2. העותרת, חברה פרטית, שוכרת מיום 14.3.05 נכס המצוי ברח' חזקיהו המלך 29 במתחם בית החולים "משגב לדך" בירושלים (להלן - הנכס) ומפעילה בו מרפאת דיאליזה. בעליהם של הנכס היא קופת חולים מאוחדת (להלן - קופת החולים), הנהנית מפטור מארנונה בגובה 2/3, בהתאם לפקודת מסי היריה ומסי הממשלה (פיטורין) 1938.

3. סמוך ליום 27.5.07 נודע למשיב לראשונה על השכרת הנכס לעותרת על ידי קופת החולים. הואיל והעותרת איננה זכאית לפטור מארנונה, נשלחה אליה ביום 27.5.07, דרישה לתשלום ארנונה. בדרישה זו חויבה העותרת בתשלום מלא של הארנונה החל מיום 14.3.05, בתוספת חיובי ריבית והפרשי הצמדה (להלן - תשלומי פיגורים) בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 (להלן - חוק הרשויות המקומיות (ריבית)). עם קבלת דרישת התשלום הגישה העותרת השגה למשיב, בה העלתה בין היתר את הטענה כי אין לחייבה בארנונה באופן רטרואקטיבי. ההשגה נדחתה והעותרת הגישה ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ירושלים. במהלך הדיון בערר הודיעה הוועדה לעותרת כי הסמכות לדון בטענה זו אינה מצויה בסמכותה, כי אם בסמכות בית המשפט לעניינים מינהליים. לפיכך הגישה העותרת את העתירה לבית משפט זה.

4. העותרת טוענת כי חלקו של החיוב המתייחס לשנים הקודמות לשנת 2007 מהווה שומה רטרואקטיבית אשר בטלה מעיקרה. לטענתה, בהעדר הסמכה מפורשות בחוק או על פי חוק, אין לרשות מקומית כל סמכות להטיל חיוב או לתקן שומה באופן רטרואקטיבי. כן מלינה העותרת נגד רישומה כמחזיקה בנכס באופן רטרואקטיבי, החל מיום 14.3.05. העותרת מפנה בעניין זה לסעיפים 325-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן - פקודת העיריות) ולפסק הדין ברע"א 3502/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (מיום 17.4.08) להלן - פרשת דור אנרגיה), בו נקבע לטענתה, כי בעל נכס אשר לא דיווח במועד על סיום החזקה בנכס, יוטל החיוב על שמו עד למועד מסירת ההודעה והרשות לא תעביר החיוב על שם המחזיק בפועל באופן רטרואקטיבי.

5. כן טוענת העותרת, כי תיקון רטרואקטיבי של שומת ארנונה וכן שינוי מחזיקים באופן רטרואקטיבי, אף מנוגדים למדיניותה של עיריית ירושלים. על כן, בחייבו את העותרת באופן רטרואקטיבי בארנונה, הפלה המשיב לרעה את העותרת לעומת נישומים אחרים.

6. עוד טוענת העותרת, כי בעניינם של נישומים אחרים במתחם בית החולים משגב לדך שחויבו באופן רטרואקטיבי בארנונה, נחתמו הסכמי פשרה, לפיהם בוטלו חלקים מן החיובים. העותרת מבקשת כי בית המשפט יורה על גילויים של הסכמי פשרה אלה, הואיל ולטענתה, הופלו הנישומים האחרים לטובה ביחס אליה.

7. אשר לחיוב בריבית והפרשי הצמדה, טוענת העותרת כי החיוב בארנונה מיום 27.5.07 הנו חיוב חדש שלגביו לא חל כל פיגור. לטענתה, אף במקרים בהם ניתן לחייב את הנישום בארנונה למפרע, ניתן לחייבו בהפרשי הצמדה וריבית רק מיום תיקון השומה והוצאת הודעת החיוב. לפיכך, גם אם ייקבע כי על העותרת לשאת בתשלום הארנונה החל מיום 14.3.05, הרי שיש להורות על ביטול החיוב בגין הפרשי הצמדה וריבית.

8. לבסוף מציינת העותרת כי במועד החתימה על הסכם השכירות של הנכס, היא סברה כי הנכס פטור מארנונה. העותרת מפנה לעניין זה לסעיפים 7.3 ו-7.6 להסכם השכירות, הקובעים כי חיוב הארנונה יוטל על העותרת רק אם יחויב הנכס בארנונה.

9. המשיב טוען כי יש לדחות את העתירה. לטענתו, חובת התשלום של ארנונה מוטלת על המחזיק בנכס ואין חולק כי העותרת היא אשר החזיקה בנכס החל מיום 14.3.05. כן מפנה המשיב לפסיקה, לפיה ניתן לקבוע את זהות המחזיק בפועל בנכס גם בדיעבד ואף ניתן לחייבו בתשלום ארנונה למשך תקופת ההחזקה (רע"א ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661 (להלן - פרשת ריינר); ע"א 5397/04 תורג'מן נ' עיריית ירושלים, מיום 2.11.04).

10. המשיב דוחה את טענת העותרת ביחס למדיניות העירייה. לטענתו, כל מקרה נבדק לגופו. כך למשל, במקרים בהם קיימת רשלנות מצד העירייה, נלקח הדבר בחשבון לזכות הנישום. ואולם, במקרה הנדון לא מתקיימות נסיבות כאלה ולפיכך יש לשנות את שם המחזיק ולהתאימו למציאות, לבל ייגרם לציבור חסרון כיס שמקורו באי דיווח אמת לעירייה ולבל יצא חוטא נשכר.

11. לעניין הטענות בדבר הסכמי הפשרה שנחתמו עם נישומים אחרים, עמדת המשיב היא כי מדובר בעתירה מוקדמת, שכן העותרת לא פעלה בהתאם להליך הקבוע בחוק חופש המידע, התשנ"ח-1988 (להלן - חוק חופש המידע). אשר למכון מ.א.ר. שהוזכר בעתירה, טוען המשיב כי באותו עניין הוטל חיוב של שבע שנים אחורנית ובעקבות פניה של המכון ועל רקע נסיבותיו הספציפיות, נחתם הסכם פשרה לפיו שולם חלקו העיקרי של החוב.

12. אשר לחיוב בריבית והפרשי הצמדה, טוען המשיב כי הדבר נעשה בהתאם למנגנון הקבוע בחוק הרשויות המקומיות (ריבית). לטענת המשיב, הארנונה הינה תשלום חובה אשר המועד לשילומו קבוע בדין (ה-1 בחודש של כל שנת מס) ולפיכך לא נדרש משלוח הודעה לשם יצירת החיוב. בהתאם לכך ולסעיף 2(א) לחוק הרשויות המקומיות (ריבית), הקובע כי "תשלום חובה שלא שולם תוך 30 ימים מהמועד שנקבע לשילומו ישולם בתוספת תשלומי פיגורים", יש לדחות את טענת העותרת לפיה מועד שליחת ההודעה הוא המועד הרלוונטי לחיוב בריבית והפרשי הצמדה. לטענת המשיב, עמדתו עולה בקנה אחד עם ההלכה הקובעת כי החבות בארנונה נובעת מעצם ההחזקה בנכס, גם אם לא קיבל הנישום הודעת שומה. כן טוען המשיב כי קבלת עמדת העותרים תעודד התחמקות ממס ופגיעה בשלטון החוק. נישומים יימנעו ממתן דיווח לרשות המקומית על קבלת חזקה בנכס, מתוך הנחה כי אם יתגלה הדבר, הם יחויבו לכל היותר בתשלום ארנונה בערכה הנומינלי ויצאו ממילא נשכרים.

13. הסמכות של הרשויות המקומיות להטיל ארנונה קבועה בסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (להלן - חוק ההסדרים), המורה:

"מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס".

החובה לשלם ארנונה מוטלת על המחזיק בנכס, בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. מקורה של חובה זו בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים דלעיל וכן בהחלטות הרשות המקומית בדבר הטלת ארנונה, המתקבלות ומתפרסמות בהתאם לקבוע בסעיפים 276-277 לפקודת העיריות. חובה זו אינה נובעת ממשלוח דרישת תשלום לאזרח. שומת הארנונה או דרישת הארנונה אינה יוצרת את נטל המס, אלא רק עושה אותו בר-ביצוע (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773) (להלן - פרשת ט.ט. טכנולוגיה)).

סעיף 300 לפקודת העיריות קובע כי "החייב בתשלום ארנונה ישלם אותה במועדה". "סעיף זה מטיל על הנישום חובה לשלם את הארנונה במועד שנקבע בצו הטלת הארנונה. חובה זו היא פועל יוצא של סעיף זה, אין היא תלויה במשלוח הודעת שומה... החובה הרעיונית בארנונה נובעת מכוח הדין ולא מכוח משלוח הודעה כלשהי, והוא הדין במועד התשלום (רוסטוביץ, ארנונה עירונית ספר ראשון, 398).

14. השאלה, אם ניתן לתקן למפרע את רישומי הרשות המקומית בעניין זהות המחזיקים בנכס המצוי בתחומה, נדונה בפרשת ריינר. באותו עניין קבע בית המשפט העליון:

"כשם שרישום מוטעה אין בכוחו להטיל חובת תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכוחה לפטור חייב מחבותו. המבקשת לא חלקה על העובדה, שהחזיקה בדירה בכל השנים שבגינן חויבה. נמצא, שתיקון הרישום, הגם שנעשה בחלוף שנים ובתוקף למפרע, לא שינה ולא עיוות מאומה, אלא רק התאים את הרישום למצב העובדתי".

בהתבסס על הלכה זו קבעו בתי המשפט השלום והמחוזי בירושלים, כי השאלה אם אדם החזיק בנכס וחייב בתשלום ארנונה לרשות המקומית, יכולה להיבחן על ידי הרשות המקומית גם בדיעבד ואף לאחר תום תקופת ההחזקה. בהתאם לכך, אין מניעה לשנות באופן רטרואקטיבי את רישומי הרשות המקומית בדבר זהות המחזיק בנכס לכשהובא לידיעת הרשות המצב העובדתי לאשורו (ת"א (י-ם) 10457/01 עיריית ירושלים נ' תורג'מן, מיום 19.4.04; ע"א 5397/04 תורג'מן נ' עיריית ירושלים, מיום 2.11.04).

עם זאת, כאשר מדובר בשינוי החלטה מינהלית ובמיוחד כאשר ענייננו בשינוי רטרואקטיבי, יש לאזן בין האינטרס הציבורי בגביית מס אמת ובין האינטרס האישי של הנישום. במסגרת איזון זה יש להתחשב במידת ההסתמכות של הנישום על עמדת הרשות המקומית, ובמידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע. כן יש חשיבות לשאלה אם הטעות נגרמה בשל הטעייה או עצימת עיניים מצד האזרח או בשל התרשלות או התעלמות מצד הרשות המקומית (ר' פרשת ט.ט. טכנולוגיה, ע' 784). עיון בפסיקה מלמד כי כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. כאשר התברר כי לא נגרם עיוות וכי הרישום המתוקן תואם את המצב העובדתי האמיתי ששרר במשך השנים, התיר בית המשפט לעיריית ירושלים לתקן למפרע רישום של זהות המחזיק בנכס (ר' פרשת ריינר; ע"א 5397/04 תורג'מן נ' עיריית ירושלים). לעומת זאת, כאשר ביקשה רשות מקומית לחייב למפרע בתשלום ארנונה, לאחר עשרות שנים בהן לא שלחה למחזיק שהיה ידוע לה הודעת חיוב ובלא שנתגלו כל עובדות חדשות, נתן בית המשפט העליון משקל מכריע לאינטרס ההסתמכות של המחזיק וקבע כי אין לחייבו למפרע בתשלום ארנונה (ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433). אינטרס ההסתמכות של הנישום גבר גם במקרים בהם ביקשה הרשות המקומית לשנות למפרע את סיווג הנכס או את גודל השטח לחיוב בארנונה (ר' עת"מ 144/01 מקורות חברת מים בע"מ נ' עיריית מגדל העמק ואח', מיום 2.3.03; עמ"נ 221/02 שילוח חב' לביטוח בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעירית חיפה, מיום 29.12.03).

אשר למקרה הנדון: העירייה לא ידעה על כך שקופת החולים השכירה את הנכס לעותרת. במשך כשנתיים נמנעו הן קופת החולים והן העותרת מלדווח על ההשכרה לעירייה. הודעת החיוב נשוא העתירה נשלחה לעותרת זמן קצר לאחר שהובא המידע לידיעת העירייה. על כך יש להוסיף כי בהסכם בין העותרת לבין קופת החולים נקבע כי העותרת תשא בתשלום ארנונה, במידה וזו תחול על הנכס. העותרת, שהיא גוף עסקי, הייתה אמורה לדעת כי עליה לשלם את הארנונה וכי הפטור שממנו נהנתה קופת החולים בעת שהחזיקה בנכס, איננו אמור לחול גם עליה. משנקטה העותרת בגישה של "שב ואל תעשה", ועצמה עיניה, אין לה להלין אלא על עצמה. לפיכך יש לדחות את טענות העותרת נגד רישומה כמחזיקה וחיובה בארנונה מיום 14.3.05.

15. בניגוד לטענת העותרת, אין בסעיפים 325-326 לפקודת העיריות כדי לתמוך בעמדתה. סעיף 325 שכותרתו "הארנונה בחדילת בעלות או החזקה" מורה:

"325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

בסעיף 326 שכותרתו "ארנונה ברכישת בעלות או החזקה" נקבע:

"326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה" (הדגשה שלי - מ' א').

מטרתן של ההוראות הנ"ל להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס (פרשת דור אנרגיה, פסקה 28). הוראות אלה באות להוסיף על סעיף 8 לחוק ההסדרים ולא לגרוע ממנו. הן נועדו לאפשר לעירייה לחייב בארנונה גם את "המחזיק הקונסטרוקטיבי" שלא טרח להודיע במועד על השינוי בהחזקה בנכס, אך אין הן חוסמות את דרכה של הרשות המקומית לחייב את "המחזיק למעשה" גם אם הלה לא נרשם כנישום. ראוי כי הרשות המקומית תשית את הארנונה על המשתמש בפועל בנכס, גם אם ההודעה על כך נמסרה לה באיחור (רוסטוביץ, 284-285).

16. גם בפסק הדין בפרשת דור אנרגיה, אליו הפנתה העותרת, אין כדי לתמוך בעמדתה, הואיל ואין הוא נוגע לענייננו. באותה פרשה לא דן בית המשפט העליון בשאלת סמכותה של הרשות המקומית לשנות את שם המחזיק באופן רטרואקטיבי, אלא בשאלה, אם רשאית הרשות המקומית להמשיך ולראות במחזיק הרשום בספריה כנישום נכון, מקום בו לא הודע לה על העברת החזקה בנכס. וכך נאמר בפסק הדין:

"אכן, סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מטילים על הנישום חובה אקטיבית להודיע לרשות בכתב על חדילת הבעלות או החזקה בנכס, וזאת ככל שברצונם לפטור עצמם מחובת תשלום הארנונה. זכותה של העירייה להמשיך ולראות בבעלים או המחזיק הרשום בספריה כנישום הנכון לחיוב הארנונה, נועדה לדרבן את הבעלים או המחזיק לעדכן את הרשות המקומית אודות שינויים שחלו בבעלות או בהחזקה בנכסים שבשטחה (הדגשה שלי - מ' א')."

האמור בפסק הדין בפרשה זו היה רלוונטי אילו הייתה עיריית ירושלים בוחרת לחייב את קופת החולים - ולא את העותרת - בתשלום הארנונה בגין התקופה הרלוונטית לעתירה.

17. אשר לתשלומי הפיגורים ולטענה כי ניתן לחייב בתשלומים אלה רק מיום משלוח דרישת התשלום, הרי שבנסיבות רגילות דינם של תשלומי הפיגורים כדין תשלום הארנונה. כשם שחובת תשלום הארנונה אינה תלויה במשלוח דרישת התשלום, כך גם החובה לשלם תשלומי הפיגורים אינה תלויה במשלוח דרישה זו. תשלומי הפיגורים אינם עונש, כי אם שערוך של חוב הארנונה, תמריץ לחייב לסלק את חובו במועד ופיצוי לרשויות המקומיות על הנזק שנגרם להן במקרה של פיגור בתשלום החובות (ר' דברי הסבר בהצ"ח 1684, התשמ"ד 263). עם זאת, גם בעניין זה יש לבחון כל מקרה לגופו. כך למשל, אם הסיבה לאי משלוח דרישת תשלום נעוצה ברשלנותה של הרשות המקומית, לא יהיה זה צודק לחייב בתשלומי פיגורים. לעומת זאת, אם הרשות המקומית לא קיבלה הודעה על חילופי המחזיקים בנכס והמחזיק עצם עיניו והתעלם מחובתו לשלם ארנונה, כפי שקרה במקרה אשר לפנינו, יש לחייב את המחזיק בתשלומי פיגורים באופן מלא. לפיכך, דין טענת העותרת בעניין זה, להידחות.

18. הטענה בדבר מדיניות העירייה שלא לתקן שומת ארנונה ולערוך שינוי מחזיקים באופן רטרואקטיבי, אף היא דינה להידחות. די בכך שהעותרת לא ביססה עובדתית טענה זו, שאף הוכחשה על ידי המשיב. כן יש לדחות את דרישת העותרת לגלות לה את ההסכמים שנערכו בין עיריית ירושלים לבין שוכרים אחרים במתחם בית החולים משגב לדך. משנמנעה העותרת מלפעול תחילה בהתאם להליך הקבוע בחוק חופש המידע, אין מקום להורות כאמור במסגרת הליך זה.

19. סוף דבר, העתירה נדחית.

העותרת תישא בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עורך דינה בסכום של 20,000 ₪.

המזכירות תשלח העתקים מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ג' תשרי תש"ע (21/09/2009), בהיעדר הצדדים.