ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 18/10/2019
גרסת הדפסה

ת"א 702654-06 - שלום, ארנונה

עיריית רמת-גן נגד חברת הבית ברח' הקשת ברמת גן בע"מ


22/4/2009

ת"א 702654-06

עיריית רמת-גן

נגד

חברת הבית ברח' הקשת ברמת גן בע"מ

בפני כב' השופט ד"ר שאול אבינור

[22.4.2009]

פסק – דין

א. רקע כללי:

1. תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום סכום כסף קצוב המגיע לתובעת כארנונה וכאגרת מים בגין נכס מקרקעין ברח' שרת 29 ברמת גן (להלן – הנכס). אין מחלוקת, כי הנכס הינו בבעלות הנתבעת (ר' גם בפרוטוקול, עמ' 11 שורה 31) והשאלה העומדת לדיון – שבגינה גם ניתנה לנתבעת הרשות להתגונן (ר' ההחלטה מיום 10.4.08) – היא אם הנתבעת החזיקה בנכס בתקופה הרלוואנטית לכתב התביעה.

2. השתלשלות האירועים הנוגעת לתביעה זו – כפי שפורטה בתצהירי הנתבעת, ולא נסתרה – היא מורכבת למדי ומשתרעת על פני שנים ארוכות. ביום 14.9.59 נערך חוזה למכירת הנכס (להלן – החוזה) בין מר נחום קרייז ז"ל לבין חברת עידית בע"מ, שהייתה בבעלותם של מר עזרא עזורי ז"ל (להלן – מר עזורי) ואשתו ז"ל (להלן – חברת עידית). אין בחוזה תיאור מפורט של הנכס אך עולה ממנו שהנכס כלל בזמנו מאפיה ודירות מגורים.

3. החוזה לא קוים ועל כן חברת עידית הגישה תביעה כנגד יורשי המנוח קרייז ז"ל (ת.א. (מחוזי ת"א) 5939/68 וכן ע"א 264/72; העתקי פסקי הדין שהוגשו על ידי הנתבעת הינם, למרבה הצער, בלתי קריאים ברובם, אך לא נתגלעה בין הצדדים מחלוקת אודות פרטיהם). אין צורך להאריך כאן בפרטי התביעה האמורה ופסקי הדין שניתנו בה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב ובערעור שהוגש לבית המשפט העליון. די לענייננו בציון העובדה כי תוצאת פסקי הדין הנ"ל היתה הקמת הנתבעת, שהזכויות בנכס נרשמו על שמה. עוד יש לציין כי הבעלות בנתבעת התחלקה בין חברת עידית לבין יורשי המנוח קרייז ז"ל, וכפי שנטען בתצהיר בקשת הרשות להתגונן הון המניות של הנתבעת כולל כיום 29 מניות רגילות, המתחלקות באופן ש-25 מהן הן בבעלות חברת עידית ו-4 נוספות בבעלות בילהה ברנבלום ואושר גולן.

4. בשנת 1992 הגישה התובעת תביעה בסדר דין מקוצר בגין הארנונה המגיעה מהנכס כנגד מר עזורי ובנו דני עזורי (ת.א. (ת"א) 18778/92; להלן – התביעה הראשונה). כפי שנטען בכתב התביעה בתביעה הראשונה, הנתבעים דשם החזיקו את הנכס דנא, שתואר כנכס בגודל 13 מ"ר בסיווג "מחסן". בקשת הרשות להתגונן דשם נתמכה בתצהירו של מר עזורי. בתצהירו זה ציין מר עזורי כי הוא ובנו אינם מחזיקים בנכס, אשר מצוי בבעלותה של הנתבעת ואינו מוחזק בידי איש מזה שמונה שנים. מר עזורי הוסיף וציין כי בנכס מצויים מבנים שונים, ישנים, המוחזקים ברובם על ידי דיירים בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר. לפי תצהירו, כבר בשנת 1984 המאפייה שהיתה במקום נעזבה ונותרה כחורבה ריקה ואטומה, והספקת החשמל והמים לנכס נותקה.

5. התביעה הראשונה נמחקה בפסק דין מיום 19.9.93 אשר קבע כדלקמן: "לאור טענתם ההחלטית של הנתבעים שלא החזיקו בנכס, טענה אשר נתמכה בתצהיר, ולאור הצהרתו ההגונה של ב"כ התובע כי אין ביכולתו לאתר את מקור הרישום של הנתבעים כמחזיקים בנכס, המליץ בית המשפט למחוק את התביעה ולאתר את המחזיקים בפועל, ולפעול נגדם. ב"כ התובע קיבל את המלצת בית המשפט...".

ב. התביעה דנא, ראיות הצדדים וטיעוניהם:

6. כפי שעולה מתצהיר גב' טובה דואני, מנהלת מחלקת הגבייה של התובעת, רק ביום 12.7.06 רשמה התובעת את הנתבעת כמחזיקת הנכס בפנקסיה, רישום שנעשה משום שהנתבעת הינה בעלת הנכס ובנכס לא מחזיק כל אדם אחר. על סמך הרישום האמור הוגשה התביעה דנא, שבה נתבע חוב הארנונה לתקופה של שבע השנים שלפני הרישום האמור, דהיינו התקופה שבין יום 1.7.99 ועד יום 30.6.06.

7. מטעם הנתבעת הובא כעד עו"ד יאיר בן דוד, אשר ייצג בזמנו את מר עזורי וטיפל בנכסי חברת עידית (להלן – עד הנתבעת). עד הנתבעת פירט בתצהירו את השתלשלות העניינים ההיסטורית בנוגע לנכס והוסיף מספר עובדות עיקריות, כדלקמן:

ראשית, הנתבעת אינה מחזיקה בנכס. לפי ידיעת עד התובעת, על פי מה שמסר לו בזמנו מר עזורי, בנכס מתגוררים דייר מוגן, מר אליהו מחלב, וכן גב' בילהה ברנבלום, אשר התגוררו בחלקים מהנכס וברבות הימים – במועדים שלא צוינו – פלשו לחלקים נוספים בו. עד התובעת הוסיף וציין כי הפולשים הנ"ל גדרו את הנכס באופן המונע כניסה אליו, ובעדותו בפני אף טען כי במקרה אחד, בו ניסה להיכנס לנכס, גורש מהמקום באלימות (ר' בפרוטוקול, עמ' 10 שורה 11 ואילך).

שנית, הנכס נמצא במצב הרוס, וככל הנראה אינו משמש למסחר בכל חלקיו.

ושלישית, בשנת 2001, במהלך משא ומתן עם גב' דואני בקשר לנכס אחר של מר עזורי, הציעה גב' דואני לעד הנתבעת לחייב את הנכס בארנונה לפי תעריף מגורים.

8. על רקע הדברים האמורים גורס ב"כ הנתבעת כי הוכח שהנתבעת לא החזיקה ואינה מחזיקה בנכס, ובהקשר זה הוא מפנה גם לעדותה של גב' דואני, אשר הודתה שהתובעת לא ניסתה לבדוק את המצב בשטח בטרם רשמה את הנתבעת כמחזיקה (ר' בפרוטוקול, עמ' 5 שורה 28). זאת ועוד: בפסק הדין בתביעה הראשונה נאמר, כזכור, כי בית המשפט המליץ

"למחוק את התביעה ולאתר את המחזיקים בפועל, ולפעול נגדם." ב"כ התובעת דאז אמנם קיבל את ההמלצה, אך בפועל התובעת לא עשתה בעניין דבר. כתוצאה מכך, הפסידה התובעת חיובי ארנונה במשך שנים ארוכות, וכעת היא אינה פועלת מתוך מטרה להשית שומת אמת אלא מתוך ניסיון לגלגל את חוב הארנונה לפתחה של הנתבעת, תוך פגיעה בזכויותיה. עוד מפנה ב"כ הנתבעת לכך שגב' דואני הציעה בזמנו לחייב את הנכס בתעריף מגורים ומכאן שהתובעת יודעת שאין בנכס פעילות עסקית, אף שעל פי התביעה דנא הנכס חויב ברובו כעסק.

לבסוף מפנה ב"כ הנתבעת לפסיקה בעניין פרשנות הגדרת "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות לצורך חיוב בארנונה. לפי פסיקה זו, המבחן הוא החזקת הנכס למעשה. לפיכך, זיקתו של בעל הנכס נדחקת למקום שני כאשר יש מחזיק אחר, ולו גם פולש. הגיון הדברים הוא ברצון ליצור קשר בין משלם הארנונה לבין הנהנה משירותי העירייה, כמו גם העיקרון שלא ייצא חוטא נשכר. מכאן, בעיקר על רקע האמור בפסק הדין בתביעה הראשונה, שעל התובעת לאתר את המחזיקים-בפועל של הנכס ולהשית עליהם את חובות הארנונה, ולהניח לנתבעת.

9. ב"כ התובעת, מצידו, מפנה להלכה הפסוקה, לפיה שימוש והחזקה בפועל בנכס אינם מהווים תנאי לחיוב בארנונה. במקרה דנא נרשמה הנתבעת כמחזיקה בנכס לאור העובדה שהיא בעלת הנכס, בו לא החזיק אחר. בנסיבות אלה הנתבעת מהווה את הגורם בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס והשתת הארנונה עליה היא ראויה ומתבקשת. במצב דברים זה, אין גם כל פגם בתיקון החיוב באופן רטרואקטיבי, בכפוף כמובן למגבלת ההתיישנות של שבע שנים.

ב"כ התובעת הדגיש עוד, כי הנתבעת כשלה בהוכחת טענותיה העובדתיות, שהנטל להוכיחן רובץ לפתחה. במה דברים אמורים: הנתבעת נמנעה מלזמן לעדות אדם מוסמך כלשהו מטעמה – מנהל, אורגן או בעל מניות – ובמקום זאת הסתפקה בעדותו של עד הנתבעת, מי שהיה בזמנו בא-כוחו של מר עזורי. ואולם, עד זה לא הכיר כראוי את העובדות והשתלשלות העניינים, העיד בעיקר מפי השמועה ולא הצליח להשיב על שאלות בסיסיות ורבות חשיבות. כך, כאשר עד הנתבעת נשאל מדוע הנתבעת אינה פועלת כנגד מי שפלשו לנכס לפי טענתה, אף שאליבא דכולי עלמא היא הבעלים של הנכס, הוא לא ידע לענות והסתפק בתשובה "אני לא בעל החברה... מר עזורי כנראה לא מצא לנכון לעשות זאת..." (ר' בפרוטוקול, עמ' 10 שורה 15) – תשובה שאינה מלמדת דבר. באופן דומה לא ידע עד הנתבעת להשיב לשאלה מדוע לא הגישה הנתבעת, בתביעה דנא, הודעת צד ג' כנגד מי שפלשו לנכס לפי טענתה, ואף לא ידע ליתן הסבר של ממש לתמיהה העולה מכך שאחד מהפולשים-הנטענים היא גב' בילהה ברנבלום, שהיא כזכור אחת מבעלות המניות בנתבעת (ר' שם, בשורה 2 ואילך).

ג. דיון והכרעה:

10. היטיב לסכם את ההלכות, הרלוואנטיות לענייננו, בא-כוחה המלומד של הנתבעת, בציינו בספרו:

כאשר בעל הנכס לא העביר זכויות כלשהן בנכס לאחר, אזי לעניין החובות החלים בגין הנכס, אין גורם החוצץ בין הבעלים לנכס, ובעל הנכס יהיה תמיד הנישום... בנקטו בביטוי "מחזיק" לא התכוון המחוקק דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא, יחסית, בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. זיקתו של הבעלים לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר, או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות. (ר' ד"ר הנריק רוסטוביץ ואח', ארנונה עירונית, ספר ראשון (מהדורה חמישית, 2001), בעמ' 269-268).

הנה כי כן, כאשר בעל נכס לא העביר זכויות כלשהן בנכס לאחר, ברי כי הוא יהא הנישום הטבעי והנכון. שורת ההיגיון אמנם מחייבת, כי יש להגדיר מחזיק שלא כדין בנכס כ"מחזיק" לצרכי ארנונה, על מנת שלא ייצא חוטא נשכר. כך, למשל, נפסק כי שוכר, שנשאר בנכס לאחר שפגה תקופת שכירותו, לא ייצא פטור מחובתו לשלם ארנונה אך בשל כך שנשאר בנכס לאחר תום השכירות; והוא הדין במי שעשה בנכס מגורים שימוש שלא כדין לצורך משרדי ועקב כך חויב בארנונה לפי תעריף עסק, או במקרים דומים (ר' ד"ר רוסטוביץ, בספרו הנ"ל, בעמ' 265-263). ואולם, המקרה נשוא התביעה דנא הינו שונה. במקרה זה מבקשת בעלת הנכס (הנתבעת), שלא טענה כי העבירה זכויות כלשהן בנכס לאחר, לצאת פטורה מתשלום הארנונה בגין הנכס, וכל זאת בטענה שאחרים פלשו לנכס, במועד בלתי ידוע, כשהיא אינה יודעת להסביר מדוע אינה פועלת כנגד אותם פולשים-נטענים אשר אחת מהם היא לא פחות מבעלת מניות בה.

11. אכן, בנסיבות אלה יש ממש בטרוניית ב"כ התובעת על כך שהנתבעת הסתפקה בעדות של מי שאינו בעל תפקיד ממשי בה, אשר לא היה מסוגל להשיב לשאלות בסיסיות ורבות חשיבות ושתצהירו כלל בעיקר עדויות מפי השמועה, שגם אם ניתן לקבלן בהעדר התנגדות מטעם ב"כ המשיבה לעצם קבילותן, קשה לייחס להן משקל של ממש. בתצהיר עד הנתבעת הוסברה הבאתו כעד מטעמה בכך שיורשי מר עזורי ואשתו אינם מעורים בענייני הנכס. והנה, כאשר עד זה נשאל, כאמור בפסקה 9 לעיל, את השאלה הבסיסית והמתבקשת מאליה במקרה דנא, היינו השאלה מדוע הנתבעת לא פעלה ואינה פועלת כנגד מי שפלשו לנכס לפי טענתה, תשובתו היתה שאינו בעל החברה ושמר עזורי כנראה לא מצא לנכון לעשות זאת. כאמור, עד הנתבעת גם לא ידע להשיב על שאלות מהותיות נוספות בעניין התנהלות הנתבעת כלפי אותם פולשים-נטענים.

12. בנסיבות אלה לא הונחה בפני בית המשפט תשתית ראייתית מספקת, שעל פיה ניתן לקבוע כי פולשים מחזיקים בנכס. מכאן, שלא ניתן לקבוע כי אכן קיים "גורם חוצץ" (אם להשתמש במינוחו של ד"ר רוסטוביץ) בין הנתבעת לבין הרשות בכל הקשור לחובות החלים

בגין הנכס. זאת ועוד: לנוכח העדר פעילותה של הנתבעת כלפי הפולשים-הנטענים, בפרט על רקע העובדה שאחת מהם – גב' בילהה ברנבלום – היא בעלת מניות בנתבעת, חיובה של הנתבעת בארנונה בגין הנכס מתבקש לא רק לפי מידת הדין אלא גם לפי מידת הצדק.

13. העולה מן המקובץ הוא, שיש לקבל, עקרונית, את טענת ב"כ התובעת לפיה השתת הארנונה על הנתבעת – בנסיבות העניין ולנוכח הראיות שהובאו בפני בית המשפט – נעשתה על ידי התובעת כדין בהיות הנתבעת בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

יחד עם זאת, בהתנהלות התובעת נפלו מספר פגמים מהותיים שיש לקחתם בחשבון לעניין אופן חישוב הארנונה, כפי שיפורט להלן.

ראשית, כפי שנטען בכתב ההגנה (תצהיר בקשת הרשות להתגונן) כתב התביעה מנוסח באופן חסר מאוד ואינו כולל תיאור, ולו מינימלי, של הנכס, לרבות גודלו במטרים רבועים ואופן סיווגו. רק מתוך תצהיר העדות הראשית מטעם התובעת ניתן ללמוד, שהנכס נרשם בפנקסי העירייה כנכס בגודל 58 מ"ר – בסיווג עסק בגודל 45 מ"ר ובסיווג מחסנים בגודל 13 מ"ר.

ככלל, בתביעה כגון דא, נתבע שלא עתר לקבלת פרטים נוספים לא יישמע בטענה שכתב התביעה אינו מפורט די צרכו (ר' ד"ר רוסטוביץ, בספרו הנ"ל, ספר שני, בעמ' 1457-1455), אך המקרה דנא שונה הוא. כזכור, במסגרת התביעה הראשונה ביקשה התובעת לחייב את מר עזורי ובנו בארנונה בגין שטח של 13 מ"ר בסיווג מחסן. תביעה זו נמחקה, כאשר בית המשפט המליץ לתובעת לאתר את המחזיקים בפועל. כאמור, התובעת לא טרחה לעשות כן ולא בדקה את הנכס, ועל כן אין זה ברור, כלל ועיקר, על סמך מה הגדילה את השטח המחויב בארנונה. בנסיבות אלה, אין כל מקום לסטייה מהגדרת הנכס, כפי שהתובעת טענה לו בתביעה הראשונה (שטח של 13 מ"ר בסיווג מחסן), ובהתאם לכך יש לחשב את חיוב הנתבעת בארנונה.

שנית, התנהלות התובעת בעניין הנכס היתה, למצער, בלתי יעילה. כפי שציין בצדק ב"כ הנתבעת בסיכומיו, במשך השנים הארוכות שחלפו מאז מתן פסק הדין בתביעה הראשונה, עוד בשנת 1993, לא טרחה התובעת לפעול ולבדוק את הנכס ובכך גרמה גם לעצמה הפסדים כבדים. לא הובא בפני כל הסבר להתנהלות זו, כפי שגם לא הובא בפני הסבר מדוע רק בשנת 2006 נזכרה התובעת לתקן את רישומיה וכפועל יוצא מכך להטיל על הנתבעת חיובי ארנונה למשך תקופה של שבע שנים עד לאותו המועד. בנסיבות אלה, אין לקבל את ניסיונה של התובעת לגלגל את תוצאות מחדליה האמורים – היינו חיובי הריבית – לפתחה של הנתבעת.

לפיכך, יש לחשב את חיוב הארנונה בתיק זה תוך צירוף הפרשי הצמדה בלבד, ללא כל ריבית.

14. סוף דבר: בכפוף לעקרונות שהותוו בפסקה 12 דלעיל התביעה מתקבלת. ב"כ התובעת יערוך חישוב, בהתאם לעקרונות אלה, ויגיש פסיקתא לחתימה.

לנוכח התנהלות התובעת והעובדה שהתביעה התקבלה רק בחלקה אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ‏יום רביעי כ"ח ניסן תשס"ט, ‏22 אפריל 2009, בהעדר הצדדים.

ד"ר שאול אבינור, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן