ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 21/10/2019
גרסת הדפסה

עת"מ 1976/09 - מנהלי, ארנונה

אלדן טק בע"מ נגד עיריית רמת-גן ואח'


27/12/2009

עת"מ 09-1976

אלדן טק בע"מ

נגד

1. עיריית רמת-גן

2. טובה דואני

3. אהרון אויקנין

4. אלמוג ים בע"מ

בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

בפני כב' השופטת רות רונן

[27.12.2009]

החלטה

עניינה של העתירה דנן, הוא בחוב ארנונה בגין חלק משטח נכס שבבעלותה של העותרת - מרתף בבנין המכונה "בית בכור", בצומת הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי ברמת גן, ששטחו 1,234 מ"ר (להלן: "הנכס"). העותרת העלתה מספר טענות ביחס לחיובי הארנונה בנכס בתקופות שונות. החלטה זו מתייחסת לחיוב הארנונה בתקופה בין אוגוסט 2007 עד אוקטובר 2008.

ביחס לתקופה זו, טוענת העותרת כי הנכס היה מושכר למר אהרון אוקנין ולחברת הבת שלו - חברת אלמוג ים בע"מ, שאף נרשמו כמחזיקים בספרי המשיבה (להלן: "העירייה"). לטענת העותרת, החליטה העירייה שלא כדין לשנות את רישומיה באופן רטרואקטיבי, ולרשום את העותרת כמחזיקה בנכס בתקופה זו.

העירייה טענה כי היא פעלה כדין כאשר שינתה את הרישום. לטענתה, היא רשאית לשנות רישום של מחזיקים גם אם לא נמסרת הודעה על חדילת חזקה, בהתאם לראיות חיצוניות, והיא זכאית במקרים מסוימים לעשות זאת גם באופן רטרואקטיבי. העירייה הוסיפה וטענה כי אם השוכרים חדלו לשלם דמי שכירות לעותרת, היה על העותרת להגיש נגדם תביעת פינוי. כן נטען כי העותרת במחדלה נמנעה מלהודיע לעירייה על כך שהמחזיק בנכס השתנה.

בישיבת יום 5.11.09, הסכימו הצדדים כי ניתן יהיה להכריע בשאלה המשפטית של האפשרות של עירייה לתבוע ארנונה בגין נכס ששוכר נטש אותו, כאשר המשכיר לא ביטל את ההסכם, ולא החזיר לעצמו את החזקה. ב"כ העירייה בקש להגיש טיעון קצר בכתב בנושא זה.

העירייה הגישה טיעון כתוב מטעמה. לטענתה, פנתה העירייה לשוכר מר אויקנין בדרישה לשלם את חובותיו, ולא נענתה. לאחר מכן, ביקר ביום 19.7.07 עובד מיחידת האכיפה של העירייה בכתובת הנכס לצורך עיקול מיטלטלין, ומצא כי המקום אינו פעיל. ביום 19.8.07 נעשה ניסיון נוסף לבצע עיקול, והמקום היה ריק וללא פעילות. מבירור שנערך הסתבר כי השוכר עזב את המקום, והותיר אחריו חובות גם למשכירה, העותרת. לאור כל אלה, קבעה העירייה כי השוכר "זנח" את הנכס, ושם המחזיק שונה מאותו יום לשמה של העותרת, בעלת הנכס.

לטענת העירייה, היא זכאית לבדוק באופן אקטיבי האם חל שינוי בהחזקה בנכס מסוים, ואם יש לה מידע על שינוי כזה, היא זכאית ואף חייבת להתייחס לעובדות שהתבררו לה. המצב בו שוכר זנח את הנכס הוא לטענת העירייה המצב הקלאסי בו על העירייה לפעול לתיקון הרישום, כך שישקף את המצב הממשי בפועל.

העירייה טענה כי השאלה מי החזיק בנכס היא שאלה עובדתית, שיש לברר אותה לכן במסגרת הליכי השגה וערר. בין היתר יש מקום לברר בהקשר זה מתי הפסיק השוכר לשלם דמי שכירות, מה היו פעולות העותרת עם הפסקת השכירות, מתי נודע לעותרת כי השוכר עזב את הנכס וכד'. כמו כן לא ברור מדוע העותרת תפסה חזקה בנכס רק בחודש אוקטובר 2008 ולא קודם לכן. עוד נטען כי בית המשפט אינו יכול להכריע בשלב זה האם העותרת פעלה בסמכות ובסבירות, בלא לקיים את הבירור העובדתי הנ"ל.

דיון

אינני סבורה כי יש לקבל את טענות העירייה.

כידוע, קבע ס' 274ב לפקודת העיריות [נוסח חדש] כי העירייה זכאית להטיל ארנונה על נכסים שאינם אדמת בנין, וכי הארנונה תשולם על ידי ה"מחזיק" בנכס. המונח "מחזיק" הוגדר בס' 1 לפקודת העיריות "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר, או בכול אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

בפסה"ד רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה נ. עיריית תל אביב יפו התייחס בית המשפט העליון בהרחבה לשאלה מיהו המחזיק בנכס מושכר. בית המשפט קבע באותו ענין כי:

"אם יש גם 'בעל' וגם 'שוכר', הרי הכוונה היא, כי כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודה ייחשב זה מבין השניים, שהוא, במערכת הנסיבות שנוצרה, בעל הזיקה הקרובה יותר לבניין, והחובה לשלם, למשל, ארנונה כללית תחול אז על השוכר, למרות שיש לדירה, כמובן, גם בעל. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי 'מחזיק' אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות".

כלומר, חובת תשלום הארנונה חלה על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. אם קיים שוכר המחזיק בנכס, הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר, וככזה הוא זה שחייב לשלם את הארנונה. באין בעל זיקה קרובה אחרת ("גורם חוצץ" אחר), המחזיק בנכס, חוזרת חובת התשלום לחול על בעל הנכס.

עוד קובעת פקודת העיריות (בס' 325 ו-326 בה), כי החובה להודיע על חדילת חזקה או שינוי בחזקה חלה על המחזיקים, וככלל - אין העירייה חייבת לשנות את רישומיה ביחס למחזיקים בנכס כל עוד לא התקבלה אצלה הודעה בכתב על שינוי המחזיקים. סעיפים אלה, כך נקבע בפסה"ד בתי גן להשכרה הנ"ל, מתייחסים לחובה למסירת מידע לעירייה, הרוצה לדעת הן על חילופי בעלות והן על מצב של חילופי שוכרים.

יחד עם זאת - כך קבעה הפסיקה, במקרים מסוימים זכאית (ואולי אף חייבת) העירייה לשנות את רישומיה, אף בלא שהיא קבלה הודעה כתובה על חדילת חזקה, בהתאם למצב הדברים בפועל כפי שהוא נודע לה.

כפי שצוין לעיל, בישיבת יום 5.11.09, הסכים ב"כ העירייה על הרקע העובדתי הרלוונטי למקרה דנן- קרי כי מדובר בנכס שהשוכר נטש אותו, כאשר המשכיר לא ביטל את ההסכם, ולא החזיר לעצמו את החזקה.

אני סבורה כי במקרה כזה, לא ניתן לקבוע כי החזקה בנכס חזרה לידי המשכיר - הבעלים.

שוכר אשר חדל לשלם דמי שכירות ואף "זנח" את המושכר, איננו חדל להיות בעל הזכות להחזיק בנכס אותו הוא שכר, כל עוד המשכיר לא ביטל את הסכם השכירות איתו. כעולה מדבריו של ב"כ העירייה, הוא לא חלק על כך כי המשכירה, העותרת, לא ביטלה בענייננו את הסכם השכירות עם השוכר. כל עוד הסכם השכירות לא בוטל- הוא קיים ותקף. כל עוד הסכם השכירות לא בוטל, ממשיך השוכר להיות חייב לשלם למשכיר דמי שכירות, ובמקביל, הוא ממשיך להיות בעל הזכות להחזיק את הנכס נושא הסכם השכירות,

ביטול ההסכם יכול להתבצע בהודעה בעל פה או בכתב. ביטל הסכם שכירות יכול להתבצע גם על ידי התנהגות כגון תפיסת חזקה בנכס. אולם - כל עוד אף אחד מהדברים האלה לא בוצע, הסכם השכירות מוסיף להיות תקף, ומשמעות הדבר היא כאמור כי השוכר הוא בעל זכות השכירות וככזה - בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והוא זה שחייב לשלם את דמי הארנונה לעירייה.

אינני סבורה, כטענת ב"כ העירייה, שקיימות בין הצדדים מחלוקות עובדתית הטעונות בירור, לאור ההסכמה על הרקע העובדתי הנ"ל. כך, אינני סבורה כי יש רלוונטיות לשאלה מדוע לא ביטלה העותרת את הסכם השכירות, מתי נודע לה כי השוכר עזב את הנכס וכד'.

העירייה חוששת כי מדובר בפתיחת פתח להתחמקות משלום ארנונה. אינני שותפה לחשש זה. כאשר שוכר נכס חדל לשלם דמי שכירות, חזקה על המשכיר כי אם הוא סבור שאין סיכוי שהשוכר יוסיף לשלם את דמי השכירות - הוא יבטל את הסכם השכירות ויתפוס חזקה בנכס המושכר. שיעור דמי הארנונה על נכס הוא בדרך כלל נמוך יותר משיעור דמי השכירות המשולמים עליו. לכן, למשכיר כדאי יותר לבטל את הסכם השכירות, ולנסות למצוא שוכר חלופי - אף אם המחיר של התנהלות כזו הוא כי הארנונה תחזור לפרק זמן מסוים לחול עליו.

כך או אחרת, כל עוד הסכם השכירות תקף, הסיכון של אי תשלום דמי הארנונה איננו סיכון של המשכיר אלא של העירייה. העירייה איננה יכולה לכפות על משכיר לבטל הסכם שכירות - רק כדי שהיא תוכל לגבות ממנו ארנונה. אם משכיר מעדיף משיקוליו שלו, לא לבטל את הסכם השכירות, ולא להחזיר לידיו את החזקה, החלטה כזו היא לגיטימית, ואין לבוא אליו בטענות בשל כך.

עוד יש לציין כי העובדה כי השוכר לא היה בנכס, ועזב אותו כאשר נציג העירייה ביקר בו, אין פירושה בהכרח כי היה מקום לשנות את רישומי המחזיק בעירייה. אין הדבר דומה למקרה בו נודע לעירייה כי מחזיק אחר החל להחזיק בנכס בפועל. מסקנתה של העירייה במקרה דנן נובעת מהעובדה שהיא ראתה כי הנכס ריק.

אולם, נכס מושכר עשוי להיות ריק, בלא שפירוש הדבר הוא כי המחזיק בנכס התחלף. כדי להמחיש את הדברים, ניתן לתת דוגמא של שוכר ששכר נכס ובחר מטעמיו שלו לא להפסיק לעשות בו שימוש לפרק זמן מסוים. מובן כי התנהלות כזו היא לגיטימית. במקרה כזה, כל עוד הסכם השכירות לא בוטל, השוכר הוא בעל הזכות להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש, וככזה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס והחייב בתשלום הארנונה עבורו. העירייה אינ הזכאית בכול מקרה בו השוכר אינו עושה שימוש ממשי בנכס ששכר, להחליף את הרישומים בפנקסיה ביחס למחזיק בנכס.

באופן דומה, אף השוכר דנן בחר לא לעשות שימוש בנכס אותו הוא שכר. אכן, הוא גם לא שילם דמי שכירות עבור המושכר - מה שהקנה למשכיר זכות לבטל את הסכם השכירות. אולם- כפי שכבר הבהרתי, מדובר בזכות של המשכיר ולא בחובה שלו, זכות שכול עוד הוא לא עשה בה שימוש, הוא לא החזיר לעצמו את זכות החזקה בנכס, וזכות זו הוסיפה להיות של השוכר.

לכן, אני דוחה את טענות העירייה ביחס לתקופה בין 8/07 ועד 10/08.

התיק נקבע לדיון נוסף ביחס ליתר השאלות השנויות במחלוקת ליום 3.3.10 בשעה 11:30.

המזכירות תודיע לצדדים.

שאלת ההוצאות תיבחן לאחר שיינתן פסק דין בעתירה כולה.

ניתן היום, י' טבת תש"ע, 27/12/2009, בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן