העותר מבקש כי בית המשפט יצהיר כי דרישת תשלום ארנונה ששלחה לו המשיבה (להלן: "העירייה"), בקשר עם השנים 2004 – 2008, היא בטלה ומבוטלת.

עניינה של העתירה במבנה שבבעלות העותר (להלן: "המבנה"). מדובר במבנה בן שלוש קומות ומרתף. בשנת 2003, הגישה העירייה נגד העותר תביעה בסדר דין מקוצר (ת"א (שלום – ראשל"צ) 5807/03 - להלן: "התביעה הקודמת"), לתשלום ארנונה בגין המבנה לשנים 2002 ו-2003.

העותר טען במסגרת הגנתו כנגד התביעה הקודמת, כי בניית המבנה לא הסתיימה, וכי משום כך העירייה אינה זכאית לחייב אותו בתשלום ארנונה בגינו. במסגרת התביעה הקודמת הוגשו חוות דעת מומחים, ואף מונה מומחה מטעם בית המשפט, כדי לבחון את מצבו של המבנה. המומחה אף ביקר במבנה בשנת 2006. לאחר שהוגשה חוות דעתו של המומחה, והתנהל שלב ההוכחות בתביעה הקודמת, הגיעו הצדדים להסכמה כי התביעה תידחה.

העותר טען כי רק 3 שבועות אחרי שהעירייה הודיעה ביוזמתה כי היא מבקשת למחוק את התביעה הקודמת – נשלחה אליו דרישת התשלום הנוכחית ביחס לשנים 2004-2008.

לטענת העותר, הוסכם בין הצדדים כי ההכרעה של בית המשפט בתביעה הקודמת, בכול הנוגע לשנים 2002-2003, היא שתקבע גם את גורלם של חיובי הארנונה ביחס לשנים הבאות, כל עוד לא ישתנה מצב המבנה.

לטענתו, משום כך הורה בית המשפט בתביעה הקודמת למומחה מטעמו לבחון את מצב המבנה במועד עריכת חוות הדעת. מטעם דומה העירייה המתינה במשך 5 שנים, ולא פעלה לגביית חובות הארנונה שהצטברו משנת 2004 ואילך. העותר מפנה גם להצעת הפשרה הראשונה של מי שהיה ב"כ

העירייה באותה תקופה, בה הוצע כי התביעה הקודמת תימחק, וכי העירייה תוותר על חיוב משנת 2005. העותר טוען כי אף הצעה זו מחזקת את המסקנה בדבר ההסכמה לה הוא טוען.

לכן, לטענת העותר, קיימת הסכמה עם העירייה לפיה תוצאות התביעה הקודמת יחייבו את העירייה גם ביחס לשנים הבאות, כל עוד לא השתנה מצב המבנה. מאחר שמצב המבנה לא השתנה, הרי – כך טוען העותר - העירייה אינה זכאית לדרוש ממנו את תשלום הארנונה בגין שנות המס לאחר שנת 2003.

העותר טען כי העירייה מנועה מלדרוש תשלומי ארנונה לשנים המאוחרות, גם מכוח הכלל של מעשה בית דין - השתק עילה והשתק פלוגתא. העילה שנדונה בתביעה הקודמת היא אותה עילה שקיימת בהליך הנוכחי, והתקיימה הכרעה לגופו של ענין, משום שהתביעה הקודמת נדחתה לאחר הליך הוכחות ארוך.

לחלופין טען העותר, כי יש מקום לפטור את המבנה מתשלום ארנונה, מאחר שהוא מבנה שאינו ראוי לשימוש. לגישתו, בית המשפט מוסמך לדון בשאלה האם המבנה הוא בר חיוב בארנונה, ויש לקבוע כי התשובה לכך היא שלילית.

לטענת העותר, אף שהתביעה הקודמת התנהלה פורמאלית על 2002-2003, הראיות בתיק נגעו למצב המבנה בשנים מאוחרות יותר. העותר טוען כי מחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט בתביעה הקודמת, עולה כי בניית המבנה לא הסתיימה, וכי נדרשה השקעה כספית ניכרת לשם השלמת הבנייה, למעט בקומות שבנייתן הושלמה והן הושכרו. העותר טען כי לאור הראיות ולאור ההלכה שנקבעה בפסק דינו של בית המשפט העליון בפסה"ד בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ. עיריית תל אביב (להלן: "פסק דין המגרש המוצלח"), יש לקבל את עמדתו, לפיה המבנה אינו בר שימוש לכול מטרה, וככזה הוא אינו בר חיוב בארנונה.

העירייה טוענת כי דין העתירה להידחות. לטענתה, העותר לא הוכיח כי ניתנה לו הבטחה שלטונית, או כי הושג הסכם מחייב בינו לבין העירייה במסגרת התביעה הקודמת, לפיו תוצאות התביעה הקודמת יחייבו את העירייה גם לשנים הבאות, כל עוד לא יחול שינוי במצבו של המבנה. גם לו היתה ניתנת הבטחה שלטונית לפיה העותר יהיה פטור מארנונה, לא היה להבטחה כזו תוקף.

העירייה טוענת כי מהעדויות, מהמסמכים, ומנוסח ההסכמה במסגרת התביעה הקודמת, עולה המסקנה כי הצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס לשנות מס מאוחרות לאלה שבגינן הוגשה התביעה הקודמת. כך עולה גם מהעובדה כי העירייה הוסיפה לשלוח לעותר הודעות חיוב גם במהלך השנים 2004 עד 2008, והעותר לא טרח להגיש השגה בגינן. העובדה שלא התנהלו כנגד העותר הליכי גבייה בשנים אלה, נובעת מכך שבאותן שנים מחלקת הגבייה של העירייה לא תפקדה כראוי, וכתוצאה מכך חובות רבים, ובכלל זה חובותיו של העותר, לא זכו להתייחסות.

מעבר לכך, טענה העירייה כי גם לגישת העותר ההסכמה לה הוא טוען היתה מותנית בכך שלא יחול שינוי במצב המבנה. אולם, כך טענה העירייה, במצבו של המבנה אכן חל שינוי, לפחות בשתי קומות שהעותר עצמו טוען כי הבנייה בהן הושלמה. לא ניתן אם כן לדעת אילו שינויים נעשו במבנה. העותר לא הגיש השגה כנגד חיובו בשנים 2004- 2008, כך שענין זה לא נבחן עובדתית.

עוד נטען, כי אין מעשה בית דין ביחס לפסק הדין בתביעה הקודמת, משום שעילות התביעה בהתייחס לכול שנת מס הן עילות שונות, ומשום שבמסגרת התביעה הקודמת בית המשפט לא קבע כל מימצא פוזיטיבי שהוא (ולכן אין "השתק פלוגתא"). העירייה טענה כי יישום פסק הדין המגרש המוצלח מביא למסקנה כי המבנה הוא בר חיוב בארנונה, וכי על כל פנים בית המשפט אינו מוסמך לבחון שאלה זו, שהיא בסמכותו העניינית של מנהל הארנונה.

יוער כי לב"כ העותר ניתנה אפשרות להגיש סיכומי תשובה מטעמו. ב"כ העותר הגיש בקשה בה הוא בקש כי המועד להגשת סיכומי התשובה יידחה עד ליום 24.8.10, וביום 22.8.10 התקבלה בקשתו. אף על פי כן, לא הוגשו עד היום סיכומי תשובה מטעם העותר. מטעם זה, ומאחר שכפי שיפורט להלן, אני סבורה כי דינה של העתירה להתקבל, ניתן פסק דין זה ללא סיכומי תשובה מטעם העותר.

מספר שאלות טעונות הכרעה במסגרת העתירה. ראשית, יש לבחון את השאלה האם הוכיח העותר כי הצדדים בתביעה הקודמת הגיעו להסכמה כי תוצאותיו יחייבו אותם גם ביחס לשנות מס מאוחרות, כל עוד לא יחול שינוי במצב המבנה, והאם ניתנה לו הבטחה שלטונית כזו.

כן יש לבחון את השאלה האם פסק הדין בהליך הקודם מהווה מעשה בית דין בהליך הנוכחי.

אם השאלות הקודמות ייענו בשלילה, יהיה מקום לבחון את הטענה החלופית של העותר – כי מצב המבנה הוא כזה שהוא אינו בר חיוב בארנונה, והאם בית משפט זה מוסמך לבחון שאלה כזו.

שאלות אלה יידונו בפירוט להלן.

העותר תיאר בסיכומיו את המסכת העובדתית, שהובילה לטענתו להסכמה עם העירייה במסגרת התביעה הקודמת. העותר טען כי ממניעים פסולים הוחלט לדרוש ממנו לשלם ארנונה בגין השנים 2002-2003, והוגשה נגדו התביעה הקודמת. בית המשפט שדן בתביעה הקודמת (כב' השופט אורנשטיין) שהחליט למנות מומחה מטעמו, הורה לו לבחון את מצב המבנה למועד חוות הדעת, ולא רק לתקופת התביעה. המומחה אף התבקש לבקר במבנה, ולבחון את מצבו במועד הביקור.

העותר טען כי הצדדים הסכימו שהעירייה תגבה ארנונה מכול קומה במבנה לאחר שבנייתה תושלם, והיא תושכר. לאור הסכמה זו, כך נטען, המליץ כב' השופט אורנשטיין כי התיק יבוא לידי סיום על ידי כך שהנתבע (הוא העותר) ישא בתשלום הארנונה בחלק היחסי שהושכר. ההמלצה לגבות ארנונה בהתאם לשלבי הבנייה, נבעה לטענת העותר, מהסכמת הצדדים כי החלטה עקרונית בתביעה הקודמת תחייב את הצדדים לא רק ביחס לשנים נושא אותה התביעה. העותר הפנה לתשובת

העירייה (ביחס לערעור שהוגש במסגרת התביעה הקודמת על החלטת רשם), בה נכתב כי המחלוקת בין הצדדים היא "משפטית עקרונית, האם הנכס בר חיוב בארנונה".

העותר טען כי בשל ההסכמה האמורה, העירייה לא פעלה לגביית הארנונה במשך כ-5 שנים מאז הגשת התביעה הקודמת.

לטענת העותר, מתצהירו של בא כוחו עו"ד אברמוב עולה, כי לוּ היה ספק שהעירייה אינה מסכימה כי תוצאות התביעה הקודמת יחייבו את הצדדים, כל עוד לא השתנה מצב המבנה, היה העותר פועל מייד ומגיש עתירה לסילוק דרישת העירייה לתשלום, בקשר עם שנות המס המאוחרות. העותר פעל בתום לב תוך הסתמכות על ההסכמה, ולכן הסכים כי המבנה ייבדק על ידי המומחה לאור מצבו ה"נוכחי".

העותר הפנה גם למכתב עו"ד אנגלסמן, נספח ח' לעתירה, בו חזרה עוה"ד על ההסכמה כי הצדדים ינהגו ביחס לשנת המס 2008 כמו עם שנים עברו, קרי בהתאם לתוצאות התביעה הקודמת.

העותר טען כי לאחר שלב ההוכחות בתביעה הקודמת, ולאור המלצת כב' השופט שוורץ ששמע את הראיות, היה ברור לצדדים כי עמדת העירייה תידחה על ידי בית המשפט. העותר טען כי הצעת הפשרה הראשונה מטעם העירייה, היתה כי התביעה תימחק וכי החיוב בארנונה יתחדש החל משנת 2005. העותר טוען כי הצעה זו, בה העירייה ויתרה על התביעה ועל החיוב לשנים מאוחרות יותר, נבעה מהסכמת הצדדים כפי שהוא טוען לה.

לגישת העותר ההצעה הזו כללה ויתור על חיוב הארנונה בשנים מאוחרות, "בתמורה" למחיקה ולא לדחייה של התביעה. העותר סירב להצעת הפשרה, ועמד לגישתו על דחיית התביעה, שמשמעה – גם לאור הסכמת הצדדים, מניעות של העירייה מלדרוש בעתיד תשלום ארנונה, כל עוד לא ישתנה מצב הקומות של המבנה.

העירייה הגישה לבית המשפט בקשה למחיקת התביעה הקודמת, וב"כ העותר עמדה על דחייתה. באת כוח העותר עמדה על כך שיוגשו סיכומים ויינתן פסק דין בתביעה הקודמת. העותר טען כי ב"כ העירייה עמד על מחיקה – לאור המשמעות שייחסו לכך הצדדים, אולם בסופו של דבר הסכימה העירייה כי התביעה תידחה ללא צו להוצאות.

העותר טען כי עו"ד אברמוב שייצג אותו בתביעה הקודמת, הצהיר על התביעה הקודמת, וכך גם עו"ד אנגלסמן, שהטיפול בתיק עבר אליה עד לסיומו. מנגד, עו"ד קורנבליט שהעיד מטעם העירייה, נכנס לטפל בתיק רק בשלב מאוחר, לפני הסיכומים. עו"ד מאירי, שאף הוא העיד, טיפל בתיק מטעם העירייה בשלבים הראשונים. עורכי הדין מטעם העירייה שהיו נוכחים בקדמי המשפט והחקירות בתביעה הקודמת, לא העידו.

עו"ד קורנבליט העיד ביחס לאופן הסיום של התביעה הקודמת. הוא ציין כי הוא הניח שעלולות להיפסק הוצאות לחובת העירייה, ולכן כדי למלט את העירייה מהוצאות, הוא הסכים לדחיית התביעה. העותר טוען כי מכאן עולה כי בתביעה הקודמת הוכח שבניית המבנה לא הסתיימה, וכי הוא אינו ראוי לשימוש.

אני סבורה כי אין מקום לקבוע כי בין העותר לבין העירייה הושג הסכם כפי שהעותר טוען.

העותר אינו מבהיר במסגרת טענותיו באופן ברור מתי לדעתו התגבש ההסכם הנטען – האם הוא התגבש במהלך הדיונים בתביעה הקודמת, או שמא ההסכמה לדחיית התביעה ללא צו להוצאות, היא ההסכם הנטען. נבחן את שתי האפשרויות.

אם ההסכמה הנטענת בין הצדדים, היא בשלבים בהם התנהלה התביעה הקודמת, אני סבורה כי העותר לא הוכיח את טענתו. ראשית, אין מדובר בהסכמה קונקרטית, שהושגה במועד מסוים, גם לגישת העותר. העותר מתייחס למהלכים שונים שאירעו במסגרת התביעה הקודמת, כמו מינוי המומחה מטעם בית המשפט, והנחייתו על ידי בית המשפט לבדוק את מצב המבנה למועד עריכת הבדיקה, שהוא מועד מאוחר למועדים הרלוונטיים לתביעה.

אולם, הנחיה זו שניתנה למומחה על ידי בית המשפט, אינה מעידה על הסכמה כמו זו שהעותר טוען לה. ראשית, בית המשפט הוא שמינה את המומחה, ובית המשפט אינו צד להסכמה בין הצדדים. מעבר לכך, יתכן כי שיקולי בית המשפט כאשר הוא הנחה את המומחה לבחון את מצב המבנה גם לשנים לאחר תקופת התביעה הקודמת, היו כדי לאפשר לצדדים להגיע לפשרה ביחס לתקופות החורגות מתקופת התביעה הקודמת. אולם, משאפשרות זו לא נשאה פרי, אין משמעות לאופן בו הנחה בית המשפט את המומחה מטעמו, ולא ניתן כאמור לקבוע על סמך הנחיות אלה, כי הושגה בין הצדדים ההסכמה לה טוען העותר, בעת ניהול התביעה הקודמת.

האפשרות האחרת היא כי העותר טוען שההסכמה שהושגה, היא במסגרת הסכמת הצדדים כי התביעה הקודמת תידחה ללא צו להוצאות. טענה זו עולה מטענות העותר לפיהן מלכתחילה הציע ב"כ העירייה כי התביעה תימחק, ואילו ב"כ העותר עמדה על דחייה, שמשמעותה היתה לגישת העותר, גם לאור הסכמת הצדדים, מניעות של העירייה מלדרוש בעתיד תשלום ארנונה, כל עוד לא ישתנה מצב הקומות של המבנה. במילים אחרות, העותר טוען כי במסגרת ההסכמה לדחיית התביעה, הסכימו למעשה הצדדים כי העירייה לא תדרוש מהעותר ארנונה בעתיד בקשר עם המבנה, כל עוד מצבו לא ישתנה.

אני סבורה כי אין לקבל גם טענה זו של העותר. אכן, בין הצדדים היה דין ודברים במסגרת מגעי הפשרה, ביחס לשאלה האם התביעה הקודמת תימחק או תידחה. אולם, יש לייחס לבאי כוח הצדדים הבנה ביחס למשמעות המשפטית של דחייה או מחיקה של התביעה הקודמת. משמעה של דחייה של התביעה הקודמת היא כי העירייה לא תוכל לחזור ולהגיש את התביעה הקודמת או תביעה בעילה זהה לה. כלומר, העירייה לא תוכל לשוב ולתבוע את העותר לשלם את חוב הארנונה

בגין השנים אליהן התייחסה התביעה הקודמת – 2002 ו-2003. מנגד, לו היתה התביעה הקודמת נמחקת – ולא נדחית, היתה העירייה יכולה לחזור ולהגיש אותה תביעה, ביחס לאותה עילת תביעה – קרי חוב הארנונה בשנים 2002- 2003.

אולם, בין אם היתה התביעה הקודמת נדחית, ובין אם היתה נמחקת, לא היתה לכך מבחינה משפטית השלכה ביחס לשנים מאוחרות יותר, כפי שלא היתה השלכה לשנים מאוחרות יותר גם לו היה בית המשפט מכריע בתביעה הקודמת לגופה. זאת משום שכידוע, הכלל בדיני מיסים הוא כי "אין הכרעה שיפוטית שניתנה בין אותם צדדים לגבי אותה שנת מס אחת מקימה מחסום לפני התדיינות נוספת בין אותם צדדים לגבי שנת מס אחרת. השתק עילה ממילא לא יקום, שהרי כל שנת מס מקימה עילת תביעה חדשה ושונה מקודמתה" (ר' זלצמן, מעשה בית דין בהליך אזרחי, עמ' 621, ור' גם בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ. עיריית קריית אתא).

לכן, בהעדר הסכמה מפורשת בין הצדדים ביחס לשנים שלאחר 2003, אין בהסכמה לדחיית התביעה הקודמת כשלעצמה, כדי להביא למסקנה אותה מבקש ב"כ העותר כי בית המשפט יסיק. נשאלת השאלה האם הוכיח העותר הסכמה מפורשת בין הצדדים במסגרת הליך הפשרה בתביעה הקודמת, לפיה העירייה לא תדרוש מהעותר ארנונה בקשר עם המבנה, כל עוד מצבו לא ישתנה. אני סבורה כי העותר לא הוכיח זאת.

מחומר הראיות עולה, כי השאלה האם יהיה חיוב במס בשנים שלאחר השנים נושא התביעה הקודמת, היא שאלה שהיתה בתודעתם של הצדדים במהלך הדיונים, ובמהלך מגעי הפשרה לקראת סיום התביעה הקודמת. מטעם זה העלה למשל ב"כ העירייה את ההצעה לפיה כנגד מחיקת התביעה הקודמת, העירייה תוותר לעותר על חיובי מס לשנים עד שנת 2005. דווקא העלאת הצעת הפשרה הזו, מעידה על כך כי לפחות ב"כ העירייה לא היה סבור שקיימת הסכמה בין הצדדים – נכון למועד ההצעה, כי תוצאות התביעה הקודמת יחייבו את הצדדים גם ביחס לעתיד.

מסקנה דומה עולה ממכתבה של ב"כ העותר נספח ח' לעתירה, בו היא הציעה כי ההסכמות בין הצדדים יחולו גם על שנת 2008. לו היתה הסכמה לפני מועד המכתב, לפיה הכרעה בתביעה תחייב גם לכול השנים העתידיות, לא היה צורך במכתב זה. מכתב זה מעיד על כך כי ב"כ העותר היתה מודעת לכך שהעותר חשוף לדרישה אפשרית של העירייה ביחס לשנים עתידיות.

כך או אחרת, לאחר שהעותר דחה את הצעתה זו של העירייה, ולאחר שהוא היה מודע לכך כי שנות המס העתידיות הן במחלוקת, וכי יש לגבש ביחס אליהן הסכמה מפורשת, היה עליו לעמוד על כך כי נושא זה יוסדר מפורשות במסגרת הפשרה. במסגרת הפשרה בתביעה הקודמת אין כל התייחסות מפורשת לשנים שלאחר שנות התביעה. נושא זה לא עלה בפרוטוקול הדיון בתביעה הקודמת, השופט לא התייחס אליו במסגרת החלטתו, ולא הוגשה על ידי העותר כל בקשה ביחס לכך לבית המשפט. כאמור, ללא הסכמה מפורשת בהקשר זה, לא ניתן אם כן לקבוע כי משמעותה של דחיית התביעה נגד העירייה בתביעה הקודמת, היא כי העירייה לא תדרוש מהעותר לשלם ארנונה בעתיד בקשר עם המבנה כל עוד מצבו לא ישתנה.

עוד יוער בהקשר זה כי גם לגישתו של העותר, ההסכמה בינו לבין העירייה היתה כי לא תידרש ארנונה רק אם מצב המבנה לא ישתנה. אולם, השאלה האם מצב המבנה השתנה או לא, עשויה אף היא להיות שנויה במחלוקת בין הצדדים. גם מטעם זה קשה לקבוע כי בה היה תוכן ההסכמה בין הצדדים, מה עוד שההסכמה לה טוען העותר היא ממילא לא ברורה דיה, ועלולה להביא למחלוקות פרשניות בין הצדדים.

סיכומה של נקודה זו – לא הוכח הסכם בין העותר לבין העירייה ביחס לגביית ארנונה בשנים עתידיות.

העותר הוסיף וטען כאמור, כי ניתנה לו על ידי העירייה הבטחה שלטונית, לפיה העירייה תפעל בעתיד בהתאם לתוצאת התביעה הקודמת. מנגד, העירייה הפנתה בהקשר זה להלכה הפסוקה, לפיה על הבטחה שלטונית להיות מפורשת וברורה, כי מי שהתחייב בשל העירייה היה בעל הסמכות לתת את ההבטחה, וכי היתה לו כוונה לתת לה תוקף משפטי, והיתה לו היכולת למלא אחרי ההבטחה (ר' בג"ץ 580/83 אטלנטיק חברה לדייג וספנות נ. שר התעשייה והמסחר פ"ד ל"ט(1) 29).

העירייה טענה, וטענתה בהקשר זה מקובלת עלי, כי ההבטחה הנטענת אינה עומדת בתנאים האמורים, מה עוד שגם באי כוח העותר אינם טוענים אלא כי היתה "הבנה" או "הסכמה מכללא" ביניהם לבין העירייה. העירייה לא הסמיכה את באי כוח העירייה להגיע להסכמות ביחס לחיובי ארנונה עתידיים, אלא רק להגיע להסכמות ביחס לתביעה הקודמת, וביחס לשנים נושא אותה תביעה.

מעבר לכך יש לציין את הוראת ס' 203 לפקודת העיריות, הקובעת כי חוזה או הסדר פשרה של העירייה שיש בהם משום התחייבות כספית מטעם העירייה, לא יחייבו את העירייה ללא חתימה של ראש העירייה והגזבר לצד חותמת העירייה, ואם לא היתה בהם התחייבות כספית – הם לא יחייבו אלא אם חתמו ראש העירייה והמזכיר לצד חותמת העירייה.

מעבר לכול האמור לעיל, אני סבורה כי אין לקבל את טענת העותר מטעם נוסף. העותר טען במסגרת סיכומיו כי הוא הסתמך על הבטחת העירייה. כדי לקבל טענת הסתמכות, וכדי שניתן יהיה לבחון האם העירייה מנועה מלכפור בהבטחה שניתנה מטעמה – לגישת העותר, יש לבחון בין היתר את השאלה האם העותר שינה את מצבו לרעה לאור ההבטחה הנטענת של ב"כ העירייה לבאי כוחו של העותר.

העותר טוען כי אילו היה מודע לכך כי קיים ספק ביחס לאפשרות של העירייה לדרוש ממנו לשלם חובות ארנונה בקשר עם שנים עתידיות, הוא היה פועל בהמלצת בא כוחו באופן מיידי, ומגיש עתירה לסילוק דרישת העירייה לתשלום הארנונה, כפי שעשה בעתירה הנוכחית. טענה אחרת העולה מבין השורות של סיכומי העותר, היא כי העותר היה עומד על כך כי בית המשפט יפסוק בתביעה הקודמת לגופו של ענין, ולא היה מסתפק בדחיית התביעה ללא הכרעה.

האם הוכיח העותר בעניינים אלה כי הוא שינה את מצבו לרעה? אינני סבורה כך. העובדה כי העותר לא הגיש עתירה נגד החיובים שלו לשנים 2004 – 2008 לפני הגשת העתירה הנוכחית, לא שינתה את מצבו של העותר לרעה – הראייה, הוא הגיש את העתירה הנוכחית, שבה הוא טוען (לפחות כטענה חלופית), כי מצב המבנה הוא כזה שאינו מאפשר לעירייה לגבות ארנונה בגינו. העותר לא טען וודאי שלא הוכיח כי לו הוא היה מגיש את העתירה במועד מוקדם יותר, שמצבו ביחס לעתירה היה טוב יותר. אם בכלל, העיכוב בהגשת העתירה הועיל לעותר, משום שלאחרונה ניתן פסק הדין בענין המגרש המוצלח, שלא היה קיים לו היתה העתירה מוגשת במועד מוקדם יותר.

לו היה העותר עומד על מתן פסק דין לגופו של ענין בעתירה, אינני סבורה כי הוכח שהיה בכך כדי לשנות לטובה את מצבו, לעומת המצב בו הוא מצוי היום. כך, גם אם נניח לזכות העותר כי התביעה הקודמת היתה נדחית (הנחה שהיא סבירה בנסיבות הענין, גם לאור עמדת מי שהיה ב"כ העירייה בתביעה הקודמת), לא היה בכך כדי לשנות את מצבם המשפטי של הצדדים לעומת מצבם כיום.

זאת משום שבית המשפט לא היה יכול להגיע להכרעות מחייבות ביחס למבנה, אלא ככול שמדובר במצבו בתקופה נושא התביעה, שכן זו היתה יריעת המחלוקת המחייבת בתביעה הקודמת. לכן לכול היותר היה בית המשפט יכול לקבוע, כי בשנים 2002 – 2003 לא היה המבנה ראוי לשימוש, ולכן הוא לא היה בר חיוב בארנונה. קביעות כאלה לא היו יכולות לחייב את העירייה כמעשה בית דין ביחס לשנים מאוחרות יותר.

לכן, אני סבורה כי אין לקבל את טענות העותר, לפיה ניתנה לו על ידי העירייה הבטחה שלטונית שהוא הסתמך עליה.

כאמור, העותר העלה טענה חלופית. הוא טען כי גם אם בית המשפט לא יקבל את טענותיו ביחס לתביעה הקודמת ולהסכמות שהושגו במסגרתה, הוא מבקש כי בית המשפט יבחן את טענותיו לגופן, ויקבע כי המבנה אינו בר חיוב בארנונה, וכי הוא לא היה כזה בשנים 2004 – 2008, וכי יש לבטל את דרישת החיוב שנשלחה לו על ידי העירייה מטעם זה. העותר טוען כי מסקנה זו עולה מחומר הראיות כפי שהובא בפני בית המשפט בתביעה הקודמת, ומיישום הלכת פסק דין המגרש המוצלח על העובדות שהוכחו.

לטענת העותר, המומחה מטעם בית המשפט הציג בחקירתו במסגרת התביעה הקודמת תמונות, והוא העיד כי הן משקפות את מצב המבנה, שנותר בעינו משנת 2000 ועד המועד בו התמונות צולמו (ב-7/06). כך עולה גם מעדות העותר, כי לא חל שינוי במצב המבנה משנת 2000 ועד מועד עדותו, למעט קומת הקרקע שבנייתה הושלמה והיא הושכרה. העותר גם העיד כי בניית המעלית במבנה טרם הסתיימה במועד עדותו.

עוד הפנה ב"כ העותר לעדות המומחה ביחס למבנה, לפיה בעת ביקורו במבנה, הקומות היו "במצב של מעטפת, רצפת בטון, קירות, חלונות חיצוניים, טיח פנים, 2 חדרי שירותים בהכנה... המעלית אינה פעילה". העבודות שנדרשו כדי להשלים את הבנייה היו לגישת המומחה "התקנת ספרינקלרים, ריצוף, מיזוג, מחיצות, התקנת שירותים, חשמל, השלמת איטום במרפסת". העותר טוען כי לפי פסה"ד המגרש המוצלח אין מקום לבחון את הכדאיות הכלכלית בשיפוץ הנכס, אלא די בכך שהוא אינו ראוי לשימוש, כדי לפטור את בעליו מתשלום ארנונה.

העירייה טענה כי העותר לא הוכיח כי מצב המבנה הוא כזה שדי בו כדי לקבוע שהוא אינו ראוי לשימוש. לטענתה, יישום פסה"ד המגרש מוצלח על העובדות דנן, מעלה כי המבנה ראוי לשימוש לפחות לייעודים של מלאכה או אחסנה. עוד נטען כי כך או אחרת, בית המשפט אינו מוסמך לבחון שאלות אלה, שצריכות היו להתברר במסגרת השגה למנהל הארנונה.

אני סבורה כי יש לקבוע כי המבנה לא היה בר חיוב בארנונה בשנים 2004 - 2008.

מדובר במבנה שלגישת העותר בנייתו טרם הושלמה. במקרה כזה, לא חלה הוראת ס' 330 לפקודת העיריות – שחלה על מבנה קיים, שנהרס באופן שלא ניתן עוד להשתמש בו. הלכת פסק הדין המגרש המוצלח מתייחסת לס' 330 לפקודת העיריות.

אני סבורה כי כאשר מדובר במבנה שהיה קיים ובר חיוב בארנונה, ושנעשה בו שימוש, והעותר טוען כי הוא נהרס, הנטל מוטל עליו להוכיח כי מצבו של הנכס השתנה, כך שמנכס בר שימוש הוא הפך לנכס שלא ניתן עוד להשתמש בו. לעומת זאת, כאשר מדובר בנכס שטרם הפך בר חיוב, שבנייתו עדיין לא הושלמה, והעירייה מבקשת לטעון כי יש להתחיל לחייבו בארנונה, אני סבורה כי הנטל צריך להיות מוטל על העירייה, להוכיח כי הבנייה הושלמה, וכי הנכס הפך מ"אדמת בניין" למבנה בר חיוב בארנונה. את הלכת המגרש המוצלח יש להחיל תוך שההבדלים הללו נלקחים בחשבון.

אני סבורה העירייה לא הוכיחה כי בניית המבנה (קרי אותן קומות שלא הושכרו), הושלמה, וכי ניתן היה לחייב את העותר בארנונה בגין קומות אלה, ולא הרימה את הנטל, שהוטל עליה.

אין חולק כי מעדותו של המומחה מטעם בית המשפט, עולה כי הקומות שלא הושכרו, היו במצב של מעטפת. במצב כזה לא ניתן בדרך כלל (ובהעדר ראייה אחרת) לעשות שימוש בנכס, לפחות ככול שהדבר נוגע לשימושים שבמסגרתם צריכים לשהות בו בני אדם. מעדות המומחה עולה כי בנכס אין חשמל ושירותים, ולכן לא ניתן לשכן בו בני אדם, גם לא כדי לעבוד בו לצורכי מלאכה. על כל פנים, כדי להוכיח כי הדבר אפשרי, היה על העירייה להביא ראיות – שלא הובאו על ידיה.

העירייה טענה כי ניתן לעשות שימוש במבנה לאחסון. אני סבורה כי גם טענה זו טעונה פירוט, הבהרה והוכחה. כפי שצוטט לעיל, המומחה מטעם בית המשפט ציין בתביעה הקודמת כי אחת העבודות הנדרשות לצורך השלמת המבנה, היא השלמת האיטום במרפסת. אם האיטום במבנה לא

הושלם – סביר להניח כי לא ניתן לעשות בו שימוש לצורכי אחסון (ועל כל פנים, אם העירייה טוענת אחרת – עליה להוכיח זאת). ספק גם אם ניתן לעשות שימוש במבנה לאחסון אם אין בו חשמל.

במסגרת הסיכומים, חזר ב"כ העירייה וטען כי העבודות הדרושות להשלמת המבנה "בטלות בשישים לעומת הבנייה שכבר הושלמה, ואין בהן כדי לגרוע מהיות הנכס מבחינה פיזית והנדסית נכס ראוי לשימוש ונכס בר חיוב לצורכי ארנונה".

ואולם, לאור הלכת פס"ד המגרש המוצלח, העובדה כי העבודות הדרושות לצורך השלמת המבנה הן "בטלות בשישים" לעומת מה שכבר נבנה, אינה עוד רלוונטית להכרעה. כאמור, גם בהתייחס למקרה של מבנה שהיה בשימוש ונהרס, קבע בית המשפט העליון בפס"ד המגרש המוצלח כי אין להטיל חיוב על בעל הנכס לשפץ אותו כדי להפוך אותו לבר שימוש ובר חיוב. לטעמי הדברים יפים מכול קל וחומר ביחס לנכס שבנייתו לא הושלמה, שביחס אליו לא ניתן לחייב את בעליו להשלים את בנייתו רק כדי להפוך אותו לבר חיוב בארנונה.

אני סבורה כי לבית המשפט יש סמכות עניינית להכריע בשאלה האם נכס הוא בר חיוב בארנונה. אינני סבורה כי ס' 3(א) לחוק רשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו – 1976 (להלן: "חוק הערר"), שולל מסקנה זו. הסעיף מתייחס לנכסים שהם בני חיוב בארנונה, ולסיווגם, בעוד שכאמור במקרה דנן השאלה איננה מה הסיווג של הנכס, אלא האם העירייה מוסמכת בכלל לחייבו בארנונה. כאשר נכס אינו "בנין" אלא אדמת בנין, אין העירייה מוסמכת לחייבו.

העובדה שנדרש רקע עובדתי לצורך הקביעה, אינה שוללת את המסקנה הזו. זאת, הן לאור לשונו של חוק הערר, והן לאור העובדה שגם ביחס לס' 330 לפקודת העיריות, ניתנה סמכות הכרעה בהקשר דומה לבית המשפט. השאלות הטעונות הכרעה בשני המקרים הם כאמור דומות.

לכן, אני מקבלת את העתירה, וקובעת כי בהתייחס לשנים 2004- 2008 לא היה המבנה בר חיוב בארנונה, ולכן החיובים שנשלחו לעותר לשנים אלה – בטלים.

אני מחייבת את העירייה לשאת בהוצאות העותר ובשכר טרחת עורכי דינו בסכום כולל של 20,000 ₪ + מע"מ.