ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 16/8/2019
גרסת הדפסה

שיקולים לפני מכירת מגרש - תכנון אסטרטגי

לפני מכירת מגרש במזומן יש לשקול כיווני פעולה אפשריים אחרים שלא בדרך מכירה רגילה, שכן המוכר עלול להחמיץ, אפשרויות מועדפות של מימוש בדרך של קומבינציה, בדרך של בניית דירות על החלקה ומכירתן בפטור תוך מילוי תנאי הפטור הנדרשים, וכיוצא באלה

מאת: מנחם  כהן, עו"ד  

24/2/2004

נראה, שתחילה יש לבדוק את האפשרויות הבאות:

אפשרות א' - מכירת מגרש

מכירת כל המגרש מבטיחה קבלת תמורה כספית מהירה יחסית. זו אפשרות פחות מסוכנת. דא עקא, שהתמורה היא נמוכה וסכום המס הצפוי באפשרות זו גבוה מהאפשרויות האחרות. המדובר במס שבח מקרקעין וגם במס מכירה על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג1963-.

עם זאת, יש לקחת בחשבון את הגורמים הבאים בחישוב המס:

א. השבח ממכירת מגרש חייב במס שבח לפי השיעורים הרגילים. מקרקעין שנרכשו לפני 1.4.61 חייבים במס מוגבל כמפורט בסעיף 48א(ד) לחוק,[1] אלא אם כן מדובר בחברה עסקית שהכנסתה מעסק, או בידי יחיד שקיבל זכות במקרקעין בפירוק החברה. לגבי האחרונים ייווסף לכל שנת מס 1% החל בשנת המס 2005 ועד לשנת המכירה.

ב. בחישוב מס שבח רשאי הנישום לפרוס את השבח הריאלי לפי סעיף 91(ה) לפקודה כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים תוך תקופה שאינה עולה על 4 שנים והמסתיימת בשנה שבה נבע הרווח.

פריסה זו עשויה, במקרים מסויימים להקטין את המס בצורה משמעותית.

ג. אם למוכר מלאו 60 שנה בשנת המס, שיעורי המס התחילי יהיו 20%-10% הדבר אפקטיבי כאשר למוכר אין הכנסות אחרות.

אפשרות ב' - בניה פרטית

יש לשקול אפשרות של בניה פרטית של דירות מגורים ומכירתן בקצב איטי בפטור ממס בהתאם לתנאי הפטור המפורטים בסעיף 49ב לחוק. [2]

היתרון: יכולת להגיע לפטור מלא ממס בעת מימוש הדירות בחלקן או במלואן.

החסרון: הדבר דורש מעורבות של בעל הקרקע בייזום וביצוע הפרויקט ובמימונו. זמן המימוש עלול להתארך.

נראה, כי מבחינה כלכלית, בעל קרקע אשר מצליח לבנות דירות מגורים על קרקע שבבעלותו ומוכר אותן בהתאם לתנאי הפטור עשוי להגיע לרווח גבוה. הדבר נכון ואפשרי כאשר מדובר במספר מצומצם של דירות.

אם מתאגדים יחד מספר בני משפחה, שהם בגירים ובעלי אמצעים, הדבר יקטין את מספר הדירות לכל מוכר ועשוי לסייע במילוי תנאי הפטור ממס שבח מקרקעין.

שימוש נכון בהוראות המחמירות של סעיף 49ו לחוק עשוי להעניק פטור ממס למספר דירות למשפחה. כך, למשל, אם בעל קרקע יעניק במתנה לילדיו חלק מהקרקע כדי שכל אחד מהם יבנה עליה דירה אחת או שתים.

כל אחד ממקבלי המתנה יוכל למכור דירה בפטור ממס (אם עמד בשאר תנאי הפטור) בתום 3 שנים ממועד קבלת המגרש במתנה, [3] או אף לפני כן, אם מרכיב המתנה (המגרש) נמוך מערך כל הדירה. [4]

הקדמת המתנה ו/או דחיית גמר הבניה, כך שיווצר פער של 3 שנים בין יום המתנה ויום גמר הדירה, עשויה להועיל בעמידה בתנאי זה.

אפשרות ג' - עסקת קומבינציה

ייתכן שאפשרות ב' אינה מתאימה בשל מחסור באמצעים נזילים ו/או בטחונות ו/או חוסר יכולת או חוסר רצון ביזמות; במקרה זה נראה שראוי לערוך עסקת קומבינציה, שבה רק חלק מהמקרקעין ימומשו ובה מעורבות בעל המגרש בבניה נמוכה מאשר באפשרות ב'. על החלק הלא ממומש יש לבנות דירות מגורים שיימכרו בפטור.

עסקת קומבינציה היא למעשה עסקת חליפין לפיה בעל הקרקע מקבל שרותי בניה תמורת חלק מהקרקע.

לכן, בעל הקרקע יחוייב במס שבח ובמס מכירה[5] רק על חלק הקרקע שהוא מוסר לקבלן. [6] "יום המכירה" חל במועד חתימת עסקת הקומבינציה, או לבחירת המוכר - המוקדם מבין יום סיום הבניה או יום מכירת הזכויות ביתרת המקרקעין, כולן או מקצתן על ידי המוכר. [7]

מטבע הדברים, מספר הדירות שיעמדו לרשותו של בעל הקרקע בגמר הבניה נמוך מאשר באפשרות ב'.

גם באפשרות זו יכול בעל הקרקע לתכנן את צעדיו ולתת במתנה לילדיו חלק מהקרקע, וכולם כבעלי קרקע יערכו עסקת קומבינציה עם קבלן. בצורה זו, כל אחד יהיה זכאי לפטור ממס על מכירת הדירה שהוא בנה בהתאם לתנאי הפטור.

אפשרות ד' - הפרדה לעסקת מכר ולבניה פרטית

במקום עסקת קומבינציה ניתן להזמין שירותי בניה בנפרד מעסקת המכר, דהיינו יהיו שתי עסקאות נפרדות: האחת - מכירת חלק מהמגרש במזומן, והשניה - הזמנת שירותי בניה על החלק שלא נמכר.

אפשרות זו משלבת בין שתי האפשרויות הקודמות ובכך יתרונה.

להלן מספר יתרונות:

1. ערך שירותי הבניה העתידיים

כידוע, בעסקת קומבינציה, נוהגים שלטונות מס שבח לחייב את בעל המגרש במס שבח לפי ערך שירותי הבניה העתידיים שאמור בעל הקרקע לקבל בעתיד מהקבלן. למעשה, הקבלן משלם לבעל הקרקע בתשלומים ולכן יש להניח שמחיר הקרקע (המשתלם בשרותי בניה) מגלם בתוכו את ההפרש בין מחיר המזומן למחיר האשראי. מס השבח מחושב על מלוא הערך העתידי.

לעומת זאת, בעסקת מכר מקרקעין הנפרדת מעסקת הזמנת שירותי בניה, שווי המכירה הוא השווי הנוכחי של המקרקעין ולא שווי עתידי, וסביר להניח ששווי זה נמוך יותר מערך שירותי הבניה העתידיים, כאמור לעיל.

לכך יש השלכות הן לענין מס שבח, מס מכירה, מס רכישה והן לענין המע"מ. מרכיב המע"מ בעסקת מכר המקרקעין יהיה נמוך יותר מעסקת קומבינציה, בשל השוני בשווי, וכך גם מס השבח אשר משלם בעל המגרש ומס הרכישה שמשלם הקבלן (מס הרכישה מחושב מהשווי של המקרקעין).

2. בטחונות

נראה שמבחינת בעל המגרש הזמנת שירותי בניה, בנפרד ממכר מקרקעין, הינה עסקה יותר בטוחה מעסקת הקומבינציה. השליטה בנושא הבניה היא בידי בעל המגרש ותמיד תהיה לו האפשרות לפנות לקבלן אחר אם אותו קבלן ראשון הפר את החוזה או הפסיק את הבניה מסיבות שונות, לרבות פשיטת רגל וכיוצא בזה. מובן שניתן להשלים בטחונות אלו או אחרים במסגרת תנאי החוזה.

בעסקת קומבינציה, בעל המגרש תלוי במידה רבה יותר בקבלן וההתנתקות ממנו, מכל סיבה שהיא, הינה תהליך מורכב יותר.

3. "קביעת" המחיר

א. מס שבח מקרקעין

בקביעת תמורה כספית במזומן יש להניח שמנהל מס שבח ייטה להתערב במחיר במידה פחותה יותר מאשר במקרה בו נקבעת התמורה בשרותי בניה.

כאשר התמורה היא בשרותי בניה עלול מנהל מס שבח מקרקעין לקבוע ערך גבוה יותר בהסתמך על הערכה. הערכה זו יכולה להתבסס על עקרונות שומה ולא על המחיר הממשי של העסקה. קרוב לודאי שהמחיר שייקבע לא יתחשב בהיוון ערך עתידי.

ב. מס ערך מוסף

בעסקת קומבינציה התמורה אינה בכסף ולכן יופעל סעיף 10 לחוק מס ערך מוסף העוסק בקביעת הערך במקרים מיוחדים. המחיר שייקבע יהיה מחיר השוק מבלי להתחשב בהיוון ערך עתידי.

מסקנות

נראה אפוא, שבעל מגרש המבקש להעביר חלק מהמגרש שבבעלותו לקבלן בעסקת קומבינציה ייטיב לעשות אם ימכור את חלק המגרש שעליו למסור בתמורה לשרותי בניה, מצד אחד. מצד שני, עליו להזמין שרותי בניה על חלק המגרש שנשאר בבעלותו בעסקה נפרדת. בדרך זו של הפיכת העסקה לעסקת מזומן, יפחת ערך העסקה ואתה יקטן נטל המס.

________________

1 סעיף 48א(ד) לחוק קובע:
"48א. המס על השבח
(א) ...
(ב) ...
(ג) ...
(ד) לגבי מכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין כאשר יום הרכישה היה עד שנת המס 1948 לא יעלה המס על 12% מהשבח, וכאשר יום הרכישה היה בשנות המס 1949 עד 1960 לא יעלה המס על 12% מהשבח ועוד 1% לכל שנה משנת המס 1949 ועד לשנת הרכישה.
ואולם לגבי מכירת זכות במקרקעין לאחר יום התחילה בידי חברה כמשמעותה בחוק החברות, התשנ"ט1999-, שהכנסתה מעסק (בסעיף זה - חברה) או בידי יחיד שקיבל זכות במקרקעין בפירוק החברה, החל בשנת המס 2005 ייווסף לשיעור המס לפי סעיף קטן זה 1% לכל שנת מס החל בשנת המס 2005 ועד לשנת המכירה, ובלבד ששיעור המס לא יעלה על השיעור הקבוע בסעיפים קטנים (א) או (ב)(1), לפי הענין."

2 ראה לדוגמא מ' כהן - י' אילוז אוגדן תכנוני מס בהוצאת המכון למסים וליעוץ כלכלי בע"מ בעמוד 907 וכן עמוד 909.

3 סעיף 49ו(ג)((1) לחוק מס שבח מקרקעין קובע כי לענין פטור ממס שבח:

"(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה".

פרשנות מס שבח היא, כי כאשר המתנה לרכישת הדירה מתקבלת בצורה של מגרש, יש לראות את יום הרכישה במועד בו דירת המגורים היתה גמורה. (ה"ב 26/82 מיום 9.1.83 ).

4 ראה מ' כהן - י' אילוז, אוגדן תכנוני מס בהוצאת המכון למסים וליעוץ כלכלי בע"מ בעמודים 901, 903.

5 החיוב במס מכירה לגבי מקרקעין שהם רכוש קבוע חל רק אם נרכשו לפני 7.11.01 ואינו חל על מקרקעין שנרכשו לאחר מכן. על מקרקעין שהם מלאי עסקי של דירות מגורים לא חל מס מכירה.

6 אפשר שיחול פטור ממס שבח לפי סכום של כפל שווי לפי סעיף 49א(ב)(1) ו49-ז וכן פטור ממס מכירה באותו אופן לפי תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס מכירה), התש"ס2000-.

7 ראה סעיף 19(4) לחוק מיסוי מקרקעין וכן דברי הסבר מ' כהן, אוגדני הרפורמה במס, בהוצאת המכון למסים וליעוץ כלכלי בע"מ עמוד 10601.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. מכירת מגרש   מאת: ריקי    9/6/2007
  2. מכירת מגרש.   מאת: ריקי    9/6/2007
  3. לות חוק מכר   מאת: גדי    12/9/2007
  4. מסים על מכירה וקניית מגרש   מאת: מאיר    8/6/2009
  5. קנייה - מכירה של מגרש    מאת: אלי    30/4/2010
  6. שאלה   מאת: יצחק    27/5/2010
  7. שאלה   מאת: יצחק    27/5/2010
  8. מכירת מגרש   מאת: אבי    30/10/2010
  9. מכירת מגרש במושב מירון   מאת: רמי    8/11/2011
  10. מכירת שטח   מאת: shimi    24/3/2014
  11. האם מאמר זה עדיין רלוונטי?   מאת: עו"ד אברהם זילברשלג    8/4/2014









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן