ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

עמנ 10-03-17800 - מנהלי, ארנונה

דורון אורלי ואח' נגד מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו


16/11/2010

עמ"נ 10-03-17800

1. דורון אורלי

2. דניאל אשכר

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

בפני: כב' השופטת יהודית שטופמן

[16.11.2010]

פסק דין

א. בפניי ערעור על החלטתה מיום 12.11.09 של ועדת ערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב יפו, שבה נקבע כי המערערים חייבים בתשלום ארנונה עבור שטח שסווג על ידי ועדת הערר כ'מרפסת' ולחלופין כ'מרפסת גג'.

ב. העובדות העיקריות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן:

בבעלות המערערים בית מגורים בשכונת המשתלה בתל אביב. השטח מושא המחלוקת הינו רחבה מרוצפת, לא מקורה, ששטחה 14.64 מ"ר, הנמצאת בקומה הראשונה של בית המערערים (להלן: "השטח").

עניינה של המחלוקת בין הצדדים הינו בסיווגו של השטח לצורכי ארנונה כ'מרפסת' (לרבות 'מרפסת גג') או כ'גג'. בעוד המשיב טען כי יש לסווג את השטח לצורכי ארנונה כ'מרפסת', טענו המערערים כי יש לסווג את השטח כ'גג', ולכן אין להטיל עליהם חיובי ארנונה בגינו.

לאחר שעמדת המערערים נדחתה על ידי המשיב, הגישו המערערים ביום 4.1.2005 ערר לועדת הערר בנושא ארנונה כללית בעיריית תל אביב-יפו (להלן בהתאמה: "ועדת הערר" ו"העירייה").

בערר טענו המערערים כי על פי היתר הבניה סווג השטח כ'גג', וכי אין הם עושים בשטח שימוש המנוגד להיתר הבניה. עוד טענו המערערים כי הפתחים המובילים לשטח אינם תיקניים לשמש כפתחים למרפסת, שכן הם ממוקמים 10 ס"מ מעל מפלס הרצפה, ורוחבם צר מהרוחב התקני לפתחי מרפסת.

המשיב טען בתגובתו לערר כי יש לסווג את השטח כ'מרפסת' מאחר שהוא מצוי במפלס אחד עם קומת חדרי השינה, ניתן להגיע אליו משני פתחים באותה קומה, הוא מרוצף, מוקף מעקה ומצויים בו צמחי נוי.

ביום 12.11.2009 החליטה ועדת הערר לדחות את הערר בקובעה, בין היתר כדלקמן:

"ראשית יש לומר כי קיומו של היתר בניה או העדרו אינו מדד לחיוב תשלום ארנונה. החיוב נעשה לפי השימוש בנכס, ואם מתקיים בו שימוש מסוים, יסווג אותו נכס על פי אותו סיווג אפילו נבנה כולו ללא היתר.

שנית, יש לומר כי כאשר נדרשים אנו להכריע בשאלת סיווג, אנו עושים כן לפי מראה עיניים ושאר נסיבות העניין כפי שהשתקפו בראיות שהוצגו בפנינו. אמירת העוררים כי אין הם עושים בשטח שימוש של מרפסת, אפילו אם נתקבלה כנכונה, כפי שאנו עושים, הן מהתרשמותנו מהעוררים והן מהעדר חקירה על תצהיריהם, אין בה די. משום שסיווג נכס יש לעשות דווקא על פי השימוש הפוטנציאלי אליו הוא מכוון, על פי מראהו ואפשרויות השימוש בו, ולא על פי השימוש שהמחזיקים בו בוחרים לעשות מעת לעת..".

בשולי החלטתה סיכמה ועדת הערר את תוצאת החלטתה, כדלהלן:

"מאחר ובנכס נשוא הערר קיימים כל מאפייני מרפסת, הוא יסווג כמרפסת והעוררים יהיו חייבים בתשלום ארנונה עבור החזקתה. גם אם נקבל ואיננו אומרים כי כך אנו עושים כי מדובר בגג, הרי לכל הפחות יש בפנינו מרפסת גג והתוצאה כפי שניתחנו לעיל תהיה זהה".

החלטת ועדת הערר היא נשוא הערעור שבפניי.

ג. עיקרי טענות הצדדים

המערערים מבהירים כי אינם עושים כל שימוש בשטח כמרפסת, וכי השטח משמש אותם לשם מעבר לגג העליון. המערערים טוענים כי ועדת הערר טעתה כשקבעה כי אחד הפתחים לשטח ממוקם בחדר שינה, שכן שני הפתחים לשטח ממוקמים בשני חדרי רחצה שבקומת חדרי השינה.

עוד נטען על ידי המערערים כי משפטית, ע"פ חוק התכנון והבניה, אין השטח יכול להיחשב 'מרפסת'.

המערערים טוענים כי ה'שימוש הפוטנציאלי' אליו מתייחסת הוועדה לא יכול להיות כזה הנוגד את הדין.

בנוסף טענו המערערים כי השטח אינו יכול להיות מסווג על פי צו הארנונה כ'מרפסת גג', מאחר שסיווג זה מתייחס רק למרפסות בבנייני מגורים ולא בבתים פרטיים כדוגמת ביתם של המערערים, וכי, ממילא, השטח אינו יכול להיות מסווג, כטענת המערערים, כמרפסת.

המשיב מבהיר כי המערערים מודים שהם עושים שימוש במרפסת לתלייה וייבוש כביסה, לצורך עלייה לגג הבית ולשם השקיית צמחיה. בכל מקרה, טוען המשיב כי גם אם המערערים אינם עושים שימוש במרפסת אין בכך כדי לגרוע מחיובי ארנונה בגין שטח זה.

המשיב גורס כי השטח הינו בבחינת 'מרפסת' מאחר שהוא רוצף ללא היתר, תוחם במעקה, קיימות שתי יציאות אליו מחדרים המצויים באותו מפלס (מחדר השינה ומחדר האמבטיה), ומצויים בו עציצים וברז מים.

עוד טען המשיב כי הריצוף שבמרפסת, המעקה והעציצים המצויים בה משווים לה מראה נאה שהמערערים נהנים ממנו, ועצם הנאה זו היא סוג של שימוש בשטח.

לחלופין טוען המשיב כי גם אם תתקבל טענת המערערים כי השטח הינו גג, הרי בשל העובדה שהוא מרוצף, הרי הוא מהווה 'מרפסת גג' ע"פ סעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה. בהקשר זה טען המשיב כי ביתם של המערערים נחשב 'בניין' כהגדרתו בחוק התכנון והבניה, ולכן צו הארנונה הנוגע ל'מרפסת גג' חל עליו. כן טען המשיב כי בעניין זה, אין כל היגיון כמו גם עילה מן הדין לאבחן בין בעלי בתים פרטיים לבעלי בתים משותפים.

ד. דיון

בקליפת האגוז הערעור שבפניי עוסק בשאלת סיווגו של שטח לצורכי ארנונה.

סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים") מסדיר את נושא הארנונה הכללית. סעיף קטן 8(א) מסמיך את הרשות להטיל ארנונה כללית על נכסים בתחום שיפוטה שאינם אדמת בניין. עוד קובע סעיף קטן 8(א) כי "הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו ותשולם בידי המחזיק בנכס".

סעיף קטן 8(ב) מסמיך את השרים לקבוע בתקנות "את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית".

בענייננו, כאמור, המערערים טענו כי על פי היתר הבניה לא ניתן להשתמש בשטח כמרפסת. ועדת הערר קבעה, בעניין זה כי שאלת קיומו של היתר בניה או העדרו אינה מעלה ואינה מורידה לעניין סיווג נכס לצורכי ארנונה, שכן סיווגו של נכס, לצורכי ארנונה, ייעשה לפי השימוש בו. לפיכך, טענו המערערים כי אין הם עושים שימוש בשטח כמרפסת. אולם, ועדת הערר דחתה טענה זו של המערערים בקובעה כי אין די בכך שהמערערים מצהירים כי אין הם עושים שימוש בשטח כמרפסת "משום שסיווג נכס יש לעשות דווקא על פי השימוש הפוטנציאלי אליו הוא מכוון".

אין בידי לקבל, בעניין זה, את קביעת ועדת הערר, ואבאר.

הוועדה נסמכת בהחלטתה על מבחן ה'שימוש הפוטנציאלי' לסיווגו של נכס לצורכי ארנונה. אכן, כאמור לעיל, מבחן השימוש הינו אחד המבחנים לסיווגו של נכס (בר"ם 2485/07 מנהלת הארנונה בחיפה נ' מגן דוד אדום לישראל (מאגר נבו, 2008), והוא פורש ויושם בפסיקה בדרכים שונות. כך, למשל, בעמ"נ 264/06 גרף עסקי תעשיות תוכנה בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית ת"א (מאגר נבו, 2007) ציינה כב' השופטת רובינשטיין, ס"נ, כי את "המונח שימוש יש לפרש באופן רחב כך שיכלול לא רק פעילות פיזית אלא גם פעילות כלכלית הנעשית בנכס" (שם, פסקה 25), בבר"ם 5045/02 מלק סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז(5) 302 (2003) קבע בית המשפט העליון כי אין לסווג נכס על פי השימוש ההיסטורי שנעשה בו, למטרות תעשייה ומלאכה, שעה שייעודו החוקי של הנכס ע"פ התב"ע הינו לחקלאות. נקבע כי כל עוד קיים לנכס שימוש פוטנציאלי אחר, הנובע מייעודו התכנוני החוקי, הרי שאין מקום לסווגו על פי שימוש בלתי רלוונטי שנעשה בו ואשר תעריפו גבוה יותר. בעמ"נ 323/03 חברת מטע בע"מ נ' מנהל הארנונה מועצה מקומית זכרון המשיבים יעקב (מאגר נבו, 2004) קבעה כב' השופטת גילאור כי קרקע תסווג כקרקע חקלאית, רק אם היא משמשת בפועל לכך, ולא אם היא רק בעלת פוטנציאל לשמש כקרקע חקלאית.

אם כן, פרמטר ה'שימוש' בנכס הינו פרמטר רלבנטי לעניין סיווגו של נכס לצורכי ארנונה. בענייננו, איני נדרשת לדון בפרשנותו של המונח 'שימוש', וכן איני נדרשת להכריע בשאלה האם אכן ניתן להשתמש, באופן עקרוני, במבחן 'השימוש הפוטנציאלי' לסיווגו של נכס, אם לאו. זאת, מאחר שבענייננו שוכנעתי כי גם אם ניתן להשתמש ב'מבחן השימוש הפוטנציאלי' לסיווגו של נכס לצורכי ארנונה (והדבר אינו נקי מספקות, כלל ועיקר, לאור פסק דינה לעיל של כב' השופטת גילאור), הרי שבענייננו מבחן 'השימוש הפוטנציאלי', בהתאם לפירוש שיצקה לו ועדת הערר, מוביל למסקנה כי השטח מושא המחלוקת אינו בבחינת מרפסת.

כאמור לעיל, וועדת הערר ציינה בהחלטה כי "סיווג נכס יש לעשות דווקא על פי השימוש הפוטנציאלי אליו הוא מכוון, על פי מראהו ואפשרויות השימוש בו". סבורה אני כי בענייננו משלא הותר למערערים, מבחינה תכנונית, להשתמש בשטח כמרפסת; הפתחים המובילים לשטח אינם מתאימים, מבחינה תיקנית, לשמש פתחים למרפסת; המעקה שהותקן אינו תקני למרפסת; אין בשטח תאורה, ככל הנראה הפתחים לשטח ממוקמים בחדרי הרחצה ועוד, הרי שהשימוש הפוטנציאלי אליו הנכס "מכוון" לא היה בהכרח למרפסת, וגם לא ניתן לומר כי למערערים עומדת האפשרות להשתמש בשטח כמרפסת.

זאת ועוד. לטעמי גם שיקולים נורמטיביים יובילו למסקנה זו. איני סבורה כי בהחלת מבחן השימוש הפוטנציאלי (ואיני מביעה דעה בשאלה האם ניתן להשתמש במבחן זה לסיווגו של נכס לצורכי ארנונה) ניתן להתעלם מייעודו התכנוני של הנכס, כאשר בפועל לא נעשה שימוש בנכס בניגוד ליעודו התכנוני. שונה עניינם של המערערים ממקרה בו נישום עושה שימוש בפועל בנכס, באופן המנוגד להוראות התכנון והבניה, למשל נישום המפעיל בביתו עסק, כאשר אין הדבר תואם את הוראות חוק התכנון והבניה. במקרה כזה, נראה על פניו, כי מוצדק לחייב את אותו נישום בתשלום ארנונה על השימוש שנעשה בפועל בנכס, אפילו אם הוא אינו תואם את הוראות החוק. חיוב שכזה עולה גם, בקנה אחד, עם מבחן ה'שימוש' הקבוע בסעיף 8 לחוק ההסדרים כפי שיושם בפסיקה.

מנגד, לא נראה לי סביר לחייב נישום על פי השימוש הפוטנציאלי בנכס, כאשר שימוש זה חורג מהייעוד התכנוני של הנכס, ובהתאם אינו חוקי, וכאשר אותו נישום אינו מבצע בפועל את אותו שימוש פוטנציאלי, אשר איננו תואם, כאמור, את הוראות החוק.

לסיכום עניין זה, סבורה אני כי מאחר שמבחינה תכנונית לא ניתן להשתמש בשטח כמרפסת, הרי שלא ניתן לסווג את השטח על פי מבחן השימוש הפוטנציאלי כמרפסת, משהמערערים אינם עושים שימוש בשטח כמרפסת. מסקנה זו נכונה בעיניי הן מבחינה פוזיטיבית, לאור העובדה שהמערערים אינם עושים בפועל שימוש בשטח כמרפסת, וממילא גם לא ניתן לעשות בשטח שימוש שכזה, בהיותו נוגד את הוראות חוק התכנון והבניה, והן מבחינה נורמטיבית, מאחר שאין זה ראוי שמערערים יעשו שימוש בשטח כמרפסת ובכך יעברו על הוראות הדין.

בהחלטתה דנה ועדת הערר בשאלה, האם ניתן לראות בשטח 'מרפסת גג' לשם קביעת הארנונה, וזאת על פי הוראת סעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה. ועדת הערר ציינה כי גם אם הייתה מקבלת את טענת המערערים לפיה השטח הינו גג, כי אז הייתה מגיעה למסקנה כי המדובר ב'מרפסת גג'. ועדת הערר אינה מפרטת את השיקולים העומדים ביסוד קביעה זו, אשר צוינה על ידי ועדת הערר למעלה מן הדרוש, ולמעשה לא מצאתי בהחלטת ועדת הערר דיון של ממש בעניין. כמו כן, בסיכומיו העלה המשיב את הטענה שלפיה על פי סעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה האמור, ניתן, לחלופין, לראות בשטח 'גג מרוצף' לצורכי ארנונה. לא ברור לי מדוע טוען עתה המשיב כי השטח הינו בבחינת 'גג מרוצף' על פי סעיף 1.3.1ו', כאשר וועדת הערר התייחסה לשטח על פי סעיף 1.3.1ו' כ'מרפסת גג', וגם זאת, כאמור, ללא נימוקים של ממש. מכל מקום מאחר שסוגיות אלה, לעניין תחולת סעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה על שטח המערערים נותרו פתוחות ולא התבררו דיין, נראה כי אין מנוס אלא להחזיר את הדיון בשאלות אלה לשולחנה של ועדת ערר. הצדדים יוכלו, כמובן, להעלות את כל טענותיהם בעניין, בשים לב לקביעתי לעיל כי השטח, מושא המחלוקת, אינו יכול להיחשב כ'מרפסת' לצורכי ארנונה.ה. סוף דבר

הערעור מתקבל במובן זה שהשטח, מושא המחלוקת, לא יוגדר כ'מרפסת' לצרכי ארנונה.

הדיון בעניין סיווגו של השטח כ'גג מרוצף' או כ'מרפסת גג' על פי סעיף 1.3.1ו' יוחזר לוועדת הערר.

המשיבה תשלם למערערים הוצאות ההליך בסך 10,000 ₪ שישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

הערבון יושב למערערים.

ניתן היום, ט' כסלו תשע"א, 16/11/2010, בהעדר הצדדים.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן