 גרסת הדפסה
ע"א 56/07 - שלום, היטל השבחה
גסל ליאון מנדלסון ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה
7/4/2009
ע"א 56/07
1. גסל ליאון מנדלסון
2. סינתיה מנדלסון
3. שלום אנגלשטיין
נגד
הוועדה המקומית לתכנון ובניה
בית משפט השלום נתניה
כב' השופטת ד"ר רבינוביץ ברון איריס
[7.4.2009]
פסק דין
1. המערערים, יורשי גסל ליאון מנדלסון ז"ל וסינתיה מנדלסון (להלן: המערערים) הגישו ערעור על שומת היטל השבחה ביחס לדירת מגורים וזאת כנגד המשיבה, הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה.
אין מחלוקת כי המערערים מכרו דירת מגורים בבית משותף בשד' ניצה 32 נתניה הידועה כחלקת משנה 36 חלקה 7 בגוש 8272 (להלן: הדירה). בעקבות המכירה נערכה מטעם המשיבה שומת היטל השבחה על ידי השמאי מאיר צרויה. בהתאם לשומה, נקבע כי המערערים חייבים בהיטל השבחה לנוכח שינוי תב"ע מס' נת/7/400/86 המאפשרת בניה של חדרי יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר לדירות בבניינים שבנייתם הסתימה לפני שנת 1987 ונקבע כי הינם חייבים בהיטל השבחה בסך 28,000 ₪ נכון למועד הקובע 22.9.88.
לטענת המערערים, נפלה בשומה טעות משפטית.
לטענת המערערים השמאי טעה בכך שייחס את מלוא זכויות הבניה הנוספות הנובעת מתב"ע המאשרת בנית חדר יציאה מהגג לדירת המערערים וזאת למרות שזכויות הבניה אינן שייכות להם.
המשיבה טוענת כי לא נפלה טעות וכי השומה נכונה ויש לדחות את הערעור.
בדיון שהתקיים ביום 30.10.08 הודיעו ב"כ הצדדים: "מוסכם כי השאלה הטעונה הכרעה הינה תקנון הבית המשותף ואם הוא מעניק זכויות בניה לדירה הספציפית נשוא התובענה".
מר שלום אנגלשטיין, שרכש לדברי ב"כ המערערים דירה זהה (חלקת משנה 7/37
בגוש 2827), צורף כעורר נוסף לבקשתו ובהסכמת המשיבה וקיבל על עצמו לשלם את היטל ההשבחה ככל שידרש
הצדדים הגישו סיכומים בכחב.
דיון והכרעה
2. הבנין בו נמצאת הדירה רשום כבית משותף (הנספח והתקנון וצו רישום הבית המשותף המוסכם מצורפים לכתב הערעור). בהתאם לתקנון ולצו רישום הבית המשותף, הבנין מורכב ממבנה אחד ובו שלושה אגפים. הדירה מצויה באגף השני ובו שתי דירות. לדירה מוצמד, בין היתר, שטח הגג שמעליה.
בסעיף 2 לתקנון המוסכם נקבע כך:
"2. א. בהתאם לאמור בסעיף 55 לחוק נקבע בזה כי לא יהיו לבעלים של היחידות בבית המשותף כל זכות וחלק בכל שטחים מוצמדים וצמידויות שהם. מלוא הזכויות בכל השטחים המוצמדים והצמידויות הנ"ל יהיו אך ורק לבעלים של כל יחידה אליה הוצמד שטח הצמדה כלשהו – כ"א לגבי שטח ההצמדה שלו בלבד."
3. המחלוקת בין הצדדים הינה, אם כן, בעיקרה האם יש לראות בסעיף זה ובהצמדת הגג לדירה כמעניקים למערערים את זכויות הבניה בגג שהוצמד לדירתם.
לטענת המערערים, בהתאם להלכה, אין בהצמדת הגג לדירתם כדי להקנות להם את זכויות הבניה ואף אין בסעיף 2 לתקנון כדי להקנות להם זכויות הבניה האמורות.
לטענת המשיבה, סעיף 2 מקנה למערערים את זכויות הבניה. זאת, בפרט כאשר לפי התב"ע הזכות הינה לחדר יציאה מהגג, ולנוכח המבנה של הבנין המחולק לאגפים, כאשר באגף בו נמצאת הדירה, נמצאות שתי דירות בלבד ומדובר בזכות לבנות על הגג שמעל הדירה והמוצמד לה.
4. עיון בפסיקה מלמד כי אין מתייחסים לזכויות הבניה כאל חלק מהרכוש המשותף. בהתאם לפסיקה, רואים בבעלי הדירות משום בעלים משותפים בזכויות הבניה (ר' ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב פ"ד מ (4) 673) בסעיף 10 לפסק הדין. וכן ע"א 10322/03 לביא נ' שטרייכר פ"ד נט (6) 449 בפיסקה 10 לפסק הדין).
לפי הפסיקה כל גריעה מהרכוש המשותף צריכה להיות מפורשת ומפרשים אותה בצמצום. כך בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד (2) 807 בעמ' 810:
"כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקלה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט מאידך גיסא."
בהקשר לזכויות בניה, בהתאם להלכה, אין לפרש את עצם ההצמדה של שטח מהרכוש המשותף לדירה מסוימת כגוררת את הענקת זכויות הבניה על הגג שהוצמד לדירה, אלא אם הוכח שזו היתה כוונת הצדדים ( ר' ע"א 10322/03 שאוזכר לעיל, בפיסקה 11 לפסק הדין.)
5. בפסיקה, במקום בו נכללה בתקנון הסכמה של בעלי הדירות לבניה על שטח הגג, למדו מכך על הסכמה למימוש זכויות הבניה הנדרשות לשם כך. ר' למשל בע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך פ"ד נג (1) 469. יחד עם זאת, גם הסכמה זו נלמדה בזהירות ועל דרך הצמצום.
בעניננו, סעיף 2 לתקנון המוסכם אמנם קובע שכל הזכויות בשטחים המוצמדים יהיו לבעלי השטח המוצמד, אך אין בו התייחסות לנושא הסכמה לבניה על הגג ואין בו התיחסות מפורשת לזכויות בניה.
אם כך, יש לאבחן את המצב בעניננו מאותם מקרים שנדונו בפסיקה כדוגמת ע"א 7156/96 האמור שבו היתה הסכמה של שאר הדיירים לבניה על הגג.
6. אוסיף כי המשיבה מפנה לכך שהבנין מחולק לאגפים כאשר הדירה נשוא הערעור ביחד עם דירה נוספת שניתן לבנות על הגג שלה הינן למעשה הדירות היחידות באגף 2 של הבנין. בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, ניתן לקבוע בתקנון כי חלק מהרכוש המשותף המשמש אגף מסוים יוצמד לאותו אגף. יחד עם זאת סעיף 58(ג) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "אין בקביעה שבנין מורכב יתנהל כאמור בס"ק (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית האמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו". משמע, אין בחלוקה לאגפים כדי לשנות מהזכויות הקנייניות של בעלי הדירות ברכוש המשותף מעבר להצמדות ספציפיות הנעשות בתקנון. זאת ועוד, כפי שפורט לעיל בהתאם לפסיקה אין לראות בזכויות הבניה חלק מהרכוש המשותף ולפיכך בכל מקרה אין לראות בחלוקת הבנין לאגפים כמשנה את חלקם של בעלי הדירות בזכויות הבניה הנובעות מבעלותם המשותפת במקרקעין.
עוד יש להוסיף כי העובדה שהתב"ע קובעת כי ניתן לבנות חדרי יציאה מהגג, אין בה כדי לקבוע למי מוקנות זכויות הבניה.
7. סיכומו של דבר, בשים לב לכך שסעיף 2 לתקנון אינו כולל הסכמה לבניה על הגג המוצמד ואינו מתיחס מפורשות לנושא זכויות הבניה, אינני סבורה כי יש לפרש את הצמדת הגג לדירה ככוללת את הקניית זכויות הבניה על הגג, בהתאם לתב"ע שנדונה בשומה, לבעלי הדירה.
8. לנוכח האמור, אני מוצאת כי נפלה טעות משפטית בשומה מטעם המשיבה, שיצאה מנקודת הנחה כי זכויות הבניה הרלבנטיות להשבחה הינן של המערערים, ולא רק בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.
סיכומו של דבר, הערעור מתקבל ואני מורה כי השומה נשוא הערעור דינה להתבטל.
אני מחייבת את המשיבה לשאת בהוצאות המערערים בגין אגרת משפט, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד התשלום המלא בפועל וכן בשכ"ט עו"ד בסך
8,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
ניתן היום י"ג בניסן, תשס"ט (7 באפריל 2009) בהעדר הצדדים המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
ד"ר רבינוביץ' ברון איריס, שופטת
|
תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק
|
|
|
|
