין מגוון האמצעים לקביעת תכלית החקיקה...הפרשן אינו רשאי להגשים תכלית שלהגשמתה אין אחיזה ולו מינימלית בלשון החקיקה.." (ראה א. ברק פרשנות במשפט כרך ב – פרשנות החקיקה 277-279)(1993)). (ההדגשה אינה במקור-א.ד.ג)
8. הנה כי כן, נקודת המוצא לפרשנותה של הוראה שבדין הינה בראש ובראשונה בניסוחה ובלשונה. אין מחלוקת כי ניסוח סעיף 19(ג) הנ"ל לוקה באי בהירות. בתי המשפט נתנו כבר ביטוי למורת רוחם ממצב דברים זה, תוך הערה למחוקק לשקול את תיקון הנוסח כך למשל, בע"א 3088/02 (מחוזי ת"א) הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ. פנחס כהן, התייחס כב' השופט ורדי את הבעייתיות בנוסח הסעיף באומרו:
"ראשית, יש לציין שהסעיף שבמחלוקת מנוסח באופן לא בהיר וברור דיו לטעמי וניתן לכאורה לפרשנות לכאן ולכאן ומן הראוי שהמחוקק ישקול את תיקון הסעיף והצורך בהבהרה ברורה לגבי פרשנות זו או אחרת.ב יש לציין גם שישנם פס"ד שונים של בתי משפט השלום והמחוזי שהגיעו לתוצאות שונות והפוכות בעקבות תמיכה בפרשנות צד זה או אחר."ו.
גם השופטת דורנר, ברע"א 7417/01 צרי ואח' נ´ הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים תק-על (2) 2003, 2677 (להלן: "פסה"ד בעניין צרי"), התייחסה ללשון הסעיף וציינה כי מלשון הסעיף מתעוררות שאלות רבות:
"אין ספק כי לשון הסעיף מעורר שאלות רבות אף מעבר לשאלות כמות הדירות שעליהן יינתן הפטור. כך, ניתן לשאול מהו מוקד הפטור- האם הוא ניתן לכל מחזיק או קרוב, לכל דירת מגורים קיימת או שמא לכל חלקת מקרקעין? מהי הבניה שמדובר עליה בסעיף? מיהו המחזיק שבו? ומהי משמעות תנאי המגורים שבסעיף? (ההדגשה אינה במקור-א.ד.ג).
9. ואכן, השאלה העולה בענייננו, הינה האם הפטור האמור צריך להינתן לכל דירת מגורים (ובענייננו, לכל מגרש) או שמא לכל חלקת מקרקעין כאשר פוצלה חלקת מקור לעשרות מגרשים למגורים.
עיון בלשון הסעיף מעלה כי נוסחו תומך דווקא בעמדת המערערים ולפיה ינתן הפטור לכל מחזיק במקרקעין המבקש לבנות דירת מגורים על המגרש ואשר עונה על יתר תנאי הסעיף. ודוק- ההוראה האמורה מתייחסת למחזיק ולא לבעלים בעוד שבמקרים של פטורים אחרים שבסעיף 19 מדובר במפורש על הבעלים (סעיף 19(ב)(5) ו(6) לתוספת וכן סעיף 19(ג)(2)).
הפרשנות המוצעת ע"י המשיבה ולפיה כאשר חלקת מקור פוצלה לעשרות מגרשים לא ינתן הפטור לכל מחזיק במקרקעין המעוניין לבנות את בית מגוריו על מגרשו, אין לה כל עיגון בלשון הוראת הפטור. אילו התכוון המחוקק כפי שסוברת המשיבה, לצמצם את ציבור מקבלי הפטור לא היה משתמש במילים "..אם המחזיק במקרקעין הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין..". נראה לי שאילו כוונת המחוקק היתה כפי שטוענת המשיבה, היה מתבקש ניסוח אחר. ומשלא ננקט, יש להסיק את המסקנות המתאימות. משבחר המחוקק ליתן את הפטור ל"מחזיק במקרקעין" נראה כי הכוונה הייתה להחיל את הפטור על כל אדם אשר מעוניין לבנות את בית מגוריו על מגרשו בלי כל קשר למיקום המגרש והיקף הבניה באזור בו מצוי המגרש. יצירת אבחנה כפי שמנסה לעשות המשיבה בפרשנותה, תרוקן מתוכן את מילותיו הברורות של הסעיף ותביא לאפליה ולחוסר סבירות.
הנה כי כן, לשון הסעיף מתאימה יותר לפרשנות המוצעת ע"י המערערים לפיה מדובר בפטור פרסונאלי לכל "מחזיק במקרקעין" ולא כפי שמנסה המשיבה לטעון כאילו הפטור האמור יינתן רק לאחד הבעלים מתוך כלל הבעלים השותפים במושע.
10. בדיון שהתקיים בפני ביום 25.3.09 טען ב"כ המשיבה כי "אנו סבורים שכאשר מספר אנשים מובחרים (צ"ל- בוחרים-א.ד.ג) להיות שותפים במושע, יש לכך השלכות מבחינתם..והם צריכים להגיע להסכמה ביניהם או ללבן ביניהם מי מבין כל השותפים הוא זה שיגיש את בקשת הפטור..אין חולק שאם החלקה הזו (חלקה 29-א.ד.ג) כפי שהיא הייתה, הייתה נשארת חלקה 29 היו בונים בית משותף של 30 דירות, רק אחד היה זכאי לפטור, משום שלא ניתן לחרוג ממגבלת המטרים של 140 מטר. אם ניתן ל-30 בעלים במושע 30 פטורים אז יהיו לנו אלפי מטרים פטורים וזה לא תכלית הסעיף".פרשנותה זו של המשיבה לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, לפיה רק אחד מבין כל השותפים במושע בחלקת המקור, זכאי לקבל את הפטור, לא זו בלבד שאינה מתבקשת מלשון הסעיף, אלא שהיא גם אינה מגשימה את התכלית שביסוד הפטור. על תכלית הסעיף עמדה כב' השופטת דורנר בפסה"ד בעניין צרי באומרה:
" מטרת הפטור – סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. כאשר מדובר באדם הרוצה להרחיב את דירת מגוריו הצרה, תוך שבעשותו כן נופל הוא להגדרת המימוש שבסעיף 1 לתוספת תכלית הסעיף היא לאזן בין שתי מטרות אלה. מהצד האחד, מטרת הפטור היא לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו, עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו, וזאת, מבלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. פטור זה נועד גם לתרום לשיקום אזורי מצוקה, ולהקל על מצוקת הדיור. מהצד האחר, מטרת החיוב בהיטל – שיתוף חברי קהילתו של הפרט בהטבה אותה קיבל הוא לבדו מהרשות – אף היא חשובה. ציבור משלמי היטל ההשבחה ללא פטור, מונה אף הוא נזקקים רבים, תוך שברור כי כל פטור מביא להקטנת התקציב שעומד לרשות, לטובת הקהילה כולה. האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות. שכן, מההיסטוריה החקיקתית ברור כי תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על -חשבון רווחת קהילתו, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו, וזאת, אף באם אין ידו משגת לשלם את דמי ההשבחה."(ההדגשות אינן במקור-א.ד.ג).
11. הפרשנות המוצעת ע"י המערערים מאידך, נתמכת בהצעת החוק, ובדברי ההסבר להצעת החוק ובדברי הכנסת. כך נאמר בדברי הסבר-הצעות חוק 1579 מיום 29.4.82 , בעמ' 191:
"בתיקונים והשינויים הנעשים בחלק מתוכניות המיתאר או התוכניות המפורטות החלות בשכונות מגורים בנויות, ניתן באופן כללי היתר לגרים באותן שכונות להרחיב את דירות מגוריהם לרווחתם ולרווחת משפחותיהם. בכך מקלים על מצוקת דיור מבלי להזדקק בכל מקרה ומקרה להליכים של "הקלה". בעקבות תיקון מס' 18 נקבע בתקנות פטור מהיטל במקרים של הקלות להרחבות של דירות מגורים..כשם ששר הפנים הוסמך לקבוע בתקנות סוגים שונים של הקלות הפטורות מתשלום היטל, מוצע להסמיכו לקבוע בתקנות פטור מלא או חלקי על סוגים של תכניות, כשהכוונה לקבוע בתקנות בעיקר פטור מתשלום עקב תכנית הבאות להקל על מצוקת דיור, תכניות לשיקום שכונות והקמת התיישבות חדשה". (ההדגשה אינה במקור-א.ד.ג).בדיון בכנסת לקראת תיקון 21, אמרה חברת הכנסת שושנה ארבלי-אלמוזלינו:
"היתה הצעה חשובה, שבאה לסייע להרבה מאוד אזרחים שרצו להיטיב את תנאי הדיור שלהם, הן על ידי הרחבה והן על ידי תוספת לדירה, עד להיקף של 120 מ"ר כיוון שהחוק שיחרר אותם מחובת תשלום היטל השבחה. כשנתקבל החוק היתה כוונת המחוקק, שמי שמרחיב את דירתו אינו חייב אחר כך, כשהוא מוכר את הדירה, להחזיר את תשלום ההיטל לרשות המקומית". (ישיבת הכנסת מיום 29.5.84, ד"כ תשמ"ד – 1984)
מטרת הפטור היא למעשה סוציאלית, בכך שמתאפשר למחזיק במקרקעין להקים את בית מגוריו מבלי להכביד עליו. סבורני, כי החלת הוראות סעיף הפטור על המקרה שבפנינו מגשימה את תכליתו. הפרשנות שמציעה המשיבה להחלת הפטור רק באזורים בהם היקף הבניה מצומצם, מובילה לתוצאה בלתי סבירה ויוצרת אפליה פסולה בין ציבור הנישומים השונים. סבורני כי תחולתו של הפטור צריכה לחול על כלל ציבור המחזיקים תוך מתן פטור יחסי וחלקי עד לתיקרה שנקבעה. אימוץ הפרשנות שמציעה המשיבה יגרום לאפליה לרעה של אלו שבונים את ביתם באזורים מיושבים ובהם בניה בהיקף גבוה לעומת אחרים שיבנו בתיהם באזורים פחות מיושבים ובהם הבניה בהיקף נמוך יותר. פרשנות זו, לא זו בלבד שאינה נלמדת מלשון החוק הרי שגם אינה מתאימה לסעיף חוק שכל תכליתו הינה סוציאלית.
12. המשיבה מבססת טענותיה על פסה"ד של ביהמ"ש העליון ברע"א 7417/01 צרי ואח' נ´ הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים תק-על (2) 2003, 2677 (להלן: "פסה"ד בעניין צרי") וטוענת כי יש ליתן פרשנות מצמצמת לסעיף הפטור כפי שנקבע בפס"ד בעניין צרי.
הטענה על הצורך במתן פרשנות מצמצמת לפטור האמור בסע' 19(ג)(1) לתוספת, המבוססת על פסקי הדין עליהם הסתמכה המשיבה, אין בה ממש, כאשר הפרשנות המצמצמת לכאורה באותן פרשות נבעה מנסיבותיהן המיוחדות של אותם מקרים שאין בינן ובין המקרה שבפני כל קשר אף דמיון.
פסק הדין בעניין צרי היה פסק הדין הראשון של ביהמ"ש העליון אשר בחן את משמעותו של הפטור. ההלכה שנפסקה בעניין צרי התייחסה לסוגייה שונה במאפייניה מהשאלה הנדונה בפניי. בפסק הדין בעניין צרי עלתה השאלה האם הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) משתרעת גם על מחזיק במקרקעין שהייתה בנויה עליהם דירה, הדירה נסתרה ונבנו תחתיה מספר דירות שארבע מתוכן יועדו לשימושו ולשימוש ילדיו. המבקשים דשם טענו כי הם זכאים לפטור בגין כל הדירות. מנגד, טענה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כי המבקשים זכאים לפטור בגין דירה אחת בלבד. ביהמ"ש העליון קבע כי יש ליתן פרשנות מצמצמת להוראת סעיף הפטור ולפיכך נקבע כי הפטור יינתן לדירה אחת בלבד בהתקיים יתר התנאים שנקבעו בסעיף. הקביעה שבפסה"ד צרי ולפיה יש ליתן לסעיף פרשנות מצמצמת מתייחסת לכך שלמחזיק יינתן פטור רק בגין דירת מגורים אחת ולא למספר דירות שיש ברשותו כפי שהיו למערערים בעניין צרי. בענייננו, אין מחלוקת כי המבקשים מעוניינים לבנות בית מגורים אחד בלבד על המגרש שבבעלותם.
13. לטענת המשיבה כפי שמפורטת בעיקרי הטיעון מטעמה, אילו ינתן הפטור לכל בעלים של כל מגרש, "משמעות הדבר היא שלילה טוטאלית של עיקר המקורות התקציביים מהם ניזונות הוועדות המקומיות והקפאה מוחלטת של בנייה ופיתוח מקרקעין של קרקעות פרטיות בתחומי הרשות" .
אין בידי לקבל טענה זו. המשיבה מנסה להציג מצב ולפיו כל המחזיקים של המגרשים השונים בשכונה בה נמצא מגרשם של המערערים אכן יקבלו את הפטור האמור ואז ישללו המקורות התקציביים של המשיבה, אלא, שעיון בסעיף הרלוונטי מעלה כי קיימים מספר תנאים במצטבר שהמחזיק במקרקעין צריך לקיים בכדי שיכנס הוא בשערי הפטור האמור, ואינני סבור כי כל המחזיקים יוכלו לענות על כל הדרישות המצטברות אותן מונה הסעיף.
ראשית, הסעיף האמור קובע למעשה דחיית תשלום היטל, למשך ארבע שנים, בנסיבות בהן ניתן היתר לבניית דירת מגורים, או להרחבתה. דחיית התשלום הופכת כחלוף ארבע שנים לפטור, החל ממועד העברת הזכויות. משמע, על מנת להפוך את דחיית ההיטל לפטור, על המחזיק או על קרובו להתגורר בדירה במשך ארבע שנים לפחות מגמר הבניה ועד מכירתה. ( ראה ה' רוסטוביץ, היטל השבחה, ה'תשנ"ז – 1996, עמ' 400). במידה ובמהלך 4 שנים מגמר הבניה תמכר הדירה או תעשה בה העברת זכויות אחרת, או בעל הדירה או קרובו לא יגורו בה מגורי קבע אזי יבוטל הפטור המותנה על ידי הועדה המקומית ותחול חובת תשלום היטל השבחה על בעל הנכס.
שנית, הסעיף מתייחס ל"בניה או הרחבה של דירת מגורים", היינו, דירה המשמשת לעסק או להפקת רווח (כגון דירה המיועדת לשמש לשכירות) לא תזכה לפטור האמור.
יתר על לכן, המדובר למעשה בפטור חלקי שכן אדם אשר יבנה בית מגורים בהיקף שלמעלה מהתקרה הקבועה בסעיף (140 מ"ר) ישלם את החלק היחסי בהתאם לסיפא של סעיף ולפיו: "עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת". היינו שגם במקרים של בניה בהיקף הגבוה מהתקרה המוגדרת בסעיף, כדוגמת המקרה שלפנינו, ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה.
14. למעלה מן האמור, עניננו בחוק המטיל מס על הציבור כולו בעת השבחת נכס מקרקעין ופוטר קבוצות מסוימות או סוג מסוים של נישומים מתשלומו באופן מלא או חלקי. מדובר איפוא, בהקלות ממס הניתנות לאחד ולא לאחר. יש בכך מטבע הדברים העדפה של אחד על פני האחר, אלא שלא תמיד העדפה בחוק של קבוצת נישומים על פני האחרת מהווה אפליה פסולה. יש להבדיל בין אפליה בלתי מוצדקת לבין העדפה לגיטימית על בסיס קריטריון סביר ואובייקטיבי שנועד להגשמת המטרה של המחוקק.
פרשנותה המוצעת של המשיבה לסעיף הפטור, מבוססת בין היתר על העקרון לפיו יש לחייב את הנהנה והמתעשר מתוספת השווי למקרקעיו, כתוצאה מתוכניות שונות, בהיטל ההשבחה. בכך הוא משתף את הקהילה בחלק מהתעשרותו. היינו, הפרט מקבל הטבה מהועדה המשביחה את המקרקעין, וההטבה זו, נקבע בפסיקה כי ראוי שתחולק בין שאר הפרטים באמצעות החיוב בהיטל השבחה (דנ"א 3768/98 קרית בית כרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה,י-ם פד"י נ"ו (4) עמ' 62 וכן ברע"א 7417/01 צ'רי נ' הועדה המקומית תק'-על 2003 (2) 2677).
אולם המשיבה מתעלמת מכך שעקרון זה נסוג מול הוראת הפטור שבסע' 19(ג)(1) לתוספת. גם פרשנות תכליתית להוראת התוספת אין בה כדי להתעלם מפטור מפורש הקובע כי הרחבת דירה, עד ל- 140 מ"ר , לא תחשב "כמימוש זכויות".
סוף דבר
15. אשר על כן ולנוכח כל האמור לעיל, סבורני כי יש להעדיף את פרשנות המערערים על פני זו של המשיבה. התוצאה, היא איפוא, כי הערעור מתקבל במובן זה שהמערערים זכאים לפטור יחסי מהיטל השבחה, על-פי הוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית ובתנאים הקבועים בו.
אני מחייב המשיבה לשלם למערערים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים בדואר.
ניתן היום, י"ב ניסן תשס"ט, 06 אפריל 2009, בהעדר הצדדים.
ה אהרן ד. גולדס
|
תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק
|
|
|
|
