ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 13/10/2019
גרסת הדפסה

עמנ 322/08 - מנהלי, ארנונה

בית אבות ויטמן רזי ואח' נגד מנהל הארנונה של עירית בני ברק


19/8/2009

עמנ 322/08

1. בית אבות ויטמן רזי

2. בית הורים ביחד בע"מ

נגד

מנהל הארנונה של עירית בני ברק

בבית המשפט המחוזי תל-אביב יפו

בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

בפני: כב' השופטת מיכל רובינשטיין

[19.8.2009]

פסק דין

1. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית בני ברק מיום 22.9.2008, אשר דחתה את העררים שהגישו המערערים נגד תשובות המשיב בהשגות שהגישו נגד חיובם בתשלום ארנונה בגין הנכסים שבחזקתם.

העובדות

2. המערערים הינם המחזיקים בנכסים המצויים בתחום שיפוטה של עיריית בני ברק באופן הבא:

המערער מספר 1 (שייקרא להלן: ויטמן):

נכס ששטחו 956 מ"ר המסווג בסיווג בתי אבות אזור א'.

נכס ששטחו 259 מ"ר המסווג בסיווג קרקע תפוסה.

המערער 2 (שייקרא להלן: ביחד):

נכס ששטחו 1225 מ"ר המסווג בסיווג בתי אבות אזור ב'.

נכס ששטחו 176 מ"ר המסווג בסיווג קרקע תפוסה.

3. המערערים הגישו השגות ועררים על חיובי הארנונה שהוגשו להם.

לטענתם, יישום ההלכות אשר נקבעו על ידי בתי המשפט שנדרשו לדון בהטלת חיוב ארנונה על בתי אבות מחייב כי שטח המחיה של הדיירים בבתי האבות יוכרו כיחידות מגורים. המערערים טענו כי בהתאם לכך יש לסווג את הנכס כ"מגורים" ולבטל את החיוב בגין קרקע תפוסה באשר לשטח הגינה שמסביב לבתי האבות.

בטענותיהם התבססו המערערים על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין נ' עירית ראשון, תק-על 2003(1) (שייקרא להלן: פס"ד אחוזת ראשונים).

טענתם התבססה גם על לשון תקנה 9 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשנ"ז- 2007, אשר הותקן מכוחו של חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעודי התקציב), התשנ"ג- 1992, ובו נקבע כי הארנונה המוטלת על בתי אבות לא תעלה על הארנונה המוטלת על מבנה מגורים באותו אזור שאינו בית אבות.

החלטת ועדת הערר

4. ועדת הערר דחתה את ערריהם של המערערים. לאחר שבחנה את מאפייניהם של בתי האבות, הגיעה למסקנה כי המחזיקים בחדרי בית האבות אינם המשתכנים אלא המערערים עצמם. על פי ההחלטה, חדרי המגורים בבתי האבות נשוא הערעור משמשים בעיקר למנוחה ולשינה וכל יתר הפעילויות נעשות במקומות אחרים בנכס. החדרים קטנים יחסית בשטחם ומשמשים שני משתכנים אשר אינם בני זוג או בני משפחה כלל. המערערים מספקים למשתכנים את כל צרכיהם ואין להם כל פרטיות או שיקול דעת של ממש בדבר אופן השימוש בחדר או הפעילות ביתר חלקי המוסד. בכך הבחינה ועדת הערר בין בתי האבות נשוא החלטתה לבין בית האבות שבו עסק פס"ד אחוזת ראשונים שהוזכר לעיל.

עוד נקבע כי המערערים נזקקים לרישיון משרד הרווחה לניהול מעון לפי חוק הפיקוח על מעונות תשכ"ה- 1965.

מכל אלו למדה ועדת הערר כי המערערים הם המחזיקים בנכסים.

על פי ההחלטה, בתי האבות הם אמנם בתי המגורים של האוכלוסייה הקשישה. לפיכך ביקש המחוקק בהרחבת הגדרת מבני מגורים בהוספת בתי אבות, שלא תיגבה ארנונה הגבוהה מתעריף של מבני מגורים. תכלית סוציאלית זו מתקיימת, על פי ההחלטה, באמצעות התעריף שקבעה עיריית בני ברק לבתי אבות אשר זהה לתעריף בתי מגורים.

לבסוף חייבה ועדת הערר כל אחד המערערים לשלם למשיב את הוצאות הדיון בסך 2,000 ₪.

טענות הצדדים

5. המערערים מפנים את בית המשפט ללשונה של תקנה 9 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשנ"ז-2007 בה נקבע כי :"הארנונה הכללית שתטיל רשות מקומית על בית אבות לא תעלה על הסכום המוטל בפועל באותה שנה באותו אזור על מבנה מגורים שאיננו בית אבות".

לדידם של המערערים, תקנה זו נדונה בהרחבה בפסקי הדין השונים שיצאו מבתי המשפט בעניין סוגיית סיווג בתי אבות. המערערים מפנים כאמור לפס"ד אחוזת ראשונים שם נקבע כי יש לראות את הנכס נשוא אותו ערעור- דיור מוגן- כמתקן רב תכליתי בעל שימושים מגוונים, אשר תכליתו ייעודו והשימוש העיקרי בו הם למגורים של האוכלוסייה המבוגרת. כן מפנים המערערים לעת"מ 396/01 נאות כיפת הזהב בע"מ נ' עיריית חיפה, תק- מח (2002 (1) 783 (להלן: פס"ד כיפת הזהב) בו קבע בית המשפט כי המונח בית אבות עשוי לחול על נכסים שונים לרבות בתי אבות הכוללים חדרים שאינם יחידות דיור עצמאיות המהוות חדרי שינה בלבד.

עוד מפנים המערערים את בית המשפט לעת"מ 577/02 בית אבות בני ברית נ' עיריית חיפה (להלן: פס"ד בני ברית), בו נקבע כי אין לחייב את כל בית האבות כנכס אחד שתעריף הארנונה החל עליו הינו כתעריף ארנונה למבנה מגורים, אלא יש לבחון את מהותו של הנכס. בבדיקה זו הגיע בית המשפט למסקנה כי מקום שהדיירים מתגוררים ביחידות דיור עצמאיות, יש להגדירן כדירות, ובהתאם לחשב את הארנונה על פי כל דירה לפי גודלה.

בנוסף מפנים המערערים את בית המשפט להחלטתה של ועדת הערר בראשות עו"ד סאלי בסון בערר מספר 2004-03-028 בית אבות אורלי בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו (להלן: ההחלטה בעניין בית אבות אורלי). באותה החלטה נקבע כי על אף שמדובר בחדרים קטנים הכוללים מקלחת בלבד, הדיירים בבית האבות הם המחזיקים בנכס ויש לפצל את החדרים על שמם.

6. המערערים טוענים כי בהתאם להסכמים ביניהם לבין המשתכנים, האחרונים מקבלים לחזקתם את יחידות הדיור למטרות מגורים והם רשאים לעשות בהם כשלהם ובלבד שיהא זה שימוש סביר. לא חלה על הדיירים כל חובה לעשות שימוש בשירותים ניתנים להם על ידי המערערים ואלו ניתנים לרווחת המשתכנים ולשיקול דעתם.

7. עוד נטען כי ועדת הערר שגתה משקבעה כי למערער 2 מוקנית זכות לגרום לפינוי משתכן מבית האבות בהתמלא תנאים מסוימים ומבלי ליתן דעתה לתנאים גופם. הסכם המגורים על פי המערערים מתיר למערער 2 לסיים את ההסכם רק אם חלה הרעה ממשית במצבו הבריאותי של הידרדר, או אם הלך לעולמו או שפיגר בתשלומים.

8. המערערים מלינים גם נגד חיובם בארנונה בגין שטח הגינה שמסביב לבתי האבות בתעריף של "קרקע תפוסה". לטענתם, חיוב זה מנוגד ללשון צו הארנונה ולסעיף 269 לפקודת העיריות.

9. המשיב טוען כי החלטת ועדת הערר סבירה ומאוזנת וכי היא מבוססת על סיור שערכה במקום.

דיון

10. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין העתירה להתקבל בחלקה.

11. הסוגיה המרכזית שהעלו המערערים בטענותיהם מתייחסת לסיווגם של חדרי המגורים במתחמי בתי האבות בהם הם מחזיקים. לדידם של המערערים, חדרי המגורים בהם משתכנית הקשישים על סמך הסכמיהם עם המערערים צריכים להיות מסווגים כ"דירות מגורים", והדיירים המשתכנים בהם הם שצריכים להירשם כמחזיקים בדירות אלו וכתוצאה מכך לזכות בהנחות המגיעות על פי דין לתושבים קשישים. אינני יכולה לקבל את הטענה.

12. פסק הדין העיקרי עליו מתבססים המערערים הינו כאמור פס"ד אחוזת ראשונים. באותו פסק דין אמנם נקבע על ידי בית המשפט העליון כי פרויקט הדיור המוגן "אחוזת ראשונים" הינו מתקן רב תכליתי וכי יש מקום לפצל בין חלקיו השונים של המתחם, כך שדירות המגורים המצויות בו יסווגו כדירות מגורים ודיירי הדירות יוכרו כמחזיקיהן לצרכי ארנונה. פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין זה התבסס על מאפייניה של אחוזת ראשונים אשר נסקרו בפירוט רב באופן הבא:

עיון בעובדות שנקבעו על-ידי בית המשפט המחוזי מעלה, כי הדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים לפי טעמם. הם מרהטים את דירותיהם, מאבזרים אותן, מכניסים לתוכן את ציודם האישי, מנהלים בתוכן חיים עצמאיים המאפשר הכנת אוכל בדירות, כביסה, הזמנת אורחים, יציאה חופשית לכל מקום בכל עת. דירתם היא ביתם לכל מטרה שהיא ולפי כל מאפיין רלבנטי. החזקתם היא החזקה שאינה שונה מהחזקתו של כל מחזיק אחר בדירת מגוריו.

אכן, על-פי ההסכם בין הדיירים לבעלים, ניתנת לבעלים רשות להעביר דייר לדירה אחרת לפי החלטה של ועדה מקצועית, אלא שרשות זאת מוגבלת לטעמים חריגים ביותר. אין היא שונה מכל אותן התניות בחוזי שכירות המאפשרות לפנות את הדיירים מן הדירות מסיבות כלשהן, במועד מסוים או ללא קביעת מועד כזה ועלפי רצון המשכיר בלבד ועדיין הם נחשבים כמחזיקים לצורך החיוב בארנונה. תחזוקה וניהול על-ידי הבעלים אינם מנתקים את הזיקה בין החזקת הדיירים בדירותיהם גם כאשר מדובר בבניינים רבי קומות. אין באלה כדי לתת בידי הבעלים זיקה קרובה לנכס מאשר לדיירים המתגוררים בו. נראה, איפוא, כי במקרה דנן, הדיירים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לדירות המגורים ולשטחים הנלווים להן וכי עליהם ולא על הבעלים לשאת בתשלום הארנונה לעירייה בגין שטחים אלה ככל דייר אחר הנחשב 'מחזיק' (עמ' 1484) (ההדגשה אינה במקור-מ.ר).

13. הנה כי כן- ליחידות המגורים באחוזת ראשונים היו מאפיינים רבים הזהים למאפייניה של דירת מגורים במובן זה כי הן היוו משום יחידות מגורים עצמאיות שבכל אחת מהן יש כדי לספק מגורים מלאים ועצמאיים. במילים אחרות- עיקר הפעילות הנעשית בדירות מגורים, יכולה הייתה להיעשות גם ביחידות המגורים באחוזת ראשונים. למסקנה זו היו שתי השלכות- האחת כי כל אחת מיחידות המגורים סווגה כדירת מגורים בפני עצמה, והשנייה כי משתכני היחידות הם שהוכרו כמחזיקי הדירות.

14. למסקנה דומה הגיע גם השופט גריל בפס"ד בני ברית שהוזכר לעיל. באותו פסק דין התייחס השופט גריל למספר מאפיינים של יחידות הדיור בבית האבות "בני ברית" שבחיפה אשר הובילו אותו למסקנה כי ניתן לראות בהן כיחידות מגורים עצמאיות. בן היתר התייחס השופט גריל לקיומו של סעיף בחוזה בין המשתכנים לבין הבעלים שקבע כי החדר נמסר למתאכסן ללא ריהוט וכי על הדייר לרהט את החדר בעצמו, ולסעיף הקובע כי לדייר יש אפשרות לחניית הרכב בבית האבות. בנוסף לכך התייחס השופט לעובדה כי השימוש ביחידות הדיור כולל על פי החוזה גם שימוש במטבחון ובשירותים הצמודים. מכל הנסיבות הללו למד השופט הנכבד כי "המדובר ביחידת דיור נפרדת שכוללת חדר מגורים וחדרי שירות, כשליחידת דיור זו כניסה נפרדת והיא עונה איפוא להגדרת "דירה"".

15. הנסיבות המתוארות בשני פסקי הדין הללו אינן מתקיימות במקרה דנן.

על סמך הממצאים העובדתיים שקבעה ועדת הערר בעקבות סיורה בבית האבות "ביחד", קיימות בנכס 4 קומות מגורים, בכל קומה 8 חדרים ובכל חדר 2 דיירים. בתוך החדר יש שירותים ומקלחת, שתי מיטות, ארון בגדים, 2 כסאות ושולחן. בכל קומה קיים חדר אוכל משותף לכל הדיירים, כיור ופינת קפה ומכשיר טלוויזיה המשמש את החדרים. שום חדר אינו ננעל וכל עבודות התחזוקה נעשות על ידי המוסד. בנוסף מחליטה ועדת הקבלה מי יתקבל למוסד ובאיזה חדר ישובץ.

מצב דברים דומה קיים גם בבית אבות ויטמן, המורכב מ-3 קומות כאשר הקומה האחרונה הינה תפעולית ויש בה מטבח מרכזי ומסעדה. בקומת הקרקע קיימים לובי, משרד, מרפאה, משרד עו"ס וחדר אוכל. אשר לחדרים- קיימים 10 חדרים. בכל חדר 2 מיטות, שירותים ומקלחת, החדרים אינם נעולים, ארוחות מוגשות בחדרי האוכל וישנם מעטים אשר מביאים להם אוכל במגשים מן המטבח. קיימת ועדת קבלה והמוסד אחראי לסילוק מכלול צרכי הדיירים.

16. עינינו הרואות- נסיבות אלו שונות בתכלית מהמתואר בפס"ד אחוזת ראשונים, שכן בניגוד לעצמאותן של יחידות הדיור באחוזת ראשונים, כאן יחידות הדיור אינן יכולות לשמש כיחידות דיור עצמאיות, קרי כדירות מגורים שיש בהן לבדן כדי לענות על צרכיהם של הדיירים. השימוש בחדרי המגורים עצמם מהווה חלק קטן בלבד מהשימוש הנעשה בדירת מגורים "עצמאית", ורק ביתר חלקי מתחמי בתי האבות יש כדי להשלים את צרכי המשתכנים. פיצולם של חדרי המגורים מיתר חלקי בתי האבות נשוא הערעור אינו סביר בנסיבות אלו.

17. למסקנה זו חשיבות גם באשר לקביעת המחזיקים של אותם חדרי מגורים. משקבעתי כי אין לפצל בין חדרי המגורים ליתר חלקי בתי האבות, ברי כי אין מקום לקבוע כי העירייה צריכה להכיר במשתכני בתי האבות כמחזיקים. לכל היותר עסקינן בדיירי משנה אשר אינם מחויבים בארנונה באופן עצמאי (על פי סעיפים 327-328 לפקודת העיריות). גם על פי מבחן מירב הזיקות (ראו רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית ל אביב, פ"ד לט (3) 341), ניכר כי זיקתם של המשתכנים לחדרים רופפת למדי וכי המערערים הינם בעלי מירב הזיקות דווקא. כך למשל, בסעיף 4 לחוזה בין המשתכנים לבין "ביחד" (נספח ג' לכתב התשובה) נקבע כי :

(א) המשתכן יתגורר בחדר מרוהט לפי קביעת ביחד בתאום עם המשתכן. לביחד תהא הזכות להעביר את המשתכן מפעם לפעם לחדר דומה אך במקום אחר בבית האבו לפי צרכי בית האבות.

(ב) המשתכן יתגורר לבדו/יחד עם משתכן אחר, לפי קביעת ביחד (מחק את המיותר).

בסעיף 6 להסכם עם ויטמן (נספח ד' לכתב התשובה) נקבע כי :

"לרשות המתאכסן יועמד חדר מגורים לשימושו או בשיתוף עם מתאכסן אחר (בהתאם למוסכם בין הצדדים). ... המתאכסן רשאי להכניס לחדר ציוד או ריהוט מטעמו ובלבד וקיבל את הסכמת המוסד מראש".

הנה כי כן, בשני המקרים התחייבותם של המערערים הינה לספק חדר כלשהו במוסד. שיקול הדעת לגבי החדר ולגבי החלפתו במהלך ההתקשרות נתון בעיקרו למערערים עצמם. העובדה כי המפתחות לחדרים נותרים בידי עובדי בית האבות ולמשתכנים עצמם אין אפשרות לנעול חדריהם מהווה אף היא אינדיקציה נוספת לזיקתם המופחתת של המשתכנים לחדרים.

מכל אלו עולה כי אין לראות במשתכני בתי האבות כמחזיקי חדרי המגורים אלא במערערים עצמם.

18. מאחר שהגעתי למסקנה כי אין מקום לפצל את הנכס כמבוקש על ידי המערערת, אלא יש לראות בו יחידה אחת לצורכי סיווג וחיוב בארנונה, ברי כי אין מקום לפטור את המערערים מתשלום בגין "השטחים המשותפים". שטחים שכאלו ממילא אינם קיימים משעה שהשטחים כולם נמצאים בחזקת המערערים ואינם משותפים לכמה מחזיקים.

19. סיכומו של דבר, טענותיהם של המערערים לעניין פיצול הנכס והעברת החיוב בגין חדרי המגורים למשתכני בתי האבות נדחית על ידי מכל הסיבות המנויות לעיל. יש גם לזכור כי החלטתה של ועדת הערר בעניין זה מבוססת הייתה על ביקוריה במקום והתרשמותה מהחדרים ומיתר חלקי מתחם בתי האבות. ממצאיה בהקשר זה לא נסתרו על ידי המערערים וקיים קושי רב ממילא להתערב בהחלטותיה ככל שהן מבוססות על ממצאים אלו (לעניין היקף התערבותו של בית המשפט בהחלטות ועדת הערר לענייני ארנונה, ראו את האמור בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 183/04 מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב יפו נ' דרורי שלומי ארועטי פרסומאים בע"מ, תק-מח 2005(3), 3010 ,עמ' 3011.

20. שונה מסקנתי בכל הנוגע לחיוב בארנונה בגין "קרקע תפוסה".

סמכותו של המשיב להטיל ארנונה בגין "קרקע תפוסה" מצויה בסעיף 3.7 לצו הארנונה (נספח ח' לערעור). ההגדרה לקרקע תפוסה מצויה בסעיף 1.4 לצו וזוהי לשונה: "קרקע שאינה מקורה, שאינה אדמה חקלאית ושאינה חצר ואשר מחזיקים בה או משתמשים בה לכל מטרה".

לכאורה אם כן, התשובה לשאלה אם הקרקע בגינה חויבו המערערים בתשלום ארנונה על פי תעריף "קרקע תפוסה" הינה אמנם קרקע תפוסה מבוססת על התנאים המפורטים בסעיף, דהיינו: קרקע שאינה אדמה מקורה, קרקע שאינה אדמה חקלאית או חצר ושמחזיקים בה או משתמשים בה לכל מטרה.

21. אלא שבמקרה שלפניי אינני נזקקת כלל ועיקר לבחון אם התנאים אמנם מתקיימים בענייננו. מבלי להיכנס להגדרות סעיף 1.13 לצו הארנונה ולהגדרות סעיף 269 לפקודת העיריות המגדיר אף הוא "קרקע תפוסה", סבורני כי דינו של הערעור להתקבל בעניין זה לבדו מנימוק אחד והוא מתייחס ללשונו של צו הארנונה. אסביר-

22. לצו הארנונה של עיריית בני ברק שני חלקים- סעיף 2 הקובע את שיעורי הארנונה לבניינים המשמשים למגורים וסעיף 3 הקובע את שיעורי הארנונה לנכסים שאינם למגורים. "בית אבות" כגון בתי האבות שלפנינו מצויים תחת הכותרת של סעיף 2 לצו, דהיינו כנכסים שהשימוש בהם נעשה למגורים.

הימצאותו של בית אבות תחת הכותרת של בניינים המשמשים למגורים לא הייתה ברורה מאליה. משך שנים ארוכות היו בתי האבות מסווגים תדירות תחת הכותרת של מבנים שאינם למגורים ומשום כך היו התעריפים המוטלים עליהם גבוהים במידה ניכרת מאלו המוטלים על בתי מגורים.

סעיף 9 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשנ"ז- 2007 אשר הותקן מכוחו של חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעודי התקציב), התשנ"ג- 1992, שינה מצב זה כאשר קבע כי :

"הארנונה הכללית שתטיל רשות מקומית על בית אבות לא תעלה על הסכום המוטל בפועל באותה שנה באותו אזור על מבנה מגורים שאיננו בית אבות".

בעקבות זאת, נדרשו רשויות מקומיות לשנות את תעריפי הארנונה המוטלים על בתי אבות בתחומם ואלו שובצו תחת הכותרת המתייחסת לנכסים שהשימוש בהם למגורים.

בעת"מ (חיפה) 396/01 נאות כיפת הזהב בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2002(1), 783, נדרש כבוד השופט דר לחוקיות סיווגו של בית אבות בצו הארנונה של עיריית חיפה בין הנכסים שאינם מיועדים למגורים. בפסק דינו קבע כי הכפפתו של הנכס לקטגוריית הנכסים שאינם למגורים נוגדת את לשון תקנות ההסדרים ומביאה לחיובי יתר להם לא נתכוון המחוקק.

בהתאם לכך קבע כי על עיריית חיפה להתייחס לבתי האבות כאל נכסים המיועדים למגורים וכפועל יוצא מכך לקבוע את התעריף בהם יחויבו על פי האזור בו הם נמצאים ולא להכליל קרקע שאינה מבונה בחישוב השטחים המחויבים.

23. במקרה שלפנינו השכילה עיריית בני ברק לפעול על פי הדין ולהכליל את בתי האבות תחת הקטגוריה של מבנים המיועדים למגורים. משעשתה כן אין היא יכולה לחייב את בתי האבות בגין שטחים אשר מחויבים רק במסגרתם של נכסים שאינם מיועדים למגורים.

ואמנם, החיוב בגין "קרקע תפוסה" מצוי אך ורק בסעיף 3 לצו הארנונה דהיינו תחת הכותרת של נכסים שאינם מיועדים למגורים. בסעיף 2 לצו הארנונה שעניינו "מבנים המיועדים למגורים ותחתיו מצוין גם התעריף של בתי אבות אין כל זכר ל"קרקע תפוסה" ולחיוב בגינה.

אשר על כן, חיובם של המערערים עבור "קרקע תפוסה" עומד בניגוד ללשון צו הארנונה ומשכך יש לבטלו. מעבר לנחוץ אציין כי ספק רב בעיניי אם הקרקע יכולה להיחשב כקרקע תפוסה בנסיבות אלו שעה שברי כי מדובר בגינה המשמשת לרווחת דיירי בתי האבות. יפים לעניין זה הדברים האמורים בעמ"נ (חיפה) 429/07 משכנות זהב בע"מ נ' עיריית חדרה, תק-מח 2007(4), 4372 ,עמ' 4374, ולפיהם:

כשאני מונחה על-ידי העולה מהדברים, אני מגיע לכלל מסקנה שהשימוש בשטח המגונן נשוא המחלוקת הוא לרווחת דייריו הקשישים, ולא למסחר, כפי שטוענת המשיבה. אין באותו שטח זניח של 9 מ"ר שהוגדר כמשמש למסחר, כדי להוריד או להעלות בעניין זה. נכון הוא שבית אבות הוא גם עסק עבור בעליו, אבל בראש ובראשונה זה מקום מגורים של אוכלוסיה קשישה ולכן לא בכדי הוא גם מוגדר בצו הארנונה כ"מבנה מגורים", זאת בניגוד לבית מלון עצם העובדה שהשטח המגונן מסביב לבית האבות מאפשר לבית האבות לשווק את עצמו בצורה טובה יותר או מאפשר לבית האבות לגבות מחיר גבוה יותר מהדיירים, אין בו כדי לעלות או להוריד לעניין זה. עובדה זו נכונה גם לדירה בבית משותף שגינה שצמודה לה מוסיפה לערכה או לדמי השכירות שניתן לגבות עבורה ומכל מקום, שיקולים אלה אינם רלוונטיים נוכח הלשון הברורה של צו הארנונה.

24. סיכומו של דבר- הגעתי למסקנה כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר שלא להכיר במשתכני בתי האבות כמחזיקי חדרי המגורים שבנכסים נשוא הערעור. לעומת זאת מצאתי כי חיובם של המערערים בגין קרקע תפוסה מנוגדת ללשון צו הארנונה מכוחו מבקש המשיב לינוק סמכותו להטיל ארנונה על הנכסים.

ביתר טענות הצדדים לא מצאתי ממש.

לאור כל האמור לעיל הערעור מתקבל בחלקו.

אין צו להוצאות.

ניתן היום כ"ט באב, תשס"ט (19/08/2009) בהעדר הצדדים


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן