ההתיישבות יושבת על 2.7 מיליון דונם, כשמינית ממקרקעי ישראל. גם שאר המקרקעין, מחנות צה"ל, יערות ועוד, הם בשליטת המדינה. כל אלה מחוץ לרפורמה.

החלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל קבעה ב-1965 כי המינהל יחכיר לדורות מקרקעי ישראל לכל המחזיקים בעיר ובכפר. בעיר ממילא רוב מחזיקי מקרקעי ישראל כבר חכרו או היו דיירים מוגנים. בכפר, רוב המחזיקים כדין, ובמיוחד במאות כפרים שהוקמו לאחר קום המדינה, דווקא אינם מוגנים, לפי תיקון לפקודת האריסים וסעיף 4 לחוק הגנת הדייר.

האתוס הסוציאליסטי-ציוני היה בשיאו, וחוד החנית הייתה ההתיישבות העובדת בכפר. אנשי הכפר לא הוציאו זמן וכסף שלא היו להם על עורכי דין, ולא חשבו כי חוזה אמיתי (ומאוזן) או פרצלציה מסודרת חיוניים, ומי יפגע בלחם ובחמאה של המדינה? אך ב-1977 חל המהפך הפוליטי והבורגנות העירונית ואתוס כלכלת השוק עלו לשלטון. בוטלו רוב מכסות המגן לחקלאות והסובסידיות הממשלתיות. ההתיישבות שקעה בשנות ה-80 במשבר כלכלי בלתי הפיך.

העלייה ב-1990 היוותה זרז למסחור הכפר ע"י "הרחבות". נפתח פתח להקמת מגורים צמודי קרקע, בהמשך למגורים רוויים, מסחר ותעשייה. המדינה איפשרה ליד הנעלמה של השוק ליצור שוק מקרקעין חדש, בכפר. ההתיישבות הרעבה למקורות הכנסה נפלה למלכודת-דבש, כי מיסחור הכפר טרם החכרת רוב מקרקעיו צבע את המתיישבים המחזיקים כנטל מכביד שראוי כעת לגמדו.

בהדרגה בנתה המדינה בהובלת ממ"י תודעה ציבורית המאפשרת "למחוק" זכאות המתיישבים במרחב הכפרי לחכירת מלוא הקרקע. בעלות אין להזכיר כלל. נולד תהליך החפצה (מלשון "חפצים") של המחזיקים, ושיקופם (מלשון "שקופים") עד שהפכו לחפץ מכביד שניתן וראוי להזיז הצידה, בפינוי-פיצוי במקרה הטוב. אמנם יש לדיירים בלתי מוגנים אלו אדמה תחת רגליהם, אבל עוצמה ("זכות במקרקעין") אין להם.

ככל מנהל משאב ציבורי "מתכלה", גם ממ"י חושש באופן טבעי מיום "כיליון" המקרקעין ברגע שיוחכרו לכל המחזיקים - כולל בכפר. ראוי שמוסדות התכנון והמיסוי, יחד עם כוחות השוק, יווסתו עצמאית פעילות יזמית-תכנונית, מול סבסוד ציבורי ישיר לאוכלוסיות חלשות (זוגות צעירים). ממ"י יצומצם למנהל מחנות צה"ל ויערות.

מצד שני, המחלקות החקלאיות המחוזיות בממ"י קורסות על לקוחותיהן, בנימוק קבוע של חוסר כח-אדם. הרפורמה המשווקת כעת מתעלמת מהמתרחש שם, אך תקציבי ממ"י מגלגלים בממוצע 4 מיליארד שקל בשנה. המדינה מקבלת מהם כמיליארד שקל לשנה. ראוי להשתמש בחלק מהסכום לסיום ההחכרה לדורות גם לדיירים הבלתי מוגנים במרחב הכפרי, ע"י עיבוי מהותי של תקציב המחלקה החקלאית, או מיקור-חוץ יעיל. מס רכישה, אגרת רישום בטאבו - ישלמו החוכרים החדשים בעת ההחכרה. אם ימכרו בעתיד - ישלמו מס שבח והיטל השבחה. כך המדינה תמשיך באמת ליהנות מעליית ערך הקרקע, תוך מימוש הצדק החלוקתי דרך מנגנוני המיסוי כפי שהם.

גם אין באמת מה לחשוש מהחכרת מלוא מקרקעי ההתיישבות: דיני הפקעות מקרקעין לצרכי ציבור ימשיכו לחול גם על החוכרים בכפר ללא שום שינוי. בנוסף, ב-2.7.09 הופיע שר השיכון אריאל אטיאס בלשכת עורכי הדין וגילה לנוכחים, על דעת מרן עובדיה יוסף, כי אין חשש להפרת איסור "כי הארץ לא תימכר לצמיתות" בהעברה מחכירה לבעלות. והרי במרחב הכפרי עוד לא הגיעו מרבית הדיירים לדרגת חוכרים, לכן שעתה של שאלה זו לוטה בעתיד, אם בכלל.

השבוע עומדת הכנסת להצביע על חקיקת הרפורמה. חבל להחמיץ הזדמנות היסטורית להחילה על המרחב ההתיישבותי מחוץ לערים, ולהגיע להחכרה סוף סוף, בסייג של אי-העברת בעלות.

________

הכותבת מתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה, רשויות מקומיות ואגודות שיתופיות, ומייצגת עותרים לבג"ץ בסוגיות עקרוניות.

פורסם בגלובס נדל"ן ביום 12.7.2009