השאלה הדורשת פתרון היא, כיצד מחשבים את ההשבחה בגין התב"ע תוך הפרדתה מההשבחה שכבר הושגה בעקבות התמ"א.

נשמע מסובך?

ביהמ"ש המחוזי בהרכב 3 שופטים עשה מעט סדר בדברים. השופטים קבעו בעיקרון כי השבחה כתוצאה מתכנית ארצית כגון תמ"א 31 אשר לא ניתנת למימוש מיידי היא למעשה ספקולטיבית וככזו ממילא מובאת בחשבון. השופטים השאירו מרחב ניכר לשיקול דעתם המקצועית של שמאי המקרקעין.

אלינוער רבין הינה הבעלים הרשומים של 3569/6069 חלקים בחלקה 29 בגוש 7792 בתל מונד, עליהם חלה תכנית בניין עיר הצ5-104/1 (להלן: התכנית המשביחה), אשר קיבלה תוקף ב- 26.7.99. התכנית שינתה את ייעודם של המקרקעין מיעוד חקלאי ליעוד מגורים להקמת בתי מגורים ביחידות דיור צמודות קרקע.

בהמשך לפרסומה של התכנית המשביחה, דרשה הוועדה המקומית מגב' רבין תשלום היטל השבחה בגין התכנית המשביחה בסך של 4,735,000 וזאת בהתאם לשומה שהוגשה על ידי שמאי הוועדה.

הנישומה הגישה לוועדה המקומית "שומה אחרת", בה הועמד ההיטל על 935,000 ₪ בלבד. לנוכח חילוקי הדעות בין השמאים\ מונתה לשמאית מכריעה הגברת עדינה גרינברג (להלן: גרינברג). בחוות דעתה קבעה גרינברג כי גובה היטל ההשבחה הינו 3,229,930 ₪.

על חוות דעת זו הוגש והתקבל ערעור בבית משפט השלום כפ"ס. גב' רבין חלקה על הקביעות של גרינברג באשר ל"מצב הקודם" ממנו נגזרת ההשבחה של המקרקעין, ובעיקר באשר לשאלת ההשפעה של תכנית המתאר הארצית 31 (להלן: תמ"א 31) שנכנסה לתוקף ב- 11.12.93 (טרם כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה), בה נקבעו כבר המקרקעין נשוא הדיון כשטח עירוני בנוי.

גב' רבין טענה, כי השומה שערכה גרינברג שגויה מבחינה משפטית מאחר ובמסגרתה לא יוחס כלל משקל לתמ"א 31. הטענה הייתה כי בחינתה של ההשבחה במקרקעי המשיבה צריכה להיעשות מתוך השוואת שוויים של המקרקעין עקב פרסומה של התכנית המשביחה, אל מול שווים של המקרקעין בעקבות פרסומה של תכנית המתאר הארצית, ולא לשוויים של המקרקעין עובר לכניסתה לתוקף של תמ"א 31 שאז כאמור הייתה בתוקף תכנית הצ5-0/1 (להלן: "התכנית המקורית") אשר ייעדה את המקרקעין לחקלאות.

שופט בית משפט השלום בכפ"ס דוד גדול, פסק בה"פ 619/00, כי בחישוב היטל ההשבחה צריכה הייתה השמאית להשוות את שווי המקרקעין עקב התכנית המשביחה לשווים לפי תמ"א 31 ולהתעלם מתכנית המתאר המקומית שיעדה את המקרקעין לחקלאות. המצב הקודם, כך פסק, צריך להיות יום פרסומה של תמ"א 31, והוא הורה לצדדים לקבוע זהותו של שמאי מכריע חדש, שיפעל על פי האמור.

הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" ערערה לביהמ"ש המחוזי, וזה הפך את הקערה על פיה. ביום 19.01.2004 ניתן פסק הדין בע"א 2082/01 בביהמ"ש המחוזי בת"א, בהרכב השופטים יהושע גרוס סגן נשיא, אסתר קובו ומיכל רובינשטיין. הרכב זה אימץ למעשה את השיקולים לפיהם קבעה גרינברג את השווי ב"מצב קודם".

השופטת קובו שכתבה את פסק הדין, שאומץ על ידי חבריה להרכב, בהחלט מודעת לבעיה המתוארת בפתיח למאמר זה: "ככל שלשון החוק מפורטת באשר לאותם גורמים שיש בהם כדי להביא לעליית ערך המקרקעין, כך היא מקמצת בהתייחסותה לאותו "מצב קודם", ועל כן עלינו לפנות למקורות חיצוניים לחקיקה, שיש בהם כדי לשפוך אור על כוונתו של המחוקק".

ומהם המקורות החיצוניים לחקיקה? השופטת קובו מזכירה בין השאר את ברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ובניה – רחובות נגד לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ ואח':

"את "שווי השוק" של מקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני, כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ומערכת צפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב אישורה של התכנית המשביחה". כמו כן מוזכר ספרם של הנריק רוסטוביץ, אריה קמיל ואחרים, "היטל השבחה" (1996, הוצאת אוריאן): "יש פעילות תכנונית שאינה תכנית מפורטת או תכנית מתאר מקומית, והיא איננה נכללת בהגדרת החוק כהשבחה. תכנית מתאר מחוזית, החלטה של המועצה הארצית, ותכנית של ועדה מיוחדת עשויות להשביח איזור מסוים. אם לאחר מכן, תאושר תכנית מפורטת מקומית, אזי שווי "המצב הקודם" לצרכי חישבו ההשבחה יהיה גבוה יותר בזכות התכנית המחוזית. שמאי, העורך שומת מצב קודם, לצורך היטל ההשבחה, צריך להתחשב בערכים שעלו עקב התכנית המחוזית". והמסקנה של השופטת קובו: "מן הבחינה העקרונית, אין מקומה של תכנית המתאר הארצית נפקד ממכלול השיקולים המשמשים להערכת שווי "המצב הקודם" של המקרקעין".

ואולם, ככל שהשופטת קובו מעמיקה במשמעות תוכנית המתאר הארצית על השווי היא מגיעה למסקנה כי תמ"א 31 לא שינתה את יעוד הקרקע:

"תמ"א 31 הינה, כלשונה, תכנית מתאר המתייחסת לשטח שהיקפו רחב ביותר ובהתאם לכך אף התשריט המצורף אליה מתאר בקווים גסים ביותר את היעוד המשוער של המקרקעין השונים. משמעות הדבר הינה, בין היתר, כי המשיבה לא יכולה הייתה להסתמך על התכנית הזו בלבד לשם הוצאת היתרי בניה. סעיף 12.2 לתמ"א 31 קובע מפורשות כי "על מנת לתת תוקף לתכנון זה יהיה צורך לנקוט לגבי כל תכנית, בהליכים הנדרשים על פי כל דין". יתירה מכך, כפי שהעידה השמאית המכריעה בפני הערכאה הדיונית (ע"מ 13 לפרטיכל), היקפה הרחב של התכנית אינו מאפשר לדעת במדויק מה יהיה גורלם של המקרקעין המצויים בידי המשיבה, שהרי בתכנית מפורטת יותר עשויים לבוא לידי ביטוי צרכים ייחודיים של אותה רשות מקומית, הסותרים את ההנחה לפיה מקרקעיה של המשיבה ייועדו למגורים דווקא".

וכך מסכמת קובו את מעמדה של תכנית המתאר הארצית: "לציפיות שנוצרו בעקבות תכנית המתאר הארצית יש מקום וערך בעריכת השומה, כאמור ברע"א 4487/01 שלעיל :"...עשוי שוויים של מקרקעין להשתנות בתגובה לציפיות לשינוי תכנוני, ולאו דווקא לשנוי התכנוני- סטטוטורי עצמו. ובמלים אחרות, עצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תוכנית עשויה להשפיע על ערך המקרקעין", אלא שיש לזכור כי נקודת המוצא לחישוב הערך צריכה להיות בהתאם לתכנית המקומית המקורית שחלה על המקרקעין, ובמסגרת השומה יש להתחשב גם בדברים שאירעו בדרך ובכלל זה בציפיות שבאו בעקבות תכנית המתאר".

כיצד על השמאי לערוך את שומת היטל ההשבחה לאור כל זאת? השופטת קובו משאירה כאן, ובצדק, מרחב ניכר לשיקול דעתו המקצועי של שמאי המקרקעין: "בחוות הדעת מגדירה השמאית את "המצב הקודם" של המקרקעין כ- "קרקע חקלאית המגלמת בתוכה פוטנציאל לשינוי ייעוד" בתשובתה לשאלת הבהרה שניתנה לה על ידי ב"כ המשיבה נכתב על ידה כי "בהערכת אומדן שווי נשוא חו"ד "במצב הקודם" התחשבתי במכלול התכניות החלות בשטח נשוא חו"ד ובנתוני ההשוואה לרבות תמ"א 31 ו/או תכניות לבניה בשלבי הכנה"...העובדה כי סירבה לייחס לתכנית זו משקל מכריע לקביעת השווי הינה פועל יוצא של שיקול דעתה המוסבר היטב על ידה בחקירה הנגדית בבית משפט השלום".

אם נסכם את הלכת "רבין-שרונים" דנן, יש לקזז מההשבחה החייבת בהיטל את עליית השווי הספקולטיבית בעקבות תכניות ארציות ומחוזיות. מכיוון שמקזזים מקדמת דנא את השווי הספקולטיבי, הרי שנותרנו ללא השפעה מיוחדת של תוכניות מתאר מחוזיות וארציות על אופן חישוב היטל ההשבחה.