חברת לוקי בע"מ

נגד

עיריית נצרת עלית

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

בפני: כבוד סגן הנשיא, השופט - תאופיק כתילי

[26.8.2010]

פסק דין

1. לפני עתירה מינהלית, שהגישה חברת לוקי בניה בע"מ (להלן: "העותרת") נגד עיריית נצרת עלית (להלן: "המשיבה"), במסגרתה מבקשת העותרת להכריז על היעדר סמכותה של המשיבה להטיל על העותרת חיובים בגין ארנונה, צריכת מים ואגרות נוספות, ועל בטלותם של הליכי גבייה מינהליים שננקטו נגדה על ידי המשיבה לשם גבייתם.

2. יחד עם העתירה הגישה העותרת בקשה דחופה למתן צו ביניים שיורה למשיבה לעכב את כל הליכי הגבייה המינהליים שננקטו על ידה נגד העותרת, ולבטל עיקול שהוטל על חשבונה של העותרת בבנק.

3. בהחלטתי מיום 4/1/10 הוריתי כי הליכי הגבייה נגד העותרת יעוכבו, עד למתן החלטה אחרת, בכפוף להפקדת סך של 50,000 ₪ בקופת בית המשפט, וכי העיקול שהוטל על ידי המשיבה על חשבון הבנק של העותרת, יוותר על כנו, אך המשיבה לא תפעל למימוש העיקול. בהחלטתי מיום 21/1/2010, שניתנה בהתאם להסכמות הצדדים, קבעתי כי צו הביניים שניתן יוותר בתוקפו עד לתום הדיון המאוחד בעתירה ובבקשה. עוד נקבע בהחלטה, בהתאם למוסכם, כי פסק הדין המכריע בעתירה יינתן על סמך כתב העתירה, כתב התשובה לעתירה, ותגובת העותרת לתשובת המשיבה.

4. לאחר שהצדדים הגישו את כתבי בי-הדין האמורים, ניתן בזה פסק דין בעתירה.

רקע עובדתי:

5. העותרת הנה חברת בנייה, שהקימה מספר יחידות דיור בתחום נצרת עלית, ובין היתר, ברחוב כליל החורש בעיר. בגין מספר יחידות דיור שבנתה העותרת, ושני משרדי מכירות בהם השתמשה, חייבה המשיבה את העותרת בתשלום סכומים שונים בעד ארנונה, צריכת מים, ואגרות שונות, בסך כולל שעמד נכון ליום 13/7/2009 על 331,271 ₪ (להלן: "החוב") בצירוף הוצאות גבייה בסך 210 ₪ (נספח א' לכתב העתירה).

6. כיוון שהחוב הנטען לא סולק, נקטה המשיבה בהליכים כנגד העותרת לשם גביית החוב. לאחר שהצדדים באו בדברים, מסר ב"כ העותרת לידי המשיבה, ביום 19/8/2009, 10 המחאות בסך כולל של 100,000 ₪, על חשבון החוב, בכפוף לביטול העיקולים שהטילה המשיבה ולעיכוב הליכי הגבייה לתקופה של 90 יום (נספח ב' לכתב העתירה). המשיבה הסירה את העיקול על חשבונה של העותרת, כמוסכם.

7. על פי העותרת, ביום 24/12/09 הופיעו במשרדיה גובים מטעם המשיבה, אשר דרשו מנציגיה לסלק את יתרת החוב בסך כ-200,000 ₪ וביצעו עיקול ברישום של מיטלטלין במשרדיה.

8. על פי העותרת, ביום 29/12/09, הופיעו שוב במשרדיה גובים מטעם המשיבה, שהודיעו כי בכוונתם לעקל בפועל את תכולת המשרד. נציגי העותרת טענו כלפיהם כי הליכי הגבייה מבוצעים שלא כדין ובחוסר סמכות. לאחר דין ודברים, מסרו נציגי העותרת לידי הגובים המחאות בסך כולל של 100,000 ₪, והמחאה נוספת בסך 11,650 ₪ לכיסוי הוצאות הגבייה. על גבי ספחי ההמחאות רשמה העותרת את הכיתוב "תחת מחאה". המחאות אלה בוטלו על ידי העותרת, במועד לא ידוע, כך על פי העותרת.

9. העותרת טענה כי המשיבה חייבה אותה בתשלומי ארנונה בעד דירות שנבנו בפרויקט ברחוב כליל החורש, אף שלא נסתיימה בהן הבנייה, ולא ניתנה לגביהן תעודת גמר מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה, עד למועד תחילת החיוב בארנונה. כן חייבה המשיבה את העותרת בתשלומי ארנונה בעד דירות שלא הוחזקו על ידי העותרת, וכבר נמכרו לרוכשים.

10. העותרת טענה כי המשיבה נקטה בהליכי גבייה מינהליים, מבלי ששלחה לה דרישות לתשלום החוב והתראות כנדרש על פי דין. כן ההליכים הופעלו לשם גביית תשלומים שאינם ניתנים לגבייה בהליך מינהלי על פי פקודת המסים (גבייה), לטענת העותרת, כגון אגרות שמירה, אגרות שילוט ואגרות "מתאר".

11. נטען עוד כי המשיבה אינה מוסמכת לגבות את הוצאות הגבייה בדרך שבה היא גובה מס, דהיינו, בהליכי גבייה מינהליים, וכי מהוצאות הגבייה שנכללו בדרישת המשיבה לא קוזז סכום של 8,230 ₪ שהעותרת שילמה לגובי המס מטעם המשיבה, בחודש אפריל 2007.

12. כן טענה העותרת כי המשיבה פעלה בשיהוי לשם גביית החובות, שיהוי המאיין את יכולת הגבייה ואת עצם החבות, שכן מקור החובות בשנת 2002.

13. העותרת טענה עוד כי בגין הדירות שבנתה הנה זכאית לפטור מלא מארנונה למשך 12 חודשים, בגין "נכס חדש", פטור המנוי בתקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 (להלן: "תקנות ההסדרים"). לעומת זאת, המשיבה זיכתה את העותרת, בגין הדירות, בפטור חלקי בגובה 50% למשך ששה חודשים בלבד, בגין "נכס ריק", פטור המנוי בתקנה 13 לתקנות ההסדרים. בפועל, טענה העותרת, הפטור האפקטיבי שניתן לה היה בגובה 30% בלבד. העותרת צירפה לכתב העתירה מכתב מאת סגן ראש מינהל כספים בעירייה, מיום 18/12/2005, שנמסר לה בהמשך לפנייתה לקבלת פטור מלא בגין הדירות שבנתה ברחוב כליל החורש מס' 21. במכתב זה נמסר לעותרת כי בגין הדירות שבנתה ברחוב כליל החורש מס' 21, ניתנת לה הנחה מקסימאלית בארנונה בהתאם להוראות החוק והחלטת מועצת העיר, בגובה 50%, לתקופה של ששה חודשים. לטענת העותרת, מדובר בהחלטה שרירותית, בלתי מנומקת, שנתקבלה מבלי שנקבעו על ידי המשיבה קריטריונים להענקת הפטור לנכס חדש לפי תקנה 12 לעיל.

14. העותרת טענה גם כי המשיבה חייבה אותה בארנונה, שלא כדין, עבור מכולה שהונחה ברחוב דליה 17 ושימשה כמשרד מכירות, כאשר לטענת העותרת, היא פינתה אותה בחודש פברואר 2005, והחיובים מתייחסים לתקופה שלאחר הפינוי. המשיבה, לדברי העותרת, ביטלה את מרבית החיוב השגוי, אך לא את כולו, וכן המשיכה לחייב את העותרת בגין חוב מים עבור הנכס, בסך 9,232 ₪, לשנים 2008 - 2009. כן חייבה המשיבה את העותרת, לטענתה, שלא כדין, עבור משרד מכירות שהונח בכליל החורש, ופונה לדברי העותרת בשנת 2004, בסך של 9,525 ₪ בגין צריכת מים, עבור השימוש במים בשטח פתוח בנכס המזוהה בספרי המשיבה במספר 52099231, בסך 10,766 ₪, ובגין נכס מס' 164016041, שלא בואר בעתירה מהו, חייבה אותה בסך 2,771 ₪.

15. העותרת טענה כי אגרת שמירה הוטלה עליה שלא כדין, מבלי שהמשיבה היתה מוסמכת לעשות כן, מבלי שנשלחו לעותרת הודעות דרישה, ומבלי שהמשיבה סיפקה לעותרת שירותי שמירה בפועל. נטען כי העירייה לא היתה מוסמכת להפעיל הליכי גבייה מינהליים כלפי העותרת לשם גביית אגרת השמירה, אגרת המתאר ואגרת השילוט, כפי שעשתה.

16. המשיבה טענה כי העתירה הוגשה בשיהוי, בניגוד לתקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000. נטען, כי דרישת התשלום (נספח א' לעתירה) נשלחה לעותרת עוד ביום 13/7/09, ולכן ממועד זה ואילך היה על העותרת לנקוט בהליכים המתאימים למיצוי זכויותיה, ומשלא פעלה כך, יש לדחות את העתירה מפאת שיהוי.

17. המשיבה טענה, לחילופין, כי יש לדחות את העתירה מן הנימוק של אי מיצוי הליכים. לדידי המשיבה, היה על העותרת לפעול למיצוי זכויותיה על פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, המאפשר להגיש השגה על חיוב הארנונה למנהל הארנונה, ולערור על החלטת מנהל הארנונה בפני ועדת ערר. נטען, כי הטענות המועלות על ידי העותרת בכתב העתירה הן טענות המצויות בסמכות מנהל הארנונה, וכי אין מקום לדון בהן במסגרת העתירה.

18. המשיבה טענה כי הליכי הגבייה בגין חובות הארנונה והמים הופעלו בסמכות, וכי על מעשיה חלה חזקת החוקיות, שלא נסתרה. כן טענה המשיבה, מבלי שהביעה עמדתה לעניין הסמכות החוקית להפעיל הליכי גבייה לשם גביית אגרת שמירה, כי חיובה של העותרת בגין אגרת שמירה הוא מינורי ביחס לכלל החוב. באשר להוצאות הגבייה, אלה נדרשו מאת העותרת בסמכות, וגבייתן הופעלה בסמכות, שכן הן חלק אינטגראלי מהחוב, וניתן לגבותן כפי שגובים את החוב כולו, וזאת על סמך הקבוע בסעיף 315(ב) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות").

19. עוד טענה המשיבה, כי מתן פטור מארנונה בגין נכס חדש, לפי תקנה 12 לתקנות ההסדרים, הנו עניין המסור לשיקול דעת המשיבה, בהתאם להוראות התקנות, ומשמועצת המשיבה לא קיבלה על כך החלטה, ולא התקינה את ההנחה האמורה במסגרת צו הארנונה שלה, אין מקום להעניק לעותרת פטור כזה, רק משום שביקשה לקבלו.

20. באשר למועד תחילת חיובן של הדירות שבנתה העותרת בארנונה, טענה המשיבה, כי על פי מבחן פונקציונאלי היה מקום לחייב את הדירות בארנונה במועד בו חויבו, הוא מועד מתן טופס אכלוס על ידי הועדה המקומית. אף אם, כטענת העותרת, חדרי אמבטיה ומטבחים בדירות לא הושלמו במועד תחילת החיוב, הרי שמדובר בפריטים שוליים שאינם מונעים את החיוב בארנונה, על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה.

21. המשיבה טענה עוד כי היתה רשאית לחייב את העותרת בארנונה ובמים בגין נכסים שבנתה והחזיקה בהם, כל עוד העותרת לא הודיעה למשיבה על חדילת ההחזקה בהם. משהעותרת לא הודיעה על פינוי הדירות ומסירתן, המשיבה המשיכה כדין לחייב את העותרת בארנונה. לטענת העירייה, ככל שהעותרת הודיעה על פינוי הנכסים, חדלה המשיבה מחיובם בארנונה, לעיתים, לפנים משורת הדין, אף באופן רטרואקטיבי.

תגובת העותרת לתשובת המשיבה:

22. העותרת שבה בתגובתה על טענותיה בעניין חיובה בארנונה, בצריכת מים, ובאגרות שונות, שלא כדין, ובעניין הפעלת הליכי הגבייה בחוסר סמכות, ושלא כדין. העותרת ציינה כי המשיבה נמנעה מלהציג אסמכתאות על משלוח דרישות והתראות כדין לעותרת, בגין החוב, ולא צירפה אסמכתא למשלוח דרישת התשלום ביום 13/7/2009, כפי שהיא טוענת.

23. לטענת העותרת, המשיבה לא הסבירה בכתב התשובה מהו הבסיס להפעלת הליכי גבייה מינהליים לשם גביית אגרת שירותים, שילוט, ואגרת מתאר.

24. עוד לטענת העותרת, אף שמועצת המשיבה לא קיבלה החלטה לאמץ בצו הארנונה של המשיבה פטור לנכס חדש, היה על המשיבה לדון בבקשה העותרת לקבל פטור כזה, ולקבל החלטתה על סמך קריטריונים אובייקטיביים.

25. כן טענה העותרת, כי לא היה עליה לפעול למיצוי זכויותיה בהליכי השגה וערר, שכן טענותיה במסגרת העתירה אינן נוגעות לשאלות של סיווג נכסים, שטח נכסים וזהות המחזיק בהם, אלא לשאלות של חוקיות וסמכות, ביחס לחוב ולהליכי הגבייה שננקטו.

דיון והכרעה:

26. לאחר שעיינתי בנימוקי העתירה ובתשובות לה, ושקלתי את טיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי יש לקבל את העתירה באופן חלקי.

27. המשיבה טענה בתשובתה לעתירה כי העתירה הוגשה בשיהוי, בניגוד לקבוע בתקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, ולפיכך יש לדחותה. לטענתה, מועד רישום החובות נשוא העתירה, בספרי העירייה, הוא לפני מספר שנים, והעותרת, שידעה על קיומם של החובות, נמנעה מלפעול למיצוי זכויותיה במועד.

28. סבורני כי הטענה דלעיל אינה מצדיקה דחיית העתירה על הסף בשל שיהוי בהגשתה. סוגיית השיהוי נבחנת על פי משך הזמן שחלף מיום שניתנה החלטת הרשות המינהלית, או מן היום שהודעה לעותר. לטענת העירייה, דרישת התשלום נשלחה לעותרת ביום 13/7/09 (מועד הפקתה), אך אסמכתא על משלוח הדרישה באותו מועד לא צורפה לתשובה. לפיכך, יש להתייחס למועד הפעלת הליכי הגבייה שהמשיבה הפעילה כלפי העותרת, אשר ננקטו בסוף חודש דצמבר 2009, כמועד הרלוונטי לשאלת השיהוי. העתירה דנן הוגשה ביום 4/1/2010. אמנם, העותרת היתה מודעת לחוב עוד קודם להפעלת הליכי הגבייה דנן, ואף הופעלו נגדה הליכים קודמים, אך לטענתה, התקיימו בינה ובין המשיבה מגעים ממושכים להסדרת החוב, טענה שלא הוכחשה על ידי המשיבה, ואף יש לכך תיעוד בנספח ב' לעתירה. בנסיבות אלה, אין לומר שהעותרת השתהתה בהגשת העתירה.

29. בנוסף לאמור, נראה כי בקיום דיון והכרעה בעתירה גופא, אין משום פגיעה באינטרס חיוני של המשיבה, ולהיפך, ישנה הצדקה להכריע בעתירה לגופה, כדי שיגבה מס אמת, ויערך בירור בשאלה האם העותרת אכן חבה בתשלום החוב, ואם לא נפל פגם כלשהו בפעולות המשיבה. בנסיבות האמורות, אני דוחה את טענת השיהוי.

אי מיצוי הליכים:

30. טענת סף נוספת שהמשיבה העלתה, הנה שהעותרת לא פעלה למיצוי הליכים המוקנים לה על פי דין, לתקיפת החלטות המשיבה. טענה זו נשענת על הוראת סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), לפיו, מוקנית למי שחויב בתשלום ארנונה כללית, זכות להשיג עליה לפני מנהל הארנונה, בתוך תשעים ימים, במספר עילות מצומצם המפורט בסעיף.

31. אחת מן העילות המנויות בסעיף הנ"ל, הנה כי המשיג "אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות" (סעיף 3(ג)). לטענת המשיבה, מרבית טענות העותרת בעתירה הנן טענות שבעובדה, בנוגע להחזקתה בנכסים לגביהם חויבה בארנונה, ולפיכך היה על העותרת לפנות בהשגה למנהל הארנונה במשיבה, במועד, בטרם הגשת העתירה. לאחר שהיתה מתקבלת תשובת מנהל הארנונה להשגה, יכולה היתה העותרת להגיש ערר לועדת הערר, לפי סעיף 6 לחוק הערר. משלא עשתה כן, לא פעלה העותרת למיצוי זכויותיה על פי דין, ולנקיטת הליכים כקבוע בחוק.

32. גם טענת סף זו דינה להידחות. העותרת העלתה, בנוסף לטענות באשר למועדי החזקתה בנכסים, טענות נוספות, ובהן טענות בדבר אי חוקיות ופגמים שנפלו בפעולות המשיבה, וטענות בדבר חיובים שגויים ופסולים בארנונה, באגרת מים ואגרות נוספות, בגין הנכסים שבנתה העותרת. בנסיבות אלה, אין העיקר הולך אחרי הטפל, ויש להעדיף בירור של כלל המחלוקת, על כל השאלות המתעוררות במסגרתה. לא כל שכן, כאשר למנהל הארנונה אין על פי חוק הערר, הסמכות לדון בטענות מסוג זה, ובית המשפט לעניינים מינהליים הוא המוסמך לדון בהן. כן יש להביא בחשבון את מידת הפגיעה הצפויה בעותרת, לו תתקבל הטענה, שכן בשלב זה כבר חלף לכאורה המועד להגשת השגה על חיובי הארנונה (אף שלא הוצגה אסמכתא בדבר מועד משלוח דרישת התשלום לעותרת), ותיחסם דרכה של העותרת לערכאות.

33. נוסף על כך, בסעיף 3(ג) לחוק הערר הנ"ל נקבע כי מי שלא השיג בפני מנהל הארנונה בתוך המועד הקבוע בחוק, יהיה רשאי בכל הליך משפטי, להעלות טענות כנגד חיובו, וזאת ברשות בית המשפט. לטענת המשיבה, אין הצדקה ליתן לעותרת רשות זאת, הן משום שטענות העותרת דורשות בירור עובדתי-טכני, והן משום שטענותיה אינן מעלות שאלה ציבורית עקרונית. לאחר שעיינתי בפסקי הדין אליהם הפנתה המשיבה, ובפסיקת בתי המשפט לעניינים מינהליים, הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום לקבוע שמתן רשות להעלות טענות שהעותרת יכולה היתה להעלות במסגרת הליכי השגה וערר, מיוחד לנסיבות בהן הטענות מעוררות שאלה ציבורית עקרונית. בנסיבות העניין שלפני, כיוון שהעותרת חויבה בנוסף לתשלומי ארנונה, גם בתשלומים עבור צריכת מים ובעד אגרות נוספות (אשר אין סמכות למנהל הארנונה לדון בהם כאמור), בגין מספר נכסים אשר בנתה בתחומי העירייה, והוטלו במספר מועדים, וכיוון שהתקיים משא ומתן בין העותרת ובין המשיבה להסדרת החוב, שלא צלח, אין זה ראוי כי תיחסם דרכה של העותרת להעלות טענות כנגד חיובה בתשלומים האמורים, במסגרת עתירה שתוגש לבית המשפט לעניינים מינהליים. אי לכך, אני דוחה את הטענה של אי מיצוי הליכים.משסולקו טענות הסף, אפנה לדון בטענותיה של העותרת לגופן.

34. לטענת העותרת, היא חויבה בתשלומי ארנונה, אף שבעת תחילת החיוב, הנכסים שבנתה לא הושלמו במלואם, היו בלתי ראויים למגורים ואף לא ניתנו לה בגינם תעודות גמר. לעומת זאת, המשיבה טענה, כי הנכסים חויבו בארנונה מעת מתן "טופס 4" לנכס, הוא הטופס המאפשר אכלוס חיבור הנכס לתשתיות חיוניות, על פי תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, כאשר לאחר הוצאתו על ידי הועדה המקומית, מתחילה העירייה לחייב את המחזיק בנכס בארנונה.

35. בפקודת העיריות אין כל הגדרה מהו יום גמר הבנייה של בניין, ומתי הוא הופך לנשוא לחיוב בארנונה. בפסיקת בתי המשפט עוצב המבחן הפונקציונאלי כמבחן לפיו יש לבחון אם בנייתו של בניין נסתיימה ככל שהדבר נוגע לחיוב ארנונה בגינו. על פי מבחן זה יראו את הבניה כמושלמת כאשר הבניין ראוי לשימוש, וכולל את כל התשתיות החיוניות למטרה לה נועד (עמ"נ (ת"א) 269/04 אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ראשון לציון, תק-מח 2008(1), 3228). שאלת התאמתו של המבנה לאכלוס הנה שאלה עובדתית התלויה בנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה (בר"מ 10194/05 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח', תק-על 2006(1) 1332).

36. מבחני משנה נוספים הם המבחן הפורמאלי, על פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר, לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (כאשר יש להבחין בין תעודת גמר לבין "טופס 4"), והמבחן המעשי, על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בו בפועל (ה' רוסטוביץ', "ארנונה עירונית", ספר ראשון, מהדורה חמישית, התשס"א, 322 - 323). באמת מידה כלכלית מקובל לומר כי בנייתו של בניין הסתיימה כאשר למחזיק יש אפשרות פיזית, משפטית ומעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין (שם, בעמ' 327).

37. מבחינה עקרונית, גישת המשיבה, לפיה כל נכס לו ניתן "טופס 4" על ידי הועדה המקומית יחויב בארנונה מאותו מועד ואילך, אינה מתיישבת עם המבחן העיקרי שנקבע בפסיקת בתי המשפט, הוא המבחן הפונקציונאלי. נראה שהגישה הפונקציונאלית מחייבת את העירייה לבצע בדיקה ביחס לכל מבנה שבנייתו מסתיימת בתחומה, כי הוא ראוי לשימוש וכולל את כל התשתיות החיוניות לשם מגורים, בטרם תחל לחייבו בארנונה. יחד עם זאת, אין מדובר בנטל בלתי סביר שלא ניתן לעמוד בו, משום שאין מצופה מהעירייה לבצע בדיקה פיזית של ממש בכל מקרה, אלא להתבסס על מידע בכתב ועל מצגים.

38. בענייננו, העותרת טענה בעתירה, כי המשיבה חייבה אותה בארנונה עבור דירות למרות שחלק מהן היו ללא תעודת גמר, ללא אינסטלציה תקינה, ללא חדרי שירותים מושלמים, ללא ריצוף מושלם, וללא אמבטיות. כפי שציינתי לעיל, השאלה אם הדירות מתאימות לאכלוס וראוי לחייבן בארנונה, היא שאלה שמצריכה בחינה עובדתית, נפרדת ביחס לכל נכס ונכס. אולם, בנקודה זו העותרת הסתפקה בהעלאת טענה כללית בלבד, ונמנעה מלבססה במסמכים ובראיות. כך העותרת יכלה למשל, להביא אסמכתאות על מועדי תחילת החיוב בארנונה, להציג דוחות פיקוח על הבנייה המתארים מה היה מצב הדירות באותם מועדים, ולצרף לעתירה את כל תעודות הגמר וטפסי ה-4 שניתנו לדירות, במועדים שניתנו. נתונים אלה יכלו לתת תמונה מהימנה על מצב הדירות ביום תחילת חיוב הארנונה. בהעדר נתונים עובדתיים ביחס לכל נכס ונכס הכלול בדרישת התשלום, אין אפשרות לקבוע אם בדין חייבה המשיבה את הנכסים בארנונה, בעת שחייבה. בהיעדר נתונים עובדתיים, אני דוחה את הטענה דלעיל.

39. העותרת טענה כי בעת גמר הבנייה, פנתה למשיבה וביקשה לקבל פטור מארנונה ל"נכס חדש", בגין הנכסים שבנתה, בהתאם לתקנה 12 לתקנות ההסדרים (כפי שפורט בפרק תחת הכותרת "טענות העותרת" לעיל). העותרת הציגה תשובה של העירייה, המתייחסת לדירות שבנתה העותרת ברחוב כליל החורש בעיר, ובה צוין כי העירייה זיכתה את העותרת בהנחה בארנונה, בגובה 50%, למשך ששה חודשים, שהיא ההנחה המקסימאלית הניתנת על פי החלטת מועצת המשיבה. המשיבה טענה בתשובתה לעתירה כי מתן פטור לפי תקנה 12 הנו עניין המסור לשיקול דעתה, וכי מועצת המשיבה לא התקינה את ההנחה לנכס חדש במסגרת צו הארנונה שלה. העותרת, מצדה, הוסיפה וטענה כי מבחינה אפקטיבית קיבלה פטור של 30% בלבד.

40. באשר למתן הנחה בארנונה בגין "נכס חדש", הצדק עם המשיבה. עצם הגשת בקשה להנחה בתשלום ארנונה או לפטור מתשלום, על פי תקנות ההסדרים, המאפשרות לרשות מקומית להעניק הנחות בתשלום ארנונה בשיעורים ובמקרים המפורטים בהן, אינה מחייבת את הרשות להיעתר לבקשה ולהעניק את הפטור או ההנחה המבוקשים באופן אוטומאטי. מדובר בעניין המסור לשיקול דעתה של הרשות המקומית, והיא רשאית להחליט שלא לעשות שימוש בסמכות זו. נראה, כי באשר למתן ההנחה בשיעור שניתן, לא נפל פגם בפעולות המשיבה, והמשיבה היתה רשאית לדחות את בקשת העותרת לקבלת הפטור, ככל שבמועצת המשיבה לא הוחלט על אימוץ הפטור לצו הארנונה.

41. עוד יצוין, כי על פי המסמך שצורף לעתירה, כאמור, זיכתה המשיבה את העותרת בהנחה בגובה 50% למשך ששה חודשים עבור הדירות, והמשיבה היתה רשאית לעשות כן, חלף מתן פטור מלא למשך שנה. תשובת המשיבה לפניית העותרת בנוגע למתן ההנחה, היתה ברורה, מנומקת, ולא מצאתי כי נפל בה פגם כלשהו.

42. כן, טענתה של העותרת, לפיה מבחינה אפקטיבית זיכתה אותה המשיבה בהנחה של 30% לא גובתה במסמך או בתחשיב כלשהו שממנו ניתן ללמוד על גובה ההנחה שהוענק לה בפועל. לפיכך, אני דוחה את טענת העותרת באשר לזכאותה לקבל פטור מלא למשך שנה עבור הנכסים שנבנו ברחוב כליל החורש, ואת הטענה לפיה המשיבה לא העניקה לה את ההנחה בגובה 50%.

43. לטענת העותרת, היא חויבה בתשלום ארנונה עבור דירות שכבר מסרה בהן את החזקה לרוכשים. לכך ענתה המשיבה, כי ככל שהעותרת מסרה לה הודעה על חדילת ההחזקה בנכס, היא הפסיקה לחייבה בארנונה, לעתים אף באופן רטרואקטיבי למועד המסירה, לפנים משורת הדין.

44. שאלת זהות המחזיק בנכס לצורך החיוב בארנונה הנה שאלה עובדתית, במסגרתה יש לבחון מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, תק-על 2008(2) 4398). סעיף 1 לפקודת העיריות קובע כי מחזיק בנכס הוא:

"'מחזיק' - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון."

סעיף 325 לפקודת העיריות קובע לעניין החיוב בארנונה בעת חדילת בעלות או החזקה, כך:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה."

הוראת סעיף 326 לפקודה מורה כדלקמן: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה" (ההדגשה שלי - ת.כ.).

45. מן האמור עולה, כי אדם המחזיק בנכס שהוא חב עליו בארנונה כבעלים או כשוכר, אשר חדל מלהחזיק בנכס, חייב להודיע בכתב לעירייה על חדילת ההחזקה בנכס, על מנת להפסיק את המשך חיובו בארנונה בגין הנכס. את המחזיק שהעביר את החזקה בנכס לאחר, רואים כמי שחבותו בתשלומי הארנונה נמשכת, כל עוד לא מסר הודעה לעירייה על העסקה, בציון שמו של הנעבר (ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית ת"א, פ"ד מה (3) 769; עת"מ (ת"א) 2256/06 מאיר עוזי נ' עיריית יהוד-מונוסון, תק-מח 2007(1) 9522).

46. יחד עם זאת, בעמ"נ (חיפה) סבג נ' עיריית חיפה, תק-מח 2004(3) 3976 קבע בית המשפט לעניינים מינהליים כי על הרשות המקומית מוטלת חובה לנהוג כלפי נישומי הארנונה בהגינות, בחריצות ראויה, ובתום לב. בצד חובתה להטיל ארנונה ולגבותה עומדת חובתה לבדוק מדי תקופה מי הוא הנישום הנכון המחזיק בנכס שבגינו נדרשת הארנונה. פקחיה צריכים לערוך לעתים סקירה של המצב בשטח על מנת לדעת את המתרחש. היינו שהתוצאה המתחייבת מאי מסירת הודעה כאמור בסעיף 325 לפקודת העיריות, צריכה לעמוד ביחס סביר ובמידתיות הנדרשת, בהתחשב בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בדומה, נקבע בעמ"נ (חיפה) 449/04 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה (לא פורסם, 28/12/05) כי אין להשלים עם מצב בו העירייה או הרשות המקומית יושבת בחיבוק ידיים, ונותנת לחוב "לצמוח".

47. סבורני, כי בנסיבות המקרה שלפני, העותרת לא עמדה בחובתה להציג תשתית עובדתית ברורה, לפיה הודיעה למשיבה על חדילת ההחזקה בדירות, במועד מסירת החזקה בהן. יצוין בהקשר זה כי בסעיף 16 לכתב העתירה, ציינה העותרת כי בשל הדחיפות בהגשת העתירה לא עלה בידיה לקבץ את חוזי המכר השונים, מן השנים 2003 - 2005, אך היא התחייבה להגישם בתוך שבעה ימים לתיק בית המשפט. העותרת לא עמדה בדיבורה זה, וחוזי המכר הכוללים את מועדי מסירת החזקה בדירות, או אסמכתאות אחרות באשר לחדילת ההחזקה בדירות, כלל לא הוגשו.

48. אף שלכאורה, בשל העדר נתונים עובדתיים אין מקום לקבל את טענת העותרת בעניין זה, הרי שהמשיבה בתשובתה לעתירה לא הכחישה כי נמסרו לה הודעות על חדילה מהחזקה לגבי חלק מהנכסים. במצב דברים זה, סבורני כי היה ראוי שהמשיבה תברר עם העותרת את מצב ההחזקה בכלל הדירות שבנתה (דירות שלטענת העותרת נמסרו למחזיקים לכל המאוחר בשנת 2005) ולהורות לעותרת להציג בפניה את כל האסמכתאות שבידיה בעניין. אין להשלים עם מצב שבו העותרת תמשיך להיות מחויבת בתשלום ארנונה עבור נכסים שאינה מחזיקה בהן, משום שעל העירייה מוטלת החובה לגבות מס אמת מהחייב הנכון. נוכח קביעה זו, ובדומה לתוצאת פסה"ד הנ"ל בעניין דור אנרגיה, סבורני כי אין זה צודק שהמשיבה תטיל על העותרת את מלוא החוב, מבלי לערוך בירור עובדתי מקיף ויסודי באשר למצב ההחזקה בנכסים, וזאת במיוחד כאשר לא הוצג מועד משלוח דרישת התשלום, ממנו נמנים המועדים להגשת השגה וערר. לפיכך, אני מקבל את טענת העותרת באופן חלקי, וקובע כי העותרת תהיה רשאית להציג בפני העירייה אסמכתאות למועדי החדילה מהחזקה בנכסים שבנתה, והעירייה תתקן את חיובי הארנונה בהתאם.

49. אין חולק, כי משלא שולם לרשות המקומית חוב בגין ארנונה, היא רשאית להפעיל כלפי הנישום הליכי גביה מינהלית על פי הוראות פקודת המסים (גבייה). באכרזת המיסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות (הוראת שעה), תש"ס-2000 נקבע כי על גביית ארנונה כללית ותשלומי חובה המגיעים לרשות מקומית על פי דין, יחולו הוראות הפקודה, וכי החובות לרשות המקומית בגין התשלומים הללו יהיו "מס" כמשמעותו בפקודה. תוקפה של האכרזה הוארך מעת לעת, וכיום היא בתוקף בהתאם לתיקון משנת 2009 (אכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה) (תיקון), התש"ע-2009, ק"ת 6846, עמ' 410, מיום 31/12/2009; כן ראו ת"מ 119/07 בן מאיר נ' עיריית פתח תקוה, טרם פורסם, 26/8/2009).

50. הגבייה המינהלית היא כלי שאחת מתכליותיו הנה להקל על הרשות המקומית, ולפשט את הליכי הגבייה. יחד עם זאת, מדובר בכלי בעל עוצמה רבה, אשר על הרשות לעשות שימוש בו בסבירות, בהגינות, ובהתאם להוראות הדין בלבד. הדין לא העניק לרשויות המקומיות כלים לגביה מינהלית של כל חוב שחב להם אדם (עת"מ (חיפה) 4481/07 לאון נ' עיריית עכו, טרם פורסם, 11/8/08), אלא שהן מוסמכות להשתמש בהם לשם גביית ארנונה ותשלומי חובה המגיעים לרשות על פי דין בלבד.

51. העותרת טענה כי המשיבה לא שלחה לה, בטרם נקטה בהליכים מינהליים נגדה, דרישות תשלום והתראות כנדרש. את דרישת התשלום המצורפת לכתב העתירה (נספח א'), הנושאת תאריך 13/7/2009, טוענת העותרת כי קיבלה לראשונה מאת גובי המס שהופיעו במשרדיה, ביום 29/12/09. לטענת המשיבה, דרישת התשלום המצורפת לכתב העתירה נשלחה לעותרת עוד ביום 13/7/2009, אך המשיבה נמנעה מלצרף אסמכתא למשלוח באותו מועד, או מלצרף לתשובתה אסמכתאות אחרות, למשלוח דרישות קודמות או התראות לפני נקיטת הליכים.

52. אין חולק כי בטרם נקיטת הליכי הגבייה היה על המשיבה לשלוח לעותרת דרישה בכתב לפי סעיפים 4 ו-5 לפקודת המסים (גבייה), ולאפשר לה לשלם את חובה. בעניינו, העותרת היתה מודעת לקיומו של החוב (וראיה לכך הוא שכבר בשנת 2007 שילמה העותרת למתאר עבור הוצאות גבייה). כן במהלך אוגוסט 2009 פרעה העותרת חלק מהחוב למשיבה, בסך 100,000 ₪, בכפוף לביטול הליכי הגבייה ועיכובים למשך 90 ימים. יחד עם זאת, נקיטת הליכי הגבייה בחודש דצמבר לא יכולה להיעשות ללא משלוח התראה כנדרש, ובהסתמך על ידיעתה הקודמת של העותרת על אודות החוב, או על משלוח דרישות תשלום שלאחריה התנהל משא ומתן וסולק חלק מהחוב. עצם העובדה שהעותרת ידעה על החוב, או שבעבר המשיבה שלחה לה דרישות, אינה פוטרת את המשיבה מן החובה לשלוח דרישה מעודכנת בכתב, הכוללת את סכום החוב הנכון, בטרם תנקוט בהליכים.

53. עוד יש לציין, כי המשיבה נמנעה מלצרף לתשובתה אסמכתא כלשהי, הן בדבר משלוח דרישות תשלום לעותרת בעבר, והן בדבר משלוח דרישות תשלום לעותרת בטרם נקיטת ההליכים נשוא העתירה דנן. מעת שלא צורפה אסמכתא למועד משלוח הדרישה, לא ניתן לקבוע האם חלף המועד להגשת השגה או ערר, נתון החשוב לשם הקביעה אם הליכי הגבייה ננקטו כדין ביחס לחוב השנוי במחלוקת. המשיבה אמנם טענה, בסעיף 20 לכתב התשובה, כי פעולות הגבייה המנהלית בוצעו כדין ולאחר שניתנו לעותרת כל ההתראות אשר הדין קובע כי יש ליתן טרם ביצוע פעולות הגבייה. טענה זו לא קיבלה ביסוס באמצעות מסמכים כלשהם, ובעניין זה ראיתי להעדיף את גרסתה של העותרת, שלא נסתרה.

54. העותרת הסתמכה, בין היתר, בטענתה לפיה הליכי הגבייה שהופעלו נגדה אינם חוקיים, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בעת"מ 3061/06 רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית חדרה (טרם פורסם, 19/9/2007). אולם צודקת המשיבה בטענתה כי פסק דין זה בוטל על ידי בית המשפט העליון (עע"מ 8380/07 עיריית חדרה נ' רכבת ישראל בע"מ, טרם פורסם, 16/2/2010), מן הנימוק שהסוגיה בדבר תוקף הליכי גבייה מינהליים לא הועלתה על ידי הצדדים, אלא ביוזמת בית המשפט, והדיון בה היה תיאורטי בלבד.

55. יחד עם זאת, בפסיקה עקבית של בתי המשפט לעניינים מינהליים, נקבע כי אין לעשות שימוש בהליכי גבייה במקרים בהם תגרם פגיעה בהתגוננות החייב, או כאשר קיימת מחלוקת עובדתית של ממש בין הרשות ובין החייב. כך למשל, נקבע בעת"מ (ת"א) 1312/07 אלזינטי נ' עיריית לוד (פורסם בנבו, 27/10/2008): "הקניית כוחות כה מפליגים לגורמי הרשות המקומית נראית בעייתית במיוחד במציאות החוקתית הסובבת המעצימה את זכויות הפרט... אלא שביטולה או עיקורה של סמכות חוקית מפורשת באמצעות פסיקה של בתי משפט היא מהלך חריג שמצריך זהירות יתרה וריסון עצמי רב. כשלעצמי אני סבור שמתן הברירה בידי הרשויות המקומיות לבחור בין ההליך השיפוטי להליך המנהלי איננה בגדר פגיעה חסרת תכלית מוצדקת ומוגזמת בזכויות יסוד של הפרט. זה בתנאי שהכוח הנתון בידי הרשות ינוצל בדרך סבירה שאינו נוגשת ואינה מכוונת בחוסר תוך לב לדחוק את הפרט לפינה שבה הוא מעוקר מיכולת התכוננת מול מהלכי הרשות" (ההדגשה שלי - ת.כ.). ובעת"מ (ת"א) 1224/05 גריסרו נ' עיריית תל אביב - יפו (פורסם בנבו, 26/9/06):

"רשות ציבורית מחויבת במוסר התמודדות עם האזרח שהוא גבוה יותר מזה החל על התמודדות בין פרטים. אפשר שבתביעה פרטית ישאף התובע להביא את הנתבע אל בין המצרים, כדי לעקר את יכולת ההתגוננות שלו. העירייה כרשות ציבורית אינה רשאית לדעתי להשתמש בכוחות ובסמכויות המוענקים לה כדי לדחוק את האזרח הנתבע לשלם חוב לעירייה אל פינה שבה יקשה עליו להתגונן. חובת ההגינות המנהלית מתפרשת גם על אופייה של ההתמודדות של הרשות עם הפרט ועל הדרך שבה מנצלת הרשות את הכוחות והסמכויות שלה. אמצעי הגבייה המנהליים נועדו לייעל את מערכת הגבייה השלטונית והעירונית. הם לא נועדו לכבול את ידי האזרחי ולהעמידו בעמדת נחיתות שלא תאפשר לו להתגונן."

56. וכן, נקבע בעת"מ (ת"א) 1260/07 כהן שור נ' עיריית חולון (פורסם בנבו, 3/12/2008) כי יש להקפיד הקפדה יתרה על שימוש מרוסן ותקין של הליכי הגבייה המינהלית, ולהימנע מנלקוט אותם שעה שהנסיבות אינן מתאימות, כמו למשל כאשר קיימת מחלוקת עובדתית של ממש באשר לזהות המחזיק בנכס.

57. סבורני כי בנסיבות העניין המשיבה היתה מודעת היטב למחלוקת הקיימת בינה ובין העותרת, ובמיוחד כאשר הושגו הסכמות קודמות בינה ובין העותרת בדבר תשלום סכום שאינו שנוי במחלוקת. לפיכך, כאשר נקטה בהליכי גבייה ביחס לסכום החוב השנוי במחלוקת, ומבלי שהציגה בפני בית המשפט אסמכתאות למשלוח דרישות והתראות לפני נקיטת ההליכים, פעלה העירייה שלא בהתאם להוראות הדין ובחוסר הגינות.

58. העותרת טענה כי המשיבה לא היתה מוסמכת לגבות ממנה את הוצאות הגבייה בדרך שבה היא גובה מס, דהיינו, בהליכי גבייה מינהליים. המשיבה טענה כי גביית הוצאות בהליך מינהלי נעשית בסמכות וכדין, שכן ההוצאות הופכות חלק אינטגרלי מהחוב, ולאור הוראות סעיף 315(ב) לפקודת העיריות. ממילא, טענה המשיבה, הוצאות הגבייה הן חלק מינורי מהחוב.

59. שלא כפי עמדת המשיבה, סמכותה לגבות הוצאות גבייה אינה מושתתת עוד על האמור בסעיף 315(ב) לפקודת העיריות, שאינו מעודכן. סעיף 12ט לפקודת המסים (גביה), שהוסף במסגרת החוק לתיקון פקודת המסים (גביה) (מספר 5), התשס"ד-2004, מאפשר לגבות מהחייב הוצאות שהוצאו בנקיטת אמצעי האכיפה, ובלבד שהם נדרשו באופן סביר בנסיבות העניין לשם גביית המס. הסעיף יצר חיוב עצמאי לשאת בהוצאות סבירות שהוציאה הרשות אגב נקיטת אמצעי אכיפה כנגד סרבן מסים. כלומר, שהוצאות הגבייה אינן הופכות לחלק מן החוב, אותו ניתן לגבות בהליכים מינהליים, באופן אוטומאטי, אלא רק כאשר ההוצאות נדרשו באופן סביר בנסיבות העניין לשם גביית המס.

60. בכתב העתירה הציגה העותרת תצלום של המחאה לפקודת המשיבה, בסך של 11,650 ₪, לתאריך 1/1/2010, שנמסרה "תחת מחאה", על פי הכיתוב שעל גביה, ובעד "שכ"ט". כן הוצגה המחאה מחודש אפריל 2007, אותה מסרה העותרת, לטענתה, לגובי המס במהלך הליך עיקול קודם של המשיבה נגדה, לפקודת מ.ת.א.ר. בע"מ, בסך 8,230 ₪. לטענת העותרת סכום ההוצאות ששולם בעבר באמצעות המחאה זו, לפקודת מ.ת.א.ר. לא קוזז מחובה למשיבה בגין הוצאות גבייה. המשיבה, טענה מצדה, כי סכום זה לא קוזז משום שלא נמסרה לה אסמכתא לתשלום על ידי העותרת, וגם להעתק כתב העתירה שנשלח לה לא צורף נספח זה (סעיף 26 לעתירה). כיוון שההמחאה המדוברת צורפה לכתב העתירה, וההמחאה נרשמה לפקודת "מתאר", אשר גבתה, ככל הנראה, את הוצאות הגבייה המגיעות למשיבה בגין הליכים שננקטו נגד העותרת באותה תקופה (שנת 2007), על העירייה למחוק את הסכום האמור מחובה של העותרת בגין הוצאות.

61. עוד באותו עניין, המשיבה לא הציגה כל אסמכתא לגובה ההוצאות בהן חייבה את העותרת, במסגרת ההליכים המינהליים שנקטה נגדה עד כה, ולא פירטה את הפעולות השונות שביצעה, כדי שיהא ניתן לבחון האם חיובה של העותרת בהוצאות הנו סביר ביחס לפעולות שבוצעו. מן המידע שהוצג בפני, הליכי הגבייה שבוצעו כללו שני ביקורים של גובי המס במשרדי העותרת, ועל פניו, גביית הוצאות בסך של כ-20,000 ₪ הנה מפורזת, ואינה עומדת ביחס סביר לעלות הפעולות האמורות. אולם, המשיבה הסתפקה בהקשר זה בהעלאת טענה סתמית, לפיה גובה ההוצאות הוא ממילא מינורי ביחס לכלל החוב. את הטענה הנ"ל של המשיבה אין בידי לקבל.

62. על העירייה לפעול בסבירות בעת גביית ההוצאות, ואל לה לגבות מהחייב הוצאות שלא נדרשו באורח סביר לשם נקיטת אמצעי האכיפה. נראה לי כי בנסיבות העניין אין מדובר בסכומים מינוריים כלל וכלל, ואף אם היה מדובר בסכום נמוך יחסית, עדיין מוטלת על המשיבה החובה לגבותו על פי הוראות הדין בלבד, ורק אם הוא נדרש באורח סביר לשם נקיטת אמצעי האכיפה. לכל הפחות היה על המשיבה לפרט מהם ההליכים בהם נקטה כדי לגבות את החוב מאת העותרת במשך השנים, ולהראות כי ההוצאות שהנה דורשת מהעותרת הן הוצאות סבירות שנדרשו לשם נקיטת ההליכים, בנסיבות העניין. המשיבה לא עמדה בחובתה זו, ולפיכך אני מקבל את טענת העותרת לפיה חיובה בסכום ההוצאות האמור אינו סביר. יחד עם זאת, למשיבה הזכות לגבות בהליכים מנהליים הוצאות סבירות, בהתאם לקבוע בדין, ולהליכי הגבייה שננקטו.

63. העותרת טענה עוד, כי המשיבה לא היתה מוסמכת לגבות ממנה בהליכים מינהליים אגרת שמירה, אגרות מתאר, ותשלומים נוספים. העותרת הוסיפה וטענה, כי חיובה בתשלום "אגרת שמירה" מבלי שסופקו לה שירותי שמירה בפועל, אינו חוקי. בתשובתה לעתירה נמנעה המשיבה, במפורש ובמודע, מלדון במקור סמכותה לגביית חובות בגין אגרת שמירה, באמצעות הליכי גבייה מינהליים.

64. אין חולק כי אגרות שגובה רשות מקומית אינן בגדר מס, ואין אכרזה מפורשת המחילה את הוראות פקודת המסים על גביית אגרות שונות. לרשות המקומית סמכות לנקוט בהליכי גבייה בגין "תשלומי חובה", המוטלים על פי דין. המונח "אגרה", להבדיל ממס או ארנונה, משמעו "תשלום עבור שירות או טובת הנאה שהמשלם מקבל מהעירייה הגובה את האגרה" (ע"א 620/82 מועצת עיריית הרצליה נ' רשף, פ"ד לז(4) 57; ע"א 7316/97 עירית ראשון לציון נ' חברת לוינשטיין משולם הנדסה בע"מ, תק-על 99(3) 117).

65. בעת"מ (ת"א) 1606/08 ג'י.בי.בי. אינטרנשיונל בע"מ נ' עיריית תל אביב (פורסם בנבו) דן בית המשפט לעניינים מנהליים בחובה של העותרת בגין בדיקות ציוד כיבוי אשר ביצעה העירייה במבני העותרת, על פי תקנות שירותי הכבאות (תשלומים בעד שירותים), תשל"ה-1975. העותרת טענה שם כי העירייה לא היתה מוסמכת לגבות את החוב בגין הבדיקות שביצעה, בהליכי גבייה מינהליים. בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי המקור החוקי הנ"ל קבע את סמכותה של העירייה לגבות תשלום בגין ביקורת ציוד כיבוי במקרקעין, כי על פי המסמכים שצירפה העירייה ביקורות ציוד כיבוי אכן נערכו בנכסיה של העותרת במועדים שצוינו, ודרישות לתשלום החוב אכן נשלחו לעותרת בהתאם לאסמכתאות שהוצגו. בנסיבות אלה קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי העירייה היתה מוסמכת לפעול להטלת עיקול על נכסי העותרת על פי פקודת המסים (גבייה).

66. בענייננו, נמנעה המשיבה מלהציג את המקור החוקי לגביית אגרות שמירה ואגרות מתאר, מלהציג דרישות לתשלום האגרות ששלחה לעותרת, אסמכתאות להספקת השירותים המחייבים את גביית האגרות, ומלפרט עמדתה באשר לשאלת סמכותה לגבות אגרות אלה בהליכי גבייה מנהליים. הימנעות זו יש לפרש, לדידי, לחובתה של המשיבה. אין מדובר בטענה שהיא מופרכת מעצמה, והיה על המשיבה להתייחס אליה בצורה עניינית. בידי המשיבה המידע והיכולת להציג מהן האגרות אותן היא גובה מאת מחזיקי נכסים בתחומה. בידיה היכולת להציג את מקורות הסמכות החוקיים המאפשרים לה לגבות אגרות אלה (כגון חוקי עזר). יתכן, ואגרות השמירה והמתאר נגבות כדין ובסמכות, אך המשיבה לא הביאה כל אסמכתא לכך. העובדה שמדובר בסכומים הפחותים מסכום החוב בגין ארנונה ומים, איננה רלוונטית כלל, ועצם העלאת טענה זו מעורר תמיהה. היעלה על הדעת שרשות מקומית תגבה ממחזיק נכס בתחומה תשלומים שונים, שלא כדין, מבלי לספק לו שירותים כלשהם, ובלבד שמדובר בסכומים "מינוריים"? כל עוד לא הוצג המקור החוקי לגביית אותן אגרות, אין לאפשר לעירייה ליהנות מחזקת החוקיות, ויש לקבוע, בנסיבות עניין זה בלבד, כי העירייה לא היתה מוסמכת לגבות אגרה זו בהליכי גבייה מנהליים. הימנעות המשיבה מליתן הסבר מספק בסוגייה זו, צריכה להיזקף לחובתה, במובן זה, שאל לה לגבות אגרות שמירה ואגרות מתאר מהעותרת, במסגרת הליכים מינהליים שהיא מפעילה נגדה לגביית חובות ארנונה ומים.

67. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי העותרת אמנם חייבת בתשלומי ארנונה ומים, בגין התקופות שמן השלמת הבנייה והיות המבנים ראויים לשימוש, ועד למועד מסירת הדירות לרוכשים. יחד עם זאת, על המשיבה היתה מוטלת החובה לבדוק את נכונות תקופת האחזקה בנכסים בטרם נקיטת הליכים נגד העותרת, לשלוח לעותרת דרישת תשלום מעודכנת לאחר שסולק חלק מהחוב, ובמובן זה הליכי הגבייה שננקטו כלפי העותרת בחודש דצמבר 2009 הופעלו כשלא כדין. כן אני קובע כי העירייה לא היתה מוסמכת לגבות מן העותרת סכומי הוצאות שאינם סבירים, ביחס לפעולות הגבייה שננקטו נגדה, וכן לא היתה מוסמכת לגבות אגרות שמירה ומתאר בהליכים מנהליים, במידה ואין מקור חוקי לקבוע שהן בגדר תשלומי חובה על פי דין.

אשר על כן, העתירה מתקבלת באופן חלקי, כפי המפורט בגוף ההכרעה דלעיל.

המשיבה תשא בהוצאות העותרת ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪, בצירוף מע"מ.

ניתן היום, ט"ז אלול תש"ע, 26/08/2010, בהעדר הצדדים.