"תחילה, יש לחשב את סכום השווי של המבנה הקיים על החלקה – על-ידי קביעת עלות בניית המבנה מחדש, בניכוי הפחת שעל המבנה הקיים – ואת הסכום הזה יש לנכות מהשווי הכולל של הנכס. לאחר ניכוי זה של שווי המבנה, יש להפריד בין שווי החלקה לפני ואחרי תוספת זכויות הבניה. זאת, על-ידי חלוקת שטח הרצפה הבנוי בסך המטרים הרבועים אותם ניתן לבנות על החלקה, ומכפלת חלק יחסי זה בשווי הכולל של הנכס, בניכוי שווי המבנה, כאמור לעיל." ראו ע"א 178/87 בטאט נ' מנהל מס שבח, פ"ד מג(1).

פסק הדין ע"א 8244/02 ביטל למעשה את הלכת בטאט כהלכה מחייבת ובלעדית וחייב שומה ספציפית לגופו של עניין:

"אין ספק כי ישנו צורך למצוא דרך אחרת להערכת שווי הקרקע ללא שווי זכויות הבנייה, ולהפרדה בין שווי הנכס עם ובלי זכויות הבניה. בהיעדר "נוסחה", מתאימה – וספק בעיני אם לאור מכלול הנסיבות האפשריות יש נוסחה שכזו בנמצא – אין מנוס מעריכת שומות ספציפית, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבנייה שלא נוצלו".

הקביעה של ביהמ"ש כי אין "נוסחה" מתאימה אינה מדויקת לטעמי. במקרים בהם ברור כי שולמה תמורה כלשהי גם עבור זכויות בניה לא מנוצלות, קיימות נוסחאות שמאיות מוכרות וטובות המביאות לתוצאות הגיוניות וסבירות, ובמאמר זה אמנה כמה מהעיקריות שבהן.

שמאי סביר מניח כי רוכשים סבירים הביאו בחשבון את דמי ההיתר הגבוהים שיאלצו לשלם למינהל מקרקעי ישראל עבור מימוש הזכויות הבלתי מנוצלות. זאת לנוכח החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 933 ומס' 950. החלטות אלו מפורסמות באתר מינהל מקרקעי ישראל באינטרנט וידועות בציבור. לפיכך מרכיב השווי של זכויות הבניה הבלתי מנוצלות (מעל 160 מ"ר או מעל השטח הבנוי בפועל) מתוך המחיר ששולם, מגלם את שווי אותן הזכויות בהפחתת דמי ההיתר. דהיינו - בהפחתה של 31% משוויין + מע"מ (36.58%), או בהפחתת 91% + מע"מ (107.4%) - במקרים מיוחדים במרכז הארץ כמפורט בהחלטה 950 בתיקון סעיף 3.3. מכאן שהשווי הכלכלי של זכויות בניה רבות בעת רכישת הנכס הינו לכל היותר 63.42% מהשווי של זכויות הבניה המנוצלות בדירה הפטורה (נהוג להתעלם מפחת תכנוני לדירה הפטורה).

שוויין הממוצע זכויות הבניה הלא מנוצלות נמוך לרוב משווי הזכויות המנוצלות בדירה הפטורה. זאת בשל חוק התועלת השולית הפוחתת, שהנו כלל אוניברסלי המקובל במקצוע שמאות המקרקעין בארץ ובעולם. לשם כימות השפעת השוליות הפוחתת על השווי ניתן להיעזר במאמרו של אבי שנער ב'מקרקעין וערכם' - דצמבר 2001, "שוליות השטח בדירת מגורים".

המאמר כולל עיבוד סטטיסטי של מחירי ושטחי 2,500 דירות ביישוב בארץ, ועיבוד סטטיסטי של מאות דירות בשני יישובים אחרים, לצורך בקרה, ואשר תומך בממצאים. במאמר פורסמה טבלה של מקדמי שווי למ"ר בדירות בגדלים שונים. ניתן בחישוב שמאי פשוט להמיר את הטבלה מדירות בנויות לזכויות בניה, בשיטה שמאית הנקראת "גישת העלויות".

השיטה המקובלת ביותר בקרב שמאים לחשב שווי זכויות בניה צמודות קרקע הינה לפרק לגורמים את כל מרכיבי השווי במגרש ליחידות שוות ערך למ"ר מבונה (זכות לבניית 1 מ"ר) בקומת קרקע. חלק מהמקדמים הנפוצים הם 100% למ"ר מבונה בקומת קרקע, 90%-100% בקומה א', 40%-60% במרתף, 60%-80% בעליית גג, 130%-160% לחדר יציאה לגג, 10%-20% לפרגולה, ו- 0.15%-40% לחצר ללא זכויות בניה, בהתאם לגודלה (חצר מהווה את שטח המגרש בהפחתת תכסית קומת הקרקע. בנסיבות מאות מסויימות ניתן לחשב שווי מ"ר מבונה כבעל "זנב" של חצר מבלי לחשב שווי חצר בנפרד).

לפי הלכת בטאט, כאמור, מפחיתים משווי המגרש, לעניין חישוב שווי מ"ר מבונה, את עלות המבנה בדירה הפטורה - ללא שווי החצר. כפי שכבר תואר כאן, יש לזקוף לחצר חלק משמעותי משווי המגרש אשר אין לו חלק בזכויות הבניה החייבות במס. ניתן לחשב שווי זה בכלים שמאיים שפורטו כאן ואשר סביבם קיימת הסכמה רחבה. התעלמות משווי החצר פוגעת בנישום ללא הצדקה עניינית.

ההתאמות המוצעות להלכת בטאט מאפשרות להמשיך ולהפריד שווי זכויות בניה משווי דירה בכפל פטור, לפי מתווה הלכת בטאט. זאת בעזרת טכניקות שמאיות משלימות אשר סביבן קיימת הסכמה רחבה בקרב קהילת השמאים.

לאחרונה נתבקשתי להגיש שומת ערר על שומת מס שבח לדירה במגרש של כ- 1 דונם בהרצליה, שנמכר תמורת 470,000 דולר, עם זכויות בניה לפיצול ל- 2 וילות מרווחות. פקידת השומה הכירה בשווי דירה פטורה של 102,000 $ (קרקע + מבנה) כך שגובה כפל הפטור שהוכר היה 204,000 $ בלבד.

גובה תקרת כפל הפטור לפי שער הדולר ליום חתימת ההסכם הגיע ל- 314,000 $, כך שנותרו 110,000 דולר חייבים במס שבח בגבולות התקרה. חישבתי התאמות לשוליות ולדמי היתר, כמוסבר לעיל, מדדתי שטח דירה גדול יותר אך גם זכויות בניה רבות יותר שאינן מנוצלות, והגעתי לשווי דירה של 165,000 דולר (מעבר לנדרש לניצול מלא של תקרת כפל הפטור).

במקרה זה, אם כן, היה מוקדם מלהספיד סופית את הלכת בטאט.

____________

המחבר הנו חבר בלשכת שמאי המקרקעין.