1. העותרת, חברה פרטית העוסקת בייצור ומכירה של מוצרי השקיה וחקלאות, מחזיקה במפעל באזור התעשיה "רמת גבריאל" במגדל העמק מזה כ- 14 שנים (להלן: "המפעל"). המפעל מתפרש על שטח קרקע של כ- 8.5 דונם הכולל מבני תעשיה בשטח של 3,747 מ"ר וקרקע תפוסה בשטח של 4,699 מ"ר.

2. העתירה הוגשה בעקבות מכתב שעניינו "תוספת/תיקון שומת הארנונה לשנות הכספים 2009 - 2008 בגין הנכסים המוחזקים על - ידכם בתחום שיפוטה של עיריית מגדל העמק" (נספח 1) (להלן: "הודעת התיקון"), אשר התקבל אצל העותרת ביום 9.2.09 מאת מחלקת הגביה של עיריית מגדל העמק (להלן: "המשיבה"), לפיו, חיוב הארנונה השנתי בגין מבני תעשיה הינו בסך 240,364.95 ₪ ובגין קרקע תפוסה סך 137,888.94 ₪, ובסה"כ 378,253.89 ₪. בהודעת התיקון צוין, כי מבדיקה שנערכה על ידי מודד מוסמך מטעם המשיבה עלה, כי העותרת לא חויבה כראוי בארנונה בגין הנכסים המוחזקים על ידיה, ומשכך, ערכה המשיבה חישוב שומה חדש לארנונה לפיו תחויב העותרת.

3. העותרת טוענת, כי התעריפים שעל פיהם מבקשת המשיבה לחייבה הינם מפלים ובלתי סבירים באופן קיצוני; לשיטתה, התעריפים המרביים שעל פיהם רשאית המשיבה לחייב את העותרת הם בהתאם לתעריפים שבצו הארנונה של עיריית קריית שמונה, הנמצאת באזור הצפון ובאשכול כלכלי-חברתי גבוה יותר מזה של המשיבה (חיוב שנתי כולל של 124,087 ₪) או לחלופין, לפי התעריפים בעיריית ערד, שגם היא נמצאת באשכול כלכלי-חברתי גבוה מאשר המשיבה (חיוב שנתי כולל בסך 137,807 ₪). עוד מבקשת העותרת לקבוע, כי המשיבה לא היתה ואיננה רשאית לחייב את העותרת בחיובים רטרואקטיביים לגבי השנים 2008 ו- 2009, לגביהן כבר הוצאו שומות/חשבונות ארנונה, בסכומים נמוכים יותר, ולגבי שנת 2008 ושני החודשים הראשונים של שנת 2009, אף שולמו במלואן.

4. לצורך הוכחת טענותיה לאפליה וחוסר סבירות בדרישות המשיבה לתשלומי ארנונה, הציגה העותרת את התעריפים הנדרשים בגין מבני תעשיה וקרקע תפוסה בשורה של עיריות ורשויות מקומיות. העותרת צירפה לכתב העתירה טבלאות (נספחים 2 ו - 3), לפיהן סודרו המועצות המקומיות והעיריות בארץ לפי סדר עולה של המדד החברתי-כלכלי שלהן. לשיטת העותרת, יש לצפות כי תעריפי הארנונה הנדרשים מן הנישומים בכל רשות מקומית, ילכו ויגדלו ככל שהרשות מסווגת גבוה יותר בדירוגים השונים, כפי שמפורט בטבלאות הנ"ל. לענייננו, הסיווג של המשיבה הינו באשכול 4.

5. כבסיס להשוואה התייחסה העותרת בכתב עתירתה לנתונים הרלוונטיים לגבי הערים הבאות: מעלות-תרשיחא (באשכול 4), קריית שמונה ונצרת עלית (באשכול 5) וכרמיאל (באשכול 6). כמו כן, התייחסה לנתוני המועצות האזורית עמק ירדן, מגילות ים המלח, גולן ובני שמעון (באשכול 5), הגליל העליון (באשכול 6) והגליל התחתון (באשכול 7). העותרת ערכה השוואה עם כל אחת ואחת מאותן רשויות מקומיות.

6. באשר לקרקע תפוסה, בהשוואה למצב בעיריית מעלות - תרשיחא, המסווגת כאמור באשכול 4, כפי דירוגה של המשיבה, התשלום הוא נמוך יותר, בסך 7.88 ₪ למ"ר, ובסה"כ היתה משולמת לעיריית מעלות-תרשיחא בגין קרקע תפוסה ארנונה שנתית של 37,028 ₪ בלבד (במקום הסכום הנדרש על ידי המשיבה בסך 137,888.94 ₪), קרי, פער של כ- 372%. העותרת הוסיפה וערכה השוואה עם העיר כרמיאל, שבאשכול 6, ומצאה, כי הפערים גדולים ובלתי סבירים; בכרמיאל התעריף אחיד של 20.91 ₪ למ"ר של קרקע תפוסה, כך שהעותרת היתה משלמת שם בגין הקרקע התפוסה סכום כולל של 98,256 ₪ בלבד בהשוואה לסכום של 137,888.94 ₪, שהיא נדרשת לשלם על-ידי המשיבה (פער של כ- 140%).

7. באשר לחיוב בגין מבני תעשיה, טוענת העותרת, כי המשיבה יצרה שיטת חיוב בלתי הגיונית, שאינה סבירה או מקובלת, לפיה, העלות למ"ר של מבני תעשיה עולה ככל שהשטח הכולל של מבני הנישום גדול יותר. המשיבה דורשת מן העותרת לשלם לפי תעריף של 46.05 ₪ בגין 200 המ"ר הראשונים, 57.8 ₪ למ"ר בגין 300 המ"ר הנוספים ו- 65.85 ₪ בגין יתרת המ"ר; בסה"כ דורשת המשיבה מן העותרת לשלם סכום של 240,364.95 ₪ לשנה בגין מבני תעשיה שברשותה. העותרת הוסיפה וערכה השוואה עם ערים אחרות גם לעניין החיוב בגין מבני תעשיה שבשטחן; בעיריית מעלות - תרשיחא נקבע תעריף המשתנה עם גידול השטח הרלוונטי, אם כי, לעומת המשיבה, השינוי הינו הגיוני וסביר, כך לטענת העותרת, שכן מדובר בתעריף שהולך ויורד ככל שהשטח הכולל גדול יותר; התעריפים הם: 49.42 ₪ ל- 100 המ"ר הראשונים, 42.78 ₪ למטרים הנוספים עד 250 מ"ר, 35.19 ₪ למטרים הנוספים שעד 600 מ"ר, 32.63 ₪ למטרים הנוספים שעד 1,200 מ"ר ו- 27.6 ₪ לכל מטר נוסף. לשיטת העותרת, ולאחר חישוב מפורט לארנונה אשר היתה משלמת לו מבני התעשיה שלה היו ממוקמים במעלות- תרשיחא, מדובר בפער של 212%, ואילו, בהשוואה לנצרת עלית, שם הממוצע הוא 40.50 ₪ למ"ר, מדובר בפער של כ- 158%. עיריית כרמיאל, שכאמור, נמצאת באשכול 6, גובה הרבה פחות ממגדל העמק: 50.92 ₪ ל- 100 המ"ר הראשונים, 44.34 ₪ למטרים נוספים עד 250 מ"ר ו- 36.6 ₪ לכל מטר נוסף. יוצא, לשיטת העותרת, כי בחישוב הארנונה הכולל למבני תעשיה, מדובר בפער גדול של 172%.טענות המשיבה

8. המשיבה מקדימה וטוענת, כי לעולם יימצאו הבדלים גדולים ומשמעותיים בין צו מסים לאחר. התערבותו של בית המשפט, משמעה, הפיכת הערכאה השיפוטית למחוקק מוניציפאלי במקום הרשות המקומית ושר הפנים, תוצאה אבסורדית וחסרת סבירות, שאינה משרתת מדיניות שיפוטית ראויה.

9. המשיבה מוסיפה וטוענת, כי עובר להגשת העתירה לא היתה פניה מוקדמת, כנדרש על-פי דין, כך שלא התאפשר למשיבה לבחון את טענותיה של העותרת בחינה מוקדמת, ומשכך, דין העתירה מחיקה על הסף בשל אי מיצוי הליכים מוקדמים.

10. עוד טוענת המשיבה, כי העתירה לוקה בשיהוי ניכר כדי שנים רבות, במיוחד כשהעתירה תוקפת את גובה התעריפים בלבד, כאשר התעריפים הרלוונטיים לא השתנו במשך שנים רבות, פרט לעדכונים שנתיים המתחייבים על-פי דין, והעותרת מחויבת על-פי אותם תעריפים מזה כ- 14 שנים (החל משנת 1994); מה גם, שהעותרת מעולם לא נקטה בהליכי השגה וערר על חיובי הארנונה ולא העלתה כל טענה ביחס לסבירות התעריפים שחויבה בהם. עוד טוענת המשיבה, כי הודעת השומה לשנת 2008 נשלחה לעותרת כבר בסמיכות לתחילת שנת 2008, אשר כללה אותם תעריפים שהעותרת חויבה בהם לאחר מכן בהודעת התיקון מיום 1.2.09.

11. טענה נוספת שבפי המשיבה, הינה, כי העתירה הוגשה בחוסר תום לב ובהעדר ניקיון כפיים; לטענתה, הניתוח "ההשוואתי" שביצעה העותרת בעתירה הינו לקוי ואף לוקה בעיוות חמור. המדובר בהשוואה שגויה, מגמתית ומטעה, כפי שיבואר בהמשך. עוד טוענת המשיבה, כי העותרת נמנעה מלציין, כי היא משלמת לפי אותם תעריפים מאז 2004, ומעולם לא טענה כל טענה בעניין סבירותם.

12. באשר לסעדים המבוקשים בעתירה, טוענת המשיבה, כי הם אינם ישימים ואין כל הצדק ו/או עיגון משפטי לכך, שרשות מקומית אחת "תאמץ" תעריפים של רשות אחרת, קל וחומר כאשר מדובר בתעריפי ארנונה השונים מרשות אחת לשניה בהתאם למאפייניה של אותה רשות.

13. לגופו של עניין, טוענת המשיבה, כי במשך שנים רבות חויבה העותרת בתשלומי ארנונה נמוכים, על סמך נתונים שהועברו למשיבה בשעתו על ידי העותרת. במשך השנים הרחיבה העותרת את שימושיה בתחומי הנכס, בנתה מבנים נוספים והתפרשה על-פני שטח נוסף בו עשתה שימוש - הכל מבלי שהיא טורחת לדווח על כך למשיבה ותוך שהיא נהנית מחיובי ארנונה מופחתים.

בעקבות מדידה של מודד מוסמך מטעם המשיבה אשר בוצעה בנכס במהלך חודש ינואר 2009, הוברר כי השטח שבהחזקת העותרת גדול באופן משמעותי מהשטח שדווח למשיבה; שטח מבני תעשיה גדל מ- 3,171 מ"ר לשטח של 3,747 מ"ר - גידול של 576 מ"ר. שטח הקרקע התפוסה גדל מ- 3,684 מ"ר לשטח של 4,699 מ"ר, גידול של 1,018 מ"ר ואף התווספו סככות בשטח של 129 מ"ר.

14. המשיבה מדגישה, כי העתירה תוקפת את צו המסים לשנת 2009 בלבד; ביחס לשנת 2008, העתירה נוגעת לעצם החיוב הרטרואקטיבי בלבד ולא לסבירות התעריפים.

15. אשר לניתוח ההשוואתי שביצעה העותרת, טוענת המשיבה, כי העותרת בחרה להשמיט רשויות שנתוניהן לא נעמו לה, אשר מגלים תמונה שונה בתכלית; המשיבה ערכה טבלת השוואה שכוללת התייחסות לצווי ארנונה של 21 רשויות מקומיות שלא הוזכרו על ידי העותרת, בעיקר עיריות אחרות בדומה למעמדה המוניציפאלי של המשיבה, רשויות מקומיות שכנות למשיבה ורשויות מקומיות מאותו אשכול חברתי. לשיטת המשיבה, נתוני טבלת ההשוואה מגלים, כי בצווי הארנונה של אותן רשויות התעריפים גבוהים הרבה יותר מהתעריפים הנהוגים אצל המשיבה.

16. המשיבה מוסיפה ומציינת, כי בעקבות השגה שהוגשה על ידי העותרת, תיקנה המשיבה טעות חישובית, כך שבגין "קרקע תפוסה" הושת חיוב שנתי של 107,165 ₪ (במקום 137,888 ₪), כך, שתיקון זה, לטענת המשיבה, משנה באופן ניכר את החישובים שערכה העותרת בעתירתה.

17. באשר להשוואה עם מועצות אזוריות, טוענת המשיבה, כי אין הנדון דומה לראיה, שכן מועצה אזורית הינה רשות השונה בתכלית השינוי מעירייה וחלים עליה דינים שונים, ואף בבג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו (1) 793, נקבע, כי לא ניתן להשוות עיר למועצה אזורית.

18. לטענת המשיבה, בחינת מעמד סוציו-אקונומי אינו רלבנטי לבחינת הסיווגים השונים לחיוב בארנונה. עוד נטען, כי העותרת ערכה השוואה בבחירה סלקטיבית לרשויות עם מיעוט בנתונים שהציגה. כמו כן, נטען, כי העותרת שינתה את בסיס ההשוואה ביחס לכל רשות כרצונה. המשיבה הוסיפה ופירטה ליקויים נוספים, לגישתה, בניתוח ההשוואתי של העותרת.

19. עוד טוענת המשיבה, כי גובה תעריפי הארנונה של מגדל העמק מצוי בין התעריף המזערי למרבי שנקבע בתקנות ההסדרים, והציגה זאת בטבלה, כמפורט בתשובתה, כך שלטענתה, די בכך כדי להוכיח את סבירות גובהם של התעריפים הנהוגים בעירייה ולשלול את טענות העותרת בהקשר זה.

20. באשר לטענות העותרת בדבר הטלת שומה רטרואקטיבית, טוענת המשיבה, כי בתחילת שנת 2009 בוצעו בשטחי הנכס של העותרת מדידות, אשר גילו, כי במשך שנים נהנתה העותרת מחיוב בגין שטחים קטנים יותר מכפי שנכלל בשטחה. המשיבה היתה רשאית להטיל ארנונה מספר שנים אחורה, והיא עשתה כן אך ורק לגבי שנת 2008 מתוך רצון לנהוג באחריות, בזהירות ובאופן מידתי, כאשר ניתן היה בנקל לחייב מספר שנים אחורה, כך שאין להתערב בשיקול דעתה הסביר של המשיבה גם בעניין זה.

21. בישיבה מיום 24.11.09, קיבלו ב"כ הצדדים את המלצת בית המשפט, לפיה, תפעל העותרת לעריכת בדיקה של מספר ישובים באשכול 4 כדי לקבל תמונה השוואתית רחבה ככל האפשר. ביום 4.2.10 הוגשה הודעה מטעם העותרת על הגשת נתונים נוספים ובה רוכזו צווי ארנונה של 13 רשויות (עיריות ומועצות מקומיות) באשכול 4. לשיטת העותרת, בעוד שהתעריף הממוצע למ"ר של מבני תעשיה שדורשת המשיבה מאת העותרת דומה לתעריף הממוצע של 13 הרשויות האחרות שנבדקו מאותו אשכול, הרי באשר לקרקע תפוסה, דרישת המשיבה היא חריגה בגובהה ועולה ב- 95% על ממוצע התעריפים ב- 13 הרשויות שנבדקו.

22.בישיבה מיום 9.2.10, מסר ב"כ המשיבה, כי במהלך שנת 2009 קיבלה המשיבה דירוג של אשכול 5.

23. בסיכומיה חזרה העותרת על נימוקי העתירה תוך שהשלימה נתונים השוואתיים, כך שההשוואה שערכה תתייחס הן לתעריפים בגין קרקע תפוסה ובגין מבני תעשיה אצל הרשויות האחרות.

באשר לחיובי העותרת בגין מבני תעשיה, טוענת העותרת, כי אף שהפערים בנושא זה הם מצומצמים יותר מאשר בעניין הקרקע התפוסה, עדיין הם גדולים ביותר, ומראים על חוסר סבירות ואפליה של ממש.

24.העותרת שבה ומבקשת לקבוע את החיוב הנכון והסביר המרבי, אשר היתה רשאית המשיבה לגבות ממנה עבור השנים 2008 ו- 2009, יהא בהתאם לנתונים שהוצגו על ידיה. כמו כן, לקבוע, כי בכל מקרה המשיבה לא היתה רשאית להטיל בדיעבד חיובים רטרואקטיביים מוגדלים כלשהם של ארנונה לאחר שהוציאה שומות קודמות לכל אחת מהשנים 2008 ו- 2009.

25. בסיכומי תשובתה, ביקשה העותרת לקבוע, כי החלופה הסבירה ביותר שעל פיה יש לחייבה בארנונה, היא לפי התעריפים הרלוונטיים בעיריית קריית שמונה, שגם היא באזור הצפון ונמצאת גם כיום באשכול כלכלי-חברתי זהה לזה של המשיבה (אשכול 5), קרי חיוב שנתי כולל בסך 124,087 ₪ או לחלופין, לפי התעריפים שבעיריית ערד, שגם היא נמצאת כיום באשכול כלכלי-חברתי זהה לזה של המשיבה, חיוב שנתי כולל בסך 137,807 ₪. לחלופי חלופין, לפי חיוב ממוצע של הארנונה השנתית בסך 158,297 ₪.

26. המשיבה אף היא חזרה על נימוקי תגובתה והוסיפה, כי העותרת ביצעה השוואה על סמך נתונים ישנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משנת 2001 או 2003 ביחס לאשכול החברתי שבו דורגה המשיבה, במיוחד כאשר התברר כי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה נתונים חדשים לפיהם, המשיבה מדורגת מאז שנת 2006 באשכול חברתי מס' 5 (ולא 4).

27. בהתייחסה להשוואה השניה שביצעה העותרת בעקבות המלצת בית המשפט, טוענת המשיבה, כי בעצם העותרת ביצעה בדיקה חדשה אך ורק ביחס ל- 3 רשויות "חדשות" בלבד וזנחה 21 רשויות אחרות באשכול שנותרו ללא בדיקה. בנוסף, התעלמה העותרת מעיריית ירושלים, שמדורגת באשכול חברתי 4, שכן לגישת העותרת, מדובר בעיר השונה בטיבה ובגודלה; על כן, טוענת המשיבה, כשם שקיימת שונות בין עיריית ירושלים למשיבה, כך קיימת שונות בולטת בין המשיבה לרשויות מקומיות אחרות שנעשתה לגביהן בחינה יבשה של הנתונים. לגישת המשיבה, זו אחת הסיבות בגללן אפשר המחוקק לכל רשות לקבוע את צו המסים שלה, תוך יצירת פסיפס נכון והוגן של סיווגים ותעריפים, הכל לפי הרלבנטיות וצרכי הרשות הספציפית.

28. ביחס לתעריפים של "מבני תעשיה" טוענת המשיבה, כי רוב רובן של הרשויות המופיעות בטבלאות ההשוואה השונות קבעו בצווי הארנונה שלהן תעריפים דומים, גבוהים ואף גבוהים משמעותית מאלו שמחייבת המשיבה.

ביחס לתעריפים של "קרקע תפוסה", טוענת המשיבה, כי רשויות רבות המופיעות בטבלאות ההשוואה השונות קבעו בצווי הארנונה שלהן תעריפים דומים ואף גבוהים יותר מהתעריפים הנהוגים במשיבה (אשכול חברתי 5 - תעריף של 24.69 ₪ למ"ר). המשיבה הביאה דוגמאות רבות לחיובי רשויות מקומיות שונות, לפיהן, חישובי הארנונה עבור מפעל הדומה בשטחו ובעיסוקו לזה של העותרת, אף הוא מביא למסקנה שהחיוב במשיבה הינו סביר ביותר, ואף נמוך משמעותית ממקומות אחרים.

29. המשיבה הדגישה מדד חשוב נוסף לקביעת סבירות תעריפי הארנונה, שהינו שיעורם ביחס למחירים המזעריים והמרביים שנקבעו בתקנות ההסדרים, מדי שנה בשנה, כמפורט לשם המחשה בטבלה שלהלן ביחס לשנת 2009:

סיווג תעריף בצו 2009 בש"ח למ"ר מחיר מרבי בתקנות מחיר מזערי בתקנות

תעשיה בין 46.05 לבין 63.85 (מדורג) 139.18 ₪ 20.82 ₪

קרקע תפוסה בין 21.41 לבין 27.97 (מדורג) 46.85 ₪ 0.009196 ₪

לטעת המשיבה, די בכך כדי להוכיח את סבירות גובהם של התעריפים הנהוגים במשיבה ולשלול את טענות העותרת.

30. העותרת אינה חולקת על כך, כי מזה 14 שנים היא מחזיקה במפעל המצוי בתחום שיפוטה של המשיבה, כמו שאינה חולקת על כך, כי לא היה שינוי בגובה תעריפי הארנונה על-פיהם חויבה ושילמה למשיבה באותן שנים.

בעקבות מדידה של מודד מוסמך מטעם המשיבה בנכס העותרת במהלך חודש ינואר 2009, התברר כי השטח שבהחזקת העותרת (מבני תעשיה וקרקע) גדול באופן משמעותי מהשטח שדווח למשיבה. בשטח הבנוי בגין מבני תעשיה היה גידול של 576 מ"ר בנוי ובשטח של הקרקע התפוסה היה גידול של 1,018 מ"ר. בסה"כ פער של 1,591 מ"ר (למעלה מדונם וחצי) בין תוצאות המדידה החדשה ובין הנתונים והמידע שדווחו למשיבה על ידי העותרת. ביום 1.2.09 נשלחה לעותרת הודעת התיקון לשנות הכספים 2008-2009, כמפורט בטבלאות שלהלן:

שומת הארנונה לפני ביצוע המדידות

שנת תעריף תעריף תעריף סה"כ

המס גודל נכס סוג נכס סיווג למ"ר 1 למ"ר 2 למ"ר 3 בש"ח

2009 2,042 401 תעשיה 46.05 57.80 65.85 128,090.70

2009 1,000 409 תעשיה 46.05 57.80 65.85 59,475.00

2009 3,684 700 קרקע תפוסה 27.97 21.41 85,434.44

2009 129 404 סככות 44.25 5,708.25

278,708.39

שומת הארנונה החדשה לאחר ביצוע המדידות

שנת תעריף תעריף תעריף סה"כ

המס גודל נכס סוג נכס סיווג למ"ר 1 למ"ר 2 למ"ר 3 בש"ח

2009 3,747 401 תעשיה 46.05 57.80 65.85 240,364.95

2009 4,699 700 קרקע תפוסה 27.97 21.41 137,888.94

378,253.89

31. עיננו הרואות, כי בהשוואה בין שומת הארנונה הרגילה ובין זו החדשה, אין בנמצא שינוי כלשהו בתעריפי הארנונה הקבועים על ידי המשיבה בגין מבני תעשיה וקרקע תפוסה, דהיינו, מדובר באותם תעריפים בהם חויבה העותרת בשנות כספים קודמות; השינוי בשומה החדשה נובע מאותו שינוי בגודל השטחים של מבני תעשייה וקרקע תפוסה, שכאמור הוברר בעקבות המדידות החדשות שנערכו בשטח נכסה של העותרת.

32. תקנה 3(ב) לתקנות בתי-המשפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 קובעת, כי בהעדר הוראה בדין, תוגש העתירה בלא שיהוי, "ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם".

מחד גיסא, טוענת המשיבה, כי העתירה לוקה בשיהוי ניכר כדי שנים רבות, במיוחד כשהעתירה תוקפת גובה תעריפים בלבד, כאשר התעריפים הרלוונטיים לא השתנו במשך שנים רבות, פרט לעדכונים שנתיים המתחייבים על-פי דין, והעותרת מחויבת על-פי אותם תעריפים מזה כ- 14 שנים (החל משנת 1994); מה גם, שהעותרת מעולם לא נקטה בהליכי השגה וערר על חיובי הארנונה ולא העלתה כל טענה ביחס לסבירות התעריפים שחויבה בהם; מאידך גיסא, טוענת העותרת בסיכומי תשובתה, כי לא היה כל שיהוי, שכן כל דרישה לתשלום ארנונה לרבות דרישה מתוקנת לתשלום ארנונה (זו מיום 9.2.09), היא בגדר החלטת רשות נפרדת, המאפשרת הגשת עתירה מינהלית.

33. טענתה של המשיבה, כי העותרת מחויבת על-פי אותם תעריפי ארנונה מזה כ- 14 שנים (החל משנת 1994) והם לא השתנו במשך שנים רבות פרט לעדכונים השנתיים המתחייבים, לא נסתרה על ידי העותרת ואף לא הושמעו טענות בעניין זה, ומשכך, סבורני, כי בדין טענה המשיבה כי העתירה לוקה בשיהוי ניכר. העתירה לוקה בשיהוי אף אם נלך לפי שיטת העותרת, שכן העתירה הוגשה ביום 10.5.09, קרי הרבה למעלה מ- 45 ימים לאחר קבלת הודעת התיקון על ידי העותרת (9.2.09).

עם זאת, מאחר והצדדים התמקדו וטענו ארוכות לגופו של עניין, ולמקרה שייקבע שלא היה שיהוי, אכריע להלן בעתירה לגופה.

34. רשויות מקומיות מוסמכות להטיל תשלומי חובה שונים, לרבות תשלום ארנונה. עד לשנת 1985 היו הרשויות המקומיות רשאיות לקבוע את תעריפי הארנונה ללא כל פיקוח או הגבלה. בחודש פברואר 1985 חוקקה הכנסת את החוק לייצוב המשק. חוק זה קבע בסעיף 10(א) שבו, כי יוקפאו המסים, ההיטלים ותשלומי האגרה לאוצר המדינה, לרשויות המקומיות ולתאגידים שהוקמו על פי דין. במסגרת זו החליט המחוקק, מאז שנת 1986 ואילך להגביל מדי שנה את סמכויותיהן של הרשויות המקומיות בקביעת תעריפי הארנונה בשיעור העולה על השיעור שהותר בדיני ההקפאה, אלא באישור שניתן לכך על ידי שר הפנים ושר האוצר (לסקירה מורחבת של הרקע לחקיקת הוראות ההקפאה ראו: ע"א 2765/98 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פ"ד נג (4) 78, 82-84 (1999)). תכלית "דיני ההקפאה" הייתה כפולה: מניעת העלאת תעריפים במסגרת המאבק באינפלציה, ולצד זאת ייצוב תקציבי הרשויות ומניעת גרעונות. על מנת להגשים תכלית זו מכילות הוראות ההקפאה מספר הסדרים. על פי אחד ההסדרים המרכזיים, הוגבלו תעריפי הארנונהשהרשויות המקומיות רשאיות לקבוע בסכומים מזעריים ומרביים.

35. המקור הכללי של סמכות הטלת הארנונה בענייננו מצוי בסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן:"חוק ההסדרים"), הקובע את סמכותה של הרשות המקומית להטיל ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין. סעיף 8 לחוק ההסדרים קובע כדלקמן:

"(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

(ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית".

עם זאת, סמכותה של רשות מקומית אינה בלתי מוגבלת ועליה לפעול בגדר הכללים שיקבעו על ידי השרים ובכך עוסק סעיף 9 לחוק ההסדרים, לפיו:

"(א) השרים יקבעו בתקנות סכומים מזעריים וסכומים מרביים לארנונה הכללית אשר יטילו הרשויות המקומיות על כל אחד מסוגי הנכסים, וכן רשאים הם לקבוע יחס בין הסכומים אשר יוטלו על כל אחד מסוגי הנכסים הסכומים המרביים והמזעריים יעודכנו לכל שנת כספים בהתאם לכללים שייקבעו בתקנות".

יוצא, איפוא, כי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים מסמיך את הרשות המקומית להטיל ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה בהתאם ל"סוג הנכס, לשימושו ולמקומו", סעיף 8(ב) מסמיך את שר האוצר ואת שר הפנים לקבוע בתקנות סוגי נכסים וכן כללים בדבר סיווגם לצורך הטלת ארנונה, בעוד שסעיף 9 מסמיך את שר האוצר ואת שר הפנים לקבוע בתקנות סכומים מזעריים וסכומים מרביים שניתן להטיל על נכסים אלה.

36. מכוח סמכותם האמורה התקינו השרים הנ"ל מאז 1993 כמעט בכל שנה תקנות הסדרים. תקנות אלה, קבעו, בין היתר, סכומים מרביים ומזעריים לחיוב בארנונה, בחלוקה לסוגי נכסים. לענייננו, החיובים הרלבנטיים שנקבעו לשנת 2009 הינם כדלקמן:

סיווג תעריף בצו 2009 בש"ח למ"ר מחיר מרבי בתקנות מחיר מזערי בתקנות

תעשיה בין 46.05 לבין 63.85 (מדורג) 139.18 ₪ 20.82 ₪

קרקע תפוסה בין 21.41 לבין 27.97 (מדורג) 46.85 ₪ 0.009196 ₪

37. השאלה העיקרית העומדת להכרעה בעתירה דנן הינה, האם התעריפים שנקבעו על ידי המשיבה בגין נכסי העותרת (קרקע תפוסה ומבני תעשיה), הינם במתחם הסבירות או שמא צודקת העותרת בטענתה בדבר חוסר סבירות קיצונית ואפליה בהחלטת המשיבה עת קבעה תעריפים אלה?

38. בעע"מ 9401/06 ארגנטינה באוניברסיטה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב ואח', פסק-דין מיום 6.7.09, נידונה שאלת סבירות תעריף הארנונה הנקבע על ידי רשות מקומית, ובית המשפט העליון פסק מפי כב' השופט דנציגר, כדלהלן:

"כמו כל החלטה של רשות מנהלית, גם על ההחלטה בדבר אמות המידה לחיוב בארנונה להתקבל אחרי שקילת כל הנותנים והעובדות הרלבנטיים ומציאת האיזון ההולם בין האינטרסים המנוגדים הנוגעים לעניין. השיקולים השלובים והכרוכים זה בזה בכל החלטה פיסקלית, לרבות החלטה בדבר חיוב בארנונה, הינם שיקולים של צורך לממן תקציב, שיקולי שוויון וצדק בחלוקת נטל המס ושיקולים הנוגעים להשפעתו של המס, לרבות ההשפעה הכלכלית והסוציאלית שלו [ראו: בג"ץ 192/56 מדר נ' המועצה המקומית בת-ים, פ"ד יא(2) 717, 719 (1957); עניין ריבוע כחול הנ"ל, פסקה כ"ו(2)].

ואולם, הלכה מושרשת היא כי מתחם שיקול הדעת של הרשות המקומית בקביעת שיעורי הארנונה, הגם שכפוף הוא ל"דיני ההקפאה", הינו רחב מאוד ובית המשפט ימעט להתערב בו [ראו: בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 803 (להלן - עניין דשנים וחומרים כימיים); עע"מ 3874/02 עיריית חדרה נ' חברת שיקרצ'י תעשיות (1995) בע"מ, פ"ד נח(5) 877, 885 (2004); רע"א 10643/02 חבס ח.צ. פיתוח 1993 בע"מ נ' עיריית הרצליה (לא פורסם, [פורסם בנבו], 14.5.06), פסקה 11]. הטעם לכך הוא כי הרשות המקומית היא המיטיבה לדעת את צרכי המקום עליו היא מופקדת, מהו היקף השירותים שעליה לספק לתושבים וכיצד לחלק בצורה הולמת את נטל הארנונה בין התושבים המחזיקים בנכסים החייבים בארנונה [ראו: בג"ץ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד לג(1) 113, 121 (1978) (להלן - עניין ירדניה)]. בהתאם לכך נקבע כי בית המשפט יתערב בשיקול דעתה של הרשות המקומית בכל הנוגע לקביעת אמות המידה לחקיקת תעריפי ארנונה רק אם החלטתה בלתי סבירה בצורה קיצונית ונושאת עימה תכונה של אי צדק הגורם עוול בולט [ראו: ע"א 565/00 עיריית קריית אתא נ' חרס, פ"ד נו(3) 784, 787 (2002) (להלן - עניין חרס). כן ראו: ארנונה עירונית הנ"ל, בעמוד 1228], כאשר על המבקש לתקוף את אמות המידה שקבעה הרשות המקומית לחיוב בארנונה בשל אי סבירות הנטל להראות זאת. כבר נפסק, כי "לא על העירייה להראות כי אמות-המידה שנקטה לצורך החיוב בארנונה סבירות הן, אלא שעל המבקש לתקוף אותן להניח לפני בית-המשפט תשתית עובדתית לטענתו כי אמות-המידה לוקות באי-סבירות קיצונית, ולכן לא די בטענות בעלמא" [עניין חרס הנ"ל, בעמוד 788. כן ראו: ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נב(1) 390, 400 (1999); עניין ריבוע כחול הנ"ל, פסקה כ"ב]".

ביישום ההלכה דלעיל על נתוני המקרה עסקינן, איני סבור כי עלה בידי העותרת להרים את הנטל המוטל עליה, קרי להניח תשתית עובדתית לטענתה, כי אמות המידה שנקטה המשיבה לצורך החיוב בארנונה בגין מבני תעשיה וקרקע תפוסה לוקות באי סבירות קיצונית. אמנם, אין בידי לקבל בהקשר זה את טענתה של המשיבה, כי העובדה שהתעריפים שנקבעו על ידה אינם חורגים מטווח התעריפים המותר הקבוע בתקנות ההסדרים הינה ראיה קונקלוסיבית לסבירותם ודי בכך להוכחת סבירותם ושלילת טענות העותרת, שכן לא ניתן לקבוע, כי כל תעריף המצוי בגדרי טווח התעריפים הקבוע בתקנות הוא סביר מעצם עובדה זו (ראו: עע"מ 9530/05 ריבוע כחול - ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה ואח', פסק-דין מיום 16.1.08); על-פי ההלכה הפסוקה, סבירות התעריף מותנית בכך, שעובר לקביעתו על ידי הרשות המקומית זו העניקה את המשקל הראוי לכל השיקולים והאינטרסים הרלבנטיים. בענייננו, סבורני, כי לא עלה בידי העותרת להוכיח, כי אמות המידה לחיוב ארנונה שנקבעו על ידי המשיבה בדרישת תשלום הארנונה לשנת 2009 שבהודעת התיקון, בגין קרקע תפוסה ומבני תעשיה, אותם תעריפים שהעותרת משלמת למשיבה מזה שנים, אינן סבירות באופן קיצוני.

39. באשר לטבלאות ולניתוח ההשוואתי שערכה העותרת אשר לשיטתה תומכים בטענותיה בדבר אי סבירות התעריפים, ומבלי להכריע ולקבוע מסמרות נוכח טענותיה הרבות של המשיבה נגד הטבלאות והנתונים עליהם סמכה העותרת, לא מצאתי, כי יש בהם כדי להועיל לעותרת; אפרט:

כבר נפסק בבג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עיריית גבעתיים, פ"ד לט(2) 13, בעניין בחינת סבירותה של החלטה הנוגעת להשתת ארנונה, כי:

"ראשיתה של הבדיקה היא השוואה אל שיעורי הארנונה ברשויות אחרות".

דא עקא, עיון בנתונים שהוצגו בניתוח ההשוואתי מעלה קשיים לא מעטים עד כדי המסקנה, כי טענת העותרת לחוסר סבירות הינה סתמית מבלי שהונחה תשתית עובדתית מספקת לטענה זו.

ראשית, לא הונחה תשתית עדכנית אודות הנתונים הרלבנטיים ביחס לשנת הכספים 2009; העותרת הסתמכה על טבלאות של חלוקת הישובים לאשכולות משנים 2002-2003. בשלב הסיכומים, עלה כי המשיבה בכלל מדורגת באשכול אחר (אשכול 5) מזה שהניחה העותרת בניתוח שלה (אשכול 4), וזאת אף החל משנת 2006.

שנית, העותרת ערכה השוואה "יבשה" של הנתונים ללא התייחסות לכלל המרכיבים כגון: אופיו של היישוב, צרכיו, אופיו של הנכס המחויב, שימושו וכיו"ב; בהקשר זה, הפנתה המשיבה לפסיקת בית המשפט העליון במסגרת בג"צ 7053/96 אמקור בע"מ ואח' נ' משרד הפנים ואח', פ"ד נג(1) 193:

"נראית לנו טענת המשיבים כי נוכח השיטות השונות הנוהגות בקביעת החיוב בארנונה יש להשוות את תעריפי הארנונה של הרשויות השונות על יסוד תעריף המתקבל כתוצאה משיקלול מכלול הנתונים. מטעם זה אין בנתונים המוצגים על ידי העותרות כדי לבסס את טיעונן; אין לדלות נתון אחד מתוך כלל רכיבי הסיווג של נכסי תעשיה, כגון קרקע תפוסה, ולהסתמך עליו. יש צורך לשקלל את מכלול הנתונים הרלבנטיים, כדי ליצור בסיס להשוואה. לא עלה בידי העותרות לערוך השוואה מקצועית בין נתוני הרשויות שיהיה בה כדי להטיל דופי בנתונים שהונחו בפני המשיבים".

שלישית, המשיבה הציגה נתונים של רשויות מאשכול זהה לזה של המשיבה, בהם תעריפי הארנונה בגין קרקע תפוסה ומבני תעשיה בחלק מן הרשויות המקומיות, גבוה יותר, לעיתים אף באופן משמעותי, מן התעריף אותו קבעה המשיבה, ומכאן שברשויות מקומיות אחרות היתה העותרת מחויבת בתעריף ארנונה העולה על התעריף שבו חויבה על ידי המשיבה. בעע"מ 9401/06 הנ"ל נפסק בהקשר זה, כי: "הגם שמעשיהם של אחרים אינם מכשירים מעשה פָסול של פלוני, יש בכלליותה ובשכיחותה של החלטה מסוימת כדי להעיד על כך שהיא מהווה ביטוי למדיניות כללית לגיטימית [ראו: עניין עיריית גבעתיים הנ"ל, בעמוד 22]".

לסיכום, אין בידי לקבוע, כי העותרת הצליחה להניח תשתית עובדתית רלבנטית, העולה ממנה בבירור פערים משמעותיים המגיעים כדי חוסר סבירות קיצונית, בתעריפים הנגבים בגין מפעלה על ידי המשיבה, המצדיקים התערבותו של בית משפט זה.

40. האם רשאית היתה המשיבה להשית על העותרת חיוב ארנונה רטרואקטיבי, המתייחס לשנת 2008 ולחודשים ינואר ופברואר 2009, שקדמו למועד קבלת הודעת התיקון מחודש פברואר 2009;

בע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל (פסק דין מיום 6.2.02) בסעיף 15 לפסק הדין, התעוררה שאלה זהה:

"השאלה היא האם מוסמכת הרשות המקומית לתקן שומת ארנונה באופן רטרואקטיבי כאשר מתגלית טעות בגודל הנכס החייב בארנונה. עם זאת יודגש, כי לא מדובר בהטלת ארנונה באופן רטרואקטיבי, אלא בתיקון השומה בלבד. החבות בתשלום ארנונה מקורה בהחלטות העירייה בדבר הטלת ארנונה (סעיפים 276 ו-277 לפקודת העיריות), ולא במשלוח דרישת תשלום לאזרח. כלומר, שומת הארנונה או דרישת הארנונה אינה יוצרת את נטל המס אלא רק עושה אותו בר -ביצוע. ראה ע"א 156/59 ועדת השומה שליד עירית ירושלים ואח' נ' דינוביץ ואח', פ"ד יג 1332, 1337. יש להפריד בין הטלת ארנונה על-ידי העירייה לבין קביעת חיובו של כל נישום ונישום. הטלת מס לחוד ותהליך "הכימוי" לחוד (שם, בעמ' 1336)".

בית המשפט העליון הגיע לכלל מסקנה, כי אין בדין הוראות בעניין תיקון רטרואקטיבי של שומת ארנונה, כאשר מתברר שנפלה טעות בשומה המקורית. למרות זאת, פתוחה בפני הרשות האפשרות לבצע שינוי בשומת הארנונה, וזאת בהתאם לעקרונות הכלליים בדבר שינוי החלטה מינהלית. עוד נפסק, כי:

"רשות מקומית, השוקלת לשנות באופן רטרואקטיבי את חיובי הארנונה, חייבת להביא בחשבון, לצד האינטרס הציבורי בגביית מס אמת, גם את האינטרס של הפרט. בין השיקולים שיבואו בחשבון בקבלת ההחלטה ניתן למנות את משך הזמן לגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית, מידת ההסתמכות מצד האזרח ומידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע. חשיבות לא מבוטלת נודעת גם לשאלה האם קיימת כיום אפשרות לברר את העובדות לאשורן והאם הטעות נגרמה בשל הטעייה מצד האזרח. לדעתי, ככלל, רק במקרים מיוחדים יש הצדקה לערוך שינוי רטרואקטיבי של חיוב ארנונה. מן הראוי ששומת הארנונה תהיה קבועה ויציבה בהקדם האפשרי. עיון בפסיקה מלמד כי כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ואין איסור גורף חל על תיקון למפרע של חיובי ארנונה".

41. בענייננו, בעקבות המדידה שבוצעה בנכסי העותרת התברר, כי השטחים "גדלו" בכדונם וחצי מבלי שהעותרת דיווחה על כך למשיבה. אין המדובר בחיוב חדש, שנולד יש מאין. מדובר בתיקון שומה שנבע בעקבות מדידה שביצעה המשיבה במפעלה של העותרת. אין צריך לומר, כי חובה היתה על העותרת לדווח למשיבה על ההרחבה בשטחי מפעלה. בנסיבות אלה, סבורני, כי העותרת אינה יכולה להבנות מעקרון ההסתמכות על חיוב הארנונה המקורי, ובאיזון הראוי בין מכלול השיקולים, לרבות גביית מס אמת, עקרון השוויון בין הנישומים ושיקולי יעילות וצדק, והיות ומדובר בתיקון התואם את המצב העובדתי האמיתי שאין בו כדי לגרום עיוות לעותרת, סבורני, כי נסיבות העניין דנן חורגות מן הכלל שאין להשית חיוב ארנונה רטרואקטיבי.

42. לאור כל המקובץ לעיל, העתירה נדחית.

העותרת תישא בהוצאות המשיבה בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ ועליהם הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ניתן היום, כ"ז סיון תש"ע, 09/06/2010, בהעדר הצדדים.