ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 18/10/2019
גרסת הדפסה

עת"מ 14/09 - מנהלי, ארנונה

מנהל הארנונה של עיריית אילת נגד סולימה יעקב ו- 278 אחרים


16/3/2010

עת"מ 14/09

עת"מ 14/09

מנהל ארנונה

נגד

סולימה יעקב ו- 278 אחרים

בבית המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

בפני: כב' הנשיא יוסף אלון

[16.3.2010]

פסק דין

1. המשיבים כולם הינם בעלי יחידות במלון דירות שהוקם באילת והיה ידוע בשמו "דורטל סול".

יחידות הדיור נרכשו על ידם מיזמיות הפרוייקט אשר שיעבדו את זכויותיהם במקרקעין לבל"ל.

בשנת 1997 נתמנו כונסי נכסים על זכויות היזמיות ובשנת 1998 מונו כונסי נכסים על זכויות חברת הניהול שניהלה את המלון.

מכאן ואילך – החל הנכס מתדרדר. איש לא עסק בניהולו, המקום הוזנח לחלוטין ובשלב מסויים גודר על ידי העיריה והוכרז כמבנה מסוכן.

בשנת 2006 – דהיינו תשע שנים אחרי מינוי כונסי הנכסים ליזמיות ושמונה שנים לאחר מינוי הכונסים לחברת הניהול שחדלה מלפעול – שלחה עירית אילת דרישות תשלום ארנונה למשיבים, כבעלי יחידות הדיור בנכס, ובהן דרישות ארנונה רטרואקטיביות החל משנת 2000.

המשיבים הגישו ערר על דרישות אלה לועדת הערר עפ"י חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו 1976. (להלן – "הועדה" "חוק הערר").

הועדה בהחלטתה מיום 2.6.09 קיבלה את הערר וביטלה את חיובי הארנונה.

בהחלטתה קיבלה הועדה את שתי הטענות שהעלו בפניה המשיבים.

האחת – כי הנכס דנן פטור מחיובי הארנונה נשוא ההודעה – מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות ולפיו:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב ועם מסירת ההודעה, לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים. אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעור ארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

נקבע ע"י הועדה כי חוות דעת שמאית שהציגו בפניה המשיבים (משנת 2005) "מתארת את מצבו הירוד של המלון תוך שמנגד המשיבה (העיריה – י.א.) לא השכילה להביא חוו"ד נגדית או למצער חוו"ד של מהנדס העיר בדבר היות המבנה ראוי לשימוש או לא".

עוד קבעה הועדה כי "...המדובר במבנה רחב היקף המצוי על עורק תנועה ראשי... באופן שבו כל עובר ושב יכול להבחין בנקל כי המבנה – מבנה נטוש הוא. הא ראיה – שהמשיבה (העיריה – י.א.) ראתה ביוזמתה לגדר את המבנה כולו ולאסור כל כניסה אליו מחשש למפגעים כבר בראשית 2006, כל זאת לאחר גל שריפות אשר פקד את המבנה וההזנחה החמורה אשר פשטה בו".

לסיום ענין זה קבעה הועדה כי:

"בשל הקושי להצביע במדוייק על המועד בו חדל המלון מלתפקד והפך בלתי ראוי לשימוש, נציין כי מעיון בחומר אשר הובא בפני הועדה, עולה תמונה לפיה מרגע שהועבר המלון לחזקת כונסי הנכסים, החל המלון גווע לאיטו, עד לקריסתו המוחלטת במהלך השנים 2001-2".

בנוסף לקביעת חלות הפטור עפ"י סעיף 330 לפקודת העיריות, מצאה הועדה כי המשיבים אינם ה"מחזיקים" ביחידות הדיור, לצורך החיוב בארנונה, כי אם הבנק בעל המשכנתא על זכויות היזמיות .

2. בערעור זה שבפני משיג המערער, מנהל הארנונה באילת, על החלטת הועדה.

לטענתו טעתה הועדה בקובעה כי המשיבים אינם ה"מחזיקים" לענין החיוב בארנונה, וטעתה גם בהחילה על הנכס שבנדון את פטור ה"בנין ההרוס" שבסעיף 338 לפקודה.

עוד טוען המערער כי הודעת המשיבים לענין היות הנכס "הרוס", כמובן הדברים בסע' 330, נמסרה רק לאחר משלוח הודעת החיוב ב- 2006 – ועל כן גם אם יימצא כי אכן המדובר ב"נכס הרוס" – לא יחול הפטור, כהוראת 330 סיפא, אלא ממתן ההודעה ואילך.

המערער מוסיף וטוען כי לא ניתן לו יומו בפני ועדת הערר והחלטתה ניתנה בטרם היה סיפק בידו להביא בפניה את ראיותיו שלו לענין מצב הנכס.

אבחן להלן טענות המערער אחת לאחת.

3. מסכים אני עם המערער כי החלטת הועדה לפיה המשיבים אינם בגדר "מחזיקי" הנכס – הינה שגויה.

מהראיות שהובאו בפני, ובפני הועדה, עולה כי הבעלות בכל אחת מיחידות הדיור היתה ונותרה בידי בעלי היחידות – המשיבים.

זכויותיהם אלה משתקפות מהסכמי הרכישה ומהסכמי הניהול עם חברת האחזקה (בטרם נכנסה לכינוס נכסים).

עפ"י הסכמי הניהול נותרו חיובי הארנונה בגין כל יחידת דיור על בעל היחידה כאשר חברת הניהול היתה אחראית על העברת התשלום מבעל היחידה לעיריה.

בעלי היחידות אמנם התחייבו להעמיד הדירות לשימוש חברת הניהול משך 10 חודשים בשנה – אולם זאת כחלק ממכלול עסקת הרכישה של יחידת הדיור במלון.

וזאת עיקר. משחדלה חברת הניהול לתפקד (ב- 1998) הפכו בעלי היחידות ל"מחזיק" היחיד ביחידותיהם מכוח בעלותם בדירה ובהיותם הגורם היחיד "הקרוב" להגדרת המחזיק שבפקודה.

יצויין כי גם הועדה עצמה בהחלטתה ציינה (בסעיף 20) כי "אין היא מתיימרת בהחלטתה "לגלות" את זהות המחזיק שהרי הדבר אינו מצוי בסמכותה...".

על כן מסקנתי הינה כי בשנים הרלבנטיות לערעור זה היו אמנם המשיבים ה"מחזיקים" ביחידות הדיור באילת.

4. ומכאן לענין סעיף 330 לפקודה ומצבו של הנכס.

בנימוקי הערעור שבכתב ובטיעוני המערער בעל פה נטען כי תחולת סעיף 330 מתייחסת אך ורק לבנין שנהרס כליל ואשר אין יותר תוחלת לשיפוצו או לתיקונו.

המבנה דנן – כך לטענת המערער – לא הגיע לרמת הרס שכזו.

הוא אמנם מוזנח מזה שנים, אינו מתפקד כמלון דירות ונטוש מיושבים – אולם, בהשקעה ראויה ובהתארגנות של בעלי הזכויות ניתן לשפצו לקוממו ולישבו מחדש.

על כן – כך היתה הטענה – לא חלות עליו הוראות סעיף 330 לפקודה.

ברם, ביום 30.12.09 פורסם פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 5711/06 ובו התייחסות מפורטת לפרשנות הראויה להוראת סעיף זה – ותמצית הדברים הינה כדלהלן:

"הגענו לכלל מסקנה כי לצורך סעיף 330 ולענין התנאי שבנין "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", די בכך שלא ניתן לשבת בבנין, דהיינו שהבנין לא ראוי לשימוש ואין כל מקום להמשיך ולבדוק התנאי למתן הפטור האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת בהפיכת הבנין הלא ראוי לשימוש לבנין ראוי לשימוש.

העיקר הוא מצבו הנוכחי של הבנין ולא התנהגותו של הנישום והאפשרויות השונות העומדות בפניו.

לכן גם אין לקבל את טענת המשיבות כי הפטור שלפי סעיף 330 מוגבל בזמן.

המבחן הראוי להכרעה בשאלה מהו בנין ש"ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" הוא מבחן פיסי אובייקטיבי וכדי להכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבנין צריך להיות "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבנין".

פסיקתו זו של ביהמ"ש העליון סתמה הגולל על הפרשנות המקורית שביקש המערער לתת לסעיף 330 לפקודה המתייחס רק לנזק טוטאלי שאין לו תקנה או תיקון.

קביעתה של ועדת הערר לענין הנכס דנן עולה בקנה אחד עם פרשנותו של סעיף 330 כפי שנקבעה בהלכת בר"מ 5711/06 הנ"ל.

מלון הדירות דנן – כעולה מדו"ח השמאי שהוצג בפני הועדה – נטוש והרוס ברמה שאינו מאפשרת שימוש בו.

הרשויות הורו על גידורו וסגירתו מפני כל אדם. תקרותיו ומחיצותיו הקיימות נהרסו והסכומים הנדרשים לבנייתו מחדש הינם גבוהים ביותר, מעבר ל- 9,000,000 $. (כמפורט בחוו"ד השמאי).

אין למעשה חולק כי המדובר בנכס שכפי מצבו בעת מתן ההחלטה "אי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו".

5. על אף זאת – מוסיף וטוען ב"כ המערער כי לא הובאו בפני הועדה הראיות המספיקות לקבוע כי כך היה מצבו של הנכס החל משנת 2000.

שכן, דו"ח השמאי נערך ב- 2005 ולא הובאו בפני הועדה ראיות לתקופה הקודמת לכך.

איני מקבל טענה זו.

כפי שציינה הועדה בהחלטתה המדובר בנכס הממוקם בעורק התנועה הראשי של אילת "באופן שבו כל עובר ושב יכול להבחין בנקל כי המבנה, מבנה נטוש הוא".

אין גם חולק כי מאז 1998 חדל המלון לתפקד, חברת הניהול סולקה וכונסה, הנכס ננטש מיושב, פרצו בו שריפות, חלקים ניכרים ממנו נבזזו וחלה בו התדרדרות הבאה לידי ביטוי בדוחות השמאי מ- 2005 על תמונותיו החד משמעיות.

ועדת הערר (בסעיף 27) קבעה: "...עולה תמונה לפיה מרגע שהועבר המלון לחזקת כונסי הנכסים (1997), החל המלון גווע לאיטו, עד לקריסתו המוחלטת במהלך השנים 2001-2".

מסקנתה זו של הועדה הינה סבירה וראויה בנסיבות הממצאים והראיות שנפרשו בפניה ונוכח העובדה שהמדובר במבנה בולט ורחב ממדים המוכר והידוע לכל עובר דרך באילת.

מסקנה זו הינה סבירה ומצויה בתחום שיקול הדעת עליה הופקדה ועדת הערר על פי חוק הערר.

איני מוצא סיבה שתצדיק התערבותו של בית משפט זה בסבירות אותה המסקנה.

זאת הן מחמת צמצום היקף התערבות הביקורת השיפוטית בהחלטת טריבונל שיפוטי – מנהלי מסוגה של ועדת ערר עפ"י חוק הערר, והן מתוך היתרון המקצועי והכרת השטח של הועדה העוסקת והדנה בענין זה במצב הנכסים שבעיר מושבה.

יש להוסיף ולציין כי המערער (מנהל הארנונה) לא טרח כלל להביא בפני ועדת הערר נתונים או חוות דעת סותרות לגבי מצב הנכס בתקופה הרלבנטית, או בכל חלק ממנה.

6. זאת ועוד.

הודעת החיוב בארנונה ביחס לשש השנים 2000-2006 נשלחה על ידי העיריה למשיבים רק בשנת 2006.

לא מצאתי לכך סיבה מניחה את הדעת.

טענת העיריה כי נאלצה ל"אתר" את המחזיקים לאחר שהיזמיות וחברת הניהול נכנסו לכינוס – אינה ראויה ומן הטעם שהכינוס האמור החל כבר ב- 1997.

טענת הרשות כי נדרשו לה תשע שנים (!) "לאתר" את המחזיקים – אינה מקובלת.

אדרבא, המדובר במחדל לא סביר מצידה של הרשות שסביר כי גרם ל"נזק ראייתי" שאין להטילו לפתחם של המשיבים וכי בתוצאותיו אמורה לשאת העיריה – ולעניננו, המערער.

מחמת כך יש גם לדחות טענת המערער לענין אי מתן ההודעה הנדרשת עפ"י סעיף 330 לפקודה.

כמפורט לעיל, רק בראשית 2006 התברר למשיבים – וזאת לראשונה – כי העיריה איתרה דווקא אותם כ"מחזיק" הנכס, רטרואקטיבית משנת 2000.

אכן – איתור זה בדין יסודו כפי שציינתי בפתח הדברים.

ברם, עד למשלוח הודעת החיוב נשאה ונתנה העיריה לענין הארנונה אך ורק עם היזמיות ו/או חברת הניהול.

המשיבים דנן הוכנסו לתמונה רק בראשית 2006 – תוך חיוב רטרואקטיבי מובהק בחובות ארנונה משנת 2000.

בנסיבות אלה – איני מוצא פגם או שגגה במסקנות ועדת הערר כי העדר אותה ההודעה אינו גורע ממסקנותיה.

7. סוף דבר – מהנימוקים שפורטו לעיל אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבים (כולם יחדיו) הוצאות הערעור לרבות שכ"ט, בסכום כולל של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, א' ניסן תש"ע, 16 מרץ 2010, בהעדר הצדדים.

יוסף אלון, הנשיא


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן