כאשר אדם מן היישוב קונה דירת מגורים הוא מביא בחשבון את מחיר הדירה, עלויות הקשורות בביצוע עיסקה כגון שכ"ט עו"ד, מס-רכישה ועלויות משכנתה (אם קיימת).

לגבי ההוצאות הכרוכות באחזקת הדירה כגון ועד בית, דמי ניהול וארנונה ההתייחסות בד"כ הינה בדרגת חשיבות משנית. לגבי דירות יד-שניה המידע זמין יותר מכיוון שניתן לבדוק את החשבונות של המוכרים. בדירות חדשות שנרכשות מהיזם אי הוודאות לגבי הארנונה ודמי הניהול גדולה יותר וברוב המקרים מדובר בהערכה ראשונית.

מטרת המאמר להצביע על הבעייתיות בעיקר לגבי דירות יוקרה הנרכשות מהיזם. השונות בין הדירות גורמות לסטיות גדולות בדמי הניהול ובארנונה שישפיעו בטווח הארוך יותר על שווי הדירות בפרוייקט.

כפתיחה לפרק של דמי הניהול נציין כי הקאנטרי קלאב הראשון בצומת גלילות יסגר ב- 31.3.04 אחרי 38 שנות פעילות.

הקאנטרי הראשון בארץ נפתח בשנת 1965 והציע תרבות בילוי שטרם היתה ידועה בארץ. התרחבות המעמד הבינוני/גבוה בתחילת שנות ה-90 והתפתחות תרבות הפנאי הביאו לפתיחתם של מועדונים נוספים הקרובים לבית עם פעילויות דומות.

סגירתו של הקאנטרי קלאב בצומת גלילות שהיווה מותג וסמל סטטוס במשך שנים רבות ("צומת הקאנטרי") מדגישה את חשיבותם של פחתים פונקציונליים והקשרם לסגנון החיים בבנייני יוקרה. במשך השנים בניינים צוברים פחת פיזי ופחת פונקציונלי. פחת פיזי ניתן לתקן אך פחת פונקציונלי הוא הבעייתי. דוגמה לפחת פונקציונלי: בניין ללא מעלית, ללא חניה תת קרקעית וכו'.

סגנון החיים ותרבות הפנאי הביאו לפריחתם של קאנטרי קלאב שכונתיים ובהמשך העברתם של שימושים רבים לבניינים עצמם (בריכת שחיה, חדר כושר, חדר סקווש, ג'קוזי, סאונה וכיוצ"ב).

בפרוייקט מגורים יוקרתי היחס של שטחי השירות הציבוריים הינו גבוה בהרבה מהיחס של בנייני מגורים רגילים. שטחי השירות בנויים במפרט גבוה ביותר ודורשים תחזוקה שוטפת בתדירות גבוהה.

מעבר לתחזוקה והניקיון השוטפים יש צורך במערכת אדמיניסטרטיבית יעילה שתהווה את הגשר בין הדיירים לבין אנשי המקצוע הנדרשים. יש צורך במערכת של גביית כספים, ניהול חשבונות, תשלומים לספקים ואחזקת צוות עובדים מינימלי של שמירה, ניקיון ואחזקה.

המודל האידיאלי הינו חברת ניהול שתתעסק בצד המקצועי תפעולי ונציגות דיירים נבחרת שתפקח ותבדוק את פעילות חברת הניהול. שוק המקרקעין מתייחס לשירותים הבסיסיים של חברת הניהול כאל תנאי הכרחי.

נשאלת השאלה מה קורה לגבי שירותי האקסטרה?

האם שמירה בסיסית בלילה או במשך כל שעות היממה?

האם יש צורך בבריכת שחיה, ג'קוזי, סאונה, מועדון כושר, חדר טניס שולחן וכו'? מעבר לעלויות של השקעה יש הוצאות נוספות של אחזקת צוות עובדים נוסף (מציל, אחראי חדר כושר וכו' על מנת לעמוד בדרישות הביטוח).

האם השירותים הנ"ל חיוניים לכלל הדיירים?

קיימים הבדלים בין שירותים הניתנים ע"י קאנטרי קלאב או מלון לבין שירותים הניתנים ע"י בית המגורים.

קאנטרי קלאב מאופיין באפשרויות בחירה וגיוון:

• לעשות מנוי שנתי או חצי שנתי לכל המשפחה או רק לחלק מהמשפחה.
• לבחור כל שנה על היקף המנוי בהתאם לנסיבות האישיות והכלכליות.
• לבחור פעילויות ספציפיות בקאנטרי קלאב ולשלם עבורן בלבד.
• לא לעשות מנוי.

בענף המלונאות, המלונות מדורגים בין השאר עפ"י השירותים הנלווים כגון מס' הבארים, מועדוני לילה, ספא, מסעדות, הפעלות ילדים, פעילות ספורט, פעילות בידורית וכיוצ"ב.

עבור חלק מהשימושים ישנם תשלומים נפרדים בהתאם לשימוש. בקאנטרי קלאב יש אפשרות לתשלומים בגין שימושים ייעודיים מבלי לשלם עבור כל החבילה. להבדיל מהקאנטרי קלאב ומלונאות הרי שאפשרויות הבחירה של הדיירים בבנייני מגורים מוגבלת ועליהם לשלם דמי ניהול בגין השירותים המתקבלים ע"י חברת הניהול.

אני סבור כי שירותי ה"אקסטרה" מהווים שירותים הקשורים ל"סגנון חיים". לחלק מהדיירים יש תועלת חיובית, לחלק מהדיירים יש תועלת שלילית וחלק מהדיירים נמצאים בנקודת אדישות דהיינו לא תועלת חיובית ולא תועלת שלילית. ההבדל בתועלת הינו חד יותר ככל שעלותו של השירות הנוסף יקרה יותר.

בהחלט יתכן שיש שירותים אשר הצרכן יהיה אדיש אליהם מכיוון שעלותם הינה זניחה וחד פעמית באופן אבסולוטי או באופן יחסי לרמת חייו של הדייר. התנאי הינו שהפעילות הנ"ל לא באה על חשבון פעילות אחרת המתאימה לסגנון החיים של הדייר (כגון חדר טניס שולחן במקום חדר ברידג').

ההנחה היא שחברות הניהול מנוהלות בצורה יעילה ומקצועית ויש פיקוח עליהן מצד ועד הבית. עלינו להפנים את העובדה כי מעבר לקניית דירה מדובר בקניית "סגנון חיים".

על מנת שנוכל לבחון האם פרויקט מסוים עדיף על פרויקט אחר מבחינת המשתמש הסופי שהינו הדייר, יש לבחון האם התועלת הכללית הינה חיובית או שלילית. עלינו לצמצם את המושג של שווי שוק לדיירים הפוטנציאלים של הפרויקט שקונים "סגנון חיים".

אם לדוגמה מדובר באוכלוסיה הזקוקה לשירותי שמירה 24 שעות ביממה וזקוקה לבריכת שחיה אזי בהנחה שחברת הניהול מנוהלת בצורה יעילה הרי שקיימת תועלת חיובית לאחר שמכמתים את ההנאה מהשירותים לעומת התשלום. ברגע שאוכלוסיית הדיירים אינה הומוגנית מבחינת הצרכים של תרבות הפנאי וסגנון החיים כימות התועלת הינו בעייתי. אם נקפוץ לבריכת השחיה הרי שההעדפות יכולות להיות שונות:

המסקנה היא כי עבור דיירים שאלו העדפותיהם, מרכיב התשלום בדמי הניהול עבור בריכת שחיה הינו מיותר מבחינתם הסובייקטיבית. מכיוון שהגדרת שווי שוק הינה הגדרה אובייקטיבית יש צורך באיפיון שוק קונים אשר העדפותיהם הסובייקטיביות תואמות את השירותים שמעניקה חברת הניהול או לחילופין הם יהיו מוכנים לשלם פרמיה בגין העלאת יוקרתו של הפרויקט גם אם אינם משתמשים בשירותים הנ"ל.

לטווח ארוך פערים גדולים יכולים לגרום לאסון לפרויקט כתוצאה מתחלופה גדולה של דיירים שלגביהם הפער הנ"ל מהווה תועלת שלילית. הפיקוח של ועדי הבתים על אחזקת הבניין ועל חברות הניהול יתרופף, חברת הניהול תתקשה בגביית דמי הניהול מהדיירים ותתקשה באחזקת הבניין. נוצרת הזנחה על הזנחה (כמו ריבית דריבית) ויש הליך של מלכוד מכיוון שהעלויות שידרשו מהדיירים בגין סגירת פערי ההזנחה רק ילכו ויגדלו.

עלינו לזכור כי היזם שמכר את הדירות כדירות יוקרה עם ספא ובריכת שחיה וכו' כבר עזב מזמן את הפרויקט עם רווח יזמי ואילו הדיירים נתקעו עם העלויות.

אם נמשיל למרכזים מסחריים הרי שניסיון מצטבר מראה בבירור שהצורה האופטימלית לניהול נכון הינו כאשר היזם נשאר ומשכיר את החנויות ויש לו שליטה על תמהיל העסקים והניהול השוטף. הקניונים המוצלחים ביותר בארץ עובדים בשיטה הנ"ל. לעיתים הנהלת הקניון אינה מאפשרת כניסת עסק מסוים מכיוון שהיא צופה בעייתיות בתזרים ההכנסות הצפוי לטווח ארוך.

בשוק של בנייני היוקרה קיימת הפרדה בין היזם לבין חברת הניהול לבין ועד הבית. (אומנם בשלב הראשון בד"כ חברת הניהול קשורה ליזם אך אחרי פרק זמן קצר יש אפשרות לדיירים באמצעות נציגותם הנבחרת להחליף את חברת הניהול). כדי לשלוט בהוצאות ולתפעל בצורה אופטימלית את חברת הניהול יש צורך בועד דיירים חזק שיפקח ויתן הנחיות לחברת הניהול (ועד בית הינו כמו דירקטוריון וחברת הניהול הינה כמו מנכ"ל מבצע). כאשר יש התחלפות דיירים גם הועד מתקשה לתפקד ויש מצב לא בריא של התחלפות ועדים מפקחים ושל חברות ניהול.

כאשר היזם מוכר דירות וכאשר הבנקים נותנים אשראי אין בדיקה יסודית האם הקונה יוכל לעמוד בעלות השוטפת. רק אחרי שהבניין נכנס לתפעול שוטף, הדיירים יכולים לכמת לעצמם את העלויות של דמי הניהול מול התועלת.

ככל שהשונות בפרויקט תהיה גדולה יותר דהיינו דירות קטנות יחסית עם דירות גדולות ושונות בקהל היעד מבחינת הון עצמי, משכנתה ויכולת החזר כך השונות בתועלת תהיה גדולה יותר ותגרום לתחלופה גדולה של הדיירים. יותר דירות יושכרו והאופי ההתחלתי של הפרוייקט ילך וידרדר ויגרום לירידת מחירים.

על ציר הזמן השטחים הציבוריים יצברו פחתים מואצים אשר ישפיעו על כל אופיו של הפרויקט.

אני סבור כי בניגוד לשאר השווקים שהתגבשו ואשר מודעים לסיכונים ולעלויות, השוק של דירות יוקרה עורך את ההתאמות שלו בשלב מאוחר יותר. יתכן כי יש צורך במציאת מודלים של שכירויות לטווח ארוך אשר גם יהיו רווחיים ליזמים וגם בסופו של דבר יהיו יותר כדאיים לדיירים. לדיירים תהיה אפשרות התאמה אישית לשימושים השונים בדומה למודלים של קאנטרי קלאב ומלונאות.

מודל נוסף הקיים במס' פרוייקטים קטנים יחסית הינו שהדיירים מאשרים את הצטרפותם של הדיירים החדשים ובכך מבטיחים את האופי והמרקם החברתי כלכלי.

כאשר קיימת שונות באיתנות הפיננסית של הדיירים ושונות באופי ושטח הדירות הרי שלטווח הארוך אני צופה ירידת מחירים כפי שקרה במרכזים המסחריים שאינם מפוקחים. לעומת זאת כאשר הפרויקט נבנה נכון, ומנוהל נכון, הרי שקיים סיכוי שיהפוך למותג עם מוניטין שיגרום בטווח הארוך לביקושים. הכל בתנאי שלא יהיה שינוי דרסטי בסגנון החיים כפי שקרה לקאנטרי קלאב של גלילות.

מבחינת שווי שוק אנו אמורים להסתמך על עסקאות. אם העסקאות משקפות ידיעה מלאה של השוק הרי שהעסקאות משקפות את שווי השוק. כדאי לערוך אבחנה בין טווח קצר של דירות שנמכרו ע"י היזם לבין טווח ארוך לאחר שעברו מס' שנות הרצה.

בטווח הקצר יש יותר מרכיבים של אי ודאות הן לגבי מהות ואופי שירותי הניהול והן לגבי תקופת ההרצה של המשתמש מבחינת התועלת.

היישום השמאי המיידי הינו בעיקר בהערכות לבטוחה לבנק.

כדאי לבדוק בצורה מעמיקה את אופי הפרויקט מבחינת התפלגות הדירות, חלוקת השטחים והשונות בין הדירות, חתך סוציו אקונומי של הדיירים, מס' נפשות לדירה וכו' בנוסף בדיקה האם שטחי השירות הבסיסיים הינם ברמה נאותה (לעיתים ישנם פערים בין שטחי שירות כגון לוביים וחניונים ברמה נמוכה יחסית ולא פונקציונליים ומצד שני בריכת שחיה וחדר סקווש מפוארים).

אם קיימת התאמה ויש הומוגניות בין המשתנים הרי שקיים סיכוי גבוה יותר לשמירת ערך הדירות.

אך אם קיימים פערים גדולים מידי בין המשתנים הרי שקיימת סבירות לתחלופה גדולה ולירידת מחירים. לכן גם אם העסקאות מצביעות על שווי גבוה ישנה בעייתיות להוכיח ששוק הקונים לא היה מודע (מה שנכון בהרבה מקרים).

כדאי להביא את הגורמים הנ"ל בהערכת שווי למימוש מהיר עם הפחתות גדולות יותר משווי שוק מכיוון שקיים סיכוי סביר לדחיה גדולה יותר עד למימוש הנכס.

בטווח הארוך השוק כבר יצר את ההתאמות לאחר תקופת הרצה.

כאשר ישנה כמות של דיירים עם תועלת שלילית מהפרויקט, היצע הדירות גדל ויש ירידת מחירים. מצד הביקוש יכולה להיות ירידה מכיוון שבפרק זמן שעבר מסיום הבניה קמו פרויקטים חדשים אשר גורמים להשוואות התועלות המתקבלות. הגדלת ההיצע והקטנת הביקוש הינם בהנחה שקיימים פערים בין המשתנים שגורמים לתועלות מצטברות שליליות.

כמובן שהתוצאה יכולה להיות גם הפוכה ורמת המחירים תישמר ואף תעלה כאשר סך התועלות המצטברות הינן חיוביות.

לאור האמור לעיל לאחר מס' שנות הרצה הדיירים גיבשו לעצמם את עקומת התועלת האישית והמצטברת ונוצר שוק של ביקושים והיצעים שהתאזן בנקודת שיווי משקל הבאה לידי ביטוי בעסקאות המשקפות שווי שוק.

לכל רשות מקומית יש קריטריונים שונים ומשונים לקביעת הארנונה אשר אינה מהווה נגזרת של שווי הנכסים אלא יותר אוסף של החלטות שרירותיות המובילות לעיתים לתוצאות אבסורדיות.

לצורך ההמחשה להלן מס' דוגמאות מהעיר ת"א. בצו הארנונה של העיר ת"א יש בין השאר את ההגדרות הבאות:

"בשטח בניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות,סככות ובריכות שחיה."

"שטח גג מרוצף בבנייני מגורים המשמש דירה אחת בלבד ויש אליו גישה מאותה דירה , נכלל בשטח הדירה בשיעור שלא יעלה על 30% משטח הדירה הצמודה לגג, או משטח המפלס שמתחת לגג (בדירות להן יותר ממפלס אחד),למעט מרפסות."

"מרפסת גן תחוייב במלואה במידה והינה מקורה או בעלת מעקה או קיר בשלושה צדדים של היקפה."

התעריפים הינם לכל מ"ר מחייב לשנה.

לדוגמה, באזור 1 בבניין סוג ח+א התעריף לדירות עד 140 מ"ר הינו 64.17 ₪ למ"ר לשנה. בדירות ששטחן גדול מ-140 מ"ר התעריף הינו 79.26 ₪ למ"ר לשנה (נתונים מצו ארנונה שפורסם בשנת 2002). מכיוון שאין קשר בין שווי הנכס לבין צו הארנונה, להלן דוגמה שתמחיש את האבסורדים:

דירה 2: דירה בקומה שניה בשטח 130 מ"ר+70 מ"ר מרפסות לא מקורות.

דירה 3: דירה בקומת גג (קומה עשירית) בשטח 130 מ"ר +130 מ"ר מרפסת גג.

שטח לחיוב דירה 1 (דירת גן) : 130 מ"ר.

שטח לחיוב דירה 2 (קומה שניה) : 200 מ"ר = 70 מ"ר+130 מ"ר

יוצא אפוא שדירה 2 בקומה שניה, שעל פי מבחני שווי שוק, שווה פחות מדירת הגן ומדירת הגג המשלמת פי 1.9 מדירת הגן ופי 1.18 מדירת הגג.

האבסורד הינו שכלל לא משנה מה שטח מרפסת הגג של דירת הגג מכיוון שישנה המגבלה של 30%.(אם שטח דירת הגג היה 100 מ"ר ללא הגג אזי החיוב היה כמו של דירת הגן לפי 130 מ"ר). לא משנה שטח חצר הגן כל עוד החצר אינה מקורה או אינה בעלת מעקה או קיר בשלושה צדדים של היקפה.

מכאן שבאותו בניין דווקא הדירה ששוק המקרקעין מתייחס אליה כאל דירה ששווה פחות, אותה דירה תשלם כ-7,000 ₪ יותר לשנה. העונש הינו כפול ומכופל מכיוון שמרפסות פתוחות מחויבות כמו מ"ר רגיל למרות שתרומתן לשווי נמוכה בהרבה. מעבר לכך במקום להתייחס לשוליות מענישים את הדייר בכך שכתוצאה מהחיוב של מרפסות סך שטח דירתו גדול מ-140 מ"ר והחיוב גדל מהמ"ר הראשון ב-23.5% נוספים. אם נהוון את ההפרש של 7,000 ₪ לשנה בשיעור היוון של 6% נקבל פער של 116,666 ₪.

הפרש בחיוב שנתי בגין תוספת 1 מ"ר : 2,192 ₪

אם נחשב שווי 1 מ"ר בנוי בגבולות 3,200 $-4,000 $, אזי ההפרש בחיוב הארנונה מהוון ב-6% הינו 36,533 ₪ המהווה כ-8,300 $, דהיינו יותר מפי 2.

כלומר במקרה הנ"ל עדיפה דירה בשטח של 140 מ"ר על דירה בשטח של 141 מ"ר.

ההפרשים גדולים עוד יותר בהתחשב בעובדה ששטח מרפסות ושטחי רווחה ציבוריים יחסיים המחולקים בין הדירות מחושבים כמו מ"ר רגיל. הנזק הינו כפול ומכופל בהתחשב בעובדה ששטחים אלו מהווים את המעבר מדירה ששיטחה קטן מ-140 מ"ר לדירה ששיטחה גדול מ-140 מ"ר.

לגבי ארנונה ניתן לדעת באופן מיידי עם כניסת הדייר לדירה את גובה התשלום. אם ההבדלים בין הדירות זניחים אין משמעות שמאית לארנונה. אם ההבדלים משמעותיים ויש קשר בינם לבין התוספת לשווי, במקרה הנ"ל ההשפעה הינה שולית.

הבעייתיות הינה במקרים שהסטיות בארנונה הינם ללא פרופורציה ולעיתים ביחס הפוך לשאר הדירות ולשטחים הנישומים. במקרה כזה בהחלט יכולה להיות השפעה על השווי לטווח הארוך רק אם מדובר בסכומים משמעותיים.

יש קושי במציאת עסקאות השוואה התואמות לחלוטין ואשר מגלמות את החיסרון של הדירה מבחינת תשלומי ארנונה מופרזים. הקושי נובע בין השאר מהשונות של הדירות אשר גורמות ליצירת פערים. כמובן שהדרך הטובה ביותר הינה השוואה לנכסים דומים המשקללים כבר את החסרונות בארנונה.

אם אין מספיק עסקאות יש לשקלל את ההשפעה הנ"ל ע"י היוון ההפרש בארנונה. בקביעת שיעור ההיוון ותקופת ההיוון כדאי להביא בחשבון את האפשרות ששיטת חישוב הארנונה תשתנה בעתיד וכן את הסיכויים להפחתת הארנונה במסגרת ערעור.

מהדוגמאות שהובאו בהקשר של דמי ניהול וארנונה עולה כי יתכנו מצבים של הפרשים אדירים בתשלומים השנתיים מבלי שיש כל תמורה בעדם עבור הדייר.

לגבי ארנונה כדאי לבדוק טרם רכישה או שכירות את החיוב ואת שיטת החיוב. ההפרשים המהוונים בדמי הניהול ובארנונה יכולים להגיע אף למאות אלפי ₪.

כמובן שהחישוב נערך בהנחה שכל שאר הגורמים והפרמטרים המשפיעים על שווי הדירות ללא שינוי בין הדירות המושוות.

המסקנה הינה שאין להסתפק עוד בבדיקה כללית של עסקאות באותה שכונה או אף באותו בניין אלא יש לבדוק את המשמעויות של אחזקה שנתית של הדירה כפי שמתבצע בשוק המשרדים,המסחר והתעשיה שבהם לשיקולי ארנונה ודמי ניהול יש חשיבות רבה בשיקולי רכישה או שכירות.

יש צורך בשינוי הקריטריונים לגביית ארנונה שיהיו עפ"י שווי הנכס שיתעדכן אחת לתקופה. בינתיים יש לבחון את תשלומי הארנונה יחסית לשווי הדירה ויחסית לדירות דומות אחרות.

לגבי דמי ניהול יש צורך במודל של התאמה אישית, דהיינו דמי הניהול שיהיו גם כפונקציה של השימוש ו"סגנון החיים" של הדייר.

אם ייושמו הקריטריונים הנ"ל, הסטיות והפערים בין התשלומים לתועלות יקטנו, היציבות תגדל והדיירים יהיו פחות חשופים לסיכונים.

_______________

1. החלוקה הינה מלאכותית לפי 25 מ"ר לחדר. בד"כ התשלום בגין הדירה וכן התשלום בגין הוצאות הניהול הינם פר מ"ר.

_______________

המאמר פורסם בבטאון מקרקעין וערכם, כרך 126, דצמבר 2003 , הוצאת לשכת שמאי המקרקעין בישראל.