א 002247/00		בית משפט השלום ראשון לציון
14/01/2004	תאריך:	כב' השופטת איריס סורוקר	בפני:

	עירית חולון		בענין:
תובעת	עו"ד שמיר גיורא	ע"י ב"כ עו"ד
	נ ג ד
	אפי נינה השקעות ונכסים בע"מ
נתבעת	עו"ד רוית גיא-דרור	ע"י ב"כ עו"ד

1. בפני תביעה שהגישה עירית חולון (להלן: "התובעת" או "עירית חולון") כנגד הנתבעת, בגדרה עתרה לחייב את הנתבעת בתשלום ארנונה, מים וביוב, אשר הנתבעת חייבת בהם, לפי הנטען, "כמי שמחזיקה בנכס המצוי ברח' החופר 34 בחולון" (ס' 1 לסיכומי עירית חולון). תקופת החיוב אשר עליה נסבה התביעה היא מיום 1.1.1999 ועד ליום 31.12.2000. הנתבעת כפרה בחיוב הנטען, בטענה כי הנכס נמסר להחזקתה בפועל רק בחודש ינואר 2002 וכן משום כך שבתקופה הרלבנטית, הנכס לא היה מחובר למערכות תשתית של מים וחשמל (ס' 4-6 לתצהיר מטעם הנתבעת).
2. בסיכומיה העלתה עירית חולון טענה מקדמית, אשר לפיה היה על הנתבעת להעלות את טענותיה כנגד דרישת התשלום בהליך של השגה על פי חוקי הערר. לא מצאתי מקום לשעות לטענה זו. שאלת הערכאה הראויה לבחינת הסכסוך שבין בעלי הדין הועלתה בישיבת קדם המשפט מיום 9.6.2002 ואולם עירית חולון בחרה לזנוח ענין זה. בישיבת קדם המשפט עוקבת, שנערכה ביום 9.2.2003, הודיעו בעלי הדין לבית המשפט על הסכמתם בדבר פלוגתאות הצריכות הכרעה, כדלקמן: מועד מסירת החזקה בנכס; מצב התשתית בנכס בעת מסירת החזקה והרלבנטיות של מצב התשתיות לחיוב הנתבע. בהחלטה מאותו יום קבע בית המשפט במפורש: "מובהר לצדדים כי התובענה תוכרע אך ורק על פי הפלוגתאות כפי שהוגדרו בדיון זה". בעקבות הגדרת הפלוגתאות המוסכמות - ובהתאם להן - נשמעו הראיות. משזנחה התובעת טענתה והסכימה לנהל את ההליך על בסיס פלוגתאות מוסכמות, אין מקום לנסיונה לכפור עתה מחדש בזכותה של הנתבעת להתגונן כנגד התביעה שהוגשה נגדה.

לגופם של דברים, בנסיבות הענין נחה דעתי כי הנתבעת רשאית להעלות את טענותיה בהליך זה, כנגד החיובים שמבקשת התובעת להטיל עליה. בסעיף 10 לתצהירו הצהיר מר דוידיאן, בשם הנתבעת, כי עד למועד הגשת התביעה לא קיבלה הנתבעת דרישה כלשהי לתשלום המיסים. תצהירו בנקודה זו לא נסתר. התובעת לא הציגה כל מסמך שיש בו כדי להעיד על קבלת דרישת התשלום על ידי הנתבעת במועד קודם כלשהו.

3. השאלה הטעונה הכרעה בגדרו של הליך זה היא, אם צמח הבסיס לסמכותה של עירית חולון להטיל על הנתבעת את החיוב הנטען. בסיכומיהם מיקדו הצדדים את טענותיהם בשאלת הארנונה. טענת העיריה היא, כי על פיה רישומיה, אוכלס הנכס ביום 1.1.1999 (נספח ג' לתצהיר מטעם התובעת), וכי רישומים אלה מהווים ראיה לכאורה לתוכנם. מן הצד השני העלתה הנתבעת שתי טענות: האחת – ההחזקה בנכס לא נמסרה לה ביום 1.1.1999, כי אם רק בראשית שנת 2002 ועל כן אין להטיל עליה ארנונה בגין תקופה שקדמה לכך; השניה – במועד הנטען לחיוב טרם חובר הנכס לתשתית של מים וחשמל. מכאן שכלל אין לפנינו "בנין" אשר ניתן להשית ארנונה בגינו.
4. טענתה השניה של הנתבעת מציבה את שאלת המפתח בהליך זה: האם לפנינו "בנין", אשר בגינו רשאית היתה העיריה להשית חיובי ארנונה. מקור הסמכות להטלת ארנונה מצוי בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג – 1992 (להלן: "חוק ההסדרים"). סעיף 8 לחוק ההסדרים מעגן את סמכותה של הרשות המקומית להטיל "ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין". המונח "נכסים" הוגדר בסעיף 7 לחוק ההסדרים, מתוך הפניה לסעיף 269 לפקודת העיריות. סעיף 269 לפקודה זו מגדיר את המונח "נכסים" כדלקמן: "בנינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב". המונח "בנין" מוגדר שם כך: "כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע...". אשר ל"אדמת בנין" – זו מוגדרת באותה הוראה על דרך השלילה: "כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בנין ולא אדמה חקלאית, ולא קרקע תפוסה".

כאמור, הנתבעת טוענת כי בתקופה הרלבנטית לדיון זה לא הווה הנכס נשוא המחלוקת "בנין", שכן באותה עת טרם חובר למערכות תשתית של מים וחשמל.

5. השאלה בדבר מועד הווצרותו של "בנין" נבחנה לא אחת בפסיקה (ראו לענין זה את סקירתו המפורטת של ה' רוסטוביץ בספרו ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, 2001), ע' 322-327). בענין זה מקובל, כי המבחן העיקרי הוא המבחן הפונקציונאלי או המעשי. מבחן זה נעוץ בשאלה, אם הבנין ראוי הוא לשימוש ואם ניתן להפיק ממנו את התועלת הכלכלית אשר לשמה הוא יועד. בענין זה ראוי לבחון מכלול גורמים, כגון: מצבו הפיסי של הנכס, השאלה אם אוכלס, השימוש שנעשה בו בפועל, שאלת קיומם של חסרים במבנה, מהותם ומידת השפעתם על האפשרות לנצל את הנכס לשימוש אשר לו הוא יועד. בענין זה יש לתת משקל גם לתעודת הגמר ול"טופס 4", אשר העיריה מוציאה מכח סמכותה. תעודת גמר, המוצאת על פי תקנה 21(ד) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970, מעידה כי בנית הבנין הושלמה על פי תנאי היתר הבניה. טופס 4, הניתן מכח סעיף 157א לחוק התכנון והבניה התשכ"א- 1965, מהווה אישור של העיריה לצורך חיבור המבנה למערכות תשתית: חשמל, מים וטלפון. תעודות אלה משמשות אינדיקציה לכך, כי המבנה אמנם ראוי הוא לשימוש ועל כן מקיים את התנאי הבסיסי להטלת ארנונה. יחד עם זאת, אין מדובר בראיה קונקולוסיבית. אף בהעדר תעודת גמר או טופס 4, ניתן להוכיח כי בנית המבנה הסתיימה וכי ראוי הוא לשימוש. גם ההיפך הוא נכון: יתכן כי חרף הוצאת תעודת גמר או טופס 4 יתברר, כי הבנין למעשה טרם הושלם וכי אין הוא ראוי לשימושו. המלומד רוסטוביץ מסכם את ההלכה בענין זה בספרו המוזכר לעיל, בע' 322-323:

"...התנאי של היות הבנין ראוי לשימוש הוא תנאי בלעדיו אין להשית ארנונה.

יש מספר מבחנים ל"גמר בניה" של בנין: מבחן עיקרי שהוא המבחן "הפונקציונאלי" על פיו מגיעה בניית בנין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבנין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד.

בנוסף למבחן העיקרי, קיימים שני מבחני משנה: מבחן "פורמלי" על פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבניה... ומבחן "מעשי" על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בפועל.

לדעתנו, התנאי להשתת ארנונה הוא קיומו של המבחן הראשי. בניין שבנייתו טרם נסתיימה והוא אינו ראוי לשימוש אינו בגדר "בניין". זאת ועוד: אם הבניין ראוי לשימוש אזי יש להשית בגינו ארנונה, בין אם הוצאה בגינו תעודת גמר ובין אם החלו להשתמש בו...".

ובהמשך, בע' 327:

"כמו בהיבטים אחרים של הטלת הארנונה, ניתן לבחון את סוגיית גמר הבנייה גם באמות מידה כלכליות, ולהביאן במכלול השיקולים. המבחנים הם מצבו הפיסי של הבנין כראוי לשימוש, תעודת גמר או "טופס 4", הסתמכות על דינים אחרים, הגדרות מילוניות וכיוצא באלה. ניתן לקבוע, כי בנייתו של בנין או חלק ממנו הסתיימה כאשר למחזיק יש אפשרות פיסית, משפטית ומעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבנין" (ההדגשות הוספו).

6. במקרה שלפנינו, לא הוצא "טופס 4" בגין הנכס נשוא הסכסוך ולמצער לא הוברר המועד בו הוצא (אם בכלל). אף כי טופס זה מוצא על ידי העיריה - ויש לצפות כי יימצא בתיקיה - הרי שלא היה בידי עירית חולון להגישו לבית המשפט. המצהירה מטעם העיריה, גב' רבקה זינר, הודתה בתשובותיה לבית המשפט (פרוטוקול ע' 13 ש' 29 וע' 14 ש' 1): "לא הצגנו טופס 4 אשר מתאר את המועד שבו הוא הוצא לגבי המבנה הרלבנטי... איני יודעת מתי הוצא טופס 4" (פרוטוקול ע' 13 ש' 18-20).
7. המצהיר מטעם הנתבעת, מר דוידיאן, העיד: "מעולם לא קיבלתי ביד טופס 4" (ע' 17 ש' 1). אשר לטפסים שצירף לתצהירו, הסביר מר דוידיאן: "אני מסביר שהלכתי לבדוק לאחר הגשת התביעה, מתי התקבל טופס 4, וזה מה שמצאתי בעיריה. אשתי הוציאה את כל המסמכים וכך יש לי אותם" (פרוטוקול ע' 16 ש' 1-2). מר דוידיאן לא ידע לשייך בין הטפסים שמצא בתיקי העיריה לבין נכסו (ע' 16 ש' 28-29). המצהירה מטעם העיריה נשאלה על טפסים אלה. היא הודתה, כי אין הם מהווים טופס 4 בגין הנכס נשוא הסכסוך (פרוטוקול ע' 13 ש' 18-20):

"נספח 4 [לתצהיר הנתבעת] – מדובר בטופס 4 שניתן ב- 5.8.02. אם מדובר בתאריך הזה, אז אני אומרת שזהו המבנה המאוחר במתחם. מדובר באגף 4. אם אני נשאלת על טופס 4 לגבי המבנים המקודמים יותר – אין אותם כאן".

8. הנה כי כן, העיריה לא הצביעה על טופס 4 שניתן בקשר לנכס נשוא הסכסוך. ניתן להניח, כי לו הוצא טופס 4 בדבר התקופה הרלבנטית, היתה העיריה טורחת להגישו.
9. בנסיבות המקרה שלפני, אני נותנת משקל רב להעדרו של טופס 4, כאינדיקציה בעלת ערך לכך שהנכס אמנם לא היה ראוי לשימוש בתקופה הרלבנטית. טופס 4 מהווה, כאמור, אישור מטעם הרשות המקומית להספקת חשמל, מים וטלפון לבנין (ראו גם תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א- 1981). הדעת נותנת, כי מערכות אלה מהוות ברגיל תשתית חיונית להפעלתו התקינה של הנכס ולשימוש בו, אף אם מדובר במבנה תעשייתי. העדרו של טופס 4 מחזק במקרה שלפני את עדותו של מר דוידיאן, מטעם הנתבעת, אשר העיד כי עד לחודש ינואר 2002, לא חובר המבנה לחיבורי קבע של מים וחשמל (ס' 4-5 לתצהירו וכן חקירתו בע' 16 ש' 3-10). מר דוידיאן העיד, כי ההחזקה בנכס נמסרה לו על ידי הקבלן רק בחודש ינואר (או פברואר) 2002 וכי מיד עם קבלת ההחזקה בנכס – השכיר את המבנה לשוכר. רק במועד זה חובר המבנה לחיבורי מים וחשמל, ואולם לא באמצעות העיריה (פרוטוקול ע' 16 ש' 3-10). בענין זה הוגש גם תצהירו של מר אהוד שקלר, אשר לא נסתר (ראו פרוטוקול ע' 14 ש' 8 -9). מר שקלר הצהיר, כי בחודש ינואר 2002 חתם על חוזה שכירות בקשר לנכס (ס' 1 לתצהירו). בסעיף 3 לתצהירו הצהיר: "לאור זאת שבנכס לא היה חיבורים למים ולחשמל, לא יכלה החברה לעבוד בצורה תקינה, ועל כן פניתי לחנות במתחם בבקשה לחבר את הנכס לחיבורי קבע אשר אכן חוברו".
10. רישומי העיריה אודות המועד בו אוכלס הנכס נסמכים על הודעה שנמסרה לה ביום 12.5.1999 על ידי הקבלן שבנה את הנכס (נספח א' לתצהירה של גב' זינר מטעם עירית חולון). בהודעה זו נכתב (בחלקה הרלבנטי) כדלקמן:

"אם [כך במקור] קבלת טופס 4 (תקנה 5) שמספרו 84/98 ביום ה- 20.12.98 לשלב א' במתחם מרכז ה

יוצר הנבנה ברח' החופר 34, חולון (גוש 6786 חלקה 9)... מצ"ב רשימת היחידות אשר נמכרו ושלא נמכרו (ועדיין בבעלות היזם/קבלן), שטחי היחידות כפי שנמכרו ברוטו, תאריך קבלת המפתח והכתובות.

...

תאריך קבלת מפתח	שם הדייר …
30.12.98		אפי נינה השקעות ונכסים בע"מ

..."

11. לשיטת העיריה, די בהודעה זו של הקבלן על מנת לבסס את סמכותה להטיל על הנתבעת חיובי ארנונה. אין בידי לקבל טענה זו.

13. ודוק: השאלה העומדת על הפרק איננה מי הוא האדם אשר העיריה רשאית לסמוך על הודעותיו בדבר שינוי בעלות בנכס, על פי סעיפים 325 –326 לפקודת העיריות. השאלה היא, אם בנית הנכס אמנם הושלמה, באופן שיש לראותו כ"בנין" לצורך סמכותה של העיריה להטיל ארנונה. שאלה זו יורדת לשורש הסמכות של הרשות המקומית להשית חיובי ארנונה. על כן, אין היא רשאית להסתתר בענין זה מאחורי הודעה לקונית מטעם הקבלן. עליה לוודא, באמצעות הפעלת הכלים הבסיסיים העומדים לרשותה, כי בנית הנכס אמנם הושלמה. בדיקה מצד העיריה בענין זה אינה כרוכה בטירחה רבה, שכן טופסי 4 מוצאים על ידה ומתויקים בתיקיה. הסתמכות עיוורת של העיריה על הודעה חיצונית בלבד איננה ראויה, משום שאין בה כדי להבטיח שאמנם מתקיימת התשתית העובדתית (קיומו של "בנין") הנדרשת לעיגון סמכותה להטלת ארנונה.
14. מן הראיות שבפני עולה המסקנה העובדתית, כי בתקופה הרלבנטית לא היה המבנה ראוי לשימוש, בהעדר חיבור למערכות תשתית חיוניות. מסקנה זו נסמכת על העדרו של טופס 4, על עדותו האמורה של מר דוידיאן וכן על עדותו של מר שקלר. בנסיבות אלה, לא צמח הבסיס החיוני לעצם סמכותה של העיריה להשית ארנונה בגין התקופה האמורה.
15. משהגעתי למסקנה זו, אין לי צורך לקבוע מהו המועד המדויק שבו העברה ההחזקה בבנין מן הקבלן לידי הנתבעת. אעיר בענין זה, כי נתתי אמון בעדות המצהיר מטעם הנתבעת, אשר לפיה נמסרה ההחזקה רק בראשית שנת 2002, על רקע סכסוך כספי שבין הנתבעת לקבלן, וכי מיד עם מסירת ההחזקה הושכר הנכס לצד שלישי (פרוטוקול ע' 15 ש' 25 ואילך). עדות זו מתחזקת בעדותו של מר אהוד שקלר. התובעת מבקשת לסמוך בענין זה על רישומיה, ואולם הודתה, כי הרישום נסמך אך על הודעת הקבלן (למשל: ס' 14 לסיכומים מטעמה). בענין זה כבר פסקתי, כי הסתמכות בלעדית על הודעת הקבלן איננה ראויה, בהינתן האפשרות של העיריה לבחון אם אמנם הוצאו טופסי 4, כנטען בהודעה. ריבוי המבנים בהם מדובר והפער בין תאריך ההודעה לבין התאריך שצוין לגבי טופס 4, מחזקים את מסקנתי בדבר חובת הבדיקה המוטלת על העיריה בנסיבות הענין.
16. סיכומם של דברים: בנסיבות המקרה שבפני נסתרה ההנחה אשר לפיה רישומי התובעת משקפים את מועד מסירת ההחזקה בנכס לידי הנתבעת. הוברר כי רישומים אלה מסתמכים אך על הודעת הקבלן. בנסיבות הענין לא היה מקום להסתמכות עיוורת מצד העיריה על הודעה זו. כאמור, סתירת אמיתות תוכנם של רישומי התובעת עולה מתוך אי הימצאותו של טופס 4, עדותו של מר דוידיאן, עדותו של שקלר, וכן תמיהות העולות מהודעת הקבלן עצמה.
17. התביעה נדחיית. התובעת תשלם לנתבעת סך של 5,000 ₪ עבור הוצאותיה בהליך זה.

ניתן היום כ' בטבת, תשס"ד (14 בינואר 2004) בלשכתי בהעדר הצדדים.